大型房地產(chǎn)項目開發(fā)財政及金融
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[摘要]房地產(chǎn)是實現(xiàn)我國國民經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目存在投資額度大、工程量大以及耗時長等特征。資金是房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要支撐，房地產(chǎn)項目開發(fā)商需要確保資金來源，才能保證大型房地產(chǎn)項目開發(fā)的順利推動。房地產(chǎn)開發(fā)項目必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。
目前我國經(jīng)濟水平在不斷提升，人們的生活水平也不斷提高，越來越注重生活中衣食住行的質(zhì)量。人們的生活離不開住房，住房儼然成為人們永久的剛性需求，這在一定程度上促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展[1-4]。房地產(chǎn)項目在開發(fā)階段需要有足夠的資金，并且開發(fā)人員需要對資金進行科學管理，才可確保房地產(chǎn)項目最終順利完工。房地產(chǎn)開發(fā)項目必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。我國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃，其中詳細規(guī)劃又分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃，對房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生直接法律約束力的是詳細規(guī)劃。
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)資金來源
房地產(chǎn)項目資金來源主要包含有自籌資金、外商投資、外資、國內(nèi)貸款以及其他資金等，其中有較多項目來源資金為其他資金，而其他資金以消費者的預付款或者定金為主。自籌資金主要是自有資金，國內(nèi)貸款的方式主要是銀行貸款。外商投資主要是借助外資自主投入到項目當中的以及外商直接入股投入資金的[5-6]。進入21世紀后，我國房價以較快的速度在逐漸上漲，致使市場發(fā)生了“房地產(chǎn)泡沫”的狀況。政府為了避免房價出現(xiàn)持續(xù)不合理的上漲情況，先后了多項政策，通過政策來對房地產(chǎn)市場的價格進行合理調(diào)控，使得房地產(chǎn)市場可以取得良好的發(fā)展。同時商業(yè)銀行也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目面積進行有效規(guī)定，并檢查項目手續(xù)是否齊全來促進發(fā)放貸款準入門檻的提高。房地產(chǎn)企業(yè)如果想要順利完成項目的開發(fā)與落地，就需要想辦法來讓自籌資金的比例得到提高，讓銀行貸款逐漸轉變?yōu)槊耖g融資，并且借助一系列購房優(yōu)惠來吸引消費者購買房子，從而使得預付款與定金的比例取得顯著升高。
二、目前房地產(chǎn)金融存在的問題
(一)缺乏良好的房地產(chǎn)金融體系現(xiàn)在我國房地產(chǎn)金融的重心放在具有良好發(fā)展方向的一級市場，主要表現(xiàn)形式為個人房產(chǎn)抵押、抵押擔保、房地產(chǎn)投資等。住房抵押款證券化目前正在銀行開展試用，其他金融產(chǎn)品都還沒能從論證階段中走出來，在短時間內(nèi)不可以在市場實現(xiàn)流通[7-8]。同時也因為現(xiàn)在的房地產(chǎn)機構和擔保機構沒有做到足夠的正規(guī)，這就使得房地產(chǎn)項目金融存在一定阻礙。
(二)金融工具單一住房公積金貸款、個人按揭貸款、住房儲蓄款等都屬于房地產(chǎn)債券金融工具，現(xiàn)階段房地產(chǎn)信貸的重要方式之一是銀行，我國房地產(chǎn)項目的投資資金主要來源于銀行。銀行貸款能夠作為施工企業(yè)的墊資資金，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程中大部分資金都屬于銀行信貸資金，因此可以看出房地產(chǎn)項目在開發(fā)時都會比較依賴銀行貸款，如果房地產(chǎn)市場發(fā)生波動，會對銀行帶來較大的資金損失。
(三)法律法規(guī)制度不健全房地產(chǎn)金融目前還缺乏完善的法律法規(guī)，不能有效約束住房資金的籌集及其相關管理。特別是在進行房地產(chǎn)按揭業(yè)務辦理時，如果缺乏完善的法律法規(guī)文件，則會對房地產(chǎn)金融的進一步發(fā)展造成嚴重阻礙[9-10]。
(四)房地產(chǎn)經(jīng)濟中資金運作效率低下房地產(chǎn)企業(yè)在日常工作運行當中，房地產(chǎn)金融機構還沒有創(chuàng)建起相對完善的經(jīng)營管理系統(tǒng)和管理理念，導致資金分配質(zhì)量出現(xiàn)了明顯的下降。當受到外界客觀因素的沖擊時，比如說項目資金提供者經(jīng)濟水平下降、資金儲蓄不足的情況下，致使房地產(chǎn)金融無法滿足資金需求量，導致資金運用風險明顯升高，如果房地產(chǎn)企業(yè)超過約定時間都未還款，則會導致銀行風險明顯上升。
三、促進房地產(chǎn)金融發(fā)展策略
(一)優(yōu)化房地產(chǎn)金融發(fā)展體系如果想促進房地產(chǎn)金融取得健康發(fā)展，需要按照發(fā)展的要求有效完善房地產(chǎn)金融發(fā)展體系，同時創(chuàng)建完全合規(guī)、正規(guī)的房地產(chǎn)金融管理機構，舉例說可以構建以銀行為主體的房地產(chǎn)經(jīng)營機構。在創(chuàng)建機構后，再創(chuàng)建與房地產(chǎn)金融發(fā)展相關的規(guī)定，同時對低收入人群的按揭貸款方式實施科學規(guī)劃，有效管理與控制住房公積金[11-12]。相關人員對原有管理形式進行改變，在對資金實施管理時，需要將更多精力放在住房融資擔保、儲蓄銀行互助、資產(chǎn)抵押管理、房地產(chǎn)投資資金等管理上，拋棄原先傳統(tǒng)的市場管理方式，并有效規(guī)劃房地產(chǎn)金融市場，將市場劃分為一級市場和二級市場，使得房地產(chǎn)金融發(fā)展體系能夠越來越完善。
(二)實現(xiàn)融資渠道多元化以前融資渠道主要表現(xiàn)為銀行，然而銀行融資渠道比較單一，并且銀行融資也具有比較大的局限性，所以需要進一步開拓融資渠道，確保多元化融資渠道。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)正以較快速度發(fā)展著，政府也慢慢將房地產(chǎn)金融政策放開，融資市場逐漸出現(xiàn)更多形式，房地產(chǎn)信托、產(chǎn)業(yè)投資基金、銀行信貸等都可以作為房地產(chǎn)項目開發(fā)資金[13-14]。但目前房地產(chǎn)金融急需要解決的問題是過于單一的資金來源方式。房地產(chǎn)開發(fā)與個人住房信貸都需要借助銀行來改變，盡可能讓融資渠道實現(xiàn)多元化，將房地產(chǎn)企業(yè)股權融資比例與流動資金比例有效拓展，若對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息進行確認后，能夠通過發(fā)行項目債權的方式來有效改善負債。
(三)有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風險房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)數(shù)量比較大的資金流轉，而資金在進行流轉時會存在一定風險。因為房地產(chǎn)行業(yè)和國民經(jīng)濟以及生活水平有著一定關聯(lián)，所以政府需要對房地產(chǎn)行業(yè)給予足夠的重視。政府能夠在房地產(chǎn)金融發(fā)展當中起到主導作用，使得房地產(chǎn)金融能夠在政府的引導下實現(xiàn)長期良好發(fā)展。政府相關部門需要有效改善金融監(jiān)管方式，盡最大努力創(chuàng)造一個健康的投資與融資環(huán)境，使得資金流轉效率能夠得到有效提高[15-16]。同時政府相關部門還需要適當增強金融培訓工作，需要對房地產(chǎn)企業(yè)人員進行培訓，政府其他部門人員也需要參與到培訓當中，使得房地產(chǎn)企業(yè)與政府人員都能夠?qū)Y金流轉方式有更多的理解，使得房地產(chǎn)資金流轉所經(jīng)過的各個環(huán)節(jié)都可以得到有效細分，預防出現(xiàn)金融風險。
(四)完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管法律法規(guī)各個地區(qū)都具有不一樣的經(jīng)濟發(fā)展速度，因此各地的經(jīng)濟基礎和房地產(chǎn)金融發(fā)展的特征都具有一定差異。所以各個地區(qū)在對房地產(chǎn)金融市場開展監(jiān)督管理的時候，能夠合理借鑒發(fā)達國家比較先進的管理理念，并將管理理念和我國目前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀實施有效結合，對房地產(chǎn)金融政策進行有效改進。同時各個地區(qū)還需要按照本地區(qū)的經(jīng)濟水平、房地產(chǎn)項目開發(fā)現(xiàn)狀等情況來制定地域性政策，通過地域性政策來對本地區(qū)房價進行有效指導，以此來讓本地區(qū)房地產(chǎn)項目都可以取得良好發(fā)展。
(五)預防金融風險，提高房地產(chǎn)企業(yè)的信譽度銀行經(jīng)常需要承受房地產(chǎn)金融風險，這樣雖然可以讓房地產(chǎn)企業(yè)自身風險得到有效規(guī)避，但是卻提高了銀行的風險，容易致使房地產(chǎn)市場發(fā)生混亂?，F(xiàn)階段我國還尚未專門出臺一項制度來進行房地產(chǎn)企業(yè)信譽度的評估，在業(yè)務辦理過程中，只是簡單粗暴的審核企業(yè)的實力與還款能力，這導致后期的還款期限與還款信譽都得不到保障[17-18]。所以需要完善房地產(chǎn)金融市場，預防房地產(chǎn)企業(yè)做出投機取巧行為，同時設置一套相關的信譽度評價體系，從而盡可能規(guī)避房地產(chǎn)金融風險。
(六)改善住房公積金制度，創(chuàng)造多層次、多元化的保障體系我國住房公積金制度能夠歸屬到保證性政策當中，住房公積金可以為低收入人群的住房需求提供有效保障，然而住房公積金制度還有一些漏洞。所以需要慢慢將住房公積金政策的覆蓋面與使用范圍進行拓寬，使得住房公積金的運用效率可以得到有效提高。政府相關部門需要有效界定公積金的最高與最低繳納費用，并界定住房公積金的限額，完善公積金管理制度。此外，開發(fā)房地產(chǎn)項目時，能夠構建以政府為主體的經(jīng)濟適用房、限價房住房的保障體系，盡可能構建多層次、多元化的保證體系，并進一步拓寬住房資金的籌借渠道，對財政預算進行有效增強，使得住房建設資金能夠從住房公積金增收費用、土地轉讓費用與公房售出的費用中得到保障，同時也能夠借助發(fā)行住房福利彩票的方式，借助多元化、多渠道的方式來開展資金籌措，使得住房保障體系可以有所改變。
(七)發(fā)展房地產(chǎn)金融服務實體經(jīng)濟房地產(chǎn)金融服務實體經(jīng)濟的定義是在生產(chǎn)的時候所出現(xiàn)的直接物質(zhì)產(chǎn)品，可以為經(jīng)濟活動提供服務，實體經(jīng)濟的關鍵內(nèi)容是開展資本運作。房地產(chǎn)經(jīng)濟不僅在我國經(jīng)濟發(fā)展中起著關鍵作用，同時其也與民生問題存在一定關聯(lián)，若想要讓我國房地產(chǎn)金融可以有更好的發(fā)展，我國在對外國經(jīng)驗進行借鑒的同時，還需要對我國房地產(chǎn)項目開發(fā)現(xiàn)狀開展有效分析評估。相關部門需要調(diào)節(jié)與控制好虛擬經(jīng)濟與實際經(jīng)濟的關系，如果虛擬經(jīng)濟完完全全被實體經(jīng)濟給替代，或者是虛擬經(jīng)濟超出了實體經(jīng)濟的把控，則會提高房地產(chǎn)金融風險。我國在積極推動房地產(chǎn)項目的時候，需要有效改進房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結構，在整個房地產(chǎn)發(fā)展中需要將金融作為核心，使得我國房地產(chǎn)行業(yè)可以實現(xiàn)長遠發(fā)展[19-20]。(八)加大宏觀調(diào)控力度目前我國有較多地區(qū)的GDP增長需要依靠房地產(chǎn)行業(yè)，這在一定程度上使得地方政府需要運用多種方式來擋住房價的降低。同時有較多地區(qū)有著大數(shù)量的依托房地產(chǎn)發(fā)展的下游行業(yè)，且圍繞房地產(chǎn)也可以發(fā)展出不同的服務業(yè)，所以有許多地區(qū)的政府都會對當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展給予支持。若政府與行政對房地產(chǎn)進行強有力的干預，則會對房地產(chǎn)項目造成較大的影響。所以說房地產(chǎn)對政策的宏觀調(diào)控具有較高的敏感度。因此政府需要創(chuàng)造更加豐富多元化的房地產(chǎn)金融市場，并不斷完善房地產(chǎn)金融機制，使得房地產(chǎn)金融可以取得長期穩(wěn)定發(fā)展。
四、房地產(chǎn)項目開發(fā)預算管理
房地產(chǎn)項目的開發(fā)需要做好財務管理，其中財務管理的重要內(nèi)容是預算管理，做好預算管理能夠讓項目開發(fā)費用得到高效運用，避免項目資金的浪費。在預算管理當中需要遵循以下原則：第一，戰(zhàn)略導向原則，公司的戰(zhàn)略規(guī)劃與戰(zhàn)略目標需要始終貫穿在房地產(chǎn)項目開發(fā)預算管理的全過程。第二，價值鏈與作業(yè)管理原則，項目開發(fā)部門需要增強價值鏈管理，盡最大努力提高經(jīng)營管理各個環(huán)節(jié)的增值水平，確保資源可以實現(xiàn)有效配置，預算編制、審核、執(zhí)行、控制、分析、評價等環(huán)節(jié)均需要以作業(yè)管理為重點。第三，經(jīng)濟滿意原則，項目開發(fā)部門需要開展全面預算管理，在此過程中需要兼顧規(guī)范與效率，科學降低管理成本，確保實施成本與實施效益的滿意配比。第四，先進性原則，預算目標需要體現(xiàn)先進性，促進項目開發(fā)部門經(jīng)營績效的進一步提高。第五，重要性原則，全面預算管理需要保持在“全面、全員、全過程”的基礎上，突出支持戰(zhàn)略目標，并且實現(xiàn)關鍵作業(yè)與重要業(yè)務事項。房地產(chǎn)在項目開發(fā)的時候，可以根據(jù)戰(zhàn)略目標來選擇合適的預算管理模式，可以選擇以銷售為核心的預算模式、以利潤為核心的預算模式、以成本為核心的預算模式、以現(xiàn)金流為核心的預算模式。以銷售為核心的預算模式，能夠做到以銷量定產(chǎn)，安排有序，可以避免資金積壓。以利潤為核心的預算模式，可以有效提高利潤、改善管理、降低成本。以成本為核心的預算模式，可以有效降低成本而增加利潤，并提高企業(yè)整體的競爭力。以現(xiàn)金流為核心的預算模式，可以做到量入為出，可以有效防范財務風險，并能夠追求企業(yè)高速發(fā)展。各個預算模式都有自己的優(yōu)勢，房地產(chǎn)項目開發(fā)人員需要按照情況來選擇科學合理的預算模式，從而讓項目資金可以取得有效利用。
五、結語
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項高投入、高風險的投資經(jīng)營項目，也是一項涉及面較廣的經(jīng)濟項目，其對國計民生產(chǎn)生重大影響，因此，國家需要采取有效手段對其加以調(diào)控管理。政府借助優(yōu)化房地產(chǎn)金融發(fā)展體系做到多元化融資渠道，有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風險，完善房地產(chǎn)金融管理的法律法規(guī)，預防金融風險以及提高房地產(chǎn)企業(yè)的信譽度等措施，使房地產(chǎn)項目可以得到良好管理和有效落實。
作者：陳超 單位：上海同濟城市規(guī)劃設計研究院有限公司
