房屋建筑造價(jià)動(dòng)態(tài)管理影響分析及對(duì)策

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摘要:我國(guó)城市化建設(shè)不斷進(jìn)行，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，促進(jìn)了大量建筑公司的產(chǎn)生，而在建筑行業(yè)中，建筑的成本直接關(guān)系著建筑企業(yè)的最終利益，但建筑工程的建筑成本受多方面的影響一直處于不斷地波動(dòng)當(dāng)中，造價(jià)地動(dòng)態(tài)管理成為企業(yè)維護(hù)自身利益保證盈利的基礎(chǔ)，尤其是建筑行業(yè)中的甲方單位，其并不直接接觸工程建設(shè)，因此對(duì)房屋建筑施工造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理分析與投標(biāo)單位報(bào)價(jià)相符成為其確定中標(biāo)單位的重要基礎(chǔ)，對(duì)保證建筑工程的工程質(zhì)量以及自身資金節(jié)省等方面有著十分重要的作用?；诖?，本文首先簡(jiǎn)要分析了工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理及其影響因素，隨后從四個(gè)方面講述了有效應(yīng)對(duì)工程成本浮動(dòng)的動(dòng)態(tài)管理策略。以此來(lái)供相關(guān)人士交流參考。

關(guān)鍵詞:房屋建設(shè);造價(jià)管理;分析對(duì)策

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升，我國(guó)人們對(duì)物質(zhì)生活的需求不斷提高，已經(jīng)不滿足于原本的生存環(huán)境，加上我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)巨大的紅利以及房?jī)r(jià)的不斷提升，建筑企業(yè)的數(shù)量急劇增加，各企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，為保證企業(yè)自身利益以及建筑的質(zhì)量和建筑進(jìn)程，對(duì)浮動(dòng)的房屋造價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理十分重要。但我國(guó)國(guó)情較為復(fù)雜，造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理中的影響因素較多，需要企業(yè)及時(shí)改革自身的運(yùn)轉(zhuǎn)模式，及時(shí)適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需求，提高企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

一、工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理及其影響因素

(一)動(dòng)態(tài)管理簡(jiǎn)介房屋建筑的建設(shè)中的成本是根據(jù)施工成本、地皮報(bào)價(jià)、意外因素等條件隨時(shí)改變的，因此企業(yè)要對(duì)隨時(shí)變動(dòng)的成本進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)與分析，及時(shí)通過(guò)調(diào)整自身的施工方法與技術(shù)，從而達(dá)到自身盈利的目的。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是在施工前和施工過(guò)程中對(duì)整體造價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)與分析，合理安排人力、物力、財(cái)力資源，以節(jié)省更多的資金，保證企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)制造活動(dòng)中能夠獲得足夠的利益。

(二)地價(jià)成本的影響相同房屋的建設(shè)因地段不同，其自身造價(jià)也有較大差異，而影響當(dāng)前房屋購(gòu)買(mǎi)的重點(diǎn)并不在于房屋建筑自身，而是在于其能夠帶來(lái)的入學(xué)、醫(yī)療、出行、政治、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境價(jià)值等的不通，其根本在于地理位置的差異，因此地價(jià)成為成本的重要組成部分之一，能夠在一定程度上決定建筑成本，因此房屋建筑造價(jià)的動(dòng)態(tài)分析首先要考慮地價(jià)，正確分析該處地理位置的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值與報(bào)價(jià)是否相符，從而保證房屋建設(shè)完成后的售價(jià)穩(wěn)定，使企業(yè)能夠保證自身利益不會(huì)受損，同時(shí)使日后的經(jīng)營(yíng)銷售工作能夠較為順利的完成。

(三)施工和監(jiān)理的影響施工方和監(jiān)理分別作為乙方和第三方，同時(shí)為甲方負(fù)責(zé)，因此兩者與甲方工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)管理也有密切關(guān)系，雖然監(jiān)理是甲方指派的監(jiān)督管理乙方施工過(guò)程的單位，但乙方對(duì)監(jiān)理并沒(méi)有直接合同關(guān)系，且工程質(zhì)量的好壞通常與監(jiān)理自身的利益掛鉤并不深切，因此監(jiān)理在監(jiān)督過(guò)程中難以充分發(fā)揮其自身作用。更有甚者，監(jiān)理單位與乙方單位相互勾結(jié)，兩者共同蒙蔽甲方，導(dǎo)致甲方在驗(yàn)收時(shí)無(wú)法發(fā)現(xiàn)部分隱蔽的施工問(wèn)題，使甲方的后續(xù)利益受損，而對(duì)應(yīng)此類問(wèn)題的補(bǔ)修資金也需歸于造價(jià)成本當(dāng)中，因此監(jiān)理和施工雙方對(duì)于施工造價(jià)的管理也有著較大影響［1］。

(四)回收周期的影響對(duì)于建筑開(kāi)發(fā)商而言，房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)是投資高、風(fēng)險(xiǎn)高、效益高的“三高行業(yè)”，資金回收周期是其正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，而資金回收期越長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商賦予工程的隱形投資額以及機(jī)會(huì)成本便越高。資金得不到及時(shí)的回收會(huì)造成企業(yè)資金鏈條薄弱，極其容易受到外界因素的影響，風(fēng)險(xiǎn)便急劇上升，甚至使工程爛尾，導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，乃至破產(chǎn)，因此資金的回收周期也是工程造價(jià)的影響因素之一。

(五)稅務(wù)管理的影響稅務(wù)乃國(guó)之根本，是國(guó)家回收社會(huì)資金并對(duì)社會(huì)進(jìn)行相應(yīng)建設(shè)的基本途徑，無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人都具有相應(yīng)的納稅義務(wù)，尤其在營(yíng)業(yè)稅改為增值稅以來(lái)，由于前期各行業(yè)自身的稅務(wù)制度存在缺陷，從而導(dǎo)致各行業(yè)的稅務(wù)支出均有所增加，而在建筑行業(yè)中，稅務(wù)支出也是成本的一大組成部分，繳納稅金的高低也極大地影響了成本的支出，因此稅務(wù)征收政策以及企業(yè)納稅方法都對(duì)相應(yīng)稅務(wù)支出有著一定程度的影響［2］。

二、有效應(yīng)對(duì)工程成本浮動(dòng)的動(dòng)態(tài)管理策略

(一)精確分析地塊自身價(jià)值采用專業(yè)的價(jià)值分析人員對(duì)將要開(kāi)發(fā)的土地進(jìn)行合理的價(jià)值估算，分析周圍的環(huán)境、地理位置、周圍居民的消費(fèi)能力，并對(duì)房屋建筑建成之后的售價(jià)進(jìn)行合理預(yù)估，使地價(jià)支出趨于合理，避免地價(jià)成本占比較大而導(dǎo)致后續(xù)房屋建設(shè)完成后出售價(jià)格過(guò)高，進(jìn)而被消費(fèi)者抵制，使支出資金難以快速回?cái)n。因此動(dòng)態(tài)管理分析的首要任務(wù)便是對(duì)地價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，是后續(xù)經(jīng)營(yíng)銷售的重要保證。

(二)完善責(zé)任劃分制度建立完善的責(zé)任劃分制度，對(duì)施工完成以后的成本進(jìn)行嚴(yán)格把控，與乙方在所簽訂的合同內(nèi)明確相應(yīng)的責(zé)任，避免在施工完成后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題而甲方難以追究的情況發(fā)生，同時(shí)在工程款中扣除乙方部分質(zhì)量保證金，作為質(zhì)量缺陷責(zé)任期內(nèi)對(duì)工程建設(shè)缺陷進(jìn)行維修的資金，以合同與條約的方式確定乙方在保修期間內(nèi)的保修義務(wù)，促使乙方在一定時(shí)間范圍內(nèi)交付高質(zhì)量的房屋建筑，質(zhì)量保證金待工程保修期結(jié)束后再予以返還。

(三)縮短投資回收周期一般而言，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)需要經(jīng)過(guò)規(guī)劃、投資、回收三個(gè)環(huán)節(jié)。在面對(duì)資金回收期過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商可以針對(duì)投資和回收兩個(gè)環(huán)節(jié)采取相應(yīng)措施縮短回收周期，在“投資”環(huán)節(jié)當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商在招標(biāo)時(shí)可以明確規(guī)定相應(yīng)的建設(shè)周期，將“投資”環(huán)節(jié)的周期縮短任務(wù)交予乙方施工單位;在“回收”環(huán)節(jié)中，開(kāi)發(fā)商可以采取預(yù)售的模式使回收期提前，而更為重要的是分析當(dāng)下購(gòu)買(mǎi)剛需者的收入情況，在一定盈利的基礎(chǔ)上合理設(shè)置房屋價(jià)格，降低銷售部門(mén)的任務(wù)難度。

(四)納稅與合理避稅合理避稅并不等于逃稅，我國(guó)不論個(gè)人和企業(yè)都有相應(yīng)的納稅義務(wù)，但因納稅方式的多樣性，其擁有根據(jù)相應(yīng)政策選擇納稅方式的權(quán)力，因此企業(yè)必須及時(shí)與政府部門(mén)進(jìn)行溝通交流，以更好地為企業(yè)制造更多的利益，同時(shí)尋找與自身相適應(yīng)納稅方式，在合理合法范圍內(nèi)降低納稅產(chǎn)生的成本支出。

三、結(jié)語(yǔ)

建筑企業(yè)的生存與發(fā)展需要準(zhǔn)確的對(duì)生產(chǎn)制造成本進(jìn)行評(píng)估，成本的不確定性需要企業(yè)及時(shí)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)改革自身管理模式，保證企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)在自身可控范圍之內(nèi)，使企業(yè)能夠在有方案有目標(biāo)的情況下從容的面對(duì)惡劣的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

參考文獻(xiàn):

［1］劉偉維．房屋建筑造價(jià)動(dòng)態(tài)管理的影響因素分析及對(duì)策［J］．價(jià)值工程，2018(12):10-11．

［2］谷玖青．房屋建筑造價(jià)動(dòng)態(tài)管理的影響因素分析及對(duì)策［J］．建材與裝飾，2018，538(29):188．

作者：亓涵宇 單位：南京潤(rùn)濟(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司