房地產企業(yè)財務會計核算改進措施探討

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摘要：房地產企業(yè)是從事房地產開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，其整個生產經(jīng)營活動都與其它企業(yè)存在較大的差異，在核算方式和核算內容上有著行業(yè)獨特的地方。企業(yè)要提高市場競爭力，就必須提高對生產經(jīng)營活動的管理水平，而會計核算則是房地產企業(yè)財務管理的重要內容。目前，房地產行業(yè)的財務會計核算水平相對落后，很多房地產企業(yè)的財務會計核算存在如會計制度不完善、收入確認模糊等問題，這些問題阻礙了企業(yè)經(jīng)營管理水平的提升。特別是新收入準則的實施，對行業(yè)財務會計核算提出了更高的標準和要求。本文分析了目前房地產企業(yè)財務會計核算存在的問題，并針對問題提出相應的改進措施。

關鍵詞：房地產企業(yè)；財務會計核算；問題；改進措施

近年來，隨著房地產企業(yè)的迅猛發(fā)展，整個行業(yè)的會計制度也逐步開始完善。2017年7月5日頒布執(zhí)行的《企業(yè)會計準則第14號---收入》中，新增了涉及房地產企業(yè)財務會計核算的規(guī)范變化。因此，需結合新收入準則基本要求，剖析房地產行業(yè)財務會計核算存在的問題，并結合會計準則的要求，對現(xiàn)有的財務會計核算方法進行改進完善，以利于提升企業(yè)整體的財務管理水平。

一、房地產企業(yè)財務會計核算存在的問題

1.財務會計核算制度不完善現(xiàn)有的會計制度有《新準則》、《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》以及舊準則體系中的行業(yè)會計制度《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》。房地產企業(yè)不能簡單直接套用《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》，而是要根據(jù)行業(yè)的特性，建立符合企業(yè)自身發(fā)展的財務會計核算制度，設置專門的會計科目。但就目前來看，房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算制度并不完善，大部分企業(yè)都未能建立統(tǒng)一完善的會計核算制度，有一些企業(yè)只是簡單照搬會計制度，對會計科目的設置缺乏科學的統(tǒng)籌和規(guī)劃。如：房地產特有的成本核算內容就分土地成本、開發(fā)成本、利息成本以及開發(fā)間接費用等，如果只是籠統(tǒng)地計入“開發(fā)成本”科目，沒有根據(jù)實際核算內容和核算對象進行區(qū)分，就會導致會計核算方法不合理，影響企業(yè)財務信息披露的精準性。房地產企業(yè)應根據(jù)實際經(jīng)營情況，結合會計制度及準則的要求，輸出統(tǒng)一的核算制度，以提升財務會計核算的準確性。

2.房地產企業(yè)收入確認模糊房地產企業(yè)在開發(fā)建設過程中，因建設周期較長，收入確認一般是要跨年度進行，在收到房款時先計入“預收賬款”中，根據(jù)會計準則的規(guī)定，只有賣方將商品所有權的主要風險和報酬轉移給買方才能夠確認收入。對于房地產企業(yè)來說，只有在同時滿足以下條件時才能確認收入：①已經(jīng)簽訂銷售合同并在國家房產管理部門進行備案；②已建造完工達到預定可使用狀態(tài)，且已經(jīng)驗收合格辦理竣工備案手續(xù)；③買方已支付房款并按照合同約定取得交房資格，提前交樓的以交樓時間為確認收入節(jié)點。也就是說，收入確認的時間節(jié)點是實際交樓，只有在實際交樓之后，才能在會計賬面確認收入。否則，即使房款已經(jīng)收齊，在商品房沒有實際交付客戶之前，也不能確認收入，這樣收入確認的時間與實際收款的時間相比其實是滯后的。在此種計量模式下，房地產企業(yè)的財務信息對其經(jīng)營決策支持是有限的。新的收入準則解決了收入確認滯后的問題，一定程度上保障了財務信息的及時性。但是房地產銷售的收款方式多樣，有分期付款、全款支付，也有商業(yè)按揭和公積金按揭，需要根據(jù)不同的收款類型對銷售收入進行區(qū)分確認。而大部分房地產企業(yè)將工作重點放在資金回籠方面，對財務會計核算并不重視，這對企業(yè)經(jīng)濟效益提升是不利的。

3.房地產企業(yè)借款費用資本化不規(guī)范房地產行業(yè)普遍具有資金投入數(shù)額較大、項目周期較長的特點，在開發(fā)經(jīng)營過程中，需要密集的資金支持。為了滿足資金需求，房地產企業(yè)一般通過債務資本籌集資金的形式進行融資，這會在一定程度上，產生較大的利息費用。而對借款費用資本化處理方式的不同，將給稅收負擔、財務狀況和當期損益造成較大影響。因此，房地產企業(yè)應當區(qū)分借款的性質，對借款利息按照性質進行正確的核算。目前，大部分房地產企業(yè)在確定借款費用資本化金額時，不能清晰地在核算上區(qū)分一般借款和專門借款，只是籠統(tǒng)地根據(jù)借款期限長短計入“長期借款”或“短期借款”。影響了借款費用資本化的準確性。

4.房地產企業(yè)成本核算不規(guī)范（1）成本費用歸集結轉不規(guī)范在日常成本費用歸集過程中，一般是根據(jù)工程進度進行開發(fā)成本的支付，財務部門審核后，根據(jù)付款金額計入開發(fā)成本。但實際上，當某一樓棟的商品房竣工結轉時，很多工程卻并未結算完成，這樣成本費用的歸集金額就會跟實際有差異。而在實際成本結轉時，因各個樓棟的竣工備案時間不一樣，財務會計賬面上沒有已經(jīng)全面歸集的成本金額，這就必須以成本預算部門提供的預計目標成本作為結轉依據(jù)。這樣就會導致成本結轉的金額不準確，而且成本預算部門在設置目標成本科目時，跟財務口徑往往也有所差異，由此導致成本結轉不規(guī)范。（2）會計人員對于成本核算規(guī)則不熟悉由于房地產行業(yè)發(fā)展迅速，人員流動性相對較大，加上成本核算內容復雜，很多企業(yè)的會計人員對成本核算規(guī)則都不夠熟悉。加上各個地方的相關政策也有所差異，導致很多會計人員在成本核算工作中都會出現(xiàn)誤差。另外，也有一些會計人員把本不應該屬于成本的支出計入了成本，進而影響了房地產成本的準確性。

二、完善房地產企業(yè)財務會計核算的改進措施

1.完善財務會計核算制度，根據(jù)實際合理增添會計科目房地產企業(yè)必須根據(jù)自身行業(yè)的特點，合理選用并完善統(tǒng)一本企業(yè)的會計核算制度。在財務會計核算制度中，需要對財務會計核算數(shù)據(jù)統(tǒng)計額的內容進行明確規(guī)定，并不斷根據(jù)實際情況的發(fā)展進行完善，對操作系統(tǒng)也必須不斷完善，明確核算方法選擇的規(guī)范性與科學性，不斷提升統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準確性與全面性，提高會計核算結果的嚴謹性與科學性[1]。在完善財務會計核算制度的前提下，企業(yè)可根據(jù)需要科學地增添會計科目，如增加“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”、“開發(fā)產品”等，以便更加真實地反映企業(yè)的財務狀況，為企業(yè)財務管理提供更有力的支撐。

2.更新完善房地產企業(yè)收入核算規(guī)范房地產企業(yè)需要根據(jù)新收入準則的相關規(guī)定完善收入核算規(guī)范，明確收入確認的標準。首先應該根據(jù)銷售合同明確區(qū)分客戶的付款方式，付款方式為商業(yè)按揭或者公積金按揭時，房地產企業(yè)銷售出去的商品，實際控制權其實是在提供按揭的機構，這種情況下仍然要按照時點來確認收入，也就是以交樓作為收入確認的時間節(jié)點，在交樓前收到的房款應計入預收賬款。而當付款方式為一次性全款或者分期付款時，商品的實際控制權已經(jīng)轉移給客戶，可以按照時段來確認收入，也就是可以將收到的預收房款按照工程完工進度確認收入。這樣根據(jù)付款方式進行梳理區(qū)分，不但能夠遵循會計準則要求，也能更加準確地反映企業(yè)的真實財務信息，從而為經(jīng)營決策提供更有力地支持。所以，房地產企業(yè)應更新自身的收入核算規(guī)范，并要求財務人員按照制度標準執(zhí)行，使財務會計核算工作更為合理準確。

3.規(guī)范房地產企業(yè)借款費用核算房地產企業(yè)應當規(guī)范借款費用核算，明確區(qū)分專門借款和一般借款。可以通過設置輔助帳的形式對借款進行區(qū)分，賬面上無法清晰記錄的可以設置借款臺賬進行區(qū)分。根據(jù)借款性質的不同，分別核算借款費用。對于因開發(fā)經(jīng)營而專門借入的款項如土地貸款，應當作為專門借款核算。如果是一般的生產經(jīng)營借款，應該作為一般借款核算。專門借款發(fā)生的借款利息費用，應當在滿足資本化條件開始時，將其實際發(fā)生的利息費用，減去尚未動用的借款資金產生的利息計入開發(fā)利息成本。一般借款發(fā)生的利息費用，應當遵循配比原則，按實際占用資金分攤計算各成本對象開發(fā)利息成本。各成本對象應分攤的借款費用＝（借款費用總額―存款利息―臨時投資收益）×（該項目賬面累計余額―該項目預收賬款）／Σ（各項目賬面累計余額―各項目預收賬款）。同時，房地產企業(yè)應當針對于項目開發(fā)的不同階段，規(guī)劃如何配置借款期間和金額，以達到企業(yè)資金的合理利用。

4.完善房地產企業(yè)成本歸集結轉核算規(guī)范（1）統(tǒng)一成本歸集和結轉口徑，保證數(shù)據(jù)的準確性在成本會計的核算工作中，對于成本的預算和審核是分為兩個部門，這兩個部門只有合作工作才能推動房地產開發(fā)企業(yè)成本會計工作的有序進行。因此，房地產開發(fā)企業(yè)可以召集有關部門進行探討，將目標成本科目進行統(tǒng)一化，從而提高成本會計核算工作的準確度與效率[2]。另外，為了保證數(shù)據(jù)輸出口徑的一致，成本結轉的數(shù)據(jù)也應當進行統(tǒng)一。在結算工作尚未完結的情況下，已經(jīng)竣工備案的樓棟可以先統(tǒng)一按照預結算的金額進行結轉，從而提高成本會計核算工作的準確度與效率。（2）加強會計人員專業(yè)知識學習，不斷提升其專業(yè)素質房地產企業(yè)應當督促加強會計人員積極進行房地產成本會計核算相關知識的學習，以不斷提升會計人員的專業(yè)素質。具體而言，應根據(jù)實際情況組織專業(yè)知識培訓，結合財務工作考評制度，促使會計人員了解會計政策、熟悉房地產成本核算規(guī)則，減少成本核算出現(xiàn)的問題，從而提升房地產企業(yè)成本核算的準確性，最終提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

三、結語

房地產行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中起著重要的作用，其經(jīng)營管理水平對整個行業(yè)的發(fā)展也有著重要的影響。房地產企業(yè)應當對當前財務會計核算存在的問題進行充分分析，以改變以往財務核算工作中的不當處理方式，不斷完善財務會計核算制度，明確財務會計核算標準，進而促進財務管理水平的不斷提升，推動行業(yè)整體的發(fā)展和進步。

參考文獻

[1]劉秀芬.房地產開發(fā)企業(yè)會計核算中的問題及對策[J].時代經(jīng)貿，2019（32）：31-32.

[2]張茜，向璐.房地產開發(fā)企業(yè)成本會計核算問題探析[J].現(xiàn)代營銷，2019（8）：30.

作者：李真先 單位：美的置業(yè)集團有限公司