小議地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)

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綜合開發(fā)設(shè)計(jì)理念

所謂“地鐵+物業(yè)”的綜合開發(fā)模式，主要是將車輛段布置在地面，水平展開，通過(guò)對(duì)眾多功能庫(kù)房進(jìn)行整合，形成連為一體的平臺(tái)，作為開發(fā)物業(yè)建設(shè)用地的一種開發(fā)模式。常青花園車輛段利用了車輛段工藝用房尺度大、占地大的特點(diǎn)，通過(guò)綜合開發(fā)進(jìn)行城市土地集約利用，這不僅符合節(jié)省土地的國(guó)家政策，也符合武漢市建設(shè)兩型社會(huì)發(fā)展思路，同時(shí)也是解決城市軌道交通融資、改善軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)條件的一種重要手段。車輛段選址于城市近郊，周邊自然環(huán)境良好，物業(yè)開發(fā)不僅有利于疏散市區(qū)人口，改善居住環(huán)境，而且車輛段上蓋開發(fā)考慮了居民生活配套所必需的設(shè)施，并結(jié)合2號(hào)線延長(zhǎng)線軌道交通車站的設(shè)置，利用車輛段開發(fā)項(xiàng)目方便居民，解決民生問(wèn)題;同時(shí)也穩(wěn)定居住人流，增加地鐵客流和穩(wěn)定的票務(wù)收入，此外，車輛段上蓋開發(fā)結(jié)合住宅、商業(yè)綜合開發(fā)，可改善工藝用房的景觀，減少車輛段不良視線對(duì)城市景觀的干擾。

在具體開發(fā)設(shè)計(jì)研究過(guò)程中，常青花園車輛段總體設(shè)計(jì)首先必須滿足工藝要求。車輛段主要用于地鐵車輛的停放、檢修以及試驗(yàn)，合理的工藝設(shè)計(jì)是地鐵安全運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。工藝要求主要包括建筑布局設(shè)計(jì)、建筑空間設(shè)計(jì)、車輛限界設(shè)計(jì)、室內(nèi)環(huán)境要求以及管線綜合設(shè)計(jì)等。而物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)必須在滿足工藝要求的基礎(chǔ)上進(jìn)行，同時(shí)通過(guò)地面層、設(shè)備夾層及上蓋平臺(tái)層的立體組合形成具有豐富層次感的空間，通過(guò)簡(jiǎn)潔有序的立體垂直交通進(jìn)行聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)充分合理利用車輛段屋蓋上部空間。將生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)對(duì)居住人群休閑生活的影響減少至最低限度，同時(shí)充分考慮到住宅小區(qū)人行流線對(duì)車輛段生產(chǎn)的影響。車輛段與物業(yè)開發(fā)應(yīng)該形成兩個(gè)獨(dú)立的交通體系。

車輛段綜合開發(fā)設(shè)計(jì)方案

1場(chǎng)地概述

利用車輛段停車列檢庫(kù)區(qū)域規(guī)整柱網(wǎng)及出入段線的上部空間(上蓋區(qū)域)布置高層住宅和小區(qū)公建，庫(kù)區(qū)以外有條件設(shè)置規(guī)整柱網(wǎng)位置設(shè)置夾層汽車庫(kù)和設(shè)備用房。上蓋區(qū)域內(nèi)共分為B，C，D三個(gè)按車輛段功能和柱網(wǎng)布置劃分的小區(qū)。B區(qū)為直接落地的上蓋區(qū)域，C區(qū)為出入段線的上蓋區(qū)域，D區(qū)為車輛段停車列檢庫(kù)區(qū)域。B，C，D區(qū)內(nèi)設(shè)有高層住宅、公寓、幼兒園、會(huì)所等，沿咽喉區(qū)周邊設(shè)有商鋪。B，C，D區(qū)通過(guò)三個(gè)設(shè)在不同位置、方向的高架汽車道和兩個(gè)人行天橋與地面連接。各區(qū)之間設(shè)置坡道進(jìn)行連接，同時(shí)C，D區(qū)交接處設(shè)置架空平臺(tái)與規(guī)劃地鐵站點(diǎn)相連。

2上蓋平臺(tái)

由于上蓋平臺(tái)面積較大，其下部為車輛段各專業(yè)庫(kù)房，且軌道密集，污水排水管在水平方向布置有一定的放坡(高差)要求，各種管線水平鋪設(shè)有埋置深度的要求，且難免有交叉情況出現(xiàn)。綜合以上各種因素，上蓋平臺(tái)確定為結(jié)構(gòu)找坡，同時(shí)結(jié)合景觀綠化、道路、廣場(chǎng)布置，采取設(shè)置覆土層的方法解決以上問(wèn)題，是比較經(jīng)濟(jì)而且確實(shí)可行的。根據(jù)停車列檢庫(kù)及軌行區(qū)的工藝要求，結(jié)合上蓋的覆土要求，B，C，D區(qū)的標(biāo)高分別為6m，9m和12m。三個(gè)區(qū)域通過(guò)坡道及臺(tái)階相互連接。

3蓋下柱網(wǎng)

由于車輛段各庫(kù)房柱網(wǎng)間距是根據(jù)車輛限界要求來(lái)布置，因此蓋下柱網(wǎng)的設(shè)置滿足車輛段的工藝要求(見圖1，圖2)。

4總體布局

B區(qū)沒(méi)有車輛段有關(guān)庫(kù)房及設(shè)施，在該區(qū)域設(shè)有供小區(qū)住戶使用的2層(平臺(tái)以下)停車庫(kù)及設(shè)備用房，上部平臺(tái)設(shè)有6棟12個(gè)單元的30層住宅樓，該區(qū)域平臺(tái)高度6m。蓋上高層住宅布局均衡，相對(duì)圍合，形成明顯的可辨識(shí)單元群體。C區(qū)整個(gè)上蓋區(qū)域結(jié)合車輛段出入端線和咽喉部調(diào)機(jī)庫(kù)柱網(wǎng)布置要求，分別設(shè)有住宅5棟10個(gè)單元的30層住宅樓、1棟30層公寓樓、1棟2層超市、1棟小區(qū)會(huì)所、1棟9班幼兒園、沿咽喉部周邊設(shè)有2層樓的商鋪。C區(qū)平臺(tái)呈三角狀，咽喉區(qū)開洞，滿足蓋下的通風(fēng)采光要求。受蓋下軌道線限制，蓋上高層住宅貼上蓋南北兩側(cè)布置。咽喉區(qū)周邊為入口廣場(chǎng)、小型商鋪，會(huì)所及幼兒園布置在咽喉區(qū)西側(cè)。D區(qū)位于停車列檢庫(kù)上方，利用停車列檢庫(kù)柱網(wǎng)進(jìn)行梁式轉(zhuǎn)換，上蓋設(shè)有12棟11層住宅，6棟16層住宅。停車列檢庫(kù)北側(cè)道路上方設(shè)置夾層，作為住宅停車庫(kù)使用。受蓋下軌道線限制，蓋上高層住宅順著軌道線方向分布為3排，均衡布置(見圖3)。整個(gè)區(qū)域結(jié)合車輛段咽喉部開洞的要求，在設(shè)計(jì)中運(yùn)用集中和分流的手法，合理組織人流動(dòng)線和車行道路的走向。在上蓋平臺(tái)中間部位的C區(qū)設(shè)計(jì)小區(qū)會(huì)所、商鋪、9班幼兒園、服務(wù)配套等公用設(shè)施，方便人們購(gòu)物、休閑、出行。在上蓋區(qū)域周邊和有高差的位置設(shè)0．8m寬的綠化隔離帶，使行人不易接臺(tái)邊緣的防護(hù)欄板。B，C上蓋區(qū)域周邊、坡道位置外沿部位均做垂直綠化處理。

交通組織設(shè)計(jì)

交通流線的設(shè)計(jì)以便捷、互不交叉為原則。其中步行流線:主要步行人流來(lái)自預(yù)留車輛段地鐵站，結(jié)合車站設(shè)置連接上蓋平臺(tái)的通道、臺(tái)階，使人們可以十分方便的進(jìn)出上蓋區(qū)域。南面的規(guī)劃道路設(shè)有兩座人行天橋，共設(shè)有4組樓扶梯，每組有2臺(tái)自動(dòng)扶梯(一上一下)、1座樓梯，采用全天候的服務(wù)形式。車行流線:機(jī)動(dòng)車出入則通過(guò)設(shè)在位于上蓋區(qū)域3個(gè)不同方向的車道進(jìn)出。B，C區(qū)車輛可通過(guò)平臺(tái)進(jìn)入B區(qū)半地下停車庫(kù)，然后從樓梯間到達(dá)平臺(tái)。D區(qū)車輛主要停放在夾層汽車庫(kù)，有坡道和樓梯與平臺(tái)連接(見圖4)。在出入口設(shè)置方面，物業(yè)開發(fā)出入口的設(shè)置與車輛段出入口相互獨(dú)立。由于車輛段北側(cè)試車線的設(shè)置，B區(qū)無(wú)法與北側(cè)規(guī)劃道路地面相接。6m平臺(tái)處設(shè)置一個(gè)車行坡道與規(guī)劃道路相連，同時(shí)設(shè)置坡道通向蓋下的汽車停車庫(kù)。C區(qū)域設(shè)有一個(gè)車行坡道與南側(cè)的金銀潭大道相接，在中間位置設(shè)有一座人行天橋與地面相連。商業(yè)區(qū)南側(cè)設(shè)有架空平臺(tái)直接與預(yù)留車輛段地鐵站連接，方便人們的出行。D區(qū)東南側(cè)設(shè)置車行坡道連接金銀潭大道，中間位置設(shè)有一座人行天橋與地面相連。消防車可通過(guò)3個(gè)進(jìn)出上蓋區(qū)域的坡道進(jìn)入上蓋區(qū)域(B，C，D區(qū)各1個(gè))。同時(shí)上蓋區(qū)域內(nèi)部道路均可通過(guò)消防車，使其形成環(huán)道，平時(shí)實(shí)施車輛管理。

建筑消防設(shè)計(jì)

既有的建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范對(duì)廠房和民用建筑的消防問(wèn)題分別進(jìn)行了規(guī)定，但是沒(méi)有對(duì)廠房和民用建筑疊加在一起，如何進(jìn)行消防設(shè)計(jì)做相關(guān)規(guī)定。常青車輛段的消防設(shè)計(jì)參考國(guó)內(nèi)外相關(guān)案例進(jìn)行設(shè)計(jì)，并報(bào)請(qǐng)主管部門組織專家進(jìn)行審查。蓋下建筑按建筑防火規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，建筑單體盡量靠近室外道路設(shè)置。由于調(diào)機(jī)庫(kù)位于蓋下的中間位置，因此設(shè)置了直通上蓋平臺(tái)的單獨(dú)疏散樓梯。蓋上建筑按現(xiàn)有規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，上蓋平臺(tái)可進(jìn)入消防車，視為安全地面。人員疏散至室外平臺(tái)，即可以認(rèn)為安全疏散。上蓋平臺(tái)采用鋼筋混凝土設(shè)計(jì)，連接上蓋平臺(tái)上下的所有管井及通道都進(jìn)行了防火封堵設(shè)計(jì)。

物業(yè)開發(fā)與車輛段的相互影響

1車輛段對(duì)開發(fā)的影響

地鐵車輛段是一個(gè)工業(yè)建筑群，具有自身的工藝要求。建筑的工藝布局影響物業(yè)開發(fā)的使用范圍。軌道的限界要求決定了建筑柱網(wǎng)的布置，蓋下柱網(wǎng)的布置對(duì)上蓋開發(fā)的布局和結(jié)構(gòu)有限制作用。生產(chǎn)廠房的吊車決定了上蓋平臺(tái)的高度設(shè)計(jì)。常青車輛段開發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中，考慮到聯(lián)合車庫(kù)的結(jié)構(gòu)跨度較大、平面布置較復(fù)雜，因此只對(duì)停車列檢庫(kù)進(jìn)行了上蓋開發(fā)。入庫(kù)咽喉區(qū)軌道交叉密集，無(wú)法落柱，僅對(duì)出入段區(qū)域軌行區(qū)進(jìn)行上蓋開發(fā)。車輛段的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)會(huì)對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。首先，小區(qū)與外部的交通聯(lián)系不是非常緊密;其次，生產(chǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的噪聲、振動(dòng)等對(duì)居民有一定的影響;最后，車輛段作為工業(yè)建筑，建筑造型以及綠化對(duì)居住景觀有一定影響。

2開發(fā)對(duì)車輛段的影響

由于物業(yè)開發(fā)的引入，使得車輛段設(shè)計(jì)變得異常復(fù)雜。一方面，上蓋開發(fā)的設(shè)計(jì)要求停車列檢庫(kù)采用混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，延長(zhǎng)了建設(shè)周期。上蓋平臺(tái)阻礙了停車列檢庫(kù)的自然通風(fēng)和自然采光，只能借助機(jī)械通風(fēng)和人工照明，增加了運(yùn)營(yíng)成本。上蓋的二期開發(fā)過(guò)程中，會(huì)對(duì)車輛段的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生一定的影響。另一方面，上蓋物業(yè)開發(fā)的設(shè)計(jì)節(jié)約了城市用地，提高了土地的附加值，同時(shí)促進(jìn)了局部的城市發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)

常青車輛段項(xiàng)目目前已投入使用，上蓋平臺(tái)及以下部分已經(jīng)建成，上蓋開發(fā)部分進(jìn)行了預(yù)留。車輛段進(jìn)行上蓋物業(yè)開發(fā)，在方案上是完全可行的。車輛段與物業(yè)開發(fā)之間關(guān)系復(fù)雜，相互制約。設(shè)計(jì)初始階段，應(yīng)該同時(shí)啟動(dòng)設(shè)計(jì)，與地鐵公司、開發(fā)建設(shè)方、市政、消防、規(guī)劃等管理部門充分協(xié)調(diào)，重點(diǎn)解決消防、交通組織等問(wèn)題，同時(shí)應(yīng)該考慮開發(fā)的成本問(wèn)題。（本文作者：張濤 單位：中鐵第四勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司）