房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理問題探析
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摘要：當(dāng)前，由于房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日益激烈、國家宏觀調(diào)控政策不斷的收緊，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了十分大的壓力，企業(yè)的利潤空間不斷被壓縮。在此背景下，企業(yè)能否穩(wěn)定、持續(xù)、健康的發(fā)展與房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理水平有著很大的關(guān)系。全面預(yù)算管理是企業(yè)管理中十分重要的環(huán)節(jié)，也是十分有必要的環(huán)節(jié)，關(guān)系著企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。本文主要對房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的重要性、現(xiàn)狀以及存在的問題及其產(chǎn)生原因進(jìn)行了分析，進(jìn)而提出了相應(yīng)的對策建議，以期對房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有一定的效用。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；問題；對策
引言
近些年來，房價不斷攀升，一直居高不下，人們購房的需求和房地產(chǎn)運營之間產(chǎn)生了很多的矛盾，為了解決這些矛盾，防止泡沫經(jīng)濟(jì)，國家出臺了一系列的調(diào)控政策來穩(wěn)定房價，不斷地收緊房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策。房地產(chǎn)企業(yè)如何在這種大背景下獲得較高的經(jīng)濟(jì)利益，在市場競爭中占有一席之地，是每個房地產(chǎn)企業(yè)都在思考的問題。全面預(yù)算管理作為管理企業(yè)的一種有效的工具，對于提高企業(yè)的管理水平和企業(yè)的核心競爭力有著十分積極的作用，因此對房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理中存在的問題進(jìn)行分析，并不斷改進(jìn)，對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展具有重要意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的重要性
在房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理其最終目的是為了提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從這點出發(fā)對企業(yè)可以利用的資源進(jìn)行整合，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)的相關(guān)規(guī)律，通過財務(wù)管理的方式實現(xiàn)降低運營成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目的，整個預(yù)算管理過程以財務(wù)管理為核心，最終全面實現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)，是一種十分先進(jìn)的管理工具。全面預(yù)算需要對房地產(chǎn)運營的事前、事中、事后整個過程，全部的生產(chǎn)經(jīng)營活動以及整個企業(yè)的人力資源進(jìn)行系統(tǒng)化的管理，是一種全過程、全方面、全員參與的管理方式，能夠最大限度的實現(xiàn)各種資源的優(yōu)化和整合，使企業(yè)的資源得到充分地利用，而且可以加強(qiáng)企業(yè)的溝通力、執(zhí)行力，提高企業(yè)的凝聚力，降低企業(yè)內(nèi)外部進(jìn)行溝通的成本，提升整體的工作效率。實施全面預(yù)算的管理方式，可以通過對企業(yè)內(nèi)部和外部所存在的風(fēng)險進(jìn)行分析，降低企業(yè)運營的風(fēng)險，增強(qiáng)企業(yè)的控制力。房地產(chǎn)企業(yè)的運營包含著房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等多項內(nèi)容，所以在經(jīng)營的過程中要考慮到多方面的問題，比如業(yè)務(wù)流程及其監(jiān)控、現(xiàn)金流的安排、成本控制、工程環(huán)節(jié)等多個方面，管理起來十分的復(fù)雜，通過全面預(yù)算管理，可以將這些工作內(nèi)容集中在一個維度進(jìn)行全局考慮，進(jìn)而統(tǒng)籌好各項工作，實施有效的管控。所以，實施全面預(yù)算管理十分重要且有必要，各個大中型的房地產(chǎn)企業(yè)對其都十分重視。
二、房地產(chǎn)企業(yè)實施全面預(yù)算管理的現(xiàn)狀和存在的問題
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展受國家政策以及市場經(jīng)濟(jì)的周期影響嚴(yán)重，其自身的資金密集的程度十分高，項目成本的種類繁多，開發(fā)項目大多數(shù)需要很長的開發(fā)周期，這些特征給房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理帶來了不小的困難，雖然在大中型的房地產(chǎn)企業(yè)中得到了普遍的運用，但是在實際的工作中仍然存在著很多的問題，影響著全面預(yù)算管理的效果。
（一）預(yù)算制度不夠健全
在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)建立了相應(yīng)的預(yù)算管理制度，但是隨著市場經(jīng)濟(jì)的變化和房地產(chǎn)企業(yè)自身的變化，這些制度已經(jīng)不能夠滿足現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需要，存在著預(yù)算制度不健全的問題。有一部分企業(yè)，只編制預(yù)算制度，但是對預(yù)算責(zé)任的劃分并不明確，甚至缺少相應(yīng)的責(zé)任劃分制度，這就使預(yù)算制度在執(zhí)行的時候沒有具體的負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)人的職責(zé)范圍也并不清晰，并沒有將責(zé)任落實到各單位以及各工作人員身上，在出現(xiàn)問題的時候極易出現(xiàn)扯皮的現(xiàn)象，使預(yù)算制度失去其有效性。
（二）缺乏與全面預(yù)算制度相關(guān)的配套機(jī)制
目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)雖有實行全面預(yù)算管理制度的，但是有相關(guān)配套制度的企業(yè)很少，致使預(yù)算管理在實際操作中的偏差難以得到糾正。任何事物都是發(fā)展變化的，這就造成了預(yù)算制度必然會有一定不健全的環(huán)節(jié)的存在，在全面預(yù)算管理的過程中，如果缺乏與之相適應(yīng)的分析、監(jiān)督、控制機(jī)制，就會使全面預(yù)算制度流于形式，阻礙其發(fā)揮自身的作用。如果沒有這些配套的機(jī)制，對預(yù)算的執(zhí)行情況就不能夠進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)和控制，對預(yù)算執(zhí)行不能夠做出準(zhǔn)確的評價以及實時的監(jiān)控。建立與全面預(yù)算制度配套的機(jī)制就必須建立相應(yīng)的績效考核機(jī)制，但是在目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，預(yù)算考核機(jī)制并不完善，績效考核不能夠發(fā)揮其推動作用?？冃Э己藱C(jī)制普遍存在著設(shè)計不夠合理、考核力度較弱的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在考核的相應(yīng)指標(biāo)不夠明確，不能夠嚴(yán)格按照考核的流程來進(jìn)行考核，不能夠準(zhǔn)確有效地評價各項目各單位的預(yù)算執(zhí)行效果，進(jìn)而無法為下一階段的預(yù)算編制工作提供可靠有效的依據(jù)，降低了預(yù)算編制的科學(xué)性和合理性。
（三）缺乏全員參與的意識
大部分的房地產(chǎn)企業(yè)仍然認(rèn)為全面預(yù)算管理是財務(wù)部門的責(zé)任，與其他工作人員的關(guān)系不大，全面預(yù)算的工作停留在財務(wù)預(yù)算的層面，僅僅考慮各項財務(wù)指標(biāo)。在進(jìn)行企業(yè)全面預(yù)算的制定時，過于關(guān)注企業(yè)利潤方面的目標(biāo)，過分強(qiáng)調(diào)最終的經(jīng)營利潤，主要的控制對象是資金的收入和支出。財務(wù)部門作為主體實施預(yù)算管理，忽視了全員參與的重要性。在企業(yè)的運行過程中，往往是采用領(lǐng)導(dǎo)部門下達(dá)經(jīng)營任務(wù)，然后財務(wù)部門制定與之相應(yīng)的預(yù)算計劃，其他的人負(fù)責(zé)執(zhí)行，這種上傳下達(dá)的方式來進(jìn)行運作。整個預(yù)算管理工作，全員參與的程度較低，并沒有把影響生產(chǎn)運營的各項因素放在整個預(yù)算體系中進(jìn)行合理的規(guī)劃和管控。缺乏全員參與的意識，使全面預(yù)算不能夠充分發(fā)揮其自身應(yīng)有的作用，只能夠在有限的范圍和層級內(nèi)產(chǎn)生積極作用，不能夠有效提高企業(yè)的整體效益。
（四）全面預(yù)算體系與企業(yè)自身的特點有所脫節(jié)
在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)實施全面預(yù)算管理的起步較晚，其主要是根據(jù)其他行業(yè)中的應(yīng)用演化而來的，并沒有形成一套完整的適合于全部房地產(chǎn)行業(yè)的理論，而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展各有各的不同，即使有這樣一套理論，也不能夠滿足所有企業(yè)的要求。因此，全面預(yù)算管理并不是一項標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)流程，有些企業(yè)生搬硬套其他行業(yè)的預(yù)算體系，并沒有結(jié)合企業(yè)自身的特點和生產(chǎn)經(jīng)營實際來制定科學(xué)合理的預(yù)算體系，使企業(yè)目標(biāo)的制定缺乏戰(zhàn)略性的眼光，不切實際，不合常理，在執(zhí)行過程中遇到了很大的困難，最終影響企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)。
（五）全面預(yù)算管理和房產(chǎn)項目開發(fā)脫節(jié)
一些房地產(chǎn)企業(yè)有很多個工程項目，在進(jìn)行全面預(yù)算時，企業(yè)只制定了集團(tuán)的預(yù)算目標(biāo)，對于其下屬的各項目沒有進(jìn)行深入的了解，比如，這些項目的開發(fā)進(jìn)度、流程等實際情況沒有深入地了解，進(jìn)而使集團(tuán)的預(yù)算目標(biāo)和各項目脫節(jié)，在執(zhí)行預(yù)算制度時產(chǎn)生了很多困難。除此之外，各項目為了盡快完成自己的目標(biāo)，搶進(jìn)度、搶工程，無視預(yù)算指標(biāo)，使企業(yè)的目標(biāo)與實際的結(jié)果有很大的出入，影響企業(yè)整體目標(biāo)的實現(xiàn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在問題的原因分析
（一）對于全面預(yù)算缺乏認(rèn)知
對于全面預(yù)算缺乏認(rèn)知是企業(yè)管理過程中比較普遍的問題，企業(yè)的管理人員對于全面預(yù)算的概念和重要性沒有正確的認(rèn)知，在企業(yè)中也缺乏這方面知識的宣傳，使企業(yè)全體人員缺乏參與預(yù)算管理的意識，進(jìn)而影響全面預(yù)算管理制度的編制與執(zhí)行。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)缺乏執(zhí)行力和約束力
房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整個生產(chǎn)經(jīng)營過程涉及到多個組織部門，有總公司、分公司；負(fù)責(zé)的內(nèi)容也不同，工作目標(biāo)也不同，有負(fù)責(zé)工程的、有負(fù)責(zé)銷售的等等。這就造成了整個組織框架比較復(fù)雜松散，很難實現(xiàn)全員統(tǒng)一管理，使全面預(yù)算制度的執(zhí)行力以及約束力大打折扣。
（三）全面預(yù)算管理制度不符合企業(yè)的實際
任何一項制度、措施要想發(fā)揮其自身的作用，都要基于生產(chǎn)經(jīng)營的實際情況，脫離實際就會使這些制度和措施失去指導(dǎo)性和可操作性。房地產(chǎn)的各項目由于使用性質(zhì)的不同以及所處的地區(qū)不同，具有復(fù)雜性和變化性特征，而全面預(yù)算管理需要將這些復(fù)雜變量進(jìn)行綜合考慮，所以不能簡單地“搬運”其他公司或者是行業(yè)的全面預(yù)算管理體系。而且，各企業(yè)的發(fā)展方向、經(jīng)營的重點、公司結(jié)構(gòu)以及戰(zhàn)略目標(biāo)都是不一樣的，如果照搬就會造成目標(biāo)和執(zhí)行相脫節(jié)，影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
四、完善房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策建議
（一）完善全面預(yù)算管理制度
在企業(yè)中要隨著市場和企業(yè)的發(fā)展變化，不斷完善企業(yè)的全面預(yù)算管理制度。要嚴(yán)格按照企業(yè)的相關(guān)戰(zhàn)略目標(biāo)制定全面預(yù)算的管理制度，對于預(yù)算的責(zé)任進(jìn)行明確的劃分，除了財務(wù)部門成本控制以及財務(wù)計劃以外，還要對所有的參與人員針對其具體參與的工作內(nèi)容劃分詳細(xì)的預(yù)算職責(zé)，使預(yù)算責(zé)任和工作真正地落實到生產(chǎn)和經(jīng)營的每一個步驟、每個部門以及每一個人身上，在產(chǎn)生問題之后也能夠有相應(yīng)的制度依據(jù)，進(jìn)而提高工作人員的工作責(zé)任心，進(jìn)而提高預(yù)算工作的執(zhí)行效果，進(jìn)一步降低企業(yè)運營的成本。建立完善的預(yù)算管理制度還需要對企業(yè)的各種資源實現(xiàn)合理的配置，量化企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，為企業(yè)明確發(fā)展方向，制定房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)目標(biāo)。
（二）建立健全相應(yīng)的配套機(jī)制
建立健全相應(yīng)的配套機(jī)制，就需要完善企業(yè)內(nèi)部的管控機(jī)制，促使企業(yè)可以對自身運營不合理方面進(jìn)行自我檢查、調(diào)整以及控制，能夠監(jiān)測出影響企業(yè)穩(wěn)定運行的風(fēng)險因素，進(jìn)而實現(xiàn)風(fēng)險的可控性，配合全面預(yù)算管理的工作，使企業(yè)運行的方向與全面預(yù)算管理工作相吻合。通過建立完善的審計系統(tǒng)，實現(xiàn)對全面預(yù)算的實時跟蹤與反饋，通過對問題的反饋信息，督促預(yù)算編制部門對預(yù)算的目標(biāo)和內(nèi)容進(jìn)行及時地調(diào)整，并對預(yù)算的執(zhí)行過程以及結(jié)果進(jìn)行綜合分析，提高預(yù)算制度的科學(xué)性。除此之外，預(yù)算體系的根本目標(biāo)就是要實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的提升，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實現(xiàn)，因此預(yù)算的配套機(jī)制中要建立完善的業(yè)績考核機(jī)制，建立科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)。其中預(yù)算考核的相關(guān)內(nèi)容除了要包含財務(wù)指標(biāo)，也應(yīng)包含非財務(wù)性指標(biāo)，明確的制定考核的目標(biāo)，并且經(jīng)過綜合考察各單位、各項目的進(jìn)度以及流程等內(nèi)容以后進(jìn)行合理的分解，并進(jìn)行逐層下達(dá)，使績效考核分解到各個部門以及各個崗位，并建立有效的激勵機(jī)制，使員工能夠自覺地參與到全面預(yù)算管理的過程中。
（三）提高全員參與預(yù)算管理的意識
在房地產(chǎn)企業(yè)中，全面預(yù)算管理絕不僅僅是公司領(lǐng)導(dǎo)層和財務(wù)人員的責(zé)任，需要企業(yè)全部人員的參與。只有全部人員都參與進(jìn)來了，才能夠使相關(guān)的預(yù)算計劃真正的得到執(zhí)行，有效的利用好各項資源，提高各項資源的利用率，減少成本的投入。在全面預(yù)算管理的實踐過程中，需要向企業(yè)的全體員工傳達(dá)全面預(yù)算管理的相關(guān)理念，讓全體人員對全面預(yù)算管理有一個清楚的認(rèn)知，并且要明確的認(rèn)識到企業(yè)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)以及現(xiàn)階段的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以建立由企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、各部門中層領(lǐng)導(dǎo)以及基層員工組成的預(yù)算管理團(tuán)隊，使各個層級、各部門的人都參與到預(yù)算的決策、執(zhí)行以及監(jiān)督的全部過程中。還要組織好定期、不定期的培訓(xùn)，給員工傳授預(yù)算的相關(guān)知識，提高企業(yè)員工的職業(yè)素養(yǎng)，使員工充分地認(rèn)識到自身與全面預(yù)算管理之間的聯(lián)系，使員工從內(nèi)心中認(rèn)可全面預(yù)算管理制度，進(jìn)而主動配合預(yù)算管理的相關(guān)工作。另外，公司也要建立外部激勵的措施，比如對于控制預(yù)算有貢獻(xiàn)的相關(guān)部門以及人員給予一定的物質(zhì)或者是精神方面的獎勵，提高員工參與全面預(yù)算管理的積極性，形成全員參與管理的良好局面。
（四）制定符合企業(yè)實際特點的全面預(yù)算管理體系
房產(chǎn)公司的資金密集程度較高，較好的現(xiàn)金流狀況能夠給企業(yè)帶來巨大的生機(jī)，對于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高有著重要的作用，所以房地產(chǎn)企業(yè)要充分重視這一特點，從這一點出發(fā)，在對所擁有的工程項目進(jìn)行研究分析。對工程項目的研究分析內(nèi)容有資金需求、項目進(jìn)度、現(xiàn)金收入支出的動態(tài)跟蹤管理等。還需要根據(jù)項目的立項、開工建設(shè)、房屋預(yù)售、竣工驗收、資金回收等不同時間節(jié)點來設(shè)計相應(yīng)的短、中、長期預(yù)算目標(biāo)，合理安排財務(wù)工作以及非財務(wù)性預(yù)算工作，提高現(xiàn)金流的使用效率，使其得到最大程度的利用。成本控制對于房地產(chǎn)企業(yè)來說十分重要，直接決定著企業(yè)的最終利潤，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及到項目的建設(shè)、銷售等多個方面，具有十分復(fù)雜的特點，所以涉及到的成本管理包含市場經(jīng)濟(jì)、人員、建筑材料、銷售物料、營銷策劃等等諸多方面，波動性較大、構(gòu)成影響的因素頗多，通過對這些特點進(jìn)行研究分析并且統(tǒng)籌管理，將成本控制在合理的范圍之內(nèi)，進(jìn)而有效的提高企業(yè)的利潤。
（五）結(jié)合項目管理來進(jìn)行全面預(yù)算管理
預(yù)算目標(biāo)的制定需要結(jié)合項目的進(jìn)度來進(jìn)行制定，并且需要對其進(jìn)行量化、細(xì)化，從而提高全面預(yù)算的可操作性，促進(jìn)短、中、長期目標(biāo)的實現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)將項目管理和預(yù)算管理結(jié)合起來是十分有必要的。公司的預(yù)算管理部門通過在項目前期進(jìn)行預(yù)算編制、中期監(jiān)督控制、后期監(jiān)督的全部過程中實施動態(tài)化的管理與跟蹤，對各項數(shù)據(jù)進(jìn)行實時地匯總以及分析，確保了預(yù)算目標(biāo)的合理性，對于做好成本管理具有很大的作用，在保證工程進(jìn)度的同時又能夠有效的促進(jìn)預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。另外，項目的期間費用也是很大的一部分費用，包括銷售、管理、財務(wù)等費用，并不能計入營業(yè)成本，所以要結(jié)合項目的情況對這部分費用也要加以重視。
四、結(jié)束語
綜上所述，全面預(yù)算管理是一種十分先進(jìn)的現(xiàn)代企業(yè)管理工具，對推動企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展有著十分積極的作用。在實際的工作中，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善全面預(yù)算管理制度，并建立健全相應(yīng)的配套機(jī)制與之協(xié)調(diào)發(fā)展，同時要不斷提高全員參與預(yù)算管理的意識，使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理能夠真正地落實到實處，另外，在制定全面預(yù)算管理體系時還需要根據(jù)企業(yè)的實際特點以及具體的項目管理來進(jìn)行，只有這樣才能使預(yù)算管理的目標(biāo)得以實現(xiàn)。通過充分認(rèn)識全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中存在的問題，分析其產(chǎn)生的原因，進(jìn)而提出一系列的有效措施，提高全面預(yù)算的執(zhí)行力、可操作性，實現(xiàn)企業(yè)的資源優(yōu)化與整合，減少企業(yè)的資金投入，提高企業(yè)的利潤空間，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠在市場競爭中占有一席之地，并且取得長遠(yuǎn)的發(fā)展。
作者:孫悅 單位:景德鎮(zhèn)贛鐵置業(yè)有限公司
