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摘要:城市化的發(fā)展極大地帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮,與之對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理需求也持續(xù)增長(zhǎng),因此近些年來相關(guān)物業(yè)公司也得到了快速發(fā)展。物業(yè)公司的管理服務(wù)水平對(duì)住宅居民生活具有重要的影響。雖然我國(guó)物業(yè)公司在努力強(qiáng)化自身管理效果,但是在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范上依舊不足,為此本文就物業(yè)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況進(jìn)行分析,并提出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的有效策略。
關(guān)鍵詞:物業(yè)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范
1物業(yè)公司財(cái)務(wù)概述分析
如今物業(yè)公司就是管理小區(qū)中的日?;顒?dòng),維護(hù)小區(qū)的公共設(shè)施,從而保證小區(qū)業(yè)主的生活水平。而國(guó)有物業(yè)公司一般是針對(duì)企業(yè)職工住宅的管理和服務(wù),所以除上述職責(zé)之外,還需要加強(qiáng)對(duì)職工及家屬生活上的關(guān)心和照顧,營(yíng)造民主、和諧的居住氛圍,使員工及家屬能夠更好地感受到企業(yè)的溫暖。但是作為一個(gè)企業(yè)也必須要重視經(jīng)營(yíng)管理,提升公司的財(cái)務(wù)管理水平,更好地為廣大住戶服務(wù)才是企業(yè)能夠長(zhǎng)久生存發(fā)展的必由之路。物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理就是對(duì)物業(yè)管理過程中的資金運(yùn)行進(jìn)行科學(xué)的管理與計(jì)算,物業(yè)管理主要是籌措資金、并采購(gòu)出租設(shè)備等,涉及到的財(cái)務(wù)問題主要是固定資產(chǎn)、購(gòu)買出租設(shè)備的收入支出、財(cái)產(chǎn)投資融資等[1],物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)主要涉及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、開拓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)等。對(duì)于國(guó)有物業(yè)公司而言,其財(cái)務(wù)管理就是科學(xué)的籌措資金,并統(tǒng)籌化使用管理,不能僅僅只依附于上級(jí)單位的資金支持。公司管理者需結(jié)合自身特點(diǎn)完善長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃,并分析費(fèi)用的可行性,健全物業(yè)公司的預(yù)算方案,以此為基礎(chǔ)進(jìn)行資金的籌措。同時(shí)物業(yè)公司在運(yùn)行時(shí)要結(jié)合自身情況科學(xué)的分配調(diào)整資金,有效執(zhí)行公司的預(yù)算方案[2],使物業(yè)公司能夠穩(wěn)定的運(yùn)行。另外,財(cái)務(wù)管理工作中需要有效監(jiān)督不同部門的資金使用情況,提高資金的有效利用率,防止出現(xiàn)浪費(fèi)情況,也避免物業(yè)公司工作人員出現(xiàn)中飽私囊的情況。物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理部門需要科學(xué)評(píng)估公司收益,并依據(jù)評(píng)估結(jié)果判斷物業(yè)公司的運(yùn)行情況,提出科學(xué)的策略更好地推進(jìn)物業(yè)公司進(jìn)步,順利實(shí)現(xiàn)其最大化的利益。
2物業(yè)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的現(xiàn)狀
2.1對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不足
國(guó)有物業(yè)公司在對(duì)職工住宅小區(qū)進(jìn)行管理過程中,一般對(duì)財(cái)務(wù)工作的風(fēng)險(xiǎn)管理重視不足。一般的國(guó)有物業(yè)公司缺乏專業(yè)的管理人員,公司人員構(gòu)成上魚龍混雜,在小區(qū)管理中,基本上只是注重公共設(shè)備的保護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生以及綠化等[3],缺少長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光,忽視物業(yè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理控制,資源浪費(fèi)的情況嚴(yán)重。
2.2內(nèi)部控制制度手段不佳
物業(yè)行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的產(chǎn)業(yè),具有一定的地域性,在物業(yè)公司中人力成本是消耗最多的,尤其是對(duì)于國(guó)有物業(yè)公司,通常是由企業(yè)后勤部門轉(zhuǎn)換而來,同時(shí)崗位調(diào)整之后的一些富余職工也會(huì)直接安排在物業(yè)公司,很少考慮物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)成本,所以產(chǎn)生的人力成本就會(huì)增高,管理的難度也會(huì)變大。當(dāng)前物業(yè)公司中缺少完善的內(nèi)部控制制度以及手段,導(dǎo)致無法有效的管理人力成本,員工甚至出現(xiàn)重復(fù)性勞動(dòng),人力資源浪費(fèi)嚴(yán)重。此類國(guó)有物業(yè)公司由于公司規(guī)模較小,資質(zhì)水平低,不會(huì)成立專門的內(nèi)部控制部門,所以容易導(dǎo)致公司賬務(wù)疏忽。
2.3缺少完善的會(huì)計(jì)核算、風(fēng)險(xiǎn)管理制度
當(dāng)前一些物業(yè)公司缺少完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)總括性,不能有效的對(duì)物業(yè)公司的項(xiàng)目進(jìn)行核算,導(dǎo)致物業(yè)公司的會(huì)計(jì)指標(biāo)失真,不能有效比較,無法科學(xué)準(zhǔn)確的判斷會(huì)計(jì)管理水平。很多物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足,忽視公司內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理,風(fēng)險(xiǎn)管理制度不健全,風(fēng)險(xiǎn)防范的能力也會(huì)下降,不能及時(shí)準(zhǔn)確的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn),導(dǎo)致物業(yè)公司的利益受到損失。國(guó)有物業(yè)公司因其特殊性,很多人既是物業(yè)管理人員又是小區(qū)居民住戶,因此物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)收繳過程中容易出現(xiàn)不交、少交等問題,并且不能采取有效的分散風(fēng)險(xiǎn)的措施,導(dǎo)致物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)受到限制。
2.4風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制不健全
公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警就是將經(jīng)營(yíng)策略、生產(chǎn)計(jì)劃、財(cái)務(wù)報(bào)表以及會(huì)計(jì)信息等提供給工作人員,并通過專業(yè)的技術(shù)方法分析、評(píng)估物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)情況[4],明確未來物業(yè)公司可能遇到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生前告知公司管理者,使其能夠盡早的作出判斷與決定,采取有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),減少物業(yè)公司遭受的損失。但是有些物業(yè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)警機(jī)制不足,不能及時(shí)有效的預(yù)測(cè)防范風(fēng)險(xiǎn)。
2.5財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范人才水平不高
雖然可以通過會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)反映出財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的情況,但是在實(shí)際的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中還是需要財(cái)務(wù)管理人員論證分析。而國(guó)有物業(yè)公司的財(cái)務(wù)人員整體素質(zhì)水平不高,對(duì)于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范缺乏專業(yè)知識(shí),導(dǎo)致公司的財(cái)務(wù)狀況存在各種漏洞。而且由于公司服務(wù)對(duì)象為上級(jí)單位的職工及家屬,因此公司在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過程中的營(yíng)利性目的不強(qiáng),財(cái)務(wù)管理人員對(duì)待工作得過且過,難以順應(yīng)時(shí)展形勢(shì)積極改進(jìn),因此財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的效果也必然會(huì)受到影響。另外,還存在部分物業(yè)管理人員職業(yè)道德上的缺失,也使得該工作受到極大地限制。
3物業(yè)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范策略
3.1提高對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度
物業(yè)公司的管理層需要科學(xué)的認(rèn)識(shí)和重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理,提高重視程度。只有物業(yè)公司管理者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理防范的重要性正確把握,才能夠科學(xué)的調(diào)整,保證相關(guān)制度得到有效的落實(shí),并不只是表面化的工作。國(guó)有物業(yè)公司一般規(guī)模不大,管理者在公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展中起主導(dǎo)作用,所以管理者必須要認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性,保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理防范制度、措施有效落實(shí)。
3.2健全物業(yè)公司內(nèi)部控制制度
物業(yè)公司為實(shí)現(xiàn)理想的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方法,就需要強(qiáng)化內(nèi)部控制制度的制定,結(jié)合物業(yè)公司的特點(diǎn)認(rèn)真落實(shí),使其滿足公司發(fā)展需要。對(duì)于國(guó)有物業(yè)公司內(nèi)部人員冗余、水平參差不齊等問題需要加強(qiáng)與上級(jí)單位溝通,尋求更合理的解決方式,對(duì)工作人員按崗定位,減少人力成本,將物業(yè)公司的日常運(yùn)營(yíng)、后勤以及財(cái)務(wù)部門控制實(shí)現(xiàn)理想的效果[5],使物業(yè)公司內(nèi)部控制更加完整、連貫,有效控制財(cái)務(wù),及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
3.3加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算,優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理制度
為實(shí)現(xiàn)理想的物業(yè)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理防范效果,需要提高物業(yè)公司內(nèi)部會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)的總括性,科學(xué)的調(diào)查研究物業(yè)公司的日常業(yè)務(wù)情況,并深入分析,依據(jù)物業(yè)公司的實(shí)際情況完善會(huì)計(jì)核算科目,對(duì)于會(huì)計(jì)核算中的不明款項(xiàng)、有問題的項(xiàng)目等需要嚴(yán)格的調(diào)查,防止出現(xiàn)款項(xiàng)虛報(bào)、物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)少收漏收等情況。同時(shí)完善物業(yè)公司的風(fēng)險(xiǎn)管理制度,結(jié)合數(shù)據(jù)信息科學(xué)的預(yù)測(cè)項(xiàng)目的招投標(biāo)、預(yù)算等,并在風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)過程中完善風(fēng)險(xiǎn)體系,保證物業(yè)公司能夠有效的預(yù)測(cè)、防范風(fēng)險(xiǎn),維護(hù)公司安全,使其能夠正常的運(yùn)營(yíng)。
3.4優(yōu)化物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理體系
物業(yè)公司需要結(jié)合國(guó)家財(cái)務(wù)法律法規(guī)等對(duì)財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行完善,同時(shí)將物業(yè)公司的特點(diǎn)融入其中。明確規(guī)定物業(yè)公司中涉及到資金問題的項(xiàng)目,比如物業(yè)空置房、報(bào)停房等控制管理,嚴(yán)格管理收費(fèi)員,從而使物業(yè)公司的財(cái)務(wù)管理體系更加健全完善。為保證其完善性,需要科學(xué)嚴(yán)格的對(duì)工作人員進(jìn)行考核,完善獎(jiǎng)懲制度,并對(duì)物業(yè)公司每項(xiàng)資金的流向、使用情況進(jìn)行準(zhǔn)確的監(jiān)督、記錄,提高資金的利用效率。在考核員工過程時(shí),需要采用不定期的方法,若考核過程中有違規(guī)操作的人員就必須要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲的懲處,提高物業(yè)公司工作人員的整體水平和積極性。
3.5完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制
物業(yè)公司還需要形成正確的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警意識(shí),要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理防范就必須要對(duì)物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作的各方面、各環(huán)節(jié)進(jìn)行控制管理,及時(shí)收集風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)信息,并保證其可靠性。財(cái)務(wù)部門對(duì)這些第一手資料進(jìn)行分析,把握好物業(yè)公司的財(cái)務(wù)收支情況,并提出科學(xué)化的應(yīng)對(duì)策略。建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,通過定量、定性分析的方法保證風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制是科學(xué)有效的[6]。此外財(cái)務(wù)管理人員還需要具備一定的預(yù)警模型分析能力,并有效的協(xié)調(diào)物業(yè)公司與客戶間的關(guān)系和聯(lián)系。
3.6強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員素質(zhì)水平
財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)水平將對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范及應(yīng)對(duì)產(chǎn)生極為重要的影響,所以物業(yè)公司需要強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)水平以及專業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí),提升其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)能夠及時(shí)分析發(fā)現(xiàn),并采取有效的措施進(jìn)行處理。尤其國(guó)有物業(yè)公司要建立一支專業(yè)的財(cái)務(wù)管理隊(duì)伍,可以外聘高素質(zhì)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員,在如今的知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,財(cái)務(wù)人員也需要積極創(chuàng)新,摒棄得過且過、不思進(jìn)取的懶散工作作風(fēng),積極學(xué)習(xí)新的財(cái)務(wù)管理知識(shí)技能,結(jié)合公司實(shí)際情況把握財(cái)務(wù)工作的模式,推進(jìn)公司的發(fā)展進(jìn)步。另外,國(guó)有物業(yè)公司需要轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)人員的管理制度,定期組織財(cái)務(wù)人員接受風(fēng)險(xiǎn)管理的教育培訓(xùn),并全面了解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)法律法規(guī)以及審計(jì)制度等,提高其風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。
4結(jié)語
總而言之,現(xiàn)在的物業(yè)行業(yè)發(fā)展迅速,競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈,一般物業(yè)公司在發(fā)展過程中都會(huì)受到很多財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響,雖然國(guó)有物業(yè)公司有上級(jí)單位資金支持,但是如果不重視公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范,也有可能面臨被淘汰的局面?,F(xiàn)如今的物業(yè)公司必須要提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度,采取科學(xué)有效的措施并嚴(yán)格落實(shí)執(zhí)行,進(jìn)一步提升物業(yè)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力,保證物業(yè)公司能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展。
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作者:石焱 單位:中國(guó)能源建設(shè)集團(tuán)西北電力建設(shè)工程有限公司
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