簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控

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摘要:當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，2019年中共中央政治局會(huì)議對(duì)其再次重申，并且明確“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。在嚴(yán)格調(diào)控之下，房?jī)r(jià)回歸理性，房地產(chǎn)業(yè)告別暴利時(shí)代。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控是房地產(chǎn)開發(fā)管理中的重要部分，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程。本篇論文結(jié)合作者實(shí)際工作，主要通過(guò)對(duì)商業(yè)辦公樓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控的分析，提出了成本管控的具體實(shí)施措施與建議。

關(guān)鍵詞:成本管控;全過(guò)程管控;商業(yè)辦公樓

一、項(xiàng)目概況

中交財(cái)富中心項(xiàng)目由中交石家莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項(xiàng)目位于河北省石家莊市橋西區(qū)自強(qiáng)路118號(hào)，屬于石家莊市區(qū)核心商務(wù)區(qū)。中交石家莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)資本金為1000萬(wàn)元。股東名稱及持股比例為北京聯(lián)合置業(yè)持股比例為51%，中國(guó)國(guó)電集團(tuán)公司華北電力有限公司持股比例為35%，北京中潤(rùn)建科投資有限公司持股比例為14%。中交財(cái)富中心項(xiàng)目位于石家莊市中心地帶，地處石家莊市素有河北金融街之稱的自強(qiáng)路上，毗鄰河北省委、省政府?？偨ㄖ娣e183047平方米，為三棟高檔寫字樓及一棟三層裙房，其中T1、T2樓建筑高度為100米，T3樓建筑高度為126米，是集商業(yè)、金融、辦公于一體的綜合體建筑群，定位為大型金融機(jī)構(gòu)、央企等省級(jí)總部。是省、市兩級(jí)政府著力打造的重點(diǎn)工程。中交財(cái)富中心項(xiàng)目于2018年8月18日竣工驗(yàn)收完成。最終中交財(cái)富中心項(xiàng)目經(jīng)過(guò)各項(xiàng)成本管控與優(yōu)化，使得項(xiàng)目最終開發(fā)成本較目標(biāo)成本降低約1．7億元，為中交財(cái)富中心項(xiàng)目最終超額收益打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控情況經(jīng)驗(yàn)分析

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其健康發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有極大的促進(jìn)作用。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)，投入資金大，受政策、市場(chǎng)等不穩(wěn)定因素的影響大是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)行業(yè)。目前各大房企均意識(shí)到要在高風(fēng)險(xiǎn)和高激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)收益最大化，就必須對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行有效管控，實(shí)施集約與效益并重開發(fā)。本文以本人具體實(shí)施的中交財(cái)富中心項(xiàng)目為依據(jù)。通過(guò)對(duì)中交財(cái)富中心項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的項(xiàng)目成本控制方法得出以下具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管控經(jīng)驗(yàn)。1．方案設(shè)計(jì)階段要求成本人員就參與進(jìn)來(lái)，從成本角度對(duì)方案設(shè)計(jì)提出優(yōu)化的可能性。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際需要去除多余的不必要的功能，并對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)總體布局進(jìn)行優(yōu)化。確保項(xiàng)目建造內(nèi)容、建筑形式合理化。結(jié)構(gòu)指標(biāo)(主要材料含量)及施工圖質(zhì)量合理化。例如:中交財(cái)富中心項(xiàng)目電梯設(shè)備采購(gòu)及安裝工程方案確定前，成本人員根據(jù)項(xiàng)目定位與數(shù)十個(gè)國(guó)際一線電梯品牌制造商主動(dòng)聯(lián)系。通過(guò)與各家電梯制造商反復(fù)溝通，最終在電梯設(shè)備梯速、選型、流量及電梯功能等方面進(jìn)行了再優(yōu)化。在保證項(xiàng)目電梯品質(zhì)的基礎(chǔ)上去除了多余的不必要的功能，僅電梯設(shè)備采購(gòu)及安裝一項(xiàng)節(jié)省造價(jià)約1500萬(wàn)元。2．招標(biāo)階段成本控制全部采用工程量清單形式集中招標(biāo)。每個(gè)分部分項(xiàng)工程價(jià)格確定后最大限度地減少了后期施工單位可操作性的空間。3．合同談判階段這方面其實(shí)是合同雙方之間的一種拉鋸戰(zhàn)，專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)預(yù)判、談判技巧等等要求較高。成本人員嚴(yán)格執(zhí)行造價(jià)超100萬(wàn)元合同報(bào)總公司審核審批制度，在充分透明的基礎(chǔ)上利用了項(xiàng)目公司與總公司的各項(xiàng)專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)等優(yōu)勢(shì)使得各個(gè)合同更加合理、合規(guī)。4．施工階段成本控制首先，中交財(cái)富中心項(xiàng)目各項(xiàng)變更簽證過(guò)程透明化、制度化、可追溯，任何變更簽證都有據(jù)可查。其次，暫估材料確定過(guò)程中成本人員組織成本、工程、設(shè)計(jì)等部門，通過(guò)實(shí)地考察、不同材料設(shè)備對(duì)比等方法選擇了無(wú)論在品質(zhì)上還是價(jià)格上最優(yōu)的材料設(shè)備。這其中尤其以中交財(cái)富中心項(xiàng)目幕墻石材最具代表性。為了選擇最適合中交財(cái)富中心項(xiàng)目要求的石材，相關(guān)人員多次深入全國(guó)各個(gè)大型石材礦場(chǎng)實(shí)地考察并形成了石材考察報(bào)告，之后組織幾家優(yōu)質(zhì)石材廠商進(jìn)行石材招標(biāo)。通過(guò)實(shí)地考察及招標(biāo)最終選擇了品質(zhì)及價(jià)格上最適合項(xiàng)目的石材。其中僅石材一項(xiàng)降低造價(jià)約800萬(wàn)元。5．結(jié)算階段成本控制這個(gè)階段就是對(duì)前面幾個(gè)的總結(jié)，經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)的積累最重要。對(duì)合同的理解、工程量清單的整體把控與各組成部分的計(jì)算依據(jù)清晰等等。中交財(cái)富中心項(xiàng)目工程結(jié)算貫穿于項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程，按照結(jié)算隨工程進(jìn)度同步開展的原則。通過(guò)結(jié)算工作策劃，同時(shí)各項(xiàng)工程結(jié)算過(guò)程中多次組織召開結(jié)算協(xié)調(diào)會(huì)，做到結(jié)算工作及時(shí)、透明。避免項(xiàng)目結(jié)束后結(jié)算工作的大量爭(zhēng)議的產(chǎn)生。大幅度降低了項(xiàng)目的建安成本。6．供應(yīng)商管理中交財(cái)富中心項(xiàng)目簽訂的設(shè)計(jì)、施工、材料設(shè)備類等合同共計(jì)約8．9億元。從中交財(cái)富中心項(xiàng)目實(shí)施伊始便建立了公開、透明的供應(yīng)商信息管理辦法，項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中各相關(guān)部門通過(guò)對(duì)各供應(yīng)商進(jìn)行過(guò)程考核、結(jié)果評(píng)價(jià)等方法進(jìn)行管理。確保各供應(yīng)商能夠保質(zhì)保量完成合同內(nèi)容。同時(shí)針對(duì)設(shè)計(jì)、施工、材料設(shè)備等供應(yīng)商履約情況。中交財(cái)富中心開發(fā)過(guò)程中通過(guò)過(guò)程考核、結(jié)果評(píng)價(jià)等選擇了一大批全國(guó)性大型供應(yīng)商。例如:中國(guó)建筑技術(shù)集團(tuán)、中建三局一公司、遠(yuǎn)大幕墻、上海三菱電梯等，在工程質(zhì)量、施工進(jìn)度保障、甚至深化設(shè)計(jì)方面都勝過(guò)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)。在成本優(yōu)化的同時(shí)也保證了中交財(cái)富中心項(xiàng)目的品質(zhì)。綜上所述，成本管控主要是通過(guò)全員全過(guò)程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控，對(duì)合同的履行進(jìn)行有效的監(jiān)督，保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)?；谝陨蠋醉?xiàng)具體措施中交財(cái)富中心項(xiàng)目在保證品質(zhì)的同時(shí)，成本控制效果顯著，為項(xiàng)目超預(yù)期盈利打下了良好的基礎(chǔ)。

三、商業(yè)辦公樓投資分析建議

商業(yè)辦公地產(chǎn)因天生具備投資總額高、運(yùn)營(yíng)管理復(fù)雜、投資回收期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，通過(guò)中交財(cái)富中心項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程來(lái)看，有以下幾個(gè)方面需重視。1．恰當(dāng)選址，控制拿地成本重點(diǎn)區(qū)域重點(diǎn)城市是未來(lái)商業(yè)辦公地產(chǎn)的選址基礎(chǔ)，但是投資回報(bào)率是個(gè)相對(duì)數(shù)據(jù)。換句話說(shuō)，沒有地段好壞之分，只有投資回報(bào)的高低之分。2．精準(zhǔn)定位，鎖定市場(chǎng)人群通過(guò)中交財(cái)富中心項(xiàng)目的實(shí)例證明，選對(duì)正確的目標(biāo)人群，并對(duì)癥下藥，是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素。3．控制投資，鎖定造價(jià)成熟的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)會(huì)精煉的控制各種投資成本。產(chǎn)品做得高大上或矮胖挫都不重要，重要的是在這樣的投資配置下，后續(xù)的品牌定位以及售價(jià)回報(bào)是否能與之成正比。4．特色引領(lǐng)，但需考慮成本因素中交財(cái)富中心項(xiàng)目定位就是大型企業(yè)總部基地。正是這種正確的項(xiàng)目定位，使得項(xiàng)目在當(dāng)?shù)鼐哂袠O強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。這種定位為后期銷售確立了一個(gè)重要的衡量標(biāo)桿，使得項(xiàng)目在當(dāng)?shù)馗叨藢懽謽鞘袌?chǎng)占有一席之地。也為“中交地產(chǎn)”品牌在河北市場(chǎng)樹立了良好的形象。

四、結(jié)語(yǔ)

在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境下，房子堅(jiān)持是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的大基調(diào)之下。只有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制得較好的企業(yè)才有可能在激烈的市場(chǎng)環(huán)境中生存下去，在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)，才有可能在新時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)中脫穎而出，開發(fā)成本控制不力的企業(yè)必將會(huì)被慘烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)所淘汰。房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)成本的優(yōu)化及節(jié)省才能給各房企利潤(rùn)騰出更多的上升空間。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制進(jìn)行研究對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，騰出利潤(rùn)空間、制定銷售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著極其重要的意義。

參考文獻(xiàn):

［1］李強(qiáng)．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制［J］．中國(guó)新技術(shù)新產(chǎn)品:2009(24):185．

作者：陳志通 單位：北京聯(lián)合置業(yè)有限公司