淺析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題及對(duì)策

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摘要：內(nèi)部控制是保障房地產(chǎn)企業(yè)在日常運(yùn)營(yíng)中正常運(yùn)轉(zhuǎn)、保證資金安全、防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要前提，加強(qiáng)內(nèi)部控制建設(shè)是預(yù)防法律風(fēng)險(xiǎn)、提高運(yùn)營(yíng)效率、加快實(shí)現(xiàn)收益的保障，最終可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。近年來(lái)，各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)不斷涌入，各類(lèi)房型產(chǎn)品不斷更新，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈。加強(qiáng)內(nèi)部控制成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重點(diǎn)。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)健全內(nèi)部控制制度的重要性，分析了房地產(chǎn)企業(yè)具體業(yè)務(wù)層面內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及由此導(dǎo)致的不利后果，進(jìn)而分析由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的不利后果，并提出了改進(jìn)內(nèi)部控制的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)存在偏差。內(nèi)部控制需要房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展每項(xiàng)業(yè)務(wù)的時(shí)候都要通過(guò)發(fā)揮各個(gè)部門(mén)的功能進(jìn)行交叉控制監(jiān)察監(jiān)督，但是很多小型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)上存在誤區(qū)或者偏見(jiàn)，認(rèn)為實(shí)施內(nèi)部控制由單一的內(nèi)部控制部門(mén)來(lái)實(shí)施就可以，并認(rèn)為內(nèi)部控制增加了企業(yè)成本，妨礙辦事效率。這些主觀認(rèn)識(shí)上的偏差使得企業(yè)即使存在內(nèi)部控制制度，也極難落實(shí)推行，內(nèi)部控制制度形同虛設(shè)。（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制治理結(jié)構(gòu)薄弱。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目立項(xiàng)階段，因治理結(jié)構(gòu)不合理或者不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，導(dǎo)致職能混淆，影響正常業(yè)務(wù)的開(kāi)展，以致決策層盲目擴(kuò)張或喪失其他發(fā)展機(jī)會(huì)，一旦出現(xiàn)差錯(cuò)即造成資金鏈斷裂或者資金收益降低。而項(xiàng)目一旦落實(shí)，就會(huì)面臨下一步的籌資決策，此時(shí)又會(huì)因?yàn)閮?nèi)部機(jī)構(gòu)權(quán)責(zé)分配不合理、職能交叉、缺失或權(quán)責(zé)過(guò)于集中，導(dǎo)致決策不當(dāng)，引發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題，造成資金閑置沒(méi)有得到有效利用，資金成本過(guò)高，或使企業(yè)面臨債務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)區(qū)域、項(xiàng)目資金需要統(tǒng)籌調(diào)度，企業(yè)的決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)、執(zhí)行權(quán)沒(méi)有相互分離、相互制衡，會(huì)造成資金安排不合理，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難或資源浪費(fèi)，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境或形成資金冗余。（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行力不夠。（1）工程管理方面：房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的流程主要包括立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、建設(shè)和竣工驗(yàn)收五個(gè)階段。一旦房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有將運(yùn)行中組織結(jié)構(gòu)、人員調(diào)配、信息溝通等各方面做好配套保障，導(dǎo)致項(xiàng)目招標(biāo)存在暗箱操作，中標(biāo)人可能難以承擔(dān)工程項(xiàng)目，進(jìn)而進(jìn)行違法分包，使項(xiàng)目質(zhì)量安全存在很大隱患。工程設(shè)計(jì)方案與建造實(shí)況不符，與預(yù)算脫離，在實(shí)際施工時(shí)，合約部門(mén)招標(biāo)沒(méi)有依據(jù)預(yù)算行使權(quán)力，可能導(dǎo)致項(xiàng)目投資失控。工程建造監(jiān)理不到位，建材質(zhì)量不過(guò)關(guān)，可能導(dǎo)致工程質(zhì)量低劣，工程進(jìn)度延遲甚至中斷，最終影響竣工驗(yàn)收，即使交付使用也仍存在極大的安全隱患。（2）銷(xiāo)售管理方面：房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售部門(mén)與其他部門(mén)尤其使財(cái)務(wù)部門(mén)脫節(jié)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門(mén)無(wú)法起到很好的監(jiān)控作用。在制定銷(xiāo)售策略時(shí)，沒(méi)有依據(jù)拓展部門(mén)的充分調(diào)查，及其他部門(mén)提供的國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、客戶需求變化、同行業(yè)競(jìng)品狀況、自身可利用資源等情況的分析，可能導(dǎo)致去化緩慢、庫(kù)存積壓。客戶資質(zhì)調(diào)查不到位，征信房產(chǎn)信息沒(méi)有及時(shí)反饋財(cái)務(wù)部門(mén)，可能導(dǎo)致按揭款回收不力，影響該項(xiàng)目現(xiàn)金流，也會(huì)在辦理小產(chǎn)證，繳納契稅等方面出現(xiàn)問(wèn)題。（四）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督薄弱。部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理水平較低，認(rèn)為預(yù)算是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，與其他部門(mén)無(wú)關(guān)；即使進(jìn)行預(yù)算編制，也是在上年基礎(chǔ)上增減，不考慮實(shí)際情況，沒(méi)有部門(mén)負(fù)責(zé)核實(shí)，預(yù)算的不合理，或者執(zhí)行后考核不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致預(yù)算管理流于形式。房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)沒(méi)有專人或?qū)ｉT(mén)的部門(mén)進(jìn)行后續(xù)使用結(jié)果的反饋，造成信息不能共享聯(lián)動(dòng)分析，仍然需要人為手工操作補(bǔ)錄，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理效率低下。另外系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)和安全措施不到位，導(dǎo)致信息泄漏或毀損，使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。（五）房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理制度不完備。作為人力資源需求比較集中的行業(yè)，人力資源缺乏、結(jié)構(gòu)不合理，使房地產(chǎn)企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，尤其對(duì)其長(zhǎng)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)影響重大。房地產(chǎn)企業(yè)人才激勵(lì)未與考核等相結(jié)合，導(dǎo)致人才流失、變動(dòng)頻繁，同時(shí)退出機(jī)制不當(dāng)，增加了法律訴訟及相關(guān)費(fèi)用，使企業(yè)聲譽(yù)受損，降低了企業(yè)的辦事效率。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改進(jìn)建議

（一）提升風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部控制意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷提升企業(yè)人員內(nèi)部控制意識(shí)。在新項(xiàng)目拓展中要充分發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的作用，對(duì)于日常經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，需要提前制定應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的辦法，提高解決問(wèn)題的效率。領(lǐng)導(dǎo)層發(fā)揮帶頭作用，遵守、宣傳、點(diǎn)評(píng)企業(yè)的內(nèi)部控制制度，帶動(dòng)全員一起認(rèn)識(shí)、執(zhí)行、強(qiáng)化，在實(shí)踐中優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部控制制度，為后續(xù)工作和企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。（二）實(shí)行集體決策制，規(guī)范資金管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，制定投資決策前需要進(jìn)行可行性研究，對(duì)于項(xiàng)目的地點(diǎn)、規(guī)模、周邊環(huán)境、政策，尤其是資金來(lái)源、收益等要有清晰的考慮和分析；對(duì)于項(xiàng)目落地的決定需要集體決策或者聯(lián)簽，投資方式、面臨風(fēng)險(xiǎn)等一旦有重大變化，應(yīng)當(dāng)要求內(nèi)部職能部門(mén)配合外部調(diào)查機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行可行性研究并出具報(bào)告，對(duì)于新的報(bào)告內(nèi)容要重新執(zhí)行審批程序，供決策層探討思考項(xiàng)目落地的問(wèn)題。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部也組織成立項(xiàng)目公司，指定相關(guān)人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤管理，關(guān)注項(xiàng)目的投資狀況、現(xiàn)金流情況，發(fā)現(xiàn)異常要及時(shí)反饋，研究對(duì)策商議解決辦法。在資金運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，要嚴(yán)格規(guī)范資金的審批程序和權(quán)限，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各項(xiàng)目的資金需求，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)營(yíng)效率，同時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，保證資金收付的配比，實(shí)現(xiàn)資金的合理占用及良性循環(huán)，對(duì)于資金預(yù)算的執(zhí)行要及時(shí)跟蹤分析，避免資金鏈產(chǎn)生問(wèn)題。（三）加強(qiáng)監(jiān)理評(píng)估，完善工程開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目立項(xiàng)之初，就應(yīng)組織有經(jīng)驗(yàn)的負(fù)責(zé)人員或者具有該行業(yè)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行客觀的評(píng)議審核，提出專業(yè)的意見(jiàn)建議，同時(shí)報(bào)經(jīng)董事會(huì)或類(lèi)似權(quán)力機(jī)構(gòu)集體審議批準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的離不開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般應(yīng)采用公開(kāi)招標(biāo)的方式，工程中最重要的總辦單位和監(jiān)理單位應(yīng)該根據(jù)資質(zhì)條件擇優(yōu)選擇。加強(qiáng)工程造價(jià)管理，確保成本預(yù)算科學(xué)合理，成本部與設(shè)計(jì)部緊密結(jié)合，設(shè)計(jì)部提前與設(shè)計(jì)單位溝通，提出具體要求、提供相關(guān)資料，一同把控建造設(shè)計(jì)的需求及對(duì)成本的管控，才能確保滿足項(xiàng)目交付的需求。在建造過(guò)程中，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的把控，及時(shí)掌握工程建造進(jìn)度，對(duì)工程物資采購(gòu)要比價(jià)比量，合理安排來(lái)貨進(jìn)度，監(jiān)理要發(fā)揮自身作用，報(bào)告要真實(shí)明確。項(xiàng)目結(jié)束，要及時(shí)組織有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，同時(shí)做好相關(guān)整改工作，項(xiàng)目清算結(jié)束后，需要建立后評(píng)估制度，評(píng)價(jià)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)措施、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手段優(yōu)劣、預(yù)期銷(xiāo)售貨值的實(shí)現(xiàn)情況以及項(xiàng)目投資效益等，并以以上口徑分類(lèi)考核，作為績(jī)效發(fā)放和責(zé)任追究的依據(jù)。（四）統(tǒng)一銷(xiāo)售政策，改進(jìn)銷(xiāo)售服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的時(shí)候，就應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查，合理確定價(jià)格及銷(xiāo)售對(duì)象及銷(xiāo)售策略，并根據(jù)市場(chǎng)政策及時(shí)調(diào)整。在銷(xiāo)售合同訂立前，關(guān)注客戶信用狀況、購(gòu)房條件是否滿足，明確網(wǎng)簽的條件。銷(xiāo)售人員做好銷(xiāo)控表，收銀人員填制收據(jù)或開(kāi)具預(yù)售發(fā)票，每日及時(shí)登記銷(xiāo)售臺(tái)賬，與營(yíng)銷(xiāo)人員核對(duì)，遇到目前政策原因?qū)е碌耐丝羁蛻?，營(yíng)銷(xiāo)人員仍要積極配合，留住潛在客戶，重視與業(yè)主的良性溝通，遇到問(wèn)題積極正面回復(fù)，提升業(yè)主滿意度和忠誠(chéng)度，不斷改進(jìn)服務(wù)水平。（五）落實(shí)全面預(yù)算及規(guī)范信息系統(tǒng)，增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)全面預(yù)算管理，要業(yè)財(cái)結(jié)合，從下往上編制、從上到下貫徹、逐級(jí)匯總，各項(xiàng)目、部門(mén)的編制工作應(yīng)當(dāng)在預(yù)算年度開(kāi)始前完成，將預(yù)算指標(biāo)層層分解，形成全方位的預(yù)算執(zhí)行責(zé)任體系，在預(yù)算使用中，內(nèi)部審計(jì)部門(mén)按月、季度、半年度、年度分析各項(xiàng)目、部門(mén)使用的進(jìn)度向各執(zhí)行部門(mén)反饋，把有無(wú)特殊情況需要調(diào)整預(yù)算，是否發(fā)生影響預(yù)算執(zhí)行的重大事件及時(shí)向決策機(jī)構(gòu)報(bào)告，預(yù)算應(yīng)當(dāng)保持穩(wěn)定，不得隨意調(diào)整，因?yàn)榄h(huán)境政策等不可控因素變動(dòng)影響銷(xiāo)售預(yù)算的，應(yīng)當(dāng)履行嚴(yán)格的審批程序，還應(yīng)實(shí)行預(yù)算執(zhí)行情況的內(nèi)部審計(jì)制度。房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)信息系統(tǒng)建設(shè)整體規(guī)劃提出項(xiàng)目建設(shè)方案，將信息系統(tǒng)和工程、采購(gòu)、銷(xiāo)售業(yè)務(wù)相結(jié)合，落實(shí)信息系統(tǒng)后，內(nèi)部審計(jì)部門(mén)要跟蹤查詢信息是否到達(dá)并得到有效利用對(duì)于新增的信息傳遞流程給予員工適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)，在信息傳遞的過(guò)程中，要關(guān)注信息安全，把信息根據(jù)類(lèi)型、重要程度分門(mén)別類(lèi)，設(shè)置安全等級(jí)，針對(duì)不同人員開(kāi)放，以免信息泄露造成損失。在建設(shè)信息系統(tǒng)的同時(shí)，也要重視信息的歸檔，及時(shí)備份，以免因?yàn)槿藛T變動(dòng)、操作有誤導(dǎo)致信息丟失。（六）注重人力資源管理，帶動(dòng)企業(yè)文化建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視人力資源開(kāi)發(fā)工作，按照項(xiàng)目推進(jìn)程度，有計(jì)劃的組織人才引進(jìn)工作，以配合戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)建立員工培訓(xùn)制度，關(guān)注團(tuán)隊(duì)管理梯隊(duì)建設(shè)，促進(jìn)人才知識(shí)、技能持續(xù)更新，打造有凝聚力團(tuán)隊(duì)，更好的為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。應(yīng)設(shè)置科學(xué)的業(yè)績(jī)考核指標(biāo)體系，進(jìn)行嚴(yán)格的考核與評(píng)價(jià)，切實(shí)做到薪酬與貢獻(xiàn)相協(xié)調(diào)；定期輪崗，形成相關(guān)崗位員工的有序持續(xù)流動(dòng)，全面提升員工素質(zhì)。最后還要建立健全員工離職、解聘程序，普通崗位做好離職前的工作交接，重要領(lǐng)導(dǎo)層離職做好離任審計(jì)，以便發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)及時(shí)糾正，保證企業(yè)風(fēng)氣優(yōu)良、健康有序發(fā)展。（七）查漏補(bǔ)缺，重視內(nèi)部控制的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)必須從企業(yè)內(nèi)部著手，分析企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下面臨的內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)、在面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的應(yīng)對(duì)活動(dòng)、采取措施時(shí)信息溝通是否順暢、相關(guān)措施落實(shí)后是否有反饋評(píng)估等，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)資金需求大、項(xiàng)目多樣、周期性等特點(diǎn)，確定內(nèi)部控制評(píng)價(jià)的內(nèi)容，建立內(nèi)部控制評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，對(duì)內(nèi)部控制相關(guān)制度設(shè)計(jì)、執(zhí)行、監(jiān)督進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，保證內(nèi)部審計(jì)人員配置的合理性，保證內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立客觀。結(jié)合具體業(yè)務(wù)，對(duì)整個(gè)內(nèi)部控制的有效性定期進(jìn)行自我評(píng)價(jià)，出具自我評(píng)價(jià)報(bào)告。在當(dāng)前項(xiàng)目中整合問(wèn)題，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制，對(duì)可能出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)提前預(yù)警，以便及時(shí)考慮采取應(yīng)對(duì)或者規(guī)避策略，對(duì)于突發(fā)事件，明確相關(guān)責(zé)任人、規(guī)范應(yīng)急處理程序，有關(guān)情況一旦出現(xiàn)，快速反應(yīng)，將損失降到最低。

三、結(jié)語(yǔ)

內(nèi)部控制制度作為企業(yè)管理的一項(xiàng)重要制度，在控制和防范風(fēng)險(xiǎn)以及實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展中起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律法規(guī)和企業(yè)章程，建立規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)，根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目的需要科學(xué)分工，不相容職務(wù)相分離，并建立授權(quán)審批制度形成制衡，加強(qiáng)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作，保證會(huì)計(jì)資料的完整，實(shí)施全面預(yù)算管理制度，強(qiáng)化預(yù)算約束，同時(shí)要求管理層綜合運(yùn)用投資、籌資、財(cái)務(wù)等方面的信息，規(guī)范公司運(yùn)營(yíng)相關(guān)制度，對(duì)運(yùn)營(yíng)情況時(shí)時(shí)跟蹤，定期分析，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)查漏補(bǔ)缺。重視人才的引進(jìn)與培養(yǎng)，將個(gè)人的工作目標(biāo)與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)匹配，對(duì)個(gè)人工作完成度按月度、季度、年度進(jìn)行考核和評(píng)價(jià)，將考評(píng)結(jié)果與員工個(gè)人的薪酬、職務(wù)等相結(jié)合，深入挖掘、培育具有房地產(chǎn)企業(yè)自身特色的企業(yè)文化，引導(dǎo)員工積極學(xué)習(xí)、認(rèn)可、適應(yīng)企業(yè)文化，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，將企業(yè)文化融入經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，做到文化與戰(zhàn)略有機(jī)結(jié)合。

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作者:王寅婷 單位:鑫控集團(tuán)有限公司