投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算方法

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摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭也越來越迅猛。其中，投資性房地產(chǎn)不僅擁有投資的功效，同時(shí)還具有保值的作用，對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說非常重要。在投資性房地產(chǎn)中，會計(jì)核算是關(guān)鍵內(nèi)容，對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和決策內(nèi)容等產(chǎn)生很大的影響。為此，本文第一部分?jǐn)⑹隽送顿Y性房地產(chǎn)的會計(jì)核算內(nèi)容，并探究了其重要作用。第二部分分析了現(xiàn)階段，投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算存在的問題，以及分析產(chǎn)生這些問題的原因。最后，為了提升投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算水平，針對存在的問題提出了具體的解決措施。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計(jì)核算；問題；措施

一、投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算內(nèi)容

一方面，投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算的初步內(nèi)容。投資性房地產(chǎn)需要對投資的成本做到初步的核算，得出有效的計(jì)量成本之后，再對建筑物的出租日期和土地的使用期限進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算，從而使投資性房地產(chǎn)的初步核算更加合理。在進(jìn)行工程的過程中，企業(yè)的核算部門還要對投資性房地產(chǎn)的總資金進(jìn)行核算，并把固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)進(jìn)行分類，然后具體的核算。在這一過程中，企業(yè)還要對使用的成本資金進(jìn)行合理的預(yù)算，為企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益提供積極作用。另一方面，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)核算內(nèi)容。投資性房地產(chǎn)不僅要做好初步的核算工作，還要在后續(xù)核算中做好各種賬目工作，使后續(xù)的工作得到有效的完成。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)之中，其裝修費(fèi)用和維修費(fèi)用以及管理設(shè)施產(chǎn)生的費(fèi)用也要根據(jù)相關(guān)會計(jì)計(jì)量法則進(jìn)行核算。此外，對投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行核算的過程中，通過設(shè)置賬本和其他特定的記賬方式等，對財(cái)務(wù)計(jì)量進(jìn)行全面的監(jiān)督和反饋，避免各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高財(cái)務(wù)信息的可靠性和真實(shí)性，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全。由此可見，提高投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算水平，能夠使會計(jì)信息更加精確，有效的掌握企業(yè)的發(fā)展情況和經(jīng)營利潤，使企業(yè)能夠進(jìn)行更方便的投資項(xiàng)目，為提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益發(fā)揮重要的功效。

二、投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算存在的問題

(一)投資性房地產(chǎn)核算的外部環(huán)境問題和內(nèi)部環(huán)境問題

一方面，投資性房地產(chǎn)核算會受到外部環(huán)境的影響。企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)的成本模式計(jì)量方式時(shí)，都是以入賬的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算的。所以，在一定程度上，企業(yè)利潤調(diào)節(jié)的可能性會受到減少。與此同時(shí)，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)核算選擇公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量時(shí)，由于公允價(jià)值體系不夠完善等問題，導(dǎo)致公平交易的前提條件不充分。外加市場環(huán)境尚不成熟，公允價(jià)值的方法也不完整，所以致使很多資產(chǎn)都無法得到公允價(jià)值。另一方面，內(nèi)部環(huán)境對投資性房地產(chǎn)核算的問題。公允價(jià)值模式在計(jì)量的過程，需要根據(jù)市場的交易變化情況、以及人們的主觀經(jīng)驗(yàn)來進(jìn)行判斷，所以，這就產(chǎn)生了很多人為因素。在此期間，可能就會出現(xiàn)房地產(chǎn)的計(jì)量準(zhǔn)則受到企業(yè)的利用，從而影響了公允價(jià)值的計(jì)量準(zhǔn)則，使核算信息不準(zhǔn)確，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營利益受到威脅。

(二)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會計(jì)核算中存在的問題

一方面，我國許多投資性房地產(chǎn)在折舊或攤銷核算方面存在一些問題。在我國的準(zhǔn)則規(guī)定里，投資性房地產(chǎn)運(yùn)用成本模式計(jì)量進(jìn)行折舊或攤銷，在后續(xù)的會計(jì)核算中采用減值測試。雖然這是正確的后續(xù)計(jì)量方式，但是有些投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的時(shí)候，卻沒有計(jì)量折舊或攤銷方面的內(nèi)容。長期以往，這種方式會對企業(yè)各期利潤的真實(shí)性造成一定的影響，尤其是上市公司，它的利潤可能會出現(xiàn)虛增的情況，對于投資者和消費(fèi)者會產(chǎn)生很多誤導(dǎo)。另一方面，在處理投資性房地產(chǎn)價(jià)值差額的過程中存在問題。從目前來看，我國很多企業(yè)的投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量中存在問題，在財(cái)務(wù)處理方面公允價(jià)值和賬面價(jià)值缺少一致性，從而對投資性房地產(chǎn)核算信息的真實(shí)性造成了很大的影響。

(三)選擇計(jì)量方式的依據(jù)不夠完善和明確

在新的準(zhǔn)則之中，關(guān)于投資性房地產(chǎn)取得方式的依舊不夠完善，也沒有具體提出有哪些方法，只能自己進(jìn)行總結(jié)相關(guān)的內(nèi)容。與此同時(shí)，雖然在新的準(zhǔn)則中提出了運(yùn)用公允價(jià)值屬性計(jì)量投資性房地產(chǎn)的獲取方式，例如，對于從現(xiàn)存的房地產(chǎn)取得的和自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換取得的都有明確的規(guī)定。但是，有些獲取方式卻沒有明確的規(guī)定，使計(jì)量方式缺少完善的依據(jù)。選擇計(jì)量方式缺乏具體的規(guī)定，只是說明計(jì)量方式需要按照有關(guān)的規(guī)定和準(zhǔn)則，然而卻沒有具體列出有哪些會計(jì)準(zhǔn)則，從而使計(jì)量方式不夠合理化，投資性房地產(chǎn)的核算工作水平也不能得到顯著的提升。

(四)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)核算中存在問題

一方面，投資性房地產(chǎn)在使用公允價(jià)值模式的計(jì)量方式時(shí)，企業(yè)可能會調(diào)節(jié)利潤，虛構(gòu)企業(yè)資產(chǎn)。通過調(diào)整投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，使所有者的權(quán)益和企業(yè)利潤得到調(diào)節(jié)，并增加當(dāng)期的資產(chǎn)，從而產(chǎn)生企業(yè)利潤虛增的情況，為消費(fèi)者造成了很多誤會。另一方面，企業(yè)在經(jīng)營的過程發(fā)生虧損時(shí)，能夠通過處理該項(xiàng)資產(chǎn)，把投資性房地產(chǎn)原來準(zhǔn)備計(jì)入到資本公積的部分，轉(zhuǎn)計(jì)到其他的業(yè)務(wù)之中，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的盈利目的。

三、投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算的具體方法

(一)不斷完善外部市場環(huán)境，選擇適合自身發(fā)展的計(jì)量模式

一方面，需要不斷完善市場的外部環(huán)境，建立公允價(jià)值計(jì)量方式。通常情況下，相對于成本價(jià)值計(jì)量方式的市場條件來說，公允價(jià)值的計(jì)量模式比較嚴(yán)格。所以，為了盡量減少或避免市場條件變化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化為投資性房地產(chǎn)帶來的影響，需要不斷完善公允價(jià)值的計(jì)量準(zhǔn)則。具體來看，需要積極發(fā)展各級市場，提高公允價(jià)值的客觀性和直接性，從而通過公允價(jià)值的計(jì)量方式使投資性房地產(chǎn)的核算更加的真實(shí)可靠。此外，在建立公允價(jià)值的計(jì)量準(zhǔn)則時(shí)，還要做到與國際市場相融，保證我國公允價(jià)值計(jì)量能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的大環(huán)境。在這一過程中，不僅可以促進(jìn)我國投資性房地產(chǎn)的健康發(fā)展，同時(shí)還能對其他方面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供積極意義。另一方面，企業(yè)需要結(jié)合自身的經(jīng)營情況和發(fā)展目標(biāo)，選擇合理的計(jì)量方式。企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量方式的過程中，需要充分了解這兩種計(jì)量方式的內(nèi)容，掌握它們的利弊。成本計(jì)量模式的可靠性比較高，對于市場的依賴性也很低，而公允價(jià)值模式的相關(guān)性則比較強(qiáng)，當(dāng)然，對于市場的依賴性也比較高。所以，企業(yè)需要系統(tǒng)全面的分析這兩種計(jì)量方式的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，根據(jù)我國會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容，結(jié)合自身的實(shí)際發(fā)展情況，選擇更加適合自身?xiàng)l件的計(jì)量模式，從而提升投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算的穩(wěn)定性和準(zhǔn)確性。對于企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展來說，正確的計(jì)量模式能夠?yàn)槠髽I(yè)避免很多麻煩，還能帶來許多便利。與此同時(shí)，企業(yè)還要遵紀(jì)守法，對于國家出臺的政策法規(guī)做到積極響應(yīng)，運(yùn)用正確的方式為企業(yè)的經(jīng)營謀取利益，從而推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)我國投資性房地產(chǎn)行業(yè)的有效發(fā)展。

(二)有效解決投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量核算中出現(xiàn)的問題

一方面，對于投資性房地產(chǎn)的折舊和攤銷過程中存在的問題加以解決。企業(yè)在經(jīng)營的過程中，投資性房地產(chǎn)在出租期間都有可能出現(xiàn)一些損壞，而維護(hù)房地產(chǎn)的成本和費(fèi)用也由此而產(chǎn)生了。所以，具體來看，企業(yè)應(yīng)該按照收入和費(fèi)用的平衡標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)需要對固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)進(jìn)行折舊或者攤銷。在這一過程中，通過這種手段，可以更加真實(shí)地反映出企業(yè)各期的利潤情況，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)營情況的可靠性。另一方面，對于投資性房地產(chǎn)處理價(jià)值差額方面提供有效措施。投資性房地產(chǎn)對于企業(yè)來說，雖然可供出售的資產(chǎn)與金融資產(chǎn)的公允價(jià)值模式核算的資產(chǎn)比較相近，但是，與交易性金融資產(chǎn)還是存在一定的差異。所以，從擁有資產(chǎn)具體情況的角度來分析，投資性房地產(chǎn)核算采用公允價(jià)值模式時(shí)，需要參考可以出售資產(chǎn)金額的核算內(nèi)容，使投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算更加合理。與此同時(shí)，為有效區(qū)別其他的資本公積，可以特別提出關(guān)于房產(chǎn)使用權(quán)或土地使用權(quán)的依據(jù)，有效處理投資性房地產(chǎn)的收益內(nèi)容。此外，還要根據(jù)投資性房地產(chǎn)原始獲得目的的差異，劃分為投資性收益和營業(yè)外的收益，從而使投資性房地產(chǎn)的收益內(nèi)容更加的系統(tǒng)化。

(三)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式可以參照長期股權(quán)以及其他的準(zhǔn)則理論

從目前來看，我國投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式可以參考長期股權(quán)的原則進(jìn)行計(jì)量。按照長期股權(quán)投資的原則標(biāo)準(zhǔn)我們可以看出，投資者投入的資本、企業(yè)合并得到的資本、投資性房地產(chǎn)通過非貨幣形式取得的資產(chǎn)、與現(xiàn)存的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換產(chǎn)生的，和通過自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換得來的投資性房地產(chǎn)相同，都需要按照公允價(jià)值的計(jì)量方式進(jìn)行計(jì)量。在成為投資性房地產(chǎn)之前，由于它存在的時(shí)間相對來說比較久，很難掌握歷史的成本資料，而且就算是獲得了歷史成本資料，也很難保證它的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。所以，投資性房地產(chǎn)在通過以上渠道轉(zhuǎn)換形成之后，需要采用公允價(jià)值的屬性來進(jìn)行計(jì)量。由此可見，采用公允價(jià)值屬性計(jì)量投資性房地產(chǎn)，能夠提升會計(jì)核算的真實(shí)性、可靠性以及科學(xué)性。與此同時(shí)，企業(yè)建造的投資性房地產(chǎn)和通過外購獲得的投資性房地產(chǎn)需要根據(jù)成本屬性的計(jì)量方式，并且還是要按照歷史的成本屬性進(jìn)行計(jì)量。在這一個(gè)過程中，由于通過這些方式獲得的投資性房地產(chǎn)屬于當(dāng)期經(jīng)濟(jì)活動，其成本資料真實(shí)且可靠，企業(yè)很容易掌握這些投資性房地產(chǎn)的歷史成本資料，對于企業(yè)來說這種方式更加的方便。由此看來，企業(yè)在選擇計(jì)量方式的時(shí)候還要根據(jù)具體情況進(jìn)行采用，以此來提升投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算的質(zhì)量和水平。

(四)提升我國投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)核算水平和質(zhì)量

投資性房地產(chǎn)在進(jìn)行轉(zhuǎn)換計(jì)量過程中，需要完善其計(jì)量方式，提升計(jì)量水平。自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的過程中，如果賬面價(jià)值的差額小于轉(zhuǎn)換的日公允價(jià)值，這時(shí)是當(dāng)期的利潤受到了虧損。因此，為了防止我國許多上市公司為了實(shí)現(xiàn)自身的經(jīng)營目標(biāo)，而利用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換來調(diào)節(jié)經(jīng)營利潤，避免因?yàn)楹芏嗳藶橐蛩貙蕛r(jià)值模式產(chǎn)生的影響，可以改變以往的投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算方式。具體來看，在轉(zhuǎn)換計(jì)量時(shí)，投資性房地產(chǎn)核算需要按照當(dāng)天的公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，而公允價(jià)值與原賬面所產(chǎn)生的價(jià)值差額都要計(jì)入到當(dāng)期的盈利項(xiàng)目或損益項(xiàng)目之中，這樣才能增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算的準(zhǔn)確性和真實(shí)性，提升轉(zhuǎn)換計(jì)量的水平，杜絕因?yàn)槿藶橐蛩囟斐傻囊幌盗胁涣记闆r，從而維護(hù)投資性房地產(chǎn)市場的健康、有序運(yùn)轉(zhuǎn)。由此可見，改變以往的轉(zhuǎn)換計(jì)量模式，能夠使投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換核算更加真實(shí)，對于企業(yè)的健康經(jīng)營發(fā)揮長遠(yuǎn)作用。

四、結(jié)束語

隨著我國投資性房地產(chǎn)發(fā)展速度的不斷提升，其會計(jì)核算已然成為投資性房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要條件。雖然從目前來看，我國投資性房地產(chǎn)在會計(jì)核算方面還存在一定的問題，例如，公允價(jià)值模式的準(zhǔn)則容易被利益操縱。但是，隨著不斷的發(fā)展和完善投資性房地產(chǎn)的會計(jì)核算水平，提升其真實(shí)性和可靠性，相信我國的投資性房地產(chǎn)會計(jì)核算質(zhì)量會得到明顯的提升。具體來看，需要從公允價(jià)值模式運(yùn)用的根源入手，避免公允價(jià)值準(zhǔn)則受到利潤操縱的影響，保證企業(yè)資產(chǎn)信息的真實(shí)性，為企業(yè)資產(chǎn)的安全提供保障，推動企業(yè)的健康發(fā)展，從而為投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展發(fā)揮重要作用。

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[1]陳艷華.投資性房地產(chǎn)核算問題研究[J].全國流通經(jīng)濟(jì)，2018(14)：59-60.

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作者：金哲峰 單位：安徽省阜陽市住房公積金管理中心