房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點(diǎn)

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摘要：稅收籌劃歷來(lái)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)和難點(diǎn)，也是企業(yè)盈利的重要影響因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)由于政策影響及行業(yè)特性，給稅收籌劃工作帶來(lái)了一些困難，因此行業(yè)財(cái)稅人員要努力學(xué)習(xí)新舉措，應(yīng)對(duì)新變化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；難點(diǎn)；措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的難點(diǎn)

（一）財(cái)稅政策的不斷更新

當(dāng)前隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)受到的影響正日漸顯現(xiàn)。國(guó)家出臺(tái)的減費(fèi)降稅措施重點(diǎn)降低制造業(yè)和小微企業(yè)負(fù)擔(dān)，以及各級(jí)政府不斷出臺(tái)的調(diào)控措施，無(wú)形中給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的壓力。近年來(lái)，一批新的稅收法規(guī)先后出臺(tái)。2018年8月《中華人民共和國(guó)耕地占用稅法（草案）》獲審議通過(guò)。2019年4月《中華人民共和國(guó)土地增值稅法（征求意見(jiàn)稿）》，用于取代1993年制定的暫行條例。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)地域性特征明顯

契稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅等均屬于地方稅種，與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及各地政策密切相關(guān)。地域差異及征收標(biāo)準(zhǔn)和稅率的不同，以及各級(jí)機(jī)關(guān)對(duì)于國(guó)家財(cái)稅政策法規(guī)的理解差異，都給房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃事宜帶來(lái)了不小的影響，同時(shí)也帶來(lái)了稅收籌劃的空間。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)屬于資金和人才密集型產(chǎn)業(yè)，涉及規(guī)模大、影響范圍廣，同時(shí)又受調(diào)控政策影響極強(qiáng)，是政策導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)，與當(dāng)?shù)卣?、主管部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)及上下游產(chǎn)業(yè)聯(lián)系極為密切。企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不僅與內(nèi)部組織和管理水平有關(guān)，對(duì)于外部關(guān)系的變化也比較敏感。

（四）籌劃過(guò)程的專(zhuān)業(yè)性

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的復(fù)雜性決定了其稅收籌劃過(guò)程具有相當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)性。與一般行業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)、保有、交易環(huán)節(jié)涉及的稅種眾多，并且征管機(jī)關(guān)在稅收過(guò)程中提前參與，征管手段嚴(yán)格。其中土地增值稅由于對(duì)稅收貢獻(xiàn)度高、核算過(guò)程復(fù)雜，歷來(lái)是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的重點(diǎn)。

二、稅收籌劃的總體思路

結(jié)合上述難點(diǎn)問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在充分領(lǐng)會(huì)國(guó)家政策法規(guī)的基礎(chǔ)上，樹(shù)立正確的稅收籌劃觀念，立足企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)情況，建立財(cái)稅部門(mén)牽頭、多部門(mén)共同參與的管理機(jī)制。將籌劃工作貫穿于規(guī)劃、立項(xiàng)、審批、建造、銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)，建立起全方位、全過(guò)程的稅收籌劃。

三、應(yīng)對(duì)措施的探討

（一）正確認(rèn)識(shí)稅收籌劃的意義

稅收籌劃的意義在于保障企業(yè)利益最大化。首先應(yīng)糾正稅收籌劃就是少繳稅的觀念。如果因?yàn)樯倮U稅而給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，同樣不符合公司利益最大化的要求。如果通過(guò)適當(dāng)籌劃合理納稅，拉近與主管機(jī)關(guān)良好關(guān)系，為企業(yè)營(yíng)造良好的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，同樣是保障企業(yè)利益的有利選擇。

（二）及時(shí)把握財(cái)稅政策新動(dòng)向

新稅法條文的出臺(tái)往往配合新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，比如新《土地增值稅法（征求意見(jiàn)稿）》中規(guī)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不征收土地增值稅，就是配合今年1月份新的《農(nóng)村土地承包法》中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)而出臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)通常對(duì)財(cái)稅政策變化極為敏感，因此要結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，提前做出預(yù)判并制定相應(yīng)預(yù)案。一旦新政策出臺(tái)，要及時(shí)準(zhǔn)確的研究政策精髓，并結(jié)合企業(yè)自身情況，制定具體應(yīng)對(duì)措施。

（三）涉稅事項(xiàng)事前籌劃

在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究階段，將稅收籌劃目標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算有機(jī)結(jié)合，統(tǒng)籌兼顧。從項(xiàng)目整體出發(fā)，考慮到投資回收及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可行性，納稅最少方案不一定就是經(jīng)濟(jì)最優(yōu)方案。另外需要注意做好重大合同簽訂前的統(tǒng)籌規(guī)劃工作。合同是涉稅性質(zhì)判斷的主要依據(jù)，也是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)，通常在合同簽訂時(shí)納稅籌劃的時(shí)間和空間就已經(jīng)鎖定，簽訂后的合同再做籌劃往往會(huì)隱藏較大的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）重視會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)工作

會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性以及完整性在一定程度上將直接決定了稅收籌劃的實(shí)施效果，也是稅務(wù)審核工作的主要依據(jù)，這有賴(lài)于企業(yè)財(cái)務(wù)體系的建設(shè)和內(nèi)部控制的完善。如果會(huì)計(jì)核算不能完整準(zhǔn)確反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，將會(huì)面臨稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收的后果，給企業(yè)帶來(lái)超額經(jīng)濟(jì)損失。

（五）充分熟悉稅務(wù)機(jī)關(guān)工作流程和方法

稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握企業(yè)財(cái)務(wù)信息，通常從企業(yè)日常報(bào)送資料中獲取并不斷積累，由此建立一個(gè)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)。因此企業(yè)要在保證真實(shí)有效前提下，確保各類(lèi)備案資料、臺(tái)賬信息口徑一致，否則就會(huì)出現(xiàn)信息比對(duì)異常。下一步隨著國(guó)地稅合并，金稅三期和大數(shù)據(jù)的應(yīng)用，以及跨部門(mén)聯(lián)合信息共享的逐步實(shí)施，稅企之間的財(cái)務(wù)信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象將逐漸消失。新《土地增值稅法（征求意見(jiàn)稿）》第十七條就明確規(guī)定了自然資源、住房建設(shè)、規(guī)劃等各級(jí)主管部門(mén)應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供信息協(xié)助土地增值稅征收。

（六）建立專(zhuān)門(mén)的企業(yè)稅管部門(mén)

在稅收征管日趨嚴(yán)格的形勢(shì)下，當(dāng)前一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)都成立專(zhuān)門(mén)稅管部門(mén)并配備專(zhuān)職稅務(wù)人員，將稅收籌劃過(guò)程與項(xiàng)目建設(shè)密切結(jié)合。不但有利于降低操作風(fēng)險(xiǎn)，增加籌劃的成功率，也可以對(duì)財(cái)務(wù)部門(mén)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量做一個(gè)有效地反饋，提高企業(yè)整體運(yùn)營(yíng)管理水平。

四、結(jié)語(yǔ)

結(jié)語(yǔ)，面臨行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展及新的稅收征管方式，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃要在充分的適應(yīng)外部環(huán)境的前提下，積極主動(dòng)的做好內(nèi)部工作，努力研究涉稅工作中難點(diǎn)問(wèn)題，提出合理方案，降低經(jīng)營(yíng)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

參考文獻(xiàn)

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作者：孫希平 單位：山東高速泰山康養(yǎng)集團(tuán)有限公司