房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范研究

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1、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的現(xiàn)狀

根據(jù)相關(guān)資料以及通過對房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)風(fēng)險管理過程的分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理中存在以下問題:

(1)資產(chǎn)規(guī)模擴張快

資產(chǎn)負(fù)債率較高我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都高達75%左右。從資產(chǎn)總額來看資產(chǎn)總額逐年增多，其增長絕對數(shù)額為242016．49億元，相對數(shù)額為220．3%。從平均每個企業(yè)所擁有資產(chǎn)數(shù)來看，2008年為12544．50萬元，2012年為39156．75萬元;其增長的絕對數(shù)額為26612．5萬元，相對數(shù)額為212．1%。由此可得出，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴張快。

(2)資金來源中自融資金所占比例較小

根據(jù)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源有國內(nèi)貸款、利用外資、自融資金等，自融資金中包括房產(chǎn)品銷售一系列相關(guān)資金流入，其所占當(dāng)年資金來源一般為30%－40%左右。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源主要是外來資金，而外來資金來源中，大部分來自國內(nèi)貸款。從總體規(guī)模上看，近幾年我國房地產(chǎn)企業(yè)隨著貸款金額和資金投入金額快速增加，資金風(fēng)險不容忽視。

(3)盲目多元化導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)的盈利能力得不到應(yīng)有保障

國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多數(shù)不是一元化經(jīng)營，而很多企業(yè)是集電器行業(yè)、金融業(yè)或IT等非相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體。但由于分散經(jīng)營方向、分散資金流向、分散資源以及對所要進軍的新行業(yè)沒有進行充分了解等原因，企業(yè)盲目地進行多元化，導(dǎo)致在新行業(yè)不僅沒有獲得預(yù)期收益且危及到主營業(yè)務(wù)的正常盈利，阻礙主營業(yè)務(wù)的發(fā)展壯大，同時也會給房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)的財務(wù)風(fēng)險管理帶來額外麻煩。

(4)缺乏完善的企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)

中國房地產(chǎn)行業(yè)是最近幾十年逐漸發(fā)展起來的，許多公司的治理仍然沿用創(chuàng)業(yè)初期的家族式模式或在此模式上進行創(chuàng)新。與現(xiàn)代企業(yè)管理的法人治理結(jié)構(gòu)有很大差別，其管理基本上是處于看似完善而實際上無效的狀態(tài)，這樣很容易引發(fā)眾多管理問題。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范

(1)合理控制資本結(jié)構(gòu)

資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)各種資本的價值構(gòu)成及其比例。合理的資本結(jié)構(gòu)可以降低融資成本，發(fā)揮財務(wù)杠桿的調(diào)節(jié)作用，使企業(yè)獲得更大的自有資金收益率，使股東財富最大化，亦即使公司資金成本最小。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做出籌資決策的過程中，應(yīng)根據(jù)其自身規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展預(yù)期等因素不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)使其趨于合理。

(2)不斷開辟新市場，建立核心競爭力

由于房產(chǎn)品具有地域性的特點，故企業(yè)可以選擇多個不同特點的區(qū)域市場，將由于區(qū)域選擇所帶來的盈利風(fēng)險進行分散核心競爭力是企業(yè)戰(zhàn)勝競爭對手的法寶，它可以是難以模仿的資源也可以是企業(yè)形象等無形資源。通常這些優(yōu)勢，可以為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟收益。

(3)合理擴張資產(chǎn)規(guī)模

企業(yè)要發(fā)展壯大，首先要擴張資產(chǎn)規(guī)模。資產(chǎn)規(guī)模擴張的方式有籌資和經(jīng)營創(chuàng)造的利潤兩種方式。選擇籌資方式，企業(yè)必須考慮籌資風(fēng)險和籌資的資金成本。選擇經(jīng)營創(chuàng)造的利潤，企業(yè)必須考慮經(jīng)營風(fēng)險。事實上，兩種方式并存，那么就應(yīng)該在兩者之間尋求一種平衡，選擇綜合資金成本最少的籌資方式，努力增加營業(yè)利潤。

(4)加強企業(yè)日?，F(xiàn)金流的控制

重點關(guān)注大額現(xiàn)金流量企業(yè)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)金流的管理中，應(yīng)用科學(xué)采用日?，F(xiàn)金流量管理方法，加強對企業(yè)日?，F(xiàn)金流量的管理。同時要求財務(wù)人員詳細(xì)記錄每一筆現(xiàn)金流，并根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則合理登記現(xiàn)金賬。由于大額現(xiàn)金項目的處理不當(dāng)，會給企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險，極大地影響正常經(jīng)營。那么對于房地產(chǎn)業(yè)尤其應(yīng)當(dāng)關(guān)注其大額現(xiàn)金流管理。

(5)建立嚴(yán)格的內(nèi)部控制環(huán)境

實施內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)體系，內(nèi)外部控制監(jiān)督相結(jié)合企業(yè)管理層應(yīng)樹立先進的管理思想，增強對本行業(yè)的風(fēng)險意識，自覺形成風(fēng)險管理理念，并在此基礎(chǔ)上建立完善的內(nèi)部控制制度，通過風(fēng)險傳導(dǎo)機制傳遞給每個員工，確保員工清楚自己對于內(nèi)部控制制度的職責(zé)。并且企業(yè)應(yīng)在建立內(nèi)部制度并嚴(yán)格實施的基礎(chǔ)上，同時結(jié)合國家相關(guān)部門出臺的政策，做到內(nèi)外監(jiān)督結(jié)合，加強對風(fēng)險的管理。

作者：陳舒琴 單位：重慶工商大學(xué)