房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理2篇

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（一）

一、建筑工程管理中存在的問題

建筑工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目順利開展的重要中間環(huán)節(jié)，然而，目前大多數(shù)管理缺乏時效性、可操作性，在工程的各個階段、各個環(huán)節(jié)都存在著管理上的問題。在規(guī)劃設計階段準備不充分，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的是考慮所開發(fā)位置的商業(yè)價值，缺乏對工程前期的準備和了解。施工單位倉促進場施工，施工過程中才發(fā)現(xiàn)施工圖紙存在錯圖、缺圖、以及圖紙之間存在矛盾等問題，施工過程中忽視施工工藝和工程實體質(zhì)量的管理。為了早拿到預售證，前期通過趕工達到預售節(jié)點。后期為了按期交樓又要趕工，導致過度壓縮工期卻降低了工程質(zhì)量。同時監(jiān)理單位疏于施工過程的檢查監(jiān)督和旁站，僅在隱蔽工程前組織檢查，使得許多問題無法及時發(fā)現(xiàn)。而即使發(fā)現(xiàn)了也難以徹底整改，也給工程留下了隱患。房地產(chǎn)工程施工后期多個施工隊伍分屬不同的單位，各施工單位之前如溝通協(xié)調(diào)不及時、缺乏相互配合，極易造成相互影響進度、產(chǎn)品相互破壞現(xiàn)象，嚴重影響工程的順利進行，甚至造成工程成本的增加。

二、完善建筑工程管理系統(tǒng)

科學合理的工程管理制度是一個企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎。企業(yè)要對項目管理部門及機構進行優(yōu)化配置，實現(xiàn)管理的標準化和實效化。下面，就建筑工程全方位管理的幾個方面作簡單探討。

三、全方位建筑工程管理的五個方面

1.完善規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時了解國家規(guī)劃部門相關政策法規(guī)，尋找政策保護。尤其是在當前形勢下，國家目前對于保障房配置率及限購規(guī)定的新規(guī)頻頻。同時，開發(fā)部門在負責考察、論證項目及拿地的過程中要全面了解項目所在地的地方性法規(guī)政策，以便開發(fā)工作的順利開展。施工前有一系列的手續(xù)都是需要得到國家及地方相關部門批準才能開展后續(xù)工作的，所以在項目開工之前就要做好工程的前期規(guī)劃管理。具體的規(guī)劃管理，需要循序漸進地完成。房地產(chǎn)開發(fā)商需要結合市場行情，要充分考慮土地價格、環(huán)境配套、戶型、市場競爭度、市場購買力等因素，尋找更具商業(yè)價值的地理位置作為開發(fā)地點。同時要進行市場調(diào)查，結合項目所在地的風土人情，摸清預期數(shù)消費者的需求，這些都要進行合理的前期策劃。

2.加強建筑工程招標管理工作

招標工作對于工程的質(zhì)量以及建設單位的效益有著直接影響。傳統(tǒng)的統(tǒng)一招標法過于單一籠統(tǒng)，可將統(tǒng)一招標與個別分析招標法相結合。在充分考慮競標價格的同時，要對投標單位的各方面進行評估。如競標單位的資質(zhì)、技術水平、資金周轉(zhuǎn)能力、信譽、已交付工程的質(zhì)量以及與本企業(yè)是否有過長期良好的合作關系等。通過全方位的評估，選擇最優(yōu)的施工單位。認真詳細編制招標文件，做好與承建的中標單位的合同簽定工作。競標結束后，雙方要簽訂詳細的工程建設合同，一切的建筑生產(chǎn)活動都要按合同的要求展開。此外，在項目施工前還需要積極的采取工程擔保措施，如履約保證金、履約保函等。降低賠償糾紛的幾率，提高對開發(fā)項目的成本管理效果。

3.建筑工程項目管理中的成本控制

建筑工程成本管理很大程度上決定著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利水平，因此成本管理是建筑工程管理的重點內(nèi)容之一。目標成本是進行成本控制管理的參照標準，因此需要制定合理可行的成本控制目標。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理是一個集經(jīng)濟、技術與管理的過程，成本控制的各個階段對各類成本的管理重點、力度以及相應管理責任是不同的。因此，需要從全過程對項目各類成本進行有效管理。在投資決策階段對土地獲取、項目定位等幾個重要決策環(huán)節(jié)，做好科學全面的系統(tǒng)分析，使之達到行之有效。在項目立項上，要做好調(diào)查研究，并收集大量的市場信息，讓目標成本及目標利潤具有可預見性和可控性。在項目前期的設計階段是成本控制的關鍵，要做好設計概算。設計過程中嚴格控制材料消耗量指標，比如進行鋼筋測算。在保證結構安全的情況下，嚴格控制鋼筋含量。施工圖下發(fā)階段，甲方的預決算部門應積極做好成本預算工作，做到心中有數(shù)，預算金額是控制和審核工程進度款的重要把門關。當施工過程中涉及施工方案調(diào)整、設計變更等變化時，工程概預算也需及時調(diào)整。進度過正中，要嚴把進度款審批關，絕對杜絕進度款超合同付款現(xiàn)象的發(fā)生?？⒐そY算階段，甲方應要認真核對工程各項內(nèi)容是否符合合同條件要求達到竣工驗收標準，結算資料是否齊全。尤其是涉及到設計變更和索賠的內(nèi)容，要嚴格把關，因為竣工結算是甲方最后一次占據(jù)主動地位。做到竣工結算，能夠真實反映實際的工程造價。另外，再強調(diào)一點，施工過程中要嚴格控制現(xiàn)場合同外簽證工程量。同時及時收集有利我方證據(jù)，重視反索賠工作。

4.建立統(tǒng)一安全與質(zhì)量管理體系

安全與質(zhì)量管理相互制約、相互影響。只有統(tǒng)一安全和質(zhì)量管理，才能增強管理力度，實現(xiàn)安全保質(zhì)量、質(zhì)量促安全的局面。要保證工程項目質(zhì)量，需要建立一套高效且系統(tǒng)性、指令性、可操作性的保障體系，對安全和質(zhì)量有效控制。對現(xiàn)場施工實行有效的控制，在保證安全和質(zhì)量的前提下，可以合理壓縮工期。但絕不能用安全和質(zhì)量換進度，確保工程的安全和質(zhì)量可以落到實處。

5.建立有效的考核機制

作為管理工作最后的殺手锏，在工程管理全過程工作中引入績效考核機制，提前制定計劃目標，通過科學明確的獎懲制度來提高員工工作的積極性、將管理工作落到實處，責任落實到個人，從而保證建筑工程各項工作順利高效開展。

四、結語

我國的建筑行業(yè)發(fā)展雖然漸趨成熟，但現(xiàn)實中依然有很多問題存在。這些問題歸根結底還是工程管理不到位，需要我們在開發(fā)和建設過程中不斷改進。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應繼續(xù)完善工程管理體系和管理制度，加強建筑工程規(guī)劃、設計、招標、質(zhì)量、安全、成本等全方位的管理工作。

作者：李燦燦 單位：恒大地產(chǎn)集團

（二）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程溝通管理的對象、特點和存在問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程具有投資金額大，周期長等特點，所以在溝通管理方面具有其自身特點，比如溝通管理范圍大，不僅包括企業(yè)內(nèi)部部門、員工、領導者與被領導者之間的溝通管理，還包括近層關系和外層關系的溝通管理；管理要素眾多，包含員工關系、組織關系、供需方關系、協(xié)調(diào)配合關系以及外界監(jiān)管和約束關系的溝通管理；房地產(chǎn)開發(fā)項目工程溝通管理的階段性較強，涉及到項目開發(fā)的可行性研究、立項策劃、設計、施工前準備、正式施工、驗收、交付、銷售、登記入住等各個階段的管理，各個階段的溝通管理內(nèi)容和工作要點都有所不同；由于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程投資金額高、工期長、涉及單位和專業(yè)較多，管理起來非常困難，所以溝通管理工作也面臨著各種各樣的工作內(nèi)容，這就增加了溝通管理難度。在這樣一個信息化高速發(fā)展的時代，原有的溝通管理模式弊端也逐漸暴露，比如溝通管理工作缺乏一定計劃性，溝通協(xié)調(diào)信息的公開或傳達不及時；房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部工作較為混亂，沒有理順外部管理和內(nèi)部管理，溝通管理工作具有一定片面性；網(wǎng)絡建設滯后，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程相關方之間的協(xié)調(diào)大多通過電話和會議解決，溝通協(xié)調(diào)的工具較少，嚴重浪費了時間，進而影響到工程溝通的及時性和工程建設的進度。

二、做好溝通管理工作的對策

2.1重視溝通管理

隨著時代的發(fā)展，和諧管理已全面滲入到現(xiàn)代管理理念中。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理來說，溝通管理尤為重要，這主要是因為在房地產(chǎn)項目建設各個階段涉及的部門、專業(yè)、人員較多，只有實現(xiàn)人員間、部門間、單位間、領導者與被領導者間的相互溝通與協(xié)調(diào)，才能更好實現(xiàn)信息共享，營造出良好的工作環(huán)境。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當重視溝通管理工作，組織管理人員培訓和學習，使每個管理人員都認識到：溝通管理是做好一切工作的基礎，工作環(huán)境不和諧，工程項目也難以順利實施。特別是房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理部門是項目施工現(xiàn)場代表，其工作的順利開展依賴于各方的信任和委托，所以應當加強自身學習，時刻保持自身魅力，不僅要具備高水平的知識、技能，還必須具備能讓人充分信任的人格品質(zhì)、洞察能力、分析問題和解決問題的能力，這樣才能提升溝通管理的有效性，才能確保項目目標的順利實現(xiàn)。

2.2正確、及時傳遞溝通信息

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程溝通管理工作中，各種信息的傳遞是雙向的，是相關方做出科學決策的主要依據(jù)，因此必須保證信息的高質(zhì)量、高準確性和及時性的傳遞，盡量降低由信息不實給項目帶來的損失；建立基于所有溝通方式的回饋機制，使信息能夠及時被接收者接收；制定切實可行的溝通計劃，充分考慮項目相關文件的保存方式、文件格式、工作匯報方式，了解與項目相關的工作內(nèi)容、工作人員基本情況、人員對項目信息的需求和對時間的期望，這樣才能將工作人員最需要的信息及時、準確傳遞給他們。

2.3實施動態(tài)管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中的溝通管理必須貫穿于整個項目實施的全過程，而由于工程項目實施具有一定階段性，這也就決定了溝通管理也要分階段實行，并要根據(jù)不同階段的不同問題抓好溝通管理工作要點，實行有效的動態(tài)管理，比如在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施初期階段主要是協(xié)調(diào)供需方關系，在項目實施后期的管理重點則是約束關系，所以，在溝通管理工作中，我們應當根據(jù)工程項目的推進過程準確掌握各種關系，通過及時的溝通將項目實施中的矛盾、爭執(zhí)化解，并建立切實有效的利益機制和公平競爭機制，實現(xiàn)項目管理過程中各方利益一體化，通過相關方的主動溝通、積極參與、自覺行動達到和諧管理的目的，進而提升房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的綜合水平，使項目得以順利實施。另外，加大對總承包合同機制的研究力度，力爭項目建設過程中總承包方的利益與甲方利益的一致性，盡量減少利益差異，保證溝通的一致性，力爭高效、高質(zhì)完成溝通管理工作。

2.4充分利用信息技術優(yōu)勢

近年來，信息技術發(fā)展非常迅速，并在社會各個領域得到了廣泛應用，其在房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的應用為溝通管理帶來了新方法和新思路，我們應當充分利用信息技術優(yōu)勢，加大網(wǎng)絡建設，建立溝通管理信息系統(tǒng)，將其作為溝通管理中協(xié)調(diào)各方面要素的有力支撐，實現(xiàn)各種信息及時、準確的傳遞，不斷提升溝通管理工作效率和工作質(zhì)量，進而提升房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的整體水平，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造出巨大經(jīng)濟效益。

三、結語

總之，在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理中，溝通管理是最為關鍵的內(nèi)容，是其他項目管理工作得以實現(xiàn)的基礎，只有通過溝通管理實現(xiàn)工程項目相關方之間的相互協(xié)調(diào)、平衡、組織和溝通，各方才能共同協(xié)作完成項目既定目標，才能不斷提高工程項目完成的效率和質(zhì)量，最大限度降低項目成本。另外，我們應當處理好各方的利益機制問題，為溝通管理營造健康、良好的合同結構與合同關系環(huán)境，確保房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理目標的實現(xiàn)更加順暢，也確保工程項目建設的順利實施。

作者：吳茂坤 單位：福建省新茂騰園林發(fā)展有限公司