房地產(chǎn)開發(fā)成本核算及成本控制研究

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摘要：闡述了房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法實(shí)例，提出了幾點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制對(duì)策，希望能夠?yàn)閺V大從業(yè)者提供有價(jià)值的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；核算方法；成本控制

近幾年，一系列抑制房?jī)r(jià)的政策增加了房地產(chǎn)企業(yè)的生存難度，同時(shí)經(jīng)濟(jì)下行、市場(chǎng)動(dòng)蕩，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也與日俱增。在這樣的背景下，亟需提高房地產(chǎn)成本核算、控制水平，才能夠保證企業(yè)的正常發(fā)展。

1房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法實(shí)例

1.1項(xiàng)目分別核算實(shí)例。A房地產(chǎn)公司，在某市開發(fā)建設(shè)B地塊一期工程，于2016年取得了主管部門下發(fā)的產(chǎn)品竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告以及開發(fā)產(chǎn)品完工交付使用證明。其中，地下車庫(kù)、住宅、商鋪的可售賣面積共計(jì)12萬m2，能夠單獨(dú)銷售有產(chǎn)權(quán)的地下出庫(kù)車位可售面積約為4萬m2，總計(jì)16萬m2。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年全年，共計(jì)銷售住宅10萬m2，有產(chǎn)權(quán)的車位共計(jì)1萬m2。而A房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)計(jì)稅成本總額為12億元，其中涵蓋工程建設(shè)費(fèi)用、土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、間接管理費(fèi)用、借貸利息等。房地產(chǎn)企業(yè)自行粗略計(jì)算，A房地產(chǎn)公司開發(fā)產(chǎn)品單位成本約為1萬元，結(jié)轉(zhuǎn)銷售總成本為10億。1.1.1問題。審計(jì)人員根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中的條款，認(rèn)為A房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品成本核算存在問題。在《辦法》中第二十六條明確規(guī)定“在項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)過程中消耗確定的歸集是成本對(duì)象，計(jì)稅成本對(duì)象的確定涵蓋了是否可銷售的原則，所以能夠?qū)ν怃N售的產(chǎn)品，需作為獨(dú)立的對(duì)象進(jìn)行核算”，如上文所述，A房地產(chǎn)開發(fā)的地下車位、住宅、商鋪均能夠?qū)ν怃N售，所以應(yīng)該分別對(duì)成本進(jìn)行核算。但實(shí)際上，A房地產(chǎn)公司并未參照《辦法》中的內(nèi)容進(jìn)行獨(dú)立核算，而是將所有成本都?xì)w集到住宅項(xiàng)目上，這顯然存在一定的問題。1.1.2意見。結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)，綜合考慮到稅前扣除合理性、配比性、相關(guān)性，A房地產(chǎn)公司成本核算應(yīng)該綜合考慮到以下幾點(diǎn)內(nèi)容：①一期工程所應(yīng)該負(fù)擔(dān)的成本項(xiàng)目為土地征用費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、建安費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、甲供材材料費(fèi)用、住宅裝修費(fèi)用、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等；②應(yīng)該由地下車庫(kù)、商鋪?zhàn)≌煌袚?dān)的成本項(xiàng)目為前期工程建設(shè)費(fèi)用、土建費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、間接管理費(fèi)用。③需根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中的第三十條規(guī)定，對(duì)不同項(xiàng)目成本分配進(jìn)行細(xì)化，建議A房地產(chǎn)公司采用“預(yù)算造價(jià)法”實(shí)現(xiàn)合理的分配。經(jīng)計(jì)算，A房地產(chǎn)公司，在某市開發(fā)建設(shè)B地塊一期工程，地下車位造價(jià)為1.23億元（15%）、商鋪?zhàn)≌瑸?.97億元（85%），總額為8.2億元。地下車位的單位成本最終計(jì)算為0.27萬元，商鋪?zhàn)≌膯挝怀杀咀罱K計(jì)算為0.91萬元，銷售車位總成本為0.27億元，銷售商鋪?zhàn)≌偝杀緸?.1億元，共計(jì)9.37億元，根據(jù)納稅調(diào)增金額、實(shí)際轉(zhuǎn)結(jié)銷售成本，該年度，A房地產(chǎn)企業(yè)少交所得稅共計(jì)1575萬元。1.2不符合完工條件核算。1.2.1問題。A房地產(chǎn)公司根據(jù)客戶簽訂銷售合同，將B地塊二期工程交房時(shí)間約定在2017年1月，于2017年3月1日取得城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)B地塊二期工程備案、驗(yàn)收、竣工的文件，于2017年3月9日收到《備案證明》，于3月15日和客戶一同辦理商品房交付手續(xù)。這里合同約定交房時(shí)間為2017年1月，取得主管部門文件卻在2017年3月，存在矛盾。根據(jù)詳細(xì)的溝通交流，了解到，A房地產(chǎn)公司在一期項(xiàng)目中出現(xiàn)了意外事故，對(duì)二期施工造成了一定的影響，因事故為無明火火災(zāi)事故，并由當(dāng)?shù)叵乐ш?duì)出具了火災(zāi)事故認(rèn)定書，在主管部門的協(xié)調(diào)下，A房地產(chǎn)公司將B地塊二期的交房時(shí)間延期在2017年2月1日前。并且，B地塊二期項(xiàng)目在驗(yàn)收的過程中，實(shí)際容積率和城市規(guī)劃容積率不符，需要辦理土地出讓金相關(guān)手續(xù)，這個(gè)過程對(duì)B地塊房屋交付又造成了一定影響。1.2.2意見。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》中的內(nèi)容，A房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)應(yīng)包括開發(fā)、建設(shè)、銷售等，而出土地開發(fā)外，其余項(xiàng)目若是符合已經(jīng)備案的、已經(jīng)投入使用的、已經(jīng)有初始產(chǎn)權(quán)證的條件，可視作為已經(jīng)完工，而房屋合同已經(jīng)確定且簽訂、所有權(quán)已經(jīng)被轉(zhuǎn)移、A房地產(chǎn)公司未保留產(chǎn)品管理權(quán)、A房地產(chǎn)公司未對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行控制、A房地產(chǎn)公司收入金額可直接計(jì)量，就應(yīng)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。因此，A房地產(chǎn)公司存在多交所得稅的情況，可在未來的所得稅納稅中抵減。

2房地產(chǎn)開發(fā)成本控制對(duì)策

2.1完善成本控制責(zé)任體系。（1）完善房地產(chǎn)成本控制組織架構(gòu)，明確各個(gè)崗位的具體職責(zé)，根據(jù)成本控制實(shí)際情況，進(jìn)一步充實(shí)崗位需求，強(qiáng)化隊(duì)伍建設(shè)；（2）房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，想要在長(zhǎng)期的控制中保證成本有效控制，必須要秉承預(yù)防到位、機(jī)制自行運(yùn)轉(zhuǎn)的原則。在項(xiàng)目開發(fā)前，項(xiàng)目的測(cè)算必須要有明確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算內(nèi)容必須保證精確、精準(zhǔn)、精細(xì)，企業(yè)成本控制必須和實(shí)際的利益掛鉤，讓人員能夠在主觀意識(shí)上認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性；（3）企業(yè)內(nèi)容需要編制各項(xiàng)成本產(chǎn)生的定義，以企業(yè)多年來積累的人工費(fèi)用、材料費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用以及其他間接費(fèi)率等資料為基礎(chǔ)，同時(shí)參考市場(chǎng)調(diào)查情況，從而讓企業(yè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)的編制能夠統(tǒng)一，讓績(jī)效考核能夠有更加詳實(shí)的依據(jù)；（4）不斷規(guī)范項(xiàng)目責(zé)任成本管理規(guī)程，保證成本管理各項(xiàng)措施都能夠落到實(shí)處，首先要合理確定人數(shù)，制定詳細(xì)的組織方案，同時(shí)要確定責(zé)任中心制度，明確各問題的責(zé)任中心范圍；（5）需根據(jù)實(shí)際情況，定期對(duì)成本控制成果進(jìn)行評(píng)估。2.2提高成本核算科目規(guī)范性。（1）從文章上述的案例中我們不難了解到，科學(xué)的、合理的、合規(guī)的成本科目設(shè)置，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)有效成本管理的重要工作，是提高成本測(cè)算工作、動(dòng)態(tài)監(jiān)控工作、成本核算工作有效性的重要依托；（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目可分為：前期費(fèi)用、土地費(fèi)用、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、建安費(fèi)用、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、間接管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等等。前期費(fèi)用涵蓋造價(jià)咨詢費(fèi)用、工程監(jiān)理費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、報(bào)批費(fèi)用、報(bào)建費(fèi)用等。土地費(fèi)用需涵蓋土地補(bǔ)償費(fèi)、出讓金、契稅、中介費(fèi)、拆遷協(xié)調(diào)費(fèi)、紅線外市政協(xié)調(diào)費(fèi)、其他費(fèi)用等。這里就不過多贅述，具體要根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的辦法、規(guī)范逐一細(xì)化。2.3健全成本管理規(guī)范制度。（1）根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，構(gòu)建清晰的成本管理制度思路，將全過程、動(dòng)態(tài)化、精細(xì)化管理作為主線，以EPR項(xiàng)目管理為具體抓手，構(gòu)建行之有效的制度架構(gòu)；（2）在制度上，進(jìn)一步確認(rèn)各級(jí)工程師在成本管理中的實(shí)際作用，將成本管理和方案優(yōu)化聯(lián)系起來，構(gòu)建起有關(guān)項(xiàng)目部工作的責(zé)任利潤(rùn)制度、獎(jiǎng)勵(lì)制度；（3）在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，需根據(jù)實(shí)際情況，不斷調(diào)整責(zé)任預(yù)算范圍，調(diào)整具體的管理方法，保證成本管控的有效性。

3結(jié)束語

綜上所述，經(jīng)濟(jì)利益是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的生命線，無論是成本核算工作還是成本控制工作，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展都有著重要影響。望廣大從業(yè)者對(duì)上述內(nèi)容能有足夠的認(rèn)識(shí)，能夠從中探尋到提高企業(yè)成本控制水平的新思路。

參考文獻(xiàn)

［1］錢英杰.試論房地產(chǎn)開發(fā)成本核算方法與成本控制對(duì)策［J］.建材與裝飾，2018（27）：139-140.

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作者:李涵妮 單位:廈門市同安區(qū)華旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司