房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦證的責(zé)任承擔(dān)

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摘要:隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，我國(guó)人民的住房需求也越來(lái)越大，需求的增大也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，但是在發(fā)展的過(guò)程中也面臨著很多的行業(yè)難題，特別是在商品房方面，買(mǎi)賣(mài)糾紛出現(xiàn)的幾率還是比較大的，開(kāi)發(fā)商逾期辦證就是一種比較常見(jiàn)的問(wèn)題。為了保障房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，解決這方面問(wèn)題是非常有必要的，本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期辦證的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題提出了自己的看法，僅供參考。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);開(kāi)發(fā)商;逾期辦證;責(zé)任承擔(dān)

房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不僅事關(guān)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也關(guān)系到我國(guó)廣大人民的生活水平，但是房地產(chǎn)和開(kāi)發(fā)商行業(yè)的發(fā)展涉及到很多的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，所以比較容易引起一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛，這些經(jīng)濟(jì)糾紛不僅會(huì)影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商工作的效率，同時(shí)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)和開(kāi)發(fā)商的社會(huì)形象造成負(fù)面影響。所以說(shuō)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逾期辦證問(wèn)題的研究是非常有必要的，這樣更有利于分清工作中的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。

一、逾期辦證問(wèn)題的概述

(一)初始登記業(yè)務(wù)

初始登記業(yè)務(wù)是后期全部工作的基礎(chǔ)，也是前提，具體內(nèi)容也就是對(duì)新建的商品房進(jìn)行登記，這類(lèi)工作一般是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)推進(jìn)的。登記的內(nèi)容也是比較多的，譬如土地使用權(quán)證書(shū)，開(kāi)發(fā)商施工許可證等等，同時(shí)也包括對(duì)房產(chǎn)的測(cè)繪資料和詳細(xì)信息。如果出賣(mài)人按照上述規(guī)定遞交了相關(guān)證明，那么就可以認(rèn)為基本完成了初始登記業(yè)務(wù)，但是這并沒(méi)有進(jìn)行房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)赃@時(shí)房地產(chǎn)和開(kāi)發(fā)商應(yīng)該幫助購(gòu)買(mǎi)者完成相應(yīng)的房屋轉(zhuǎn)讓登記。(二)逾期辦證的原因在相應(yīng)證明的辦理過(guò)程中，初始登記義務(wù)是最基本的，如果不能按時(shí)按量完成初始登記業(yè)務(wù)，可能就會(huì)造成后續(xù)工作的延期，開(kāi)發(fā)商逾期辦證就是比較常見(jiàn)的一種現(xiàn)象。而未能按時(shí)辦證的原因還是比較多的，總的來(lái)說(shuō)有以下幾個(gè)方面的原因:第一，開(kāi)發(fā)商的相關(guān)手續(xù)不合法。開(kāi)發(fā)商相關(guān)手續(xù)的不合法，就會(huì)加大審查機(jī)關(guān)的審查難度，延長(zhǎng)辦證的期限，所以比較容易出現(xiàn)逾期辦證的問(wèn)題;第二，開(kāi)發(fā)商等相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按時(shí)按量繳納土地使用權(quán)出讓金。出讓金的轉(zhuǎn)讓是相關(guān)法律所規(guī)定的，如果開(kāi)發(fā)商不繳納出讓金，那么土地管理部門(mén)就會(huì)出面干涉，也會(huì)增加辦理工作的周期所以也是造成開(kāi)發(fā)商逾期辦證的一個(gè)主要原因;第三，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)建房。違規(guī)建房比較容易導(dǎo)致房屋建筑出現(xiàn)一系列的質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致建筑無(wú)法通過(guò)土地規(guī)劃部門(mén)的審核范圍，也會(huì)大大增加審核的時(shí)間，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的逾期辦證。

二、追究逾期辦證的訴訟時(shí)效

(一)請(qǐng)求辦證訴訟時(shí)效

根據(jù)相關(guān)司法規(guī)定來(lái)看，購(gòu)房者申請(qǐng)房屋權(quán)屬證書(shū)具有很大的特殊性，因?yàn)檫@個(gè)過(guò)程兼具了規(guī)定和法定。從約定的角度來(lái)看，購(gòu)房者在購(gòu)房后，出賣(mài)人應(yīng)該幫助其辦理相關(guān)程序，并且要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成這項(xiàng)任務(wù);從法定的角度來(lái)看，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該在法律規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理相關(guān)程序，所以如果逾期辦證的時(shí)間超過(guò)了兩年，那么出賣(mài)人是要承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的。但是法定義務(wù)不會(huì)受到訴訟時(shí)效的太大影響，所以說(shuō)辦證的過(guò)程還是比較復(fù)雜的。

(二)請(qǐng)求違約金訴訟時(shí)效

違約金的具體形式還是比較多的，適用于不同的情況下，但是法律的后果會(huì)受違約金計(jì)算形式的影響，但是如果采用固定數(shù)額，那么債權(quán)就是一時(shí)性債權(quán)，但是大部分的違約金計(jì)算形式都是比較適用于訴訟時(shí)效的，可以說(shuō)，起訴前兩年之內(nèi)的債權(quán)都由訴訟時(shí)效來(lái)保護(hù)。

三、減少開(kāi)發(fā)商逾期辦證現(xiàn)象的措施

(一)健全房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)之前，一定要對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)信息和資質(zhì)進(jìn)行調(diào)查，從根本上保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的合法性和合理性。并且要強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的法律意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，如果企業(yè)違反相關(guān)規(guī)定，那么就要受到相關(guān)法律的嚴(yán)懲。在企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)后，也要完善相關(guān)的監(jiān)督機(jī)制，充分發(fā)揮監(jiān)督部門(mén)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行全面審查，嚴(yán)懲違法違規(guī)行為，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)良好的外部環(huán)境。

(二)完善行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

完善行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)也是非常有必要的，而完善相關(guān)法律法規(guī)的具體內(nèi)容也是比較多的，但是都需要與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的實(shí)際情況相結(jié)合，總的來(lái)說(shuō)有以下幾個(gè)方面需要完善:一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦證過(guò)程中的法律法規(guī)完善問(wèn)題，要善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，并且要善于學(xué)習(xí)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn);另一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦證的相關(guān)流程，對(duì)這些流程進(jìn)行詳細(xì)的分工，能夠大大提高開(kāi)發(fā)商辦證的效率，從根本上解決逾期辦證的問(wèn)題。

(三)發(fā)揮政府部門(mén)的調(diào)控作用

結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際來(lái)看，政府部門(mén)對(duì)于相關(guān)行業(yè)的管理已經(jīng)有了比較明確的規(guī)定，但是從實(shí)際管理情況來(lái)看還是不容樂(lè)觀的，大部分的管理工作都沒(méi)有落實(shí)在實(shí)際工作中，所以說(shuō)政府要加快自身的職能轉(zhuǎn)變，簡(jiǎn)化辦證流程，加強(qiáng)部門(mén)間的溝通與交流，發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，還可以利用網(wǎng)上申報(bào)等多種現(xiàn)代信息處理渠道，提高辦證工作的效率。

四、結(jié)語(yǔ)

從上述敘述中可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的逾期辦證問(wèn)題比較嚴(yán)重，所造成的負(fù)面影響也比較大，為了保障房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)逾期辦證的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行分析是非常有必要的。房地產(chǎn)行業(yè)影響到我國(guó)人民的生活水平，讓我們攜起手來(lái)一起努力。

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［2］趙欣．試論商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中逾期辦證違約責(zé)任的訴訟時(shí)效問(wèn)題［J］．法制與社會(huì)，2011(17):67－68．

作者：陳慧賢 單位：天津北洋律師事務(wù)所