房地產開發(fā)企業(yè)會計核算探討

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摘要：房地產開發(fā)企業(yè)已經成為我國目前經濟發(fā)展重要的支柱產業(yè)，即使在我國住房政策逐漸變化的環(huán)境下，仍然發(fā)揮著重要作用，同時，該產業(yè)與民眾生活息息相關。文章根據房地產企業(yè)會計核算的特性，立足當前房地產企業(yè)實際，旨在依據新會計準則，建立健全會計核算體系，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的賬務處理，有效規(guī)避企業(yè)風險，提高經濟效益。

0引言

隨著我國社會經濟水平不斷發(fā)展，人們的生活得到了極大改善，并帶來了房地產企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。目前，在我國住房政策不斷變化的前提下，房地產行業(yè)依然在我國社會經濟發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，并成為推動國民經濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)。受房地產企業(yè)快速發(fā)展、新企業(yè)會計準則的實行、稅法稅率的不斷變化等諸多因素的影響，對房地產企業(yè)在會計核算方面也不斷提出新要求。

1房地產開發(fā)企業(yè)的經營特征

房地產開發(fā)企業(yè)作為比較特殊的經濟密集型行業(yè)，所開發(fā)及生產的商品具有一定的特殊性，使得房地產行業(yè)有別于其他經營性企業(yè)。

1.1開發(fā)經營具有計劃性

房地產開發(fā)企業(yè)征用的土地、建設的房屋、基礎設施以及其他設施都應嚴格控制在國家計劃范圍之內，按照規(guī)劃、征地、設計、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設計劃、銷售計劃進行開發(fā)經營。

1.2開發(fā)產品具有商品性

房地產開發(fā)企業(yè)的產品作為商品供應市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價進行交易。

1.3開發(fā)建設周期長，投資數額大

房地產開發(fā)產品要從規(guī)劃設計開始，經過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等開發(fā)階段，往往經過數年才能全部完成。同時，開發(fā)階段需要大量資金的投入。

1.4房地產經營風險較大

作為一項復雜的綜合性房地產工程，其成本、設計、施工、銷售以及政策等都會影響到房地產開發(fā)的效益。該行業(yè)會受到各種外部環(huán)境和內部因素等多方面制約，企業(yè)融資難，依賴銀行貸款嚴重，負債經營程度高，資金鏈一旦斷裂，帶來的風險將是毀滅性的。

2房地產開發(fā)企業(yè)會計核算特征

2.1資金需求量大

房地產開發(fā)產品單位價值高，建設周期長，房地產開發(fā)資金投入量比其他行業(yè)大得多，屬于資本密集型行業(yè)。房地產開發(fā)企業(yè)所需資金，主要通過負債和吸收所有者投資取得。債務籌資渠道主要有金融機構貸款、預收購房金，預收代建工程款或發(fā)行股票、增資擴股等。目前我國房地產開發(fā)企業(yè)主要通過債務形式融資，因而資產負債率較高，借款費用負擔較重，一旦開發(fā)產品銷路不暢，其所占用的大量資金將難以收回和參與周轉，致使企業(yè)陷入財務困境。

2.2開發(fā)經營業(yè)務復雜

①房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)經營涉及的內容非常廣泛，包括土地、房屋、代建工程以及城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)建設業(yè)務。具體從征地開始，經過拆遷、勘察、設計施工、銷售到售后服務全過程都要涉及到。②開發(fā)經營涉及面廣、經濟往來客戶多。表現(xiàn)在：企業(yè)因購銷關系存在，必然要與設備、材料供應單位等進行貨款結算；其次，因工程的發(fā)包和招標與勘察設計單位、施工單位發(fā)生工程款的結算；另外，如有代建工程，也要與委托方發(fā)生收款結算業(yè)務。

2.3核算周期的長期性

房地產開發(fā)企業(yè)的產品開發(fā)，通常需要經過開發(fā)所在地區(qū)總體規(guī)劃。因此，產品開發(fā)周期較長，有的需要幾年甚至十幾年才能完成。這一特點決定了房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算應按權責發(fā)生制原則和配比原則，合理確定各個會計期間的收入和費用，正確處理跨年度的各項收入和費用，以合理確定各期的損益。

2.4商品銷售的特殊性

房地產產品既有一般商品的屬性，又具有其特殊性。特殊性主要表現(xiàn)在：其一，房地產產品的不可移動性，房地產產品通常在固定地點上進行開發(fā)建設，產品是不可以移動的；其二，商品的價格受所處地理位置、交通條件、基礎設施、配套工程等相關因素的影響較大，通常按供需雙方合同或協(xié)議規(guī)定的價格、市場價格等作價銷售。

3房地產企業(yè)會計核算存在問題分析

3.1披露企業(yè)會計信息不充分

房地產企業(yè)在開發(fā)過程中必然面臨著多樣化的風險，也客觀上需要對企業(yè)的信息披露提出了更高的要求，尤其是要全方位的披露風險。目前房地產企業(yè)只是在擔保抵押貸款方面強化了信息風險的披露，但沒有涉及到有關于房地產質量保證等方面的信息風險披露，房地產工程質量存在不少問題。3.2開發(fā)成本核算的復雜性

3.2.1成本核算內容繁多

房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多，不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，不同類型的建設項目，其投資和費用構成也有一定的差異。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發(fā)間接費用六個成本項目。在成本核算方面的特殊性主要表現(xiàn)為核算對象的比較復雜。房地產企業(yè)每一項工程的投入資金巨大，開發(fā)項目在開發(fā)過程中的發(fā)生的各種稅費，還會出現(xiàn)各種不可預見的費用等，在房地產企業(yè)開發(fā)成本核算中必須考慮的。

3.2.2成本核算特殊性

由于房地產企業(yè)的開發(fā)經營過程較為復雜，首先，確定開發(fā)項目的成本核算對象比較復雜。確定成本核算對象時，應結合開發(fā)項目的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊等因素，考慮不同情況加以確定。其二，“開發(fā)成本”賬戶核算內容復雜。該賬戶應按成本核算對象（如土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設施開發(fā)、代建工程開發(fā)等）設置明細賬戶，按成本項目進行明細核算。其三，開發(fā)間接費用核算復雜。開發(fā)間接費用作為內部獨立核算單位為開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用。為簡化核算并防止重復分配開發(fā)間接費用，自用士地開發(fā)成本以及不能有償轉讓的配套設施開發(fā)成本，均不分配開發(fā)間接費用。因為自用土地和不能有償轉讓的配套設施開發(fā)成本，可直接分配計入相關有關房屋的開發(fā)成

3.3收入核算內容的復雜性

房地產企業(yè)的主要收入主要包括土地轉讓、房屋銷售、配套設施的銷售、出租商品的租金等收入。銷售商品房是房地產開發(fā)企業(yè)的主要經營業(yè)務，盡管其會計處理和一般的制造企業(yè)銷售產品類似，都要確認收入和結轉成本。但是，房地產企業(yè)的商品房價值高，經營風險大，在銷售方式方面也與一般工商企業(yè)存在很大差異。房地產企業(yè)商品房的銷售按是否能立即交房分為現(xiàn)售和預售，按結算方式的不同又分為分期收款銷售、按揭貸款銷售、一次性收款銷售等。銷售方式的不同，導致房地產企業(yè)收入的確認與制造企業(yè)相比具有一定的特殊性。這些特殊銷售方式造成收入確認上的特殊性。

3.4應交稅費核算的不規(guī)范性

房地產開發(fā)企業(yè)往往采用銀行按揭貸款方式銷售商品房，會計核算上應按合同或協(xié)議約定的價款確定主營業(yè)務收入。根據首付款于實際收到日確認收入，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日再確認收入。例如：榮盛房地產開發(fā)公司通過按揭貸款方式出售商品房10套，不含稅銷售額為1500萬元，增值稅稅率為9%。收取定金50萬元，銀行按揭風險抵押金為商品房不含稅銷售額的5%,付款為總款項的30%。商品房的總開發(fā)成本為850萬元。會計處理如下：①收到定金時：借：銀行存款500000貸：預收賬款500000②簽訂合同，收到首付款時：借：銀行存款4405000預收賬款500000貸：主營業(yè)務收入———商品房4500000應交稅費———應交增值稅（銷項稅額）405000③按揭貸款到賬時：借：銀行存款10695000其他應收款———按揭風險抵押金750000貸：主營業(yè)務收入———商品房10500000應交稅費———應交增值稅（銷項稅額）945000④結轉商品房銷售成本：借：主營業(yè)務成本8500000貸：開發(fā)產品———商品房8500000⑤簽發(fā)房產證給銀行，收回風險抵押金：借：銀行存款750000貸：其他應收款—按揭風險抵押金750000

3.5房地產企業(yè)借款費用核算不規(guī)范

房地產企業(yè)在進行項目招標過程中，需要投放大量資金，對資金有著較高的要求。一般說來，房地產企業(yè)從借貸到歸還需要一定時間，延長了資本回收周期，在籌資中往往借助債務資本。但在新會計準則執(zhí)行后，借款費用資本化范圍擴大，借款費用的核算不規(guī)范也常出現(xiàn)。因此，要具體分析是一般借款還是專門借款，兩種借款計算利息計算和會計處理方法不同，有的利息資本化有的費用化，這些在企業(yè)會計核算中需要重點關注。綜上所述，房地產企業(yè)面臨的風險因素較多，需要財務人員具備豐富的專業(yè)知識和技能，以便及時、精準地對各項潛在風險因素加以預測和把控。健全房地產企業(yè)的會計核算體系很有必要，確保企業(yè)會計信息的精準性和真實性。①加強房地產企業(yè)披露信息力度，重視對其風險的披露，盡量避免企業(yè)的投資風險和財務風險；②完善房地產企業(yè)項目成本核算，明確對象和各項成本項目；③認真執(zhí)行企業(yè)會計準則，全面應用權責發(fā)生制，落實到會計基礎核算工作，明確收入和費用確認標準；④健全房地產企業(yè)借款費用核算規(guī)范化。加強財會人員培訓，有效提高財務人員職業(yè)素養(yǎng)，保證企業(yè)會計核算的準確性與科學性，促進對房地產企業(yè)有效管理，保證效益最大化。

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作者：趙筠 單位：浙江金融職業(yè)學院