房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)

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摘要：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，大多數(shù)行業(yè)都在以一個(gè)較高的增速增長(zhǎng)。而對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，它的增速在逐漸放緩，甚至在2018年4月商品房銷(xiāo)售面積單月同比增速為負(fù)，這一現(xiàn)象是由多方面的原因共同導(dǎo)致的。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展背景及發(fā)展中的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)做簡(jiǎn)要概括，及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)目前發(fā)展?fàn)顩r的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)做具體分析，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，分析房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及提出房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展；新形式下的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的解決的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；發(fā)展趨勢(shì)；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

一、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展背景

20世紀(jì)80年代以前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)并不紅火，甚至在那之前還并不能將其稱(chēng)為一個(gè)行業(yè)，主要原因是受到當(dāng)時(shí)政府計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的制約。在當(dāng)時(shí)，幾乎沒(méi)有一家企業(yè)可以像如今拿地后全面建設(shè)商品房的房地產(chǎn)商，家家戶(hù)戶(hù)的住房基本是新中國(guó)成立初期一直保留下來(lái)的房子或者是政府按照一定標(biāo)準(zhǔn)分得的住房。1978年到1998年，隨著我國(guó)改革開(kāi)放的戰(zhàn)略的實(shí)施，房地產(chǎn)行業(yè)在這一階段有了迅猛的發(fā)展。此后，房地產(chǎn)這一行業(yè)正式步入了歷史舞臺(tái)，期間，政府大力鼓勵(lì)房子的商品化。在1993年，國(guó)家陸續(xù)頒布實(shí)施了住房公積金制度、發(fā)放住房債券等，在宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景下，直接催生了連續(xù)兩年的第一輪房地產(chǎn)投資泡沫。到了1998年，這是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)生死節(jié)點(diǎn)，處于其生死存亡之際，很多企業(yè)都面臨著破產(chǎn)等困局。為此，我國(guó)又出臺(tái)了一系列刺激需求的政策，諸如，降低貸款利率、降低部分稅收等。這一系列政策的實(shí)施，促使又一輪新的增長(zhǎng)開(kāi)始爆發(fā)。2003年后，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了其黃金時(shí)期，大量開(kāi)發(fā)商進(jìn)入市場(chǎng)，政府通過(guò)取消集體土地的建設(shè)用地使用權(quán)，取得十年經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。接下里就是2010年到2015年的低迷期，由于之前瘋狂地拿地建樓，出現(xiàn)了一批庫(kù)存房，供過(guò)于求，政府又推行一系列刺激政策去庫(kù)存。2015年之后，全國(guó)各地都出現(xiàn)了“限購(gòu)限貸，限售限價(jià)”，到目前為止，調(diào)控政策已經(jīng)得到全國(guó)各地市的響應(yīng)。

二、房地產(chǎn)業(yè)目前發(fā)展現(xiàn)狀

（一）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的有利影響

1.城鎮(zhèn)化率底

雖然各級(jí)地方政府積極倡導(dǎo)推進(jìn)城市化進(jìn)程，但是截至2016年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率仍然只有57.35%，這就意味著，在未來(lái)的5-10年里，還將會(huì)有一大批人口將從農(nóng)村進(jìn)入城市。如果進(jìn)入城市的居民想要在城市落戶(hù)，又將刺激人們對(duì)房子的需求。人們選擇進(jìn)入城市也有諸多原因，首先，對(duì)于自身子女的教育方面，城市相比于農(nóng)村有更好的教育資源及硬件設(shè)施，大多數(shù)家長(zhǎng)又把孩子的教育看得十分重要，都希望可以給他們的子女一個(gè)更好地學(xué)習(xí)環(huán)境。其次，對(duì)于醫(yī)療保障方面，城市的醫(yī)療設(shè)施相對(duì)完善，機(jī)器設(shè)備更為先進(jìn)，可以保障人民群眾的身體健康。最后，人們的生活水平不斷提高，經(jīng)濟(jì)條件越來(lái)越好，人們也想更多地去接觸新事物，開(kāi)闊自己的視野。與此同時(shí)，伴隨著我國(guó)老齡化的加劇，國(guó)家出臺(tái)了全面放開(kāi)二孩政策，這也說(shuō)明在今后對(duì)于房子的需求也會(huì)增加。

2.仍處于發(fā)展階段

雖然，近些年來(lái)受宏觀調(diào)控的影響，銷(xiāo)售額及銷(xiāo)售面積持續(xù)波動(dòng)并伴隨著有放緩的跡象，但是人們對(duì)于房子的需求依然不減。一方面，各地大學(xué)生落戶(hù)政策的實(shí)施起到了一定的促進(jìn)作用。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于部分城市而言是它的支柱產(chǎn)業(yè)，可以為這座城市帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不利影響

1.國(guó)稅地稅合并的大趨勢(shì)

2018年3月13日，十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議在北京人民大會(huì)堂舉行第四次全體會(huì)議，其中該說(shuō)明第二點(diǎn)第十一條明確指出，“改革國(guó)稅地稅征管體制。將省級(jí)和省級(jí)以下國(guó)稅地稅機(jī)構(gòu)合并，具體承擔(dān)所轄區(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)稅收、非稅收入征管等職責(zé)。國(guó)稅地稅機(jī)構(gòu)合并后，實(shí)行以國(guó)家稅務(wù)總局為主與?。▍^(qū)、市）人民政府雙重領(lǐng)導(dǎo)管理體制?！蹦壳?，合并的范圍也在不斷擴(kuò)大。相對(duì)于分稅制而言，由于地方政府是以地稅系統(tǒng)征收的稅金為主要財(cái)政收入，而房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅原由地稅部門(mén)征收。對(duì)于繳納大多數(shù)稅款的房地廠企業(yè)，地方政府部門(mén)對(duì)于其的發(fā)展有所支持，從而可以加大擴(kuò)張，增加銷(xiāo)售業(yè)務(wù)量。

2.宏觀調(diào)控

當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在大量的經(jīng)濟(jì)泡沫，房?jī)r(jià)越炒越高，針對(duì)這一現(xiàn)象，政府出臺(tái)了一系列政策，旨在通過(guò)宏觀調(diào)控，抑制泡沫的膨脹。其中包含2010年首次出臺(tái)的限購(gòu)政策；稅收、利率、價(jià)格等一系列經(jīng)濟(jì)手段，特別是今后，房?jī)r(jià)若還是一直高居不下的話，政府有可能將會(huì)加大宏觀調(diào)控的力度，積極抑制非理性的需求。

3.競(jìng)爭(zhēng)激烈并存在大量泡沫

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)以萬(wàn)計(jì)，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，其中還會(huì)導(dǎo)致大量的泡沫。首先，就是拿地方面，每個(gè)區(qū)域都有它的“地王”，即在土地招標(biāo)過(guò)程中以高價(jià)拍得的，甚至還出現(xiàn)過(guò)天價(jià)土地?？上攵裟玫爻杀具^(guò)高，建設(shè)的成本也會(huì)相應(yīng)提高，最后導(dǎo)致房?jī)r(jià)的提高。然而，一些炒房者們會(huì)借機(jī)不斷哄抬房?jī)r(jià)，再加上部分民眾的恐慌，使得房?jī)r(jià)一直居高不下。其次，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，它的資產(chǎn)負(fù)債率一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，像我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭碧桂園集團(tuán)，在2017年年報(bào)中，顯示它的資產(chǎn)負(fù)債率竟高達(dá)89%，恒大集團(tuán)，融創(chuàng)中國(guó)等也普遍超過(guò)70%。因此，較高地運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，同時(shí)存在較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使得一些銀行信貸機(jī)構(gòu)會(huì)加大對(duì)其資信的考察，更有部分房地產(chǎn)企業(yè)因此而破產(chǎn)。最后，由于一小部分房地產(chǎn)商出于成本考慮，在房屋建設(shè)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象來(lái)提升競(jìng)爭(zhēng)力，后期發(fā)現(xiàn)問(wèn)題再解決無(wú)疑是增加戶(hù)主的煩惱。

三、未來(lái)發(fā)展及合理建議

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展

首先，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，近幾年一些龍頭企業(yè)已經(jīng)推出了自己的物業(yè)并建立配套的商業(yè)設(shè)施。在初步階段，雖然不會(huì)帶來(lái)巨額的收益，但是物業(yè)方面正好是可以和企業(yè)建立的住宅小區(qū)實(shí)現(xiàn)配套服務(wù)，以便更好地管理并與業(yè)主溝通，使其發(fā)展方向更符合用戶(hù)的需求。商業(yè)設(shè)施方面，各類(lèi)商場(chǎng)、公園、電影院等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所可以向居民提供活動(dòng)場(chǎng)所，滿(mǎn)足他們的生活需求。其次，未來(lái)的出租住房將會(huì)是大趨勢(shì)。隨著現(xiàn)代青年觀念的不斷改變，在各地房?jī)r(jià)仍居高不下的情況下，特別在一二線城市，越來(lái)越多人會(huì)選擇房屋租賃而不是買(mǎi)房，特別是針對(duì)剛從大學(xué)畢業(yè)即將步入社會(huì)的高校畢業(yè)生、大多數(shù)的白領(lǐng)上班族以及部分游客。除游客以外，他們不僅可以不像現(xiàn)在大多數(shù)所謂的“房奴”每個(gè)月的工資很大一部分要去還貸款，還可以通過(guò)房屋租賃這一途徑經(jīng)常體驗(yàn)不同的環(huán)境，不局限生活在一個(gè)地方，可以尋找適合自己的地方居住。在大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下，再配備一套系統(tǒng)化的管理模式及自助化的租房模式可以使用戶(hù)更加方便快捷、舒適地居住，讓年輕人做到先住房再購(gòu)房。最后，隨著越來(lái)越多的人們對(duì)于生活質(zhì)量的追求，他們不僅局限于“住安穩(wěn)”，還要“住舒服”。房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮到這一需求，可以從如下不同的角度出發(fā)去改善住房的品質(zhì)。一是安全服務(wù)。對(duì)于房子而言，安全是最基礎(chǔ)也是最重要的方面?？萍及l(fā)展如此迅速，再加上人工智能時(shí)代的到來(lái)，可以給每家每戶(hù)安裝人臉識(shí)別等安保系統(tǒng)，從而保證一個(gè)家庭的財(cái)產(chǎn)安全。二是醫(yī)療保健服務(wù)。特別針對(duì)于老人和兒童，這個(gè)功能顯得尤為實(shí)用。房子可以安裝緊急按鈕以便發(fā)生意外時(shí)及時(shí)通知家人。三是其他有助舒適的服務(wù)。對(duì)于空氣質(zhì)量、環(huán)境衛(wèi)生、噪音等都可以從中研發(fā)出相應(yīng)的產(chǎn)品供用戶(hù)選擇，從而提高業(yè)主生活的舒適度。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的解決

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高，這一點(diǎn)是無(wú)法改變的，但是高的程度需要加以控制，否則對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)通常具備經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，資金投入大的行業(yè)而言，把控不好杠桿的使用容易發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。以中海地產(chǎn)為例，其資產(chǎn)負(fù)債率為55%，基本上在行業(yè)中屬于很小的數(shù)字，也正是它的穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展策略使得其銷(xiāo)售收入保持在第一梯隊(duì)的情況下仍然有很大的發(fā)展?jié)摿?。另一方面，我?guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識(shí)較低，執(zhí)業(yè)人員的素質(zhì)良莠不齊。于是，培養(yǎng)具有財(cái)務(wù)管理意識(shí)的高精尖人才是企業(yè)所需要的，他們不僅要合理避稅，拿地以及銷(xiāo)售的會(huì)計(jì)核算，還要為房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在正面臨的財(cái)務(wù)問(wèn)題提出解決方案，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，并在房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部存在諸多分公司的情況下與其加強(qiáng)財(cái)務(wù)整合。

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作者：張毅 單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)