投資性房地產(chǎn)會計核算問題及對策

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引言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國市場經(jīng)濟發(fā)展過程中不可或缺的重要組成部分，對我國市場經(jīng)濟的整體運營起到了至關(guān)重要的作用。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)投資企業(yè)的會計核算工作也在實踐過程中也得到了完善與提高，有效解決了我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作中存在的諸多問題。

一、投資性房地產(chǎn)會計核算工作探究

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資過程中，企業(yè)應(yīng)首先對工程項目的初始成本進行計算，在準(zhǔn)確把握工程項目的初始化成本以后再對工程項目建筑物的出租日期或者使用權(quán)限進行標(biāo)準(zhǔn)化的核算處理，以此保證工程項目會計核算工作的準(zhǔn)確性。在我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際發(fā)展與運營過程中，企業(yè)會計人員應(yīng)嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)章制度，對工程項目預(yù)期計劃內(nèi)的投資與經(jīng)營程序進行核算與處理，如果企業(yè)董事會在短期內(nèi)簽訂了書面協(xié)議，或者明確劃分了建筑物與經(jīng)營場所的出租所有權(quán)，那么該建筑物或者經(jīng)營場所即使在沒有簽訂租房協(xié)議的情況，其自身歸屬與所有權(quán)也不會發(fā)生變化，都會被重新定義為投資性房地產(chǎn)的一部分。國內(nèi)投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營過程中，需要會計核算部門對其進行準(zhǔn)確的確認(rèn)以后才可以進行系統(tǒng)化的初始化計量工作，在初始化計量工作的持續(xù)開展過程中逐漸完善企業(yè)自身的會計工作運作架構(gòu)。投資性房地產(chǎn)的會計核算工作往往需要相應(yīng)的工作人員對房地產(chǎn)入賬價值進行多次的確認(rèn)與探究，在確切認(rèn)真以后實現(xiàn)對企業(yè)自身價值的核算。根據(jù)有關(guān)部門的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，國內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實踐運營過程中過度追求租金與企業(yè)資金的增值，致使投資性房地產(chǎn)項目在實踐運營過程中存在嚴(yán)重的價格偏差，投資性房地產(chǎn)會計核算工作形同虛設(shè)，嚴(yán)重侵害了住戶與投資建設(shè)企業(yè)的實際經(jīng)濟效益，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了諸多不利影響。

二、投資性房地產(chǎn)會計核算工作中存在的問題

（一）計量轉(zhuǎn)換過程中所存在的問題

投資性房地產(chǎn)會計核算工作在實踐環(huán)節(jié)往往會采用轉(zhuǎn)換計量的方式來提高企業(yè)的實際運營效益，這種方式具有一定的應(yīng)用優(yōu)勢，能夠幫助企業(yè)快速解決資金周轉(zhuǎn)問題，在短時間內(nèi)幫助企業(yè)獲得較大的市場收益，然而，投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計量轉(zhuǎn)換的過程中往往會出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的問題，嚴(yán)重危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運營情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算工作中采用計量轉(zhuǎn)換的方式進行核算處理，可以快速實現(xiàn)企業(yè)工程項目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項目管理過程中獲得更大的市場收益。然而，計量轉(zhuǎn)換模式具有極大的約束性與局限性，在實踐應(yīng)用過程中往往會致使房地產(chǎn)企業(yè)的用途發(fā)生變化，使企業(yè)在發(fā)展過程中過于注重對轉(zhuǎn)換問題的處理與優(yōu)化，忽視了投資性房地產(chǎn)會計核算工作，導(dǎo)致會計核算工作在實踐環(huán)節(jié)出現(xiàn)變動與缺損，引起當(dāng)期企業(yè)資金流與虧損項目的變動，為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟損失。

（二）公允計量工作中存在的問題

通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際運營情況進行探究，在我國部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，其會計核算工作與公允計量工作往往存在諸多偏差與不足之處，致使投資性房地產(chǎn)會計核算工作的實際應(yīng)用價值大大降低，工程項目承包方與施工方的經(jīng)濟效益無法得到保障，嚴(yán)重危害到我國房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展?fàn)顩r。在一個企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行投資建設(shè)之前，企業(yè)會計核算部門應(yīng)對投資項目與投資性房地產(chǎn)進行切實有效的評估與研究。在傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)評估工作當(dāng)中，會計核算人員大多采用公允價值核算模式，這種核算模式在實踐應(yīng)用過程中往往會根據(jù)投資性房地產(chǎn)的實際價值而產(chǎn)生變動，并且將變動數(shù)值納入利潤總額當(dāng)中，致使企業(yè)盈利的標(biāo)準(zhǔn)值與投資判斷受到影響，極大的降低了企業(yè)會計核算工作的準(zhǔn)確性，使企業(yè)在投資項目的過程中存在極大的資金風(fēng)險。同時，計量的會計核算方式在很大程度上給予了不法之徒可趁之機，使心懷不軌的會計核算人員在實踐操作過程中為自身謀得了大量的利潤，致使企業(yè)實際運營情況受到嚴(yán)重侵害，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了極大的阻礙，直接影響了會計核算工作者在實踐工作中的判斷，導(dǎo)致施工項目進度減慢，降低了我國城市化建設(shè)的發(fā)展速率。

三、解決投資性房地產(chǎn)會計核算問題的有效措施

（一）完善會計核算工作中的公允計量模式

針對我國房地產(chǎn)企業(yè)在實踐運營過程中所存在的問題，在相應(yīng)優(yōu)化與改善的過程中，企業(yè)會計部門應(yīng)對會計核算工作中的公允計量進行相應(yīng)的優(yōu)化，使公允計量在投資性房地產(chǎn)會計核算工作中能夠充分發(fā)揮效用，幫助會計核算人員更加準(zhǔn)確的把握投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值。在投資性房地產(chǎn)的項目投資過程中，如果企業(yè)會計核算工作中的公允價值發(fā)生了變動，那么企業(yè)投資項目的賬面價值與公允價值也會相應(yīng)發(fā)生變動，致使公允價值變動公積出現(xiàn)浮動。在相應(yīng)優(yōu)化與完善的過程中，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對會計核算工作中的轉(zhuǎn)換計量與公允計量進行相應(yīng)的處理，在投資性房地產(chǎn)的核算轉(zhuǎn)換過程中，采用公允價值模式作為投資性房地產(chǎn)會計核算轉(zhuǎn)換的主要手段，使公允計量模式在會計核算工作中產(chǎn)生的價值與原有賬面所產(chǎn)生的價值持平，有效保證投資性房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的準(zhǔn)確性。同時，根據(jù)我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算相關(guān)計量方式所規(guī)定，在同一企業(yè)內(nèi)，所有的投資性房地產(chǎn)企業(yè)在實踐運營過程中不得采取兩種計量模式進行會計核算工作，因此，在實際工作當(dāng)中，我國投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極利用公允計量的會計核算模式，為會計人員的實踐工作提供確切可靠的準(zhǔn)確性保證，使投資性房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作在實際情況中合理化的選擇成本模式，并且進行后續(xù)的計量與核算工作。

（二）完善會計核算工作中的轉(zhuǎn)換計量模式

國內(nèi)部分投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計量轉(zhuǎn)換的過程中往往會出現(xiàn)一系列嚴(yán)重的問題，極大的危害到企業(yè)自身的發(fā)展和運營情況。投資性房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算工作中采用計量轉(zhuǎn)換的方式進行核算處理，可以快速實現(xiàn)企業(yè)工程項目的盈利狀況，幫助企業(yè)在項目管理過程中獲得更大的市場收益。在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換核算過程中，會計核算人員應(yīng)將傳統(tǒng)的投資性房地產(chǎn)實際公允價值轉(zhuǎn)變?yōu)橘~面價值，以此作為建筑商品房屋的計量基礎(chǔ)，為今后的投資性房地產(chǎn)開發(fā)與運營提供必要條件。同時，公允計量模式在運轉(zhuǎn)過程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟價值與原賬面會出現(xiàn)一定的價值誤差，這些價值誤差應(yīng)歸入投資性房地產(chǎn)當(dāng)期盈利與虧損的項目資金當(dāng)中，以此保證企業(yè)會計核算工作的準(zhǔn)確性，為轉(zhuǎn)換計量模式的發(fā)展與應(yīng)用奠定良好的條件。

四、結(jié)語

綜上所述，根據(jù)我國投資性房地產(chǎn)的實際發(fā)展?fàn)顩r進行探究，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段，投資性房地產(chǎn)行業(yè)在未來的發(fā)展過程中仍需要不斷進取、完善創(chuàng)新，在會計核算工作中尋求突破，積極探索經(jīng)濟效益持續(xù)增長的途徑。

作者：顧華瑩 單位：山東萬泰置業(yè)有限公司