商業(yè)建筑空間模型的建構(gòu)分析

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摘要:本文從商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品空間組合所產(chǎn)生的價(jià)值提升、公共空間的形式變化所產(chǎn)生的模式優(yōu)化、交通方式的立體組織所產(chǎn)生的動(dòng)線優(yōu)化、城市資源的挖掘整合所產(chǎn)生的品質(zhì)提升等方面著手研究，對(duì)商業(yè)建筑空間模型的建構(gòu)進(jìn)行如下剖析。

關(guān)鍵詞:商業(yè)建筑;空間模型

關(guān)于形式的命題是自20世紀(jì)初現(xiàn)代建筑運(yùn)動(dòng)產(chǎn)生以來(lái)最有爭(zhēng)議的命題之一，其中路易斯•沙利文(LouisSullivan)的經(jīng)典語(yǔ)錄———“形式追隨功能”(Formfollowsfunction)，除了對(duì)風(fēng)格的倡導(dǎo)之外，更多的應(yīng)該被解讀為對(duì)于設(shè)計(jì)方法論的高度概括。而今，在討論當(dāng)代商業(yè)建筑的物理空間形態(tài)時(shí)，形式、功能、風(fēng)格都不在是糾結(jié)的重點(diǎn)，而一切緊緊圍繞的命題只有“商業(yè)價(jià)值”，博物經(jīng)濟(jì)學(xué)在這里體現(xiàn)的淋漓盡致，因此我們?nèi)匀豢梢越栌孟荣t的經(jīng)典句式，概括我們的設(shè)計(jì)方法論———“形式追隨價(jià)值”。同樣，我們的空間模型的建構(gòu)目標(biāo)也十分明確:(1)打破空間上的商業(yè)價(jià)值衰減規(guī)律;(2)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的多元化;(3)創(chuàng)造最極致的產(chǎn)品附加值!

1商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品空間組合所產(chǎn)生的價(jià)值提升

對(duì)于建筑師而言，商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)產(chǎn)品具有兩大可用于設(shè)計(jì)操作的屬性，即空間物理屬性和價(jià)值屬性。其中，物理空間屬性用以適配不同的用地條件，而各類產(chǎn)品之間明確的價(jià)值排序又是其空間組合的基礎(chǔ)。在武漢綠地香樹(shù)花城社區(qū)商業(yè)中心項(xiàng)目中，我們需要將更多的物理空間容量轉(zhuǎn)化為溢價(jià)高易去化的商業(yè)街鋪類產(chǎn)品。傳統(tǒng)的商業(yè)模型中，一般將集中式主力業(yè)態(tài)的大體量空間設(shè)置于三四層或更高的地方，消化三層以上商業(yè)價(jià)值衰減較多的空間，并形成豎向上的人流帶動(dòng)，有時(shí)為了配合主力業(yè)態(tài)的招商甚至需要將其安排在臨街甚至是主要人流來(lái)向的街角。這樣的商業(yè)模式很難在商鋪價(jià)值和主力業(yè)態(tài)的招商優(yōu)勢(shì)之間取得平衡。實(shí)際上大體量商業(yè)空間的屋面是傳統(tǒng)商業(yè)模式中往往忽略的商業(yè)價(jià)值點(diǎn)，于是我們?cè)谛碌纳虡I(yè)模型中將大體量主力業(yè)態(tài)空間直接放置于首層，僅在臨近主要居住社區(qū)的界面設(shè)置街鋪以塑造“次街氛圍”，而將臨近城市快速路一側(cè)難于形成街鋪氛圍的沿街界面都釋放給主力店，增強(qiáng)主力店的昭示性，給予招商充分的空間。通過(guò)對(duì)于地形的利用和主要人流來(lái)向上的豎向交通拉動(dòng)，將大空間的屋面轉(zhuǎn)化為“首層”，其上設(shè)置街區(qū)式商業(yè)，甚至是附加值更高的類商墅或者獨(dú)棟式商墅產(chǎn)品。這種通過(guò)商業(yè)產(chǎn)品的空間置換，實(shí)現(xiàn)了覆蓋率的極限利用，并將一棟高層塔樓的空間容量置換為了商業(yè)街鋪(在實(shí)施方案中考慮到商業(yè)街區(qū)的品質(zhì)，采取了折中的方式，保留了三棟塔樓的方案)，拉高產(chǎn)品貨值且易于去化，同時(shí)也形成了親切的街區(qū)式商業(yè)，更合適大型居住社區(qū)商業(yè)中心的場(chǎng)所氛圍。

2公共空間的形式變化所產(chǎn)生的模式優(yōu)化

商業(yè)建筑中的公共空間可以被理解為剝離了各種商業(yè)業(yè)態(tài)之后的“剩余空間”，它聯(lián)系著各種類型的物業(yè)產(chǎn)品，是建筑師可以進(jìn)行設(shè)計(jì)操作的又一重要元素，如組織商業(yè)動(dòng)線、塑造商業(yè)環(huán)境、提供公共活動(dòng)場(chǎng)所或城市開(kāi)放空間。在西安首創(chuàng)北環(huán)中心項(xiàng)目中，我們通過(guò)公共空間的設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了在社區(qū)商業(yè)中心和奧特萊斯兩種商業(yè)模式之間的切換，同時(shí)還兼顧了所有商鋪易于去化的可能性。對(duì)于一個(gè)東西長(zhǎng)約332米，南北進(jìn)深約113米的狹長(zhǎng)的三層商業(yè)建筑體量，通常的做法是在東西兩個(gè)連接城市道路的主要入口處和建筑的中段各設(shè)置一個(gè)中庭空間，再加上一條內(nèi)部環(huán)線串接外圈的商鋪，另外局部還需要增加聯(lián)通南北的次動(dòng)線。如此一來(lái)，問(wèn)題有三:一是環(huán)中庭商鋪和環(huán)內(nèi)街商鋪的商業(yè)價(jià)值差異所帶來(lái)的招商或去化上的難度，二是南北聯(lián)系的次動(dòng)線會(huì)造成商業(yè)流線的混亂，三是這樣的商業(yè)模型不能支持作為奧特萊斯運(yùn)營(yíng)時(shí)，一線大牌獨(dú)立于其他品牌并獲得絕對(duì)空間區(qū)位優(yōu)勢(shì)的可能性。于是，我們嘗試將商業(yè)中庭空間整合成一個(gè)東西長(zhǎng)約200米的完整的室內(nèi)花園，將傳統(tǒng)設(shè)計(jì)手法中商業(yè)中庭的概念轉(zhuǎn)化為城市開(kāi)放空間的概念。帶狀花園形成中軸線，并在豎向標(biāo)高上形成立體的花園，由一層逐級(jí)升至三層，東側(cè)是商業(yè)街區(qū)的主入口，西側(cè)則連接酒店和超高層辦公空間的大堂。這個(gè)公共空間設(shè)計(jì)策略一旦確定后，緊接著的商業(yè)動(dòng)線的設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)的布局以及空間體驗(yàn)感的營(yíng)造都圍繞這個(gè)花園展開(kāi)。由于地塊南邊地勢(shì)較高，停車(chē)場(chǎng)被直接設(shè)置于一層(可不計(jì)容)，停車(chē)后可直接進(jìn)入帶狀花園，而將停車(chē)位和帶狀花園之間的界面設(shè)計(jì)為展示性和可達(dá)性最佳的商鋪，在未來(lái)運(yùn)營(yíng)時(shí)也可以作為奧特萊斯的一線品牌店。在東西入口處，我們利用豎向交通將人流直接拉動(dòng)到二層，并形成一條單環(huán)線的商業(yè)街，商業(yè)街的小節(jié)點(diǎn)又與中軸線帶狀花園的大節(jié)點(diǎn)相聯(lián)系，形成互動(dòng)。如此的商業(yè)模型，若在后期作為奧特萊斯運(yùn)營(yíng)時(shí)，不同的品牌店可通過(guò)豎向分布的方式和商業(yè)動(dòng)線的適當(dāng)分離形成一定程度的區(qū)隔;若作為社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)，則可將一層停車(chē)場(chǎng)西側(cè)部分空間轉(zhuǎn)化為集中的主力性業(yè)態(tài)。另外，帶狀花園空間及其兩側(cè)的商業(yè)街氛圍都植入了西域風(fēng)情，希望再現(xiàn)長(zhǎng)安繁華西市的情景，在兼顧傳統(tǒng)奧特萊斯商業(yè)風(fēng)情化需要的同時(shí)，也增添了空間的體驗(yàn)感。

3交通方式的立體組織所產(chǎn)生的動(dòng)線優(yōu)化

停車(chē)作為積極的動(dòng)線組織要素介入到商業(yè)公共空間的設(shè)計(jì)之中，可以產(chǎn)生新的立體化的互聯(lián)互通式商業(yè)模型，這種新的停車(chē)模式與專業(yè)市場(chǎng)型的商業(yè)空間有很好的匹配度。在天津華北城商業(yè)項(xiàng)目中，我們的目標(biāo)就是讓停車(chē)場(chǎng)成為核心的商業(yè)公共空間。天津華北城的二期作為啟動(dòng)區(qū)，被定位為“專業(yè)的家居體驗(yàn)MALL”，未來(lái)則作為整個(gè)大華北城嘉年華的一個(gè)主題型商業(yè)板塊。在這個(gè)商業(yè)空間中我們希望顧客可以最便捷地找到自己的目標(biāo)商品區(qū)域，同時(shí)又能輕松地帶走所購(gòu)物品，甚至在逛街的途中隨時(shí)可以將淘到的貨品放到自己車(chē)上，然后接著逛，關(guān)鍵是地下車(chē)庫(kù)也省了。于是，我們將二層屋面最核心的區(qū)域作為露臺(tái)停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)場(chǎng)四周由五個(gè)形態(tài)鮮明的“次主力店盒子”和圍繞，“盒子”的外側(cè)由一條環(huán)形的商業(yè)街串聯(lián)。這種圍繞停車(chē)場(chǎng)的圈層式布置方式，使人流與商業(yè)界面之間產(chǎn)生最大的接觸面積，所形成的環(huán)形商業(yè)主動(dòng)線，簡(jiǎn)單而明確?！昂凶印庇泻芎玫囊曈X(jué)引導(dǎo)性，它既是商品分區(qū)的標(biāo)識(shí)物，也是絕好的展示體。停車(chē)場(chǎng)的中央設(shè)計(jì)了一處下沉式的露天劇場(chǎng)，既是廣場(chǎng)上的趣味空間，也作為溝通停車(chē)場(chǎng)和一層商業(yè)街區(qū)的通道，更是大華北城中軸線的南端節(jié)點(diǎn)。我們將室外的庭院空間分散到場(chǎng)地的四個(gè)角部，首先是作為步行人流的引導(dǎo)，其次可形成主題空間，再則為提供商業(yè)主動(dòng)線上的廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)，最后也為后期商業(yè)區(qū)的建設(shè)預(yù)留可互聯(lián)互通的接口。在更遠(yuǎn)期的規(guī)劃中，多地塊之間的聯(lián)系方式是多樣的，除了二層平臺(tái)的聯(lián)通道外，放大的聯(lián)通空間形成空中廣場(chǎng)，其中最大的聯(lián)系平臺(tái)將成為真正的屋頂嘉年華廣場(chǎng)，豐富的屋面形式構(gòu)成可容納多樣的城市公共活動(dòng)場(chǎng)所，也為這片商業(yè)綜合體提供持續(xù)的活力。

4城市資源的挖掘整合所產(chǎn)生的品質(zhì)提升

對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言，城市資源包含自然景觀資源、歷史文脈資源、公共交通資源及政策導(dǎo)向型資源。中海濟(jì)南瓏城商業(yè)中心項(xiàng)目所在的城市片區(qū)將以濟(jì)南華山歷史文化旅游資源再開(kāi)發(fā)為契機(jī)，打造可容納10萬(wàn)人的大型山湖生態(tài)新城。規(guī)劃中近400公頃的華山城市公園和未來(lái)城市公共交通系統(tǒng)的布點(diǎn)，將成為建構(gòu)商業(yè)模型的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目由四塊用地組成，根據(jù)不同的資源配置情況，我們將這個(gè)約750米長(zhǎng)的商業(yè)街區(qū)劃分成核心業(yè)態(tài)的主題型商業(yè)區(qū)，主力業(yè)態(tài)的街區(qū)型商業(yè)區(qū)，資源型業(yè)態(tài)的商墅區(qū)三大板塊。在南邊臨近城市公園一側(cè)的主題商業(yè)區(qū)中，城市公共交通被資源引入到商業(yè)體量的內(nèi)部，公交站點(diǎn)直接進(jìn)入商業(yè)的首層，機(jī)動(dòng)車(chē)立體車(chē)庫(kù)則布置于商業(yè)二層，是人流與不同標(biāo)高的商業(yè)空間無(wú)縫對(duì)接。內(nèi)部交通及停車(chē)系統(tǒng)所占據(jù)的空間將建筑臨城市道路側(cè)的體量墊高，形成向華山公園一側(cè)層層跌落的立體式濱水街區(qū)，商業(yè)的臨水界面增加了1.7倍，商業(yè)的主體空間圍繞濱水主題展開(kāi)。在主力商業(yè)街區(qū)一段，我們將與地鐵站點(diǎn)結(jié)合的商業(yè)入口廣場(chǎng)和濱水景觀帶作為兩個(gè)重要的人流拉動(dòng)點(diǎn)，之間形成一條兩層的立體街區(qū)，同時(shí)將水系引入街區(qū)，提升用地內(nèi)部的商業(yè)價(jià)值，也起到了簡(jiǎn)化商業(yè)動(dòng)線的作用，而線性的濱水商業(yè)空間又成為了城市歷史文化展示的極佳載體。

5結(jié)語(yǔ)

當(dāng)然，無(wú)論商業(yè)空間的價(jià)值如何被設(shè)計(jì)放大，其根本還在于人的體驗(yàn)、交流和城市公共生活的展開(kāi)，而這些又將為商業(yè)空間提供持續(xù)的生命力.

作者:孫震 單位:上海水石建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)股份有限公司