房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的思考

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摘要：受國家宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的墊資金額較大，資金回流受限，易導(dǎo)致現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)斷裂等問題。如何提高資金使用效率，更好的管控資金，降低資金成本，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)亟需解決的問題。文章闡述了房產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性，以及目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題，并且提出相應(yīng)的解決措施，以期能使房地產(chǎn)企業(yè)更好的做好企業(yè)內(nèi)部的資金管理，降低資金使用成本。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管控；資金管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的背景、重要性

由于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨建設(shè)周期較長，因此受各個地方房產(chǎn)政策以及貸款基準利率的約束性較大，這導(dǎo)致企業(yè)的資金融資成本高、融資難度大。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2018年前三季度的樓市處于低位運行狀態(tài)，各縣城市成交量同比均降。根據(jù)CREIS數(shù)據(jù)顯示，2018年其所監(jiān)控的23個城市，16個區(qū)縣的成交面積同比下降，截止到2018年09月末，中指檢測的主要城市的庫存總量環(huán)比上升9.3%，這表明已開發(fā)的房地產(chǎn)受現(xiàn)有市場行情的影響成交量有所下降。由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)的融資主要依靠開發(fā)樓盤的抵押貸款和房產(chǎn)銷售來實現(xiàn)，因此，庫存量的提升勢必給企業(yè)帶來資金壓力。與此同時，銀行房屋貸款基準利率的調(diào)整，導(dǎo)致企業(yè)的資金流入量減少，而房產(chǎn)局對購房資金更加嚴格的資金監(jiān)管審批流程也導(dǎo)致了購房者必須將資金匯入監(jiān)管戶，且要在監(jiān)管戶中存放一定時間，才可以轉(zhuǎn)入正常賬戶使用，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金回流的及時性受到了影響，造成現(xiàn)金的流入量短期內(nèi)很難彌補房地產(chǎn)企業(yè)前期的開發(fā)成本及土地、鋼材等原料的現(xiàn)金流出量。此外，受政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)拿地后資金的閑置期間縮短，且不能由企業(yè)根據(jù)市場行情自行決定開發(fā)區(qū)，導(dǎo)致其拿地后就要立即投入開發(fā)階段，可控的時間和空間較小。并且，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)由于受融資渠道的限制，很難通過除抵押貸款外的渠道進行大額資金融入，而抵押貸款后，如果無法及時通過獲取銷售收入來取得資金還款，就容易造成資金鏈斷裂，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)清算。為保持房產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，企業(yè)應(yīng)重視并加強資金管理工作，以實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，防止資金鏈斷裂。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力較大

由于土地屬于稀有資源，政府地價逐年調(diào)高，房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本較以前年度不斷上升，且需一次性支付全額購地款，留給企業(yè)的籌資時間和空間較小，給企業(yè)帶來了較大的資金壓力及較高的籌資成本。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在項目竣工后會根據(jù)工程量大小一次性支付房屋質(zhì)量保證金，該部分資金由房地產(chǎn)企業(yè)直接匯至政府相關(guān)監(jiān)管部門的指定賬戶，等到房屋質(zhì)量保證期后，再由政府監(jiān)管部分轉(zhuǎn)到相關(guān)的總承包商賬戶，作為房地產(chǎn)企業(yè)的工程款。該部分資金由于政府相關(guān)監(jiān)管部門的介入，因此很難通過與總承包商的協(xié)商分批分次支付。再次，由于房屋的不動產(chǎn)性質(zhì)，市場房價除了受限購限貸及資金監(jiān)管賬戶政策的影響之外還受到所處地段相關(guān)互補性行業(yè)的影響較大，從而導(dǎo)致部分房產(chǎn)的銷售受到影響，給企業(yè)的資金回流增加了難度，造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流速度較為緩慢，從而造成企業(yè)資金壓力較大。

（二）項目開發(fā)階段所需材料價格及人工成本難以預(yù)測及控制，資金預(yù)算管理難以落實

由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期較長，原材料如鋼材、沙土石料價格波動大，很難在原材料價格較低時一次性采購所需要的所有原材料，且在工地上原材料很難實現(xiàn)精細化管理。另外，有些原材料很難實現(xiàn)存儲,如混凝土，對于該部分原材料就要即用即買，因而在項目開發(fā)階段需要分批分次采購原材料，所以企業(yè)很難就一個項目作出完整的財務(wù)資金預(yù)算及需求計劃，有很多企業(yè)即使根據(jù)企業(yè)自身情況制定了短期的（一年以內(nèi)）的資金需求計劃，但作用也并不明顯。與此同時，由于原材料受市場價格影響波動較大，且房地產(chǎn)企業(yè)在與總承包商所簽訂的承包合同中，大多會有原材料價格漲幅超過5%，需要開發(fā)商額外支付一個提前約定好的價款作為應(yīng)對原材料價格上漲的合約事項，那么該部分價款壓力就轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)企業(yè)中了。這部分款項受市場的控制較為明顯，很難做到合理的規(guī)劃預(yù)算，因而會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來額外的資金壓力，從而導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理制度和要求無法落實。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員未能參與到項目中

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員與項目人員的溝通不到位，信息不對稱，企業(yè)的財務(wù)人員未能及時有效的參與其中，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)人員未能從簽訂合同階段就介入，只是被動的接受有關(guān)項目的合同及付款計劃，無法增強企業(yè)財務(wù)支付節(jié)點的談判能力。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)未能做到收支聯(lián)動管理

房地產(chǎn)企業(yè)很難通過以銷定產(chǎn)的方式來實現(xiàn)資金流的管理，其項目開發(fā)與房產(chǎn)銷售存在一定的脫節(jié)情況，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)某一時間段的資金回流量不足，而資金需求量過大，增加了企業(yè)的融資成本，也帶來資金成本的增加和高財務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。

三、解決對策

（一）建立合理的資金審批制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立完善的資金使用審批流程，提前做好資金的規(guī)劃審批，將長期的資金使用按階段劃分至各個階段。對各階段超出預(yù)算的的資金支出部分，要建立支付審批臺賬，定期進行復(fù)核評估分析，確認當(dāng)期的超預(yù)算支付部分確實沒有延期支付的可能性，或當(dāng)期支付較延期支付所負擔(dān)的成本低。

（二）財務(wù)人員參與整個業(yè)務(wù)階段

財務(wù)人員與建設(shè)及業(yè)務(wù)部門要保持信息的溝通及時完整，全過程參與到施工合同的訂立以及房產(chǎn)預(yù)售等階段，以有效的了解到各階段的資金使用情況以及資金回流時間，從而更好的進行資金合理安排，達到降低資金使用成本的目的。除一些必須一次性開支的剛性資金需求，其余部分可按照資金量收定支。財務(wù)人員應(yīng)參與到業(yè)務(wù)人員的銷售中，及時追蹤銀行放貸情況，關(guān)注各業(yè)務(wù)人員所售房產(chǎn)銷售的尾款收回情況，建立實時追蹤制度，確?？铐椏焖偌皶r安全的回收。將項目開發(fā)所需資金及房產(chǎn)預(yù)售所收資金進行聯(lián)動，確認以收定支的額度范圍。

（三）將資金的使用與資金的籌措進

行聯(lián)動考慮房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好資金預(yù)算，確保資金預(yù)算的合理性，從而降低后期的執(zhí)行難度，使資金預(yù)算不流于形式，能執(zhí)行到位，并按照預(yù)算合理的籌措資金，使資金的使用金額和籌措資金相匹配，防止出現(xiàn)資金用量不足導(dǎo)致資金鏈斷裂和資金短時間內(nèi)流動性過高，造成資金成本較高的問題。

（四）建立對沖機制

面對鋼材等原材料價格持續(xù)增長的問題，可通過購買貨物期貨的方式，建立現(xiàn)貨與期貨的對沖體制，進行原材料的套期保值，提前預(yù)定有關(guān)鋼材在未來期間的購買權(quán)，以合理防范未來原材料價格上漲而帶來較高的資金流出風(fēng)險，減少前期原材料價格較低時的資金占用量，降低原材料管理成本。但此種方法操作較為復(fù)雜，需要謹慎處理。

（五）拓寬房產(chǎn)銷售渠道

目前市場上房產(chǎn)的主要的銷售方式是房企自行銷售和委托相關(guān)的房產(chǎn)單位銷售，房產(chǎn)銷售渠道單一。房地產(chǎn)銷售企業(yè)要積極開發(fā)銷售思路，拓寬銷售渠道和銷售方式，創(chuàng)新銷售方式方法，以提升房產(chǎn)企業(yè)的銷售能力，從而提升資金的回流速度，達到有效的降低資金成本的目的。也可以通過對相關(guān)互補性產(chǎn)業(yè)的投資來拉動待售房產(chǎn)的需求，要求以更快的速度完成銷售，回流資金。

（六）建立風(fēng)險管理及預(yù)警體制

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期長，對市場的預(yù)測性及應(yīng)變性較差，因此，應(yīng)建立健全適用的資金風(fēng)險預(yù)警及管控體制，分散風(fēng)險，增強房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險敏感性，根據(jù)財務(wù)數(shù)據(jù)、非財務(wù)數(shù)據(jù)，做好相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，修正目標指標，以合理預(yù)警財務(wù)風(fēng)險，與此同時，應(yīng)全員提升資金管理意識，保持全員的資金敏感性，在合理范圍內(nèi)做到早收晚付。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)具有營業(yè)周期特殊，對資金需求量大，回籠資金速度較慢的特點，因此，其加強資金管理尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)要加強資金管理建設(shè)，積極推動資金預(yù)算體系的完善及執(zhí)行，建立健全資金的審批制度及流程，加強資金風(fēng)險管控體系建設(shè)，建立全員參與的資金風(fēng)險預(yù)警體系，提高企業(yè)整體的資金風(fēng)險管控意識，以降低資金的使用成本，預(yù)防資金鏈斷裂風(fēng)險，與此同時，企業(yè)也應(yīng)積極拓寬銷售思路，創(chuàng)新銷售渠道及方法，加快資金回籠速度，不斷提高資金周轉(zhuǎn)率和資金使用效率，，以促進企業(yè)的整體優(yōu)化發(fā)展。

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作者：陸梅單位：安徽宇晟投資發(fā)展集團有限公司