稅收政策對(duì)房地產(chǎn)影響微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)探析

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摘要：稅收政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展密切相關(guān)，本文從稅收政策的微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)出發(fā)，首先闡述我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)行稅收機(jī)制，然后分析稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、供需關(guān)系、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，最后提出了一些對(duì)現(xiàn)行稅收政策合理化的建議。

關(guān)鍵詞：稅收政策；房地產(chǎn)；影響；經(jīng)濟(jì)學(xué)

1.我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)行稅收機(jī)制

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)稅收機(jī)制分為三個(gè)環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)的取得、保有和流轉(zhuǎn)。對(duì)于取得環(huán)節(jié)的稅收為：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅和耕地占用稅；對(duì)于保有環(huán)節(jié)的稅收為：房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅；對(duì)于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收為：土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、印花稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。

2.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

2.1稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析

2.1.1相關(guān)理論和假設(shè)。當(dāng)其他條件不變時(shí)，政府對(duì)供應(yīng)商的征稅將使得供給曲線向上移動(dòng)，均衡點(diǎn)向上移動(dòng)，均衡價(jià)格會(huì)上升，使得原來(lái)的均衡價(jià)格成為兩者之間稅收分配的分界點(diǎn)；同理，政府向需求方征稅也會(huì)產(chǎn)生同樣的效果，需求曲線將向下移動(dòng)，從而使得均衡點(diǎn)向下移動(dòng)。由此可見，稅收由需求方和供給方一起承擔(dān)，稅負(fù)更多的落在缺乏彈性的一方上。2.1.2向供給方征稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析。以向供給方征收房產(chǎn)稅為例，房產(chǎn)稅的實(shí)質(zhì)是提高投機(jī)者的持有成本，這在一定程度上可以減少個(gè)人擁有住房的數(shù)量，可以有效降低房屋空置率、增加二手房的供應(yīng)量，在一定程度上緩解房屋供給短缺等問(wèn)題，供應(yīng)量增加，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了去庫(kù)存的效果，當(dāng)其他條件不變時(shí)，市場(chǎng)的供給量增加，會(huì)使得均衡價(jià)格下降，從而對(duì)房?jī)r(jià)的下跌產(chǎn)生一定的影響。2.1.3向需求方征稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析。當(dāng)政府對(duì)需求方征稅時(shí)，會(huì)增加需求方的成本，當(dāng)其他條件不變時(shí)，消費(fèi)者的需求量會(huì)減少，需求曲線將向左下方移動(dòng)，最終均衡價(jià)格會(huì)低于原來(lái)的均衡價(jià)格［3］。對(duì)于房地產(chǎn)需求者來(lái)說(shuō)，稅收調(diào)控主要是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，在此階段發(fā)生轉(zhuǎn)嫁是比較困難的。

2.2稅收政策對(duì)房地產(chǎn)供需關(guān)系的影響分析

在保有環(huán)節(jié)征稅增加了持有者的成本，降低了囤積房地產(chǎn)的預(yù)期收益，從而迫使開發(fā)商和投機(jī)者加速出售他們的房產(chǎn)，增加市場(chǎng)供給，他們?yōu)楸３掷娌蛔儯瑥亩岣邇r(jià)格，需求方在衡量利害后，有些人會(huì)減緩購(gòu)買計(jì)劃的實(shí)施，這最終使得市場(chǎng)的需求減少。一段時(shí)間后，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和投機(jī)者的收入下降，為了盡快回籠資金，他們將稍微降低價(jià)格，從而激發(fā)消費(fèi)者購(gòu)房的欲望。相反，假設(shè)政府降低稅收，開發(fā)商將會(huì)擁有更多的利潤(rùn)空間，將會(huì)讓利一部分給需求者，市場(chǎng)將變得更火爆。

2.3稅收政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響分析

房地產(chǎn)稅收政策可以提高國(guó)家的財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)效益，從而促進(jìn)了國(guó)家的繁榮發(fā)展，提升人們的幸福度和滿足感，同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)稅收政策在一定程度上可以緩解房?jī)r(jià)上漲所造成的貧富差距的現(xiàn)象，對(duì)于富人，房地產(chǎn)稅收政策會(huì)導(dǎo)致他們因?yàn)槭种蟹慨a(chǎn)的積壓而交許多的稅，從而增加了富人的經(jīng)濟(jì)支出；對(duì)于低收入人群，國(guó)家會(huì)實(shí)施各種優(yōu)惠政策，降低低收入人群的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，因此，稅收政策在一定程度上緩解貧富差距，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3.對(duì)現(xiàn)行稅收政策的合理化建議

3.1建立多種政策協(xié)調(diào)配合機(jī)制

為了使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，我們需要利用資金、財(cái)務(wù)、人口和土地等政策來(lái)全面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。在資金財(cái)財(cái)務(wù)政策方面，通過(guò)調(diào)整不同地區(qū)的利率和稅費(fèi)，差異化限購(gòu)、限貸政策；在人口和土地政策方面，建設(shè)用地的分配應(yīng)以人口流向?yàn)榛A(chǔ)。

3.2構(gòu)建合理的評(píng)估體系和發(fā)展機(jī)制

要使得房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，這要建立在構(gòu)建合理的評(píng)估體系的基礎(chǔ)上，建立一個(gè)運(yùn)行良好的評(píng)估體系，有利于確定稅基，促進(jìn)稅收的公正性。同時(shí)，在當(dāng)前的大經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我們需要構(gòu)建出與當(dāng)下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相匹配的合理的發(fā)展機(jī)制，政府應(yīng)綜合利用各種方法構(gòu)建出合理的發(fā)展機(jī)制來(lái)抑制房地產(chǎn)泡沫的形成，為房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。

3.3充分考慮地區(qū)差異化

目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)因地區(qū)發(fā)展水平不一而存在差異。房地產(chǎn)市場(chǎng)在人才配比、醫(yī)療、交通、教育等公共配套方面地區(qū)之前的差異較為明顯，其中，在一線城市，高水平高技術(shù)人才很多，數(shù)不勝數(shù)，醫(yī)療、交通、教育等公共配套也很成熟完善；但是在三四線城市，高水平高技術(shù)的人才相對(duì)較少，醫(yī)療、交通、教育等公共配套相對(duì)也沒有那么成熟。對(duì)此，雖然有相應(yīng)的調(diào)控政策，但因?yàn)闆]有充分考慮發(fā)展中的差異從而無(wú)法達(dá)到預(yù)期的效果，因此，在今后的工作中，應(yīng)充分考慮地區(qū)之間的差異，從根本上保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

4.結(jié)語(yǔ)

稅收政策實(shí)施的目的，是利用稅收來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系的合理性，打擊“投機(jī)者”和暴利獲得方，通過(guò)一些合理的建議來(lái)更好的完善現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策稅收體制，以達(dá)到更好的促進(jìn)市場(chǎng)平衡的效果。

參考文獻(xiàn)

[1]楊振芳.淺析我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系對(duì)房?jī)r(jià)的影響［J］.財(cái)政監(jiān)督，2014.

[2]吳易鳳.西方經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.高等教育出版社，2012.

[3]楊萌萌.現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控效應(yīng)的實(shí)證分析—以江蘇省為例［J］.南京航空航天大學(xué)碩士學(xué)位論文，2015.

作者:楊雪蓮 單位:西華大學(xué)土木建筑與環(huán)境學(xué)院