房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險因素
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1房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險特性分析
1.1房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的基本特性
房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的基本特征是房地產(chǎn)項目投資的本質(zhì)及其規(guī)律性表現(xiàn)。正由于這些特征才使得房地產(chǎn)項目投資實際收益與期望收益之間存在或大或小的差距，正確認識或理解這些特性，對創(chuàng)建風(fēng)險管理體系，減少風(fēng)險損失，提升風(fēng)險控制效率具有重要意義。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的基本特性有：
1.1.1普遍性與客觀性
房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險存在于開發(fā)項目的前期、建安、經(jīng)營全周期，并且每一個開發(fā)項目都具有投資風(fēng)險，因此具有普遍性的特點。另外，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險具有不以人的意志為轉(zhuǎn)移，只存在于客觀規(guī)律中的特點，因此又具有客觀性。
1.1.2不確定性
不確定性是房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的一個最大特點，換句話說就是我們無法準確預(yù)計它。舉例來說，比如國家為了調(diào)節(jié)完善經(jīng)濟體制而對房地產(chǎn)業(yè)進行的宏觀調(diào)控。再比如，經(jīng)濟危機、自然災(zāi)害及戰(zhàn)爭等因素，我們都無法對其進行控制，但這些因素對房地產(chǎn)投資造成或多或少的影響。
1.1.3多樣性與組合性
眾所周知，房地產(chǎn)項目投資是一個復(fù)雜的系統(tǒng)過程，其受到的影響或干擾因素也遠大于其他投資方式，其與政策法規(guī)、宏觀經(jīng)濟動向、金融態(tài)勢、行業(yè)競爭、城市供求關(guān)系等全部息息相關(guān)。同樣，房地產(chǎn)項目投資的最終收益影響也即為這些影響因素的線性或非線性組合。因此，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險具有多樣性與組合性的體征。
1.1.4變現(xiàn)性差
房地產(chǎn)項目需要經(jīng)歷投資、建設(shè)、賣出變現(xiàn)的過程，投資周期長、金額大，變現(xiàn)周期長，不像股票、債券等能夠隨時變現(xiàn)，如果想要短期變現(xiàn)很容易造成較大損失，即其變現(xiàn)性差的特性。
1.1.5激勵性強
“白銀時代”的房地產(chǎn)業(yè)依然是一個比較“暴利”的行業(yè)，其收益遠遠高于制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等其他行業(yè)，也正因如此，雖然面對眾多風(fēng)險，投資者仍然對此樂此不疲。同時也印證了高風(fēng)險行業(yè)更能帶來超額利潤的市場規(guī)律。因此，房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險也給予投資者一定的激勵性。
2房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險產(chǎn)生因素分析
房地產(chǎn)市場受眾多因素影響，風(fēng)險存在不確定性，而不確定性的動態(tài)變化為投資者帶來不同程度的投資風(fēng)險。下面主要通過外部環(huán)境、企業(yè)水平及項目自身條件三個方面進行因素分析。
2.1外部環(huán)境
外部環(huán)境因素即因項目或公司以為的因素對房地產(chǎn)項目投資造成的影響，由于房地產(chǎn)開發(fā)是一個綜合體項目，受到的外部環(huán)境干擾因素很多，主要表現(xiàn)為政策因素、經(jīng)濟因素及社會文化因素。
2.1.1政策因素
國家政策對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有舉足輕重的影響，其政策又可分為土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、城市規(guī)劃政策。土地可以說是房地產(chǎn)的“根”，“白銀時代”以來，國家不斷通過各種手段對土地出讓進行調(diào)控，同時土地成交價格在不斷提高。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的黃金時代，發(fā)展過熱，國家進行產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)控，給房地產(chǎn)市場降溫，加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，給房地產(chǎn)帶來很不利的影響。房地產(chǎn)項目投資受稅收政策變化對投資人的收益影響也是很大的。城市規(guī)劃有長遠規(guī)劃、也有動態(tài)的，因此提前預(yù)判形式，緊跟城市規(guī)劃方向，順應(yīng)規(guī)劃目標，選擇適當(dāng)?shù)牡貕K，對所在城市的規(guī)劃政策進行認真的分析與解讀，直接關(guān)系到開發(fā)投資的成敗。
2.1.2經(jīng)濟因素
從前端建設(shè)和后端銷售兩個角度，經(jīng)濟發(fā)展影響到房地產(chǎn)。建設(shè)端是建筑業(yè)生產(chǎn)力要素市場的供求影響，比如土地、建筑材料和人工這些用于房地產(chǎn)建設(shè)的資源價格上漲或供應(yīng)不足，導(dǎo)致工程成本上升，或工程的原料不足而影響工期等。后端銷售中個，影響最大的是房屋價格，房地產(chǎn)不是即期銷售的產(chǎn)品，具有較長的建設(shè)周期，前端拿地成本和后期銷售中的價格具有時間差，如果遇到經(jīng)濟下行周期，拿地成本高企，而后期銷售價格較低，加之過程中高額的融資成本，導(dǎo)致經(jīng)濟損失。
2.1.3社會文化因素
社會文化因素主要體現(xiàn)在消費者的結(jié)構(gòu)、習(xí)慣等，需要研究整體國家和各個區(qū)域的不同特點。整體層面如人口年齡結(jié)構(gòu)等，隨著人口老齡化的加重，對商品房的需求減少，家庭結(jié)構(gòu)的變化對戶型偏好的影響。各個區(qū)域人文因素就要求投資者在項目規(guī)劃階段就要了解這個區(qū)域居民的生活方式，興趣愛好，消費偏好等各種社會因素，盡量迎合他們的興趣以使獲得最大的投資收益。
2.2房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部因素
眾多房地產(chǎn)企業(yè)面對的宏觀環(huán)境是類似的，但經(jīng)營狀況千差萬別，房地產(chǎn)管理者的經(jīng)驗和素質(zhì)、管理能力至關(guān)重要。
2.2.1房地產(chǎn)管理者素質(zhì)和經(jīng)驗
由于房地產(chǎn)市場信息不足且是不對稱的，在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的過程中可能會遇到的風(fēng)險也比較多，這就要求房地產(chǎn)管理者素質(zhì)和經(jīng)驗和素質(zhì)足夠高，能及時把握市場行情和機會，分析決策的能力突出，在看到高利潤的同時能夠警惕并存的高風(fēng)險，并能靈活對各種可能存在的風(fēng)險做出正確的反應(yīng)。
2.2.2房地產(chǎn)企業(yè)的能力
首先資金籌措能力，投資者需要運用多種融資方式進行集資，各房企融資成本和融資金額不盡相同。另外比較重要的是項目施工能力，項目施工的能力主要包括施工質(zhì)量能力、節(jié)制成本能力、保障安全能力等。項目建設(shè)的成功與否首先依賴于項目質(zhì)量。成本的控制多取決于平時對動態(tài)成本的把控。保障施工安全更是做項目的重中之重，如果產(chǎn)生工人死傷、機械損傷及已建建筑破損的情況，不僅會產(chǎn)生損失還可能會引發(fā)法律糾紛。
3房地產(chǎn)投資的風(fēng)險管理
3.1風(fēng)險識別
風(fēng)險識別就是對所有投資過程中風(fēng)險的來源及結(jié)果進行客觀調(diào)查及分析的過程。項目風(fēng)險識別者在進行風(fēng)險識別時，不僅需要辨別風(fēng)險的因素，還需要對各類風(fēng)險進行分類，最后整理歸檔，只有這樣才能為下一步的風(fēng)險分析做好充足準備。
3.2風(fēng)險分析
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險管理過程中，經(jīng)歷了風(fēng)險識別的項目即可以展開風(fēng)險分析，風(fēng)險分析指的是對于已經(jīng)歷過風(fēng)險識別并查出風(fēng)險的項目，需要對項目存在的風(fēng)險進行進一步分析，以確定這些風(fēng)險的影響大小及產(chǎn)生的概率，以便管理下一階段的風(fēng)險進程。
3.3風(fēng)險應(yīng)對
進行了房地產(chǎn)開放的風(fēng)險識別和風(fēng)險分析，那么房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對計劃，提前預(yù)判，合理規(guī)劃，減輕風(fēng)險對項目的影響，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目收益、減少摩擦成本。與此同時，應(yīng)由項目所在單位組織專門的團隊實施風(fēng)險應(yīng)對計劃。
3.4風(fēng)險監(jiān)控
風(fēng)險是動態(tài)變化的，一個風(fēng)險的出現(xiàn)可能帶來其他情況的變化，風(fēng)險監(jiān)控是利用反饋的信息，及時調(diào)整原有的風(fēng)險管理計劃。若通過風(fēng)險監(jiān)控發(fā)現(xiàn)的項目風(fēng)險對項目有很大的影響，可以重復(fù)進行風(fēng)險識別、風(fēng)險分析和尋找風(fēng)險應(yīng)對方式。同時，風(fēng)險監(jiān)控是建立在項目開發(fā)的全過程，需要時時把控，以期最大程度降低風(fēng)險。
4房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的應(yīng)對對策
4.1選擇準確的投資時機
房地產(chǎn)行業(yè)因為建設(shè)需要時間，存在供給周期與需求周期的錯配，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)周期性波動。要依據(jù)房地產(chǎn)周期波動的特點選擇時機，投資最佳時機是房地產(chǎn)周期復(fù)蘇的前期。要弄清楚相關(guān)變化周期，正確認識房地產(chǎn)各個周期的特點和方式。對于不同時期、不同地區(qū)的房地產(chǎn)的波動周期情況也要及時掌握，因為只有全盤掌握市場投資環(huán)境，才能找準投資點，獲得最大投資效益。
4.2投資組合策略
不要把雞蛋放在同一個籃子中，投資組合是降低風(fēng)險的有效方法之一，在房地產(chǎn)行業(yè)同樣適用。通常影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險各個因素關(guān)聯(lián)性越大，這種組合就越不能降低風(fēng)險，關(guān)聯(lián)性較小，降低風(fēng)險的可能性越大。比如選擇不同類型的地產(chǎn)項目和不同的投資時機進行組合投資，也可以考慮投資期限的長短結(jié)合、高中低檔項目的搭配、投資區(qū)域分散等等。
4.3保險策略
購買保險是降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險的途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失、實現(xiàn)資金循環(huán)，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面有重要的意義，尤其對維護房地產(chǎn)投資者的信譽具有積極作用。因此房地產(chǎn)投資者購買保險是很有必要的，同時，在購買保險時要充分考慮擬投保公司的規(guī)模、信譽、險種類型等因素，選擇最適合所投項目的保險。
5結(jié)束語
對于房地產(chǎn)市場而言，項目投資風(fēng)險是客觀存在的，但可以通過風(fēng)險管理辦法及應(yīng)對對策對風(fēng)險進行把控，一整套科學(xué)的方法可以有效降低房地產(chǎn)的管理風(fēng)險。因此房地產(chǎn)投資者應(yīng)該建立風(fēng)險管理機制，并在實踐中不斷完善。只有通過這一整套行之有效的風(fēng)險處理對策，才能是項目風(fēng)險降到最低，使投資者獲得最大效益。
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作者：石振彤 單位：中國礦業(yè)大學(xué)（北京）
