房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃及管控

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)特殊性涉及較多稅種，其中土地增值稅是重點(diǎn)稅種，且土地增值稅清算過程也最容易出現(xiàn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，需要引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，由于對(duì)土地增值稅清算相關(guān)規(guī)定研究不透徹，或者稅務(wù)籌劃隊(duì)伍水平不夠等，往往容易誘發(fā)土地增值稅稅務(wù)籌劃涉稅風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來很不好的影響，問題嚴(yán)重的甚至?xí)?dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的失敗等。鑒于此，本文將深入研究，房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務(wù)籌劃思路及涉稅風(fēng)險(xiǎn)，并就如何做好風(fēng)險(xiǎn)管控提出幾點(diǎn)對(duì)策，希望能夠幫助到房地產(chǎn)企業(yè)。

關(guān)鍵詞：土地增值稅清算；納稅籌劃；涉稅風(fēng)險(xiǎn)

引言

土地增值稅清算是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃中不可忽視的一步，也是房地產(chǎn)企業(yè)依法履行納稅義務(wù)必須要做好的一項(xiàng)工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言十分重要和關(guān)鍵。土地增值稅清算是講究技巧和方法的，在稅法規(guī)定下，完全可以通過合理的技巧和方法來實(shí)現(xiàn)減免稅負(fù)的目的，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃必須要合理，且符合當(dāng)?shù)貓?zhí)行政策要求，但很多房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算稅務(wù)籌劃中，往往存在各種問題，從而無法保證稅務(wù)籌劃的合理性和可操作性，從而形成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算中一定要在稅法允許下，制定合理的方法與技巧。

一、土地增值稅清算的項(xiàng)目前期規(guī)劃

（一）項(xiàng)目土地增值稅清算單位規(guī)劃國(guó)家層面對(duì)土地增值稅清算單位的規(guī)定，以國(guó)家有關(guān)部門審批的開發(fā)項(xiàng)目為單位，說法比較籠統(tǒng)，導(dǎo)致各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)際執(zhí)行時(shí)存在地方性差異。但項(xiàng)目土地增值稅清算單位的確定是土地增值稅清算稅籌中影響巨大且不可逆的一個(gè)環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行確定土地增值稅清算單位的原則必須深入了解。目前各地土地增值稅清算單位確定通常分兩類：一類是完全沿用國(guó)家層面政策規(guī)定一字不差，這類情況要求房地產(chǎn)企業(yè)必須確定當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行口徑再進(jìn)行相關(guān)經(jīng)濟(jì)測(cè)算確定項(xiàng)目開發(fā)可行性，并應(yīng)當(dāng)充分意識(shí)在項(xiàng)目后期進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行口徑變化的不可控性；二類是具有當(dāng)?shù)靥厣趪?guó)家規(guī)定上的細(xì)化，比如重慶市可建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證選擇確定清算單位、四川湖南等省以建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定清算單位，對(duì)于這類政策明確的，執(zhí)行口徑變化相對(duì)可控。

（二）項(xiàng)目開發(fā)涉及文書證照規(guī)劃各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅清算的具體規(guī)定雖各有不同，但所有政策執(zhí)行均是依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及的文書證照這類紙質(zhì)有據(jù)可依的項(xiàng)目資料而來，因此項(xiàng)目開發(fā)涉及文書證照規(guī)劃也是土地增值稅清算的項(xiàng)目前期規(guī)劃中的重要一環(huán)。項(xiàng)目文書證照規(guī)劃包括但不限于：①國(guó)有土地出讓合同對(duì)學(xué)校、公園等配件設(shè)施的約定導(dǎo)致對(duì)公共配套設(shè)施認(rèn)定的影響；②地方政府協(xié)議對(duì)拆遷補(bǔ)償約定導(dǎo)致土地票據(jù)取得不合規(guī)；③財(cái)政返還批復(fù)內(nèi)容描述對(duì)土地成本金額以及加計(jì)扣除事項(xiàng)的影響；④以建設(shè)工程規(guī)劃證為土地增值稅清算單位的，單一建設(shè)工程規(guī)劃證中各物業(yè)形態(tài)的構(gòu)成比例設(shè)計(jì)不合理對(duì)土地增值稅清算結(jié)果的影響；⑤竣工實(shí)測(cè)報(bào)告涉及住宅測(cè)繪面積對(duì)普通住宅認(rèn)定影響、涉及地下儲(chǔ)藏室的描述對(duì)其劃分住宅/非住宅業(yè)態(tài)的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算納稅籌劃

（一）土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)籌劃土地增值稅清算在達(dá)到一定條件的情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)可下發(fā)清算通知書或房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)要求進(jìn)行項(xiàng)目土地增值稅清算。達(dá)到清算條件時(shí)，各形態(tài)的物業(yè)去化情況將導(dǎo)致土地增值稅清算呈現(xiàn)不同的結(jié)果，比如某地車位作為可售物業(yè)也是虧損物業(yè)，去化比例不夠?qū)е路亲≌鲋德瘦^大。因此在清算時(shí)點(diǎn)來臨前應(yīng)加速虧損并對(duì)清算類型增值有影響的物業(yè)去化比例。

（二）計(jì)稅收入審核籌劃房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算稅籌計(jì)稅收入主要包括：①拆遷安置房政府定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，安置房安置時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)如何簽訂政府協(xié)議；②用于職工福利、抵償債務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)視同銷售，如何確定銷售價(jià)格；③隨房贈(zèng)送的車位、儲(chǔ)藏室等如何確定計(jì)稅收入，計(jì)入住宅或非住宅清算類型；④車位是否可以辦理產(chǎn)權(quán)，無產(chǎn)權(quán)車位的長(zhǎng)期租賃收入是否計(jì)入計(jì)稅收入；⑤精裝修收入是否計(jì)入計(jì)稅收入。

（三）開發(fā)成本審核籌劃關(guān)于開發(fā)成本審核籌劃包括但不限于：①合理歸集、分?jǐn)偼恋爻杀?，如地下不?jì)容車位是否分?jǐn)偼恋爻杀?、補(bǔ)繳土地出讓金專屬化和先占地面積法后建筑面積法分?jǐn)偟?；②?dāng)?shù)卣咴试S扣除的情況下，應(yīng)完善相關(guān)資料實(shí)現(xiàn)紅線外成本稅前扣除；③考慮層高系數(shù)法進(jìn)行成本分?jǐn)?；④考慮直接成本直接歸集；⑤結(jié)合國(guó)家及地方對(duì)公共配套設(shè)施政策規(guī)定，前置性的規(guī)劃配套設(shè)施移交形式。

（四）其他事項(xiàng)土地增值稅清算分為核定征收和查賬征收兩種方式，選擇不同方式土地增值稅清算容易呈現(xiàn)兩極化差異。

三、導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地增值清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)的原因分析

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過程中，如果稅務(wù)籌劃不善很容易誘發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，而造成房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)成因可以分為內(nèi)部成因與外部成因兩部分。

（一）外部成因?qū)е虑逅闵娑愶L(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)土地增值稅清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)的外部成因主要是指市場(chǎng)環(huán)境變化、政策法規(guī)調(diào)整等這些不可控的因素，其中對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅稅務(wù)籌劃影響最大的是政策法規(guī)的調(diào)整。如：2016年房企營(yíng)改增后，增值稅采用簡(jiǎn)易計(jì)稅/一般計(jì)稅方式，土地增值稅清算計(jì)稅收入認(rèn)定、開發(fā)成本扣除與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除認(rèn)定均發(fā)生變化；江蘇省隨房贈(zèng)送車位情況，原政策規(guī)定車位可計(jì)入住宅業(yè)態(tài)，現(xiàn)已作廢等等。在這種情況下，對(duì)土地增值稅清算進(jìn)行了重新規(guī)定，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有及時(shí)做好政策解讀工作，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，就容易出現(xiàn)不符合政策規(guī)定的情況，從而增加涉稅風(fēng)險(xiǎn)，所以政策的變化與調(diào)整會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，需要房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)做好土地增值稅清算規(guī)定的解讀。

（二）內(nèi)部成因?qū)е虑逅闵娑愶L(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅清算籌劃審批核查機(jī)制不完備、土地增值稅籌劃隊(duì)伍水平低等，是比較常見的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)成因。如：基層項(xiàng)目稅務(wù)籌劃專職人員作為土地增值稅籌劃的第一線參與人員，其能力水平高低將直接影響土地增值稅籌劃是否科學(xué)、完善，也是做好土地增值稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵。但在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)籌劃培訓(xùn)、稅務(wù)籌劃考核都未落實(shí)到實(shí)際工作中，培訓(xùn)與考核往往只是做做樣子、走走過場(chǎng)，沒有實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容與實(shí)際管理流程，無法保證從業(yè)隊(duì)伍的水平，也就無法保證工作質(zhì)量，在工作中無論是有意為之，還是無意為之，如果導(dǎo)致工作出現(xiàn)失誤和錯(cuò)誤，都容易誘發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

四、房地產(chǎn)土地增值稅清算涉稅風(fēng)險(xiǎn)管控的有效對(duì)策探析

（一）做好稅務(wù)籌劃從業(yè)隊(duì)伍的管理與培養(yǎng)房地產(chǎn)土地增值稅清算是一項(xiàng)復(fù)雜性且系統(tǒng)性的工作，對(duì)從業(yè)人員要求是比較高的，再加上營(yíng)改增后導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作內(nèi)容、方法上的變化等，更是給稅務(wù)籌劃人員的工作帶來了挑戰(zhàn)，需要稅務(wù)籌劃人員具備更高的能力才行。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)土地增值稅清算需要，進(jìn)一步完善培訓(xùn)與考核工作，要保證培訓(xùn)的先進(jìn)性與針對(duì)性，在培訓(xùn)與考核過程中，要將最新的稅法政策、清算技巧等融入培訓(xùn)與考核內(nèi)容當(dāng)中，不斷提高從業(yè)隊(duì)伍的專業(yè)能力，為做好土地增值稅清算與稅務(wù)籌劃打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次，要保障扁平化管理、優(yōu)化崗位組織架構(gòu)，建立公平晉升機(jī)制，保證每個(gè)人都能夠有公平的工作機(jī)會(huì)、晉升機(jī)會(huì)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃人員，必須要認(rèn)清在新的發(fā)展形勢(shì)下，工作上的一些新要求與新變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)自身所存在的不足與問題，并通過一系列的方法與彌補(bǔ)與完善，從而不斷提高自身的實(shí)踐能力、學(xué)習(xí)能力和創(chuàng)新能力等，為做好房地產(chǎn)土地增值稅清算與稅務(wù)籌劃工作奠定基礎(chǔ)，也為自身今后的發(fā)展打下更扎實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）做好稅法解讀，合理進(jìn)行稅務(wù)籌劃房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃依托于國(guó)家層面政策規(guī)定和當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)政策執(zhí)行口徑，在經(jīng)歷項(xiàng)目開發(fā)過程中合理的土地增值稅清算規(guī)劃，保障在土地增值稅清算時(shí)稅籌方案實(shí)際可執(zhí)行性。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人以及稅務(wù)人員應(yīng)對(duì)稅法政策更新以及當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)政策執(zhí)行口徑的變化保持及時(shí)、主動(dòng)和深入的理解。對(duì)政策的變化，應(yīng)及時(shí)科學(xué)調(diào)整土地增值稅清算稅籌方案，并主動(dòng)與企業(yè)內(nèi)部其他部門、稅務(wù)機(jī)關(guān)保持有效溝通。這才應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃走科學(xué)發(fā)展路線所應(yīng)該進(jìn)行的選擇，以降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

（三）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立完備的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制房地產(chǎn)企業(yè)必須意識(shí)到土地增值稅清算可能帶來的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，而且涉稅風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的危害是比較嚴(yán)重的，只有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠更加嚴(yán)謹(jǐn)，才能夠不斷提高工作的執(zhí)行力。此外，建立完備的涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，要善于運(yùn)用信息化技術(shù)來構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，將所有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)考慮在內(nèi)，在土地增值稅清算過程中，要建立事前、事中、事后，全過程的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。

結(jié)語(yǔ)

文章重點(diǎn)分析了房地產(chǎn)土地增值稅清算前期規(guī)劃、稅收籌劃思路、清算風(fēng)險(xiǎn)成因，以及如何做好清算工作以提高稅務(wù)籌劃能力，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)落實(shí)此項(xiàng)工作提供到一定的幫助作用。

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作者：藍(lán)雅琪 單位：金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司