計(jì)算機(jī)信息在征地補(bǔ)償評(píng)估中的應(yīng)用

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在征收集體土地房屋補(bǔ)償評(píng)估實(shí)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)不僅要評(píng)估房屋價(jià)值，還會(huì)涉及裝修、附屬物及設(shè)施設(shè)備等多項(xiàng)評(píng)估內(nèi)容。估價(jià)師在完成外業(yè)勘察、測(cè)量記錄工作后，往往需要在較短時(shí)間內(nèi)完成大量的資料整理、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、價(jià)格測(cè)算、報(bào)告制作等工作。上述工作如果完全依靠估價(jià)師人工完成，不僅速度慢、效率低，而且容易產(chǎn)生各種簡(jiǎn)單的低級(jí)錯(cuò)誤，影響評(píng)估質(zhì)量。為了解決這些問(wèn)題，上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司把計(jì)算機(jī)信息技術(shù)運(yùn)用到征收集體土地房屋補(bǔ)償評(píng)估實(shí)務(wù)中，結(jié)合工作特點(diǎn)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)研制開(kāi)發(fā)了“征地補(bǔ)償評(píng)估管理系統(tǒng)”，從根本上改變了原有的工作方式，明顯提高了估價(jià)師的工作效率和項(xiàng)目的管理水平?，F(xiàn)將目前征地補(bǔ)償評(píng)估工作中存在的主要問(wèn)題以及“征地補(bǔ)償評(píng)估管理系統(tǒng)”的主要特點(diǎn)、實(shí)踐應(yīng)用和一些體會(huì)進(jìn)行介紹，供廣大同行批評(píng)指正。

一、目前征地補(bǔ)償評(píng)估工作中的主要問(wèn)題

（一）需處理的數(shù)據(jù)信息量大，時(shí)間緊

在征收集體土地房屋補(bǔ)償工作中，進(jìn)行房屋價(jià)格評(píng)估時(shí)，需要記錄整理建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、高度等房屋基本信息，并以此為依據(jù)進(jìn)行價(jià)格測(cè)算。評(píng)估裝修、附屬設(shè)施時(shí)，需要對(duì)房屋的裝修，室外的場(chǎng)地、圍墻、地下管道、苗木等眾多項(xiàng)目逐項(xiàng)統(tǒng)計(jì)和測(cè)算評(píng)估價(jià)格。對(duì)于非居房屋，還可能會(huì)涉及設(shè)施設(shè)備搬遷補(bǔ)償?shù)仍u(píng)估內(nèi)容。因此，從外業(yè)勘察到最后出具報(bào)告，估價(jià)師通常要在較短時(shí)間內(nèi)完成大量的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、價(jià)格測(cè)算工作，需要進(jìn)行處理、計(jì)算的各類(lèi)數(shù)據(jù)信息量很大，容易忙中出錯(cuò)。

（二）項(xiàng)目參與人員多，要保持統(tǒng)一的操作口徑

在同一征收基地范圍內(nèi)，被征收人收到評(píng)估報(bào)告后，難免會(huì)進(jìn)行相互詢問(wèn)和比較。估價(jià)機(jī)構(gòu)在工程量計(jì)算、評(píng)估價(jià)格測(cè)算甚至報(bào)告的內(nèi)容格式等方面都必須保持統(tǒng)一的操作口徑。保持測(cè)算口徑的統(tǒng)一，才能保證評(píng)估工作的公平、公正；保持報(bào)告內(nèi)容格式的統(tǒng)一，才能保證報(bào)告質(zhì)量，體現(xiàn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)形象。由于一個(gè)征地補(bǔ)償評(píng)估項(xiàng)目往往需要多位估價(jià)師同時(shí)參與，操作口徑不統(tǒng)一可能影響征收補(bǔ)償工作的正常進(jìn)行。

（三）人工制作分戶報(bào)告效率低、出錯(cuò)率高

在征收集體土地上居住房屋補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，一個(gè)評(píng)估項(xiàng)目可能涉及幾百戶甚至上千戶被征收人，需要分別進(jìn)行測(cè)算評(píng)估，并制作分戶報(bào)告。每份分戶評(píng)估報(bào)告都要包含封面、編制說(shuō)明、房屋、裝修、附屬物及設(shè)施設(shè)備的估價(jià)明細(xì)等多份資料。許多信息在價(jià)格測(cè)算時(shí)已經(jīng)輸入了計(jì)算機(jī)，需要再按分戶報(bào)告的規(guī)定格式進(jìn)行排版打印，會(huì)有大量的簡(jiǎn)單重復(fù)勞動(dòng)，如由估價(jià)師人工完成，則不僅速度慢、效率低，且容易出現(xiàn)低級(jí)的打印錯(cuò)誤。

（四）評(píng)估測(cè)算數(shù)據(jù)分散，互相對(duì)比困難

在征收集體土地房屋補(bǔ)償評(píng)估中，由于參與人員多，完成外業(yè)勘察后，在資料整理、價(jià)格測(cè)算、分戶報(bào)告編寫(xiě)期間，評(píng)估資料、測(cè)算數(shù)據(jù)由各人分散保管，缺少統(tǒng)一的管理。這樣既難以保證資料和數(shù)據(jù)的安全，也難以對(duì)不同被征收人的房屋、裝修、附屬物和設(shè)施設(shè)備等評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行橫向比較。

二、“征地補(bǔ)償評(píng)估管理系統(tǒng)”的主要特點(diǎn)

根據(jù)征收集體土地房屋補(bǔ)償評(píng)估工作中的主要問(wèn)題，上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司結(jié)合多年的評(píng)估實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，研制開(kāi)發(fā)了“征地補(bǔ)償評(píng)估管理系統(tǒng)”，可以較好地解決上述問(wèn)題，同時(shí)將與評(píng)估項(xiàng)目有關(guān)的基礎(chǔ)信息全部納入系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫(kù)中進(jìn)行統(tǒng)一管理。這樣既保證了數(shù)據(jù)信息的安全，也便于項(xiàng)目管理者進(jìn)行檢索查詢。

（一）實(shí)現(xiàn)移動(dòng)辦公，系統(tǒng)操作有記錄可循

估價(jià)師可以多人同時(shí)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)端口連接系統(tǒng)的服務(wù)器，隨時(shí)隨地進(jìn)行遠(yuǎn)程操作。估價(jià)師登錄評(píng)估系統(tǒng)后，可按相應(yīng)的權(quán)限進(jìn)行操作，操作內(nèi)容都會(huì)留下系統(tǒng)記錄。管理人員可以在系統(tǒng)中方便地查詢何時(shí)何人完成了某一被征收戶的實(shí)地勘察和系統(tǒng)錄入工作，何時(shí)又進(jìn)行了復(fù)核調(diào)整等，還能及時(shí)掌握項(xiàng)目組中各位估價(jià)師的工作情況，便于進(jìn)行項(xiàng)目管理。

（二）自動(dòng)完成房屋、裝修、附屬物和設(shè)施設(shè)備等項(xiàng)

目的評(píng)估價(jià)格測(cè)算在房屋建安重置價(jià)格評(píng)估時(shí)，根據(jù)輸入的房屋狀況信息，預(yù)先設(shè)定好不同房屋類(lèi)型的基價(jià)和價(jià)格修正體系，系統(tǒng)可以自動(dòng)測(cè)算不同類(lèi)型房屋的建安重置價(jià)格。在裝修、附屬物等評(píng)估價(jià)格測(cè)算時(shí)，可通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)中相應(yīng)項(xiàng)目預(yù)先設(shè)定的綜合單價(jià)自動(dòng)進(jìn)行價(jià)格計(jì)算、匯總。除特殊項(xiàng)目需要通過(guò)人工干預(yù)進(jìn)行調(diào)整外，大部分項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格都可以由系統(tǒng)自動(dòng)完成測(cè)算。系統(tǒng)采用同一套價(jià)格體系進(jìn)行測(cè)算，既確保了計(jì)算口徑的一致性，也保證了計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性，工作效率大幅提高。

（三）自動(dòng)生成評(píng)估報(bào)告，按要求統(tǒng)一排版打印

運(yùn)用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)可以在系統(tǒng)中便捷地調(diào)用已錄入的房屋、裝修、附屬物和設(shè)施設(shè)備等項(xiàng)目信息，根據(jù)設(shè)定好的報(bào)告模板自動(dòng)生成分戶評(píng)估報(bào)告，把估價(jià)師從簡(jiǎn)單的文字編輯和格式排版工作中解放出來(lái)。如果要對(duì)分戶報(bào)告的內(nèi)容格式作臨時(shí)調(diào)整，傳統(tǒng)的做法是打開(kāi)已完成報(bào)告的電子文件，逐份進(jìn)行編輯修改和保存；采用“征地補(bǔ)償評(píng)估管理系統(tǒng)”后，只需對(duì)預(yù)先設(shè)定的分戶報(bào)告模板進(jìn)行調(diào)整，可以馬上生成新的分戶報(bào)告，節(jié)約大量的人力和時(shí)間。在打印分戶報(bào)告時(shí)，可以根據(jù)估價(jià)師要求打印某一戶征收人的分戶報(bào)告，也可以批量打印全部報(bào)告。

（四）數(shù)據(jù)信息統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)快速檢索和對(duì)比復(fù)核

對(duì)估價(jià)師輸入系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)中的評(píng)估信息，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人可以進(jìn)行統(tǒng)一管理。數(shù)據(jù)統(tǒng)一入庫(kù)管理后，估價(jià)師還可以按村、隊(duì)坐落地址，姓名等關(guān)鍵字進(jìn)行信息篩選、檢索和修改。如征收單位調(diào)整補(bǔ)償方案，被征收戶的魚(yú)塘不再計(jì)入評(píng)估范圍，需要扣除已評(píng)估的魚(yú)塘，按照傳統(tǒng)的做法，需要花費(fèi)大量人力對(duì)被征收戶信息進(jìn)行逐一檢查，刪除魚(yú)塘項(xiàng)目，而利用系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)的篩選功能，把征收范圍內(nèi)的“魚(yú)塘”作為關(guān)鍵信息進(jìn)行篩選，可以進(jìn)行批量刪除。系統(tǒng)也可以按房屋、裝修、附屬物和設(shè)施設(shè)備等信息導(dǎo)出分類(lèi)匯總表，做到數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)分析，在多人參與的大項(xiàng)目中進(jìn)行數(shù)據(jù)對(duì)比檢查。

三、“征地補(bǔ)償評(píng)估管理系統(tǒng)”的實(shí)踐應(yīng)用

應(yīng)用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)建立“征地補(bǔ)償評(píng)估管理系統(tǒng)”，最大的改變?cè)谟诠纼r(jià)師只負(fù)責(zé)整理、錄入項(xiàng)目信息，建立數(shù)據(jù)庫(kù)。由計(jì)算機(jī)系統(tǒng)負(fù)責(zé)進(jìn)行后續(xù)數(shù)據(jù)處理，完成價(jià)格測(cè)算和報(bào)告編制。第一步：估價(jià)師在完成外業(yè)勘察和資料初步整理后，將登錄“征地補(bǔ)償評(píng)估管理系統(tǒng)”，選擇相應(yīng)的征收評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行數(shù)據(jù)輸入。系統(tǒng)可以容納多人同時(shí)在線，實(shí)現(xiàn)移動(dòng)辦公。第二步：建立被征收人（戶）的檔案，輸入戶名、坐落地址等基本信息，由系統(tǒng)生成對(duì)應(yīng)的編號(hào)，通過(guò)該編號(hào)對(duì)該戶的評(píng)估資料進(jìn)行管理。第三步：在被征人界面中選擇建筑物、裝修、附屬物和設(shè)施設(shè)備等選項(xiàng)，分別錄入該戶對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目信息。第四步：系統(tǒng)根據(jù)輸入的項(xiàng)目信息按預(yù)先設(shè)定的測(cè)算參數(shù)和計(jì)算規(guī)則自動(dòng)完成房屋、裝修和附屬物等項(xiàng)目的價(jià)格測(cè)算，再根據(jù)已輸入的被征收人信息，按預(yù)先設(shè)定的分戶報(bào)告格式，自動(dòng)生成分戶報(bào)告。第五步：在打印分戶報(bào)告時(shí)，可以按分戶檔案編號(hào)選擇打印某一戶的分戶報(bào)告，也可以選擇批量打印多戶的分戶報(bào)告。分戶報(bào)告都按設(shè)定順序打印，完成打印后，不需要再整理先后順序，直接裝訂即可，提高效率的同時(shí)也保證了報(bào)告內(nèi)容的準(zhǔn)確性。

四、“征地補(bǔ)償評(píng)估管理系統(tǒng)”的應(yīng)用體會(huì)

（一）估價(jià)師的能力對(duì)評(píng)估質(zhì)量起決定性作用

作為一種高效的評(píng)估輔助工具，計(jì)算機(jī)評(píng)估系統(tǒng)大大提高了估價(jià)師的工作效率和工作質(zhì)量。但就評(píng)估工作性質(zhì)而言，估價(jià)師進(jìn)行外業(yè)實(shí)地勘察、獲取評(píng)估所需的基礎(chǔ)資料時(shí)，需要與項(xiàng)目當(dāng)事人面對(duì)面地溝通交流，評(píng)估價(jià)格的確定測(cè)算、對(duì)評(píng)估結(jié)果的合理把握更離不開(kāi)估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)判斷和分析。計(jì)算機(jī)評(píng)估系統(tǒng)的設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)與操作運(yùn)用，也都是按估價(jià)師的要求進(jìn)行的。在評(píng)估實(shí)務(wù)工作中，對(duì)計(jì)算機(jī)自動(dòng)測(cè)算的評(píng)估結(jié)果需要估價(jià)師逐一核對(duì)確認(rèn)，對(duì)評(píng)估質(zhì)量起決定性作用的是估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)能力。

（二）計(jì)算機(jī)信息技術(shù)在評(píng)估實(shí)務(wù)中有廣泛的應(yīng)用需求

目前，在日常的評(píng)估工作中，我們發(fā)現(xiàn)“征地補(bǔ)償評(píng)估管理系統(tǒng)”功能的開(kāi)發(fā)和應(yīng)用還有待進(jìn)一步完善和擴(kuò)展，如把外業(yè)勘察時(shí)拍攝的照片導(dǎo)入系統(tǒng)中統(tǒng)一保存、加強(qiáng)評(píng)估電子資料的檔案管理等，這些將是系統(tǒng)未來(lái)完善的方向。

作者:裘炯 單位:上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司