物業(yè)企業(yè)預算管理及管控重點

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摘要：隨著管理者對預算管理理論的認識不斷提高，使預算管理成為企業(yè)管理的重要手段。全面預算管理制度涵括控制評價等多種管理方法。企業(yè)正確認識預算管理并合理運用，對提高管理水平加強內(nèi)控具有重要意義。自90年代起，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，以服務業(yè)主，提供房屋配套設施管理服務的物業(yè)公司營運而生。物業(yè)公司為業(yè)主生活帶來很大便利，但由于物業(yè)企業(yè)發(fā)展時間較短，相比國外物業(yè)公司內(nèi)控等方面存在不少問題。針對物業(yè)企業(yè)預算管理情況，結(jié)合物業(yè)公司經(jīng)營實際，分析企業(yè)預算管理中的問題，從預算編制、反饋調(diào)整等方面入手，系統(tǒng)化解決實際問題，達到提高預算管理水平的效果。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè)；預算管理；管控重點

近年來，得益于房地產(chǎn)市場繁榮，物業(yè)服務企業(yè)增長率以7%的增速進入快速發(fā)展階段。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國物業(yè)管理面積年增長率為13%，物業(yè)企業(yè)數(shù)量達15萬家，物業(yè)企業(yè)進入黃金發(fā)展時期。但由于我國物業(yè)企業(yè)發(fā)展起步較晚，在預算管理等方面存在許多問題。全面預算管理是加強企業(yè)管理的有效方法，目前我國物業(yè)企業(yè)多數(shù)按照相關(guān)指導政策開展預算管理，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)預算管理體系不夠完善。本文從預算管理內(nèi)涵特點，物業(yè)企業(yè)預算管理現(xiàn)狀分析等方面進行探討，重點討論物業(yè)公司構(gòu)建預算管理體系的方法要點，達到預算管理在物業(yè)企業(yè)有效應用的目標，促進物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

一、預算管理概述

預算管理是以企業(yè)戰(zhàn)略目標為指導，反映企業(yè)經(jīng)營活動狀況，對實施結(jié)果與目標值對比，促成企業(yè)管理層高效管理。預算管理體系把影響因素納入其中，使企業(yè)各部門成員了解在全局中的職責。預算管理以企業(yè)經(jīng)營目標為導向，實施預算編制執(zhí)行等活動，預算管理是根植于企業(yè)戰(zhàn)略管理，對實現(xiàn)服務型企業(yè)目標具有獨特優(yōu)勢。物業(yè)企業(yè)實施預算管理對加強企業(yè)內(nèi)控具有重要意義。預算管理可以對經(jīng)營活動進行事前事后全過程監(jiān)控，有效控制企業(yè)戰(zhàn)略目標的制定，有利于合理優(yōu)化資源配置，在提升企業(yè)競爭力等方面具有重要意義。由于預算管理為現(xiàn)代企業(yè)的內(nèi)控方法，具有獨特特點。體現(xiàn)在是戰(zhàn)略目標制定與實施的后盾，是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基礎(chǔ)，資源配合合理規(guī)范。通過預算編制，控制與評價等活動可以全面展現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營狀況，分層下放到各部門環(huán)節(jié)，為建立現(xiàn)代企業(yè)制度打下良好基礎(chǔ)。企業(yè)內(nèi)部不同部門預算指標具有關(guān)聯(lián)性，各部門負責人要清楚本部門在企業(yè)戰(zhàn)略目標中的地位，保證部門目標與企業(yè)目標一致。預算管理是系統(tǒng)工程，以實現(xiàn)戰(zhàn)略目標為終極目標。整合企業(yè)有限資源，合理利用資源提高經(jīng)濟效益，達到企業(yè)資源優(yōu)化配置的目的。企業(yè)常用全面預算管理方法包括固定預算法、滾動預算法、概率預算法等。選擇預算編制程序時按照預算管理特點，按照目標分級的方式進行。包括傳達目標、預算匯報、審批與執(zhí)行。全面預算管理是推動企業(yè)發(fā)展的有效管理措施，對企業(yè)發(fā)展等方面起到重要作用。其意義體現(xiàn)在有利于企業(yè)戰(zhàn)略管理的實施，有利于企業(yè)制度的建設，推動現(xiàn)代企業(yè)管理方式的實現(xiàn)。通過企業(yè)各階層崗位員工職責管理，保障企業(yè)利益分配公平，完善企業(yè)內(nèi)部制度建設。全面預算管理制度迫使管理者思想進步，提前預測可能出現(xiàn)的問題做好應急方案，成為企業(yè)戰(zhàn)略管理的有效手段。

二、物業(yè)企業(yè)實施預算管理的意義

物業(yè)企業(yè)是擁有專業(yè)資質(zhì)從事物業(yè)管理的經(jīng)濟實體，物業(yè)管理企業(yè)具有服務性特征。物業(yè)是服務性企業(yè)向使用者提供多方面服務，服務內(nèi)容包括公共區(qū)域維護、公區(qū)設備修葺，安保消防管控等，可分為普通服務與特殊服務。物業(yè)服務企業(yè)品質(zhì)體現(xiàn)在業(yè)主常見的單調(diào)公共區(qū)域服務，如園區(qū)綠化保潔等，隨著社會的發(fā)展，對物業(yè)提出服務不斷增加，物業(yè)企業(yè)應針對不同群體制定特殊業(yè)務服務。物業(yè)企業(yè)服務內(nèi)容是為使用者提供設施，以實物服務與無形服務結(jié)合表現(xiàn)形式為主，其具有服務公共性、受益主體廣泛性等特征。企業(yè)通過采用預算管理方式，合理有效配置使用企業(yè)資源，使企業(yè)經(jīng)營活動得到有效調(diào)控。實施全面預算管理有利于企業(yè)實現(xiàn)資源合理調(diào)配，通過對預算管理編制、考核分析，將目標分解到每個責任部門，可以對收入指標等關(guān)鍵經(jīng)營指標有效管控；對資金集中管理，提高資金使用率。通過預算管理制度體系可以使管理人員有效應對突發(fā)情況，及時分析市場供給變化需求，促進企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。物業(yè)企業(yè)實施全面預算管理具有重要意義，體現(xiàn)在有利于實現(xiàn)經(jīng)營目標，提高經(jīng)濟效益。全面預算管理實施基礎(chǔ)是企業(yè)目標明確，企業(yè)把預算管理方式與盈利目標結(jié)合，通過預算管理對經(jīng)營把控實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。經(jīng)營運行中企業(yè)管理人員通過預算管理將人力財力資源整合，將企業(yè)資源應用于合理位置，激發(fā)資源的能動性，避免資源浪費閑置。預算管理內(nèi)容包含收入成本等項目，是預算管理實際成果的表現(xiàn)形式，成本費用超出限額會發(fā)出警示，需要管理者找出問題所在提高既定經(jīng)濟目標。

三、物業(yè)企業(yè)預算管理中的問題

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)企業(yè)面臨激烈的競爭，為降低成本，物業(yè)企業(yè)普遍采用預算管理方法加強內(nèi)控，通過預算編制執(zhí)行有效提升預算管理水平，但由于企業(yè)預算管理經(jīng)驗不足，實際操作中存在許多問題。目前物業(yè)企業(yè)預算管理存在的問題主要包括對預算管理功能認識不足，企業(yè)年度經(jīng)營目標不明確，預算編制不夠科學合理等，制約了企業(yè)的快速發(fā)展，亟需深入分析企業(yè)預算管理問題原因，為企業(yè)加強預算管理提供依據(jù)。企業(yè)高層管理者對預算管理功能認識是物業(yè)企業(yè)實施預算管理的關(guān)鍵，目前多數(shù)企業(yè)負責人對預算管理支持認可，但對預算管理功能作用認識不足，預算收入作為預算執(zhí)行階段收入控制依據(jù)。企業(yè)管理者往往命令財務部門主導完成預算編制工作，財務部門在編制預算時未考慮實際情況，參照歷史數(shù)據(jù)完成預算編制，造成預算執(zhí)行部門不能完成預算目標。企業(yè)管理層認為編制預算是負責人交辦工作，不會主動開展預算編制工作，導致失去預算編制的嚴肅性。企業(yè)員工是預算編制執(zhí)行者，由于員工認為企業(yè)效益與自己無關(guān)，往往夸大數(shù)據(jù)上報，造成資源浪費。目前大多數(shù)物業(yè)企業(yè)未設立預算管理機構(gòu)，企業(yè)指派財務部為預算工作機構(gòu)，主要職責是組織預算編制培訓等工作，各單位為預算編制執(zhí)行機構(gòu)，由于業(yè)務部門工作繁重，對預算編制工作重視不足。物業(yè)管理企業(yè)編制預算時通常不符合全面性要求，表現(xiàn)為預算編制非全員參與，個別部門認為預算編制與己無關(guān)；預算編制非全方位性，預算編制信息包含經(jīng)營業(yè)務相關(guān)財務指標預算數(shù)據(jù)，預算管理中僅重視編制執(zhí)行工作，未考慮預算的調(diào)整考評工作。全面預算在編制階段未充分分析企業(yè)內(nèi)外部市場經(jīng)營環(huán)境，在預算執(zhí)行中經(jīng)常造成多項費用無預算。全面預算執(zhí)行后未就當期預算執(zhí)行情況認真分析，未認真分析產(chǎn)生差異原因，無法通過預算提高企業(yè)管理水平。多數(shù)物業(yè)企業(yè)未建立相關(guān)規(guī)章制度保障預算工作的開展，對不能按預算要求完成工作行為未給予懲罰。

四、物業(yè)服務企業(yè)預算管理對策

全面預算管理是企業(yè)的重要治理工具，實施預算管理有利于提升企業(yè)管理水平，通過預算管理可以使經(jīng)營目標一致，管理思路相同，提高企業(yè)競爭力。物業(yè)企業(yè)實施預算管理取得一定成效，但由于多方面原因仍存在許多不足。針對目前物業(yè)企業(yè)預算管理中的問題，需要通過加強預算管理的認識，建立預算管理制度，完善預算編制等措施提升企業(yè)管理水平。物業(yè)管理企業(yè)應加強員工對預算管理功能的認識，企業(yè)財務負責人應通過學習熟知預算管理功能，掌握預算管理流程等知識，為實施預算管理奠定基礎(chǔ)。財務負責人要通過溝通方式使企業(yè)負責人了解預算管理的作用，組織各級管理人員參與培訓，聘請專業(yè)人員對員工進行培訓，提高對預算管理的認識。預算管理是系統(tǒng)性工程，完善的體系可以使企業(yè)員工明確工作目標，使目標工作目標相連。物業(yè)企業(yè)需要改善內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)，逐步建立充滿現(xiàn)代化氣息，責任明確的預算管理體系，提升物業(yè)企業(yè)管控能力。物業(yè)管理企業(yè)在編制預算前確定合理的年度經(jīng)營目標，將年度經(jīng)營目標分解為部門經(jīng)營目標，各部門逐級分解到專業(yè)小組。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)特點建立預算管理制度，包括全面預算管理組織機構(gòu)、執(zhí)行控制制度、分析報告制度等方面。企業(yè)可以建立預算管理組織機構(gòu)，包括預算管理機構(gòu)與執(zhí)行機構(gòu)。管理機構(gòu)是領(lǐng)導企業(yè)管理的最高權(quán)力機構(gòu)，物業(yè)企業(yè)應建立預算管委會，預算管理工作機構(gòu)組織實施企業(yè)進行預算管理。企業(yè)預算管理編制要求內(nèi)容全面，編制預算要求全員參與，包括企業(yè)各方面內(nèi)容與預算編制執(zhí)行各環(huán)節(jié)。財務部門為預算工作機構(gòu)，按經(jīng)營目標實現(xiàn)責任單位編制企業(yè)預算模板，就如何編制預算表格組織部門進行培訓。財務部匯總各部門編制預算表格，審查預算執(zhí)行單位編制草案是否符合企業(yè)年度目標，是否與企業(yè)整體戰(zhàn)略目標沖突等。物業(yè)管理企業(yè)預算編制方法采用定期預算法，以年度為單位編制全面預算，對費用預算不考慮往期費用項目，根據(jù)預算期工作目標編制預算費用項目。物業(yè)企業(yè)應建立預算執(zhí)行管理制度流程，預算執(zhí)行中將預算控制分為執(zhí)行前中后控制。預算執(zhí)行機構(gòu)負責執(zhí)行前控制，力爭預算執(zhí)行將發(fā)生額控制在預算內(nèi)。財務部門負責預算執(zhí)行中控制，對每項費用發(fā)生額按預算單項控制方式進行預算控制，超出預算費用按照制度完成預算調(diào)整后執(zhí)行，充分控制預算費用支出。物業(yè)企業(yè)預算執(zhí)行后做好控制工作，確保完成預算目標要求。

結(jié)語

預算管理是發(fā)達國家企業(yè)的重要管理制度，物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標必須重視加強預算管理。實行科學高效的預算管理才能保證企業(yè)良好經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標。當前物業(yè)企業(yè)預算管理存在不少問題，要求物業(yè)企業(yè)主動改善客觀環(huán)境，確保預算管理保障機制下，高效組織實施各類經(jīng)濟活動。要把預算管理作為有效管理方式，提升經(jīng)營管理水平，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟社會效益雙贏。

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作者：黃雅玲 單位：世茂天成物業(yè)服務集團有限公司