房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理探索

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摘要：我國城市化建設(shè)進(jìn)程進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)投資逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樽钪匾耐顿Y形式，對(duì)我國房地產(chǎn)投資工作產(chǎn)生了一定的影響。而在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，不可避免的會(huì)遇到風(fēng)險(xiǎn)管理問題，要想切實(shí)提高風(fēng)險(xiǎn)管理工作的實(shí)際效果，就要結(jié)合房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素制定科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制方案，促進(jìn)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理工作的全面優(yōu)化開展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);投資風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)管理

在我國市場經(jīng)濟(jì)深化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中形成激烈市場競爭的社會(huì)背景下，要想保證房地產(chǎn)投資工作的系統(tǒng)優(yōu)化，推動(dòng)投資工作的安全性和投資效益的逐步提高，就應(yīng)該在系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資工作的基礎(chǔ)上，對(duì)影響投資安全的因素進(jìn)行科學(xué)的考察，并結(jié)合不同的因素制定合理的投資風(fēng)險(xiǎn)控制方案，切實(shí)提高房地產(chǎn)投資管理效果，為房地產(chǎn)企業(yè)在激烈市場競爭中的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供良好的支持。

1房地產(chǎn)投資特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資具體指資本的持有者將其所擁有的資本在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營項(xiàng)目中投入并且希望借助科學(xué)的經(jīng)營管理促使資本創(chuàng)造更大的收益，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避。也有研究者對(duì)房地產(chǎn)投資存在不同的看法，其認(rèn)為是國家、集體或是個(gè)人直接或者間接的將資本在房地產(chǎn)領(lǐng)域、房地產(chǎn)再生產(chǎn)領(lǐng)域中應(yīng)用的行為，不僅包含房地產(chǎn)生產(chǎn)方面的投資，也涉及到對(duì)舊建筑物的改造。對(duì)房地產(chǎn)投資管理工作進(jìn)行系統(tǒng)的研究，發(fā)現(xiàn)在城市化建設(shè)進(jìn)程逐步加快的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為獲取高利潤的重要投資形式，受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。同時(shí)，在對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行系統(tǒng)研究的過程中，應(yīng)該明確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場存在一定的特殊性，因此房地產(chǎn)投資也受到影響表現(xiàn)出相應(yīng)的個(gè)性化特征：其一，房地產(chǎn)投資具有明顯的高成本和投入的特點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有資本密集的特征，而資本的密集性在一定程度上決定房地產(chǎn)投資方面資金量相對(duì)較大，不論是在獲取土地使用權(quán)還是在建筑建造方面，都需要較大的成本。其二，房地產(chǎn)投資周期長、回收期長。一般情況下，在開發(fā)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的過程中需要進(jìn)行可行性研究和項(xiàng)目論證等活動(dòng)，并且涉及到項(xiàng)目論證、設(shè)計(jì)施工建設(shè)以及物業(yè)管理等多方面的內(nèi)容。而從房地產(chǎn)開發(fā)工作中土地的審批和房地產(chǎn)的建設(shè)到資金的回流需要較長的時(shí)間，因此要正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開發(fā)和投資回收時(shí)間長的特點(diǎn)，制定合理的投資方案，避免出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)問題［1］。其三，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出高利潤和高風(fēng)險(xiǎn)的特征。對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)存在不可替代性的特征，房地產(chǎn)市場也屬于非完全競爭市場，在市場中可以獲得巨大的投資效益。但是高利潤相對(duì)應(yīng)的是高風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)投資存在嚴(yán)重的不確定性問題，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，全方位保證投資成效，就需要對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行科學(xué)論證。其四，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目受到政策的鼓勵(lì)和約束，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出一定的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)作用，在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用，因此政府往往借助宏觀調(diào)控手段對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和市場進(jìn)行管理，制定鼓勵(lì)和約束措施，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)投資也受到政策約束和鼓勵(lì)的影響，在政策變化的作用下投資選擇也會(huì)做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

2房地產(chǎn)投資的主要影響因素

對(duì)于房地產(chǎn)投資活動(dòng)而言，其表現(xiàn)出一定的連續(xù)性特征，項(xiàng)目投資也涉及到資金的籌集、使用和管理增值等多方面，房地產(chǎn)投資本身可以形成循環(huán)的資金流，在資金流中促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的獲取。從當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資活動(dòng)的基本情況進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)受到多種因素的影響，房地產(chǎn)投資工作中存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，新時(shí)期要想促進(jìn)房地產(chǎn)投資活動(dòng)中創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益，就要對(duì)房地產(chǎn)投資三個(gè)重要因素進(jìn)行分析，并以此為切入點(diǎn)制定合理的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制措施，為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的控制創(chuàng)造良好的條件。

2.1區(qū)位因素

由于房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)品在生產(chǎn)過程中表現(xiàn)出不可移動(dòng)的性質(zhì)，因此在房地產(chǎn)投資方面，區(qū)位因素是投資人需要重點(diǎn)考察的項(xiàng)目，是顧客群體應(yīng)該高度重視的因素之一。一般情況下，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，區(qū)位因素是房地產(chǎn)所處位置以及相關(guān)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目之間交互關(guān)系［2］。從宏觀角度對(duì)房地產(chǎn)的區(qū)位因素進(jìn)行細(xì)化解讀，能夠看出區(qū)位是項(xiàng)目所在區(qū)域，區(qū)位因素直接影響房地產(chǎn)投資效益，要想在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效規(guī)避，就需要重點(diǎn)考察投資活動(dòng)中既定環(huán)境與周圍各類環(huán)境因素之間產(chǎn)生的互動(dòng)關(guān)系，對(duì)房地產(chǎn)區(qū)位價(jià)值進(jìn)行合理的判斷和評(píng)估，保證房地產(chǎn)評(píng)估決策的科學(xué)性和合理性，為投資項(xiàng)目的落實(shí)提供相應(yīng)的支持和指導(dǎo)，切實(shí)保證房地產(chǎn)投資開發(fā)工作的實(shí)際效果。

2.2時(shí)機(jī)因素

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在緊密的聯(lián)系，要想對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成客觀的認(rèn)識(shí)，就要綜合考察經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期規(guī)律，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的周期性漲落對(duì)投資時(shí)機(jī)進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的研究，保證房地產(chǎn)投資可以形成較好的市場前景，為成功投資創(chuàng)造條件。簡言之，在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中，對(duì)投資時(shí)機(jī)的合理選擇和控制是影響投資成功率、實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)有效控制的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資人員要對(duì)各類型影響因素進(jìn)行準(zhǔn)確的研究，善于抓住時(shí)機(jī)制定科學(xué)合理的投資決策，保證投資效果，促進(jìn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制。

2.3類型因素

對(duì)房地產(chǎn)投資類型進(jìn)行科學(xué)的劃分，主要可以分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩個(gè)類別，并且不同的投資類型基本目標(biāo)都是獲得最大的投資效益，形成房地產(chǎn)投資方面的穩(wěn)定經(jīng)常性收入，促進(jìn)房地產(chǎn)投資效果的全面提升［3］。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，要結(jié)合不同類型的影響因素對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的分析，對(duì)區(qū)位敏感度加以判斷，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)投資開發(fā)工作的科學(xué)性和系統(tǒng)性，為我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供良好的支持，為房地產(chǎn)市場在新時(shí)期社會(huì)背景下的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。

3房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制措施

在系統(tǒng)分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)影響因素的基礎(chǔ)上，要想實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)合理控制，保證投資效益的全面提升，在實(shí)際組織開展房地產(chǎn)投資的過程中就應(yīng)該對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效的管理和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資控制質(zhì)量的全面提升，逐步推動(dòng)我國房地產(chǎn)市場綜合管理水平的提高。結(jié)合影響因素，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理和控制可以從以下方面入手進(jìn)行系統(tǒng)研究，為房地產(chǎn)投資工作的科學(xué)化發(fā)展提供相應(yīng)的支持［4］。

3.1房地產(chǎn)市場投資環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制

一般情況下，對(duì)房地產(chǎn)市場投資環(huán)境進(jìn)行系統(tǒng)研究，發(fā)現(xiàn)投資環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要涉及到社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和金融環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、國際環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等等，并且由于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生著至關(guān)重要的影響，因此房地產(chǎn)投資活動(dòng)發(fā)展過程中會(huì)受到明顯的政策影響，政府能夠借助移動(dòng)的宏觀調(diào)控手段對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制，并且對(duì)貸款利率進(jìn)行重新規(guī)定、對(duì)土地供應(yīng)情況和土地使用情況進(jìn)行限制等，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)管理。如近幾年為了實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場中房產(chǎn)價(jià)格過快上漲情況的有效抑制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場控制效果的逐步提升，政府部門就在全面分析我國房地產(chǎn)市場實(shí)際發(fā)展情況的基礎(chǔ)上出臺(tái)了相應(yīng)的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)控［5］。在此社會(huì)背景下，房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在投資活動(dòng)中為了規(guī)避投資決策方面可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，就需要對(duì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的研究，并且結(jié)合環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的影響因素制定合理的投資方案，保障在投資活動(dòng)中能夠?qū)Ω鱾€(gè)方面的影響因素形成客觀的認(rèn)識(shí)，把握政府宏觀動(dòng)態(tài)情況，對(duì)市場新情況和新問題保持密切的關(guān)注，確保各項(xiàng)投資決策的調(diào)整都能夠適應(yīng)房地產(chǎn)市場的基本發(fā)展情況，盡量將風(fēng)險(xiǎn)降低到可控制范圍內(nèi)，促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理和控制工作取得更好的效果。此外房地產(chǎn)行業(yè)要對(duì)市場動(dòng)態(tài)變化信息進(jìn)行全面觀察和控制，增強(qiáng)信息對(duì)稱性，避免由于信息不充分導(dǎo)致出現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)問題，影響房地產(chǎn)投資收益。

3.2投資時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)控制

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)進(jìn)行研究，可以看出房地產(chǎn)開發(fā)工作表現(xiàn)出明顯的周期性特征，房地產(chǎn)投資也具有周期性漲落的性質(zhì)，這就造成房地產(chǎn)市場供求呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)變化的特征，并且房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)也存在一定的動(dòng)態(tài)性特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)收益受到房地產(chǎn)投資情況的影響不斷出現(xiàn)變化。在我國房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)周期與我國宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期一般存在一定的一致性，因此房地產(chǎn)投資也必然存在高峰、蕭條、衰退、復(fù)蘇等幾個(gè)階段，從理論層面進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的論述，房地產(chǎn)投資活動(dòng)中要想實(shí)現(xiàn)成功發(fā)展，就要結(jié)合投資時(shí)機(jī)對(duì)投資活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的選擇，通常情況下最佳投資時(shí)機(jī)是市場蕭條時(shí)期以最低成本完成對(duì)土地的購入和建設(shè)，而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)期以較高的價(jià)格完成對(duì)產(chǎn)品的出售［6］。簡言之，就是針對(duì)房地產(chǎn)市場周期變化的特點(diǎn)，要想實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，就要對(duì)投資時(shí)機(jī)進(jìn)行科學(xué)合理的選擇，并且在選擇房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的過程中掌握房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)變化特征，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目供求關(guān)系等因素進(jìn)行合理的處理，進(jìn)而預(yù)估最佳投資時(shí)機(jī)，保證能夠借助投資時(shí)機(jī)的科學(xué)合理選擇最大限度的實(shí)現(xiàn)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和控制，切實(shí)保證房地產(chǎn)投資活動(dòng)取得更好的效果，在有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上爭取在房地產(chǎn)市場中創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。

3.3投資類型風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)投資類型方面的差異會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資效果產(chǎn)生不良影響，不同類型的房地產(chǎn)投資會(huì)產(chǎn)生差異性的區(qū)位價(jià)值，進(jìn)而形成不同的投資特性，產(chǎn)生差異化的敏感度，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的抗風(fēng)險(xiǎn)能力也存在明顯的差別。房地產(chǎn)開發(fā)商在對(duì)項(xiàng)目類型進(jìn)行選擇的過程中必須對(duì)多重影響因素進(jìn)行科學(xué)合理的考察，并且制定科學(xué)投資方案，避免盲目投資的情況導(dǎo)致出現(xiàn)房地產(chǎn)投資類型方面的風(fēng)險(xiǎn)。如房地產(chǎn)投資方面的住宅投資過程中要對(duì)層高、位置、交通便利性以及朝向等進(jìn)行分析，還要考察周圍是否存在醫(yī)院、大型超市、學(xué)校以及治安環(huán)境等問題，只有對(duì)這些情況進(jìn)行綜合分析，才能夠增強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)的全面性和科學(xué)性，為房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)的有效控制創(chuàng)造良好的條件。同時(shí)，需要注意的是，不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力和所能獲取經(jīng)濟(jì)效益的能力也存在明顯的差異，所以在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中為了可以實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，促進(jìn)投資合理性的增加，還要結(jié)合房地產(chǎn)的類型探索組合投資模式，保證房地產(chǎn)投資效果［7］。例如房地產(chǎn)開發(fā)商在開展投資工作的過程中，可以將一部分資金在普通住宅開發(fā)方面應(yīng)用，一部分資金應(yīng)用到高檔寫字樓的開發(fā)方面，在房地產(chǎn)投資方面形成中低檔商品的有機(jī)結(jié)合，并實(shí)施差別定價(jià)，確保房地產(chǎn)投資能夠與市場多元化需求相適應(yīng)，力求進(jìn)一步增強(qiáng)客戶群體對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工作的認(rèn)可度，為房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐中經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益的獲取創(chuàng)造良好的條件。

4結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)投資管理涉及到多方面的內(nèi)容，要想促進(jìn)房地產(chǎn)投資管理效果的提升，推動(dòng)房地產(chǎn)投資管理工作的全面系統(tǒng)優(yōu)化，就應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)投資方面涉及到的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行統(tǒng)籌分析，在正確認(rèn)識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上制定科學(xué)合理的管理方案，切實(shí)保證房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)投資工作的實(shí)際效果，為房地產(chǎn)投資安全性的逐步提升創(chuàng)造良好的條件。

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作者:程維才 單位:陽光財(cái)富投資有限公司