淺談房地產(chǎn)財務(wù)管理的有效控制

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摘要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，但是房地產(chǎn)行業(yè)受到國家政策和經(jīng)濟(jì)的影響較大。為了使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更好地適應(yīng)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，加強(qiáng)房地產(chǎn)財務(wù)管理，提升房地產(chǎn)財務(wù)管理水平顯得尤其必要?；诖?，本文先是對房地產(chǎn)財務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行分析，然后就其財務(wù)管理中存在的問題提出有效控制的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)；控制

房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)發(fā)展相比，有著收益高、資金需求高、風(fēng)險高的特點，同時房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益和風(fēng)險情況又與資金情況有著重要的聯(lián)系，尤其是資金管理和稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)，始終貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個過程。因此，房地產(chǎn)要想實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，提升自身的企業(yè)競爭力，則必須要加強(qiáng)財務(wù)管理，并且要針對財務(wù)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行有效控制，以此提升企業(yè)財務(wù)管理水平。

一、房地產(chǎn)財務(wù)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（一）資金管理。一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目，通常是由多個環(huán)節(jié)組成，主要是土地獲取、項目立項、設(shè)計規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、開盤銷售、竣工驗收以及房屋交付等環(huán)節(jié)。而資金是貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的各個環(huán)節(jié)中，而且由于項目開發(fā)的過程中所需要的資金量大且投入產(chǎn)出的周期較長，所以對于房地產(chǎn)財務(wù)管理工作來說，做好資金管理非常關(guān)鍵。對于房地產(chǎn)資金管理，首先從房地產(chǎn)開發(fā)項目中的土地獲取的環(huán)節(jié)來看，其需要大量的資金投入，土地成本是整個房地產(chǎn)項目成本中比重最大的，而且房地產(chǎn)在土地款的融資渠道上基本是自有資金覆蓋，在取得外部金融機(jī)構(gòu)的融資渠道較少且難度較大。因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能夠順利進(jìn)行，取決于一個企業(yè)自身的資金情況，如果企業(yè)自身的資金不足，則難以有效進(jìn)行項目的開發(fā)。對于土地獲取環(huán)節(jié)融資難度較大的問題，可以考慮成立聯(lián)合體來獲取土地，以此減輕企業(yè)資金的壓力。除了土地獲取環(huán)節(jié)融資難度較大以外，其他環(huán)節(jié)的融資模式可選擇性則較多，比如股權(quán)、基金、保險和債權(quán)等等，這些都是可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)展情況進(jìn)而選擇。此外，在房地產(chǎn)開盤銷售環(huán)節(jié)，關(guān)于資金回款的問題，可以考慮在政策允許的情況下，加快開盤的時間，提前辦理相關(guān)的預(yù)售證件，而對于房產(chǎn)銷售的資金監(jiān)管，企業(yè)要積極與政府部門進(jìn)行溝通，通過降低監(jiān)管額度將超額資金投入到項目開發(fā)中或者可以歸還項目融資，以此降低資金的投入，提高資金的使用效益。（二）稅務(wù)籌劃。稅務(wù)籌劃也是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)項目從土地獲取到竣工驗收整個階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，相關(guān)的財務(wù)人員也需要重點關(guān)注稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)，主要是因為房地產(chǎn)行業(yè)在稅務(wù)方面涉及的稅種較多且稅額較大，包括土體獲取階段的契稅，項目立項階段的印花稅，開發(fā)建設(shè)階段的城鎮(zhèn)土地使用稅，銷售階段的增值稅、企業(yè)所得稅、附加稅、土地增值稅和印花稅，還有自有階段的房產(chǎn)稅等等，這些都與稅務(wù)密不可分。在稅務(wù)籌劃環(huán)節(jié)，對于稅種較多的問題，財務(wù)人員要在相關(guān)的法律法規(guī)許可范圍內(nèi)對稅負(fù)情況進(jìn)行有效籌劃，而如果財務(wù)人員沒有相應(yīng)的稅務(wù)管理水平，則會直接影響房地產(chǎn)項目的收益情況。（三）財務(wù)計劃及風(fēng)險防控。做任何事之前，通常都是需要提前規(guī)劃的，房地產(chǎn)開發(fā)項目也不例外，而且其涉及的內(nèi)容和資金較多，更需要進(jìn)行提前規(guī)劃。就土地獲取階段來說，無論是以哪種方式獲取土地，都需要進(jìn)行市場調(diào)研、資金流量預(yù)計和開發(fā)假設(shè)等環(huán)節(jié)對項目的可行性進(jìn)行分析。同時，做好預(yù)算規(guī)劃也是房地產(chǎn)財務(wù)管理中一個重要環(huán)節(jié)，因為在全盤開發(fā)方案階段，需要在實際情況可研的基礎(chǔ)上進(jìn)行，而全面預(yù)算階段需要對年度預(yù)算、季度預(yù)算、未來預(yù)測預(yù)算等方面進(jìn)行多項工作，其中未來預(yù)測預(yù)算包括資產(chǎn)負(fù)債預(yù)計、現(xiàn)金流預(yù)計、利潤預(yù)計、投資支付預(yù)計等等，這些方面都需要經(jīng)過一定的審批程序后方可執(zhí)行，且執(zhí)行結(jié)束后還需要進(jìn)行相關(guān)的考核工作，所以全盤開發(fā)階段和全面預(yù)算階段的工作都會直接影響企業(yè)執(zhí)行的效果，這便要求了相關(guān)的業(yè)務(wù)部門加以重視，并做好預(yù)算規(guī)劃工作。此外，除了上述的財務(wù)計劃，對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測也是必不可少的環(huán)節(jié)，需要對項目可能存在的風(fēng)險進(jìn)行預(yù)計，并做好相應(yīng)的防范和控制措施，以此保障項目順利地開展。

二、房地產(chǎn)財務(wù)管理中主要存在的問題

（一）缺乏完善的財務(wù)管理制度。目前，在房地產(chǎn)財務(wù)管理中，主要存在的問題是其財務(wù)管理制度還不夠完善，以至于進(jìn)行財務(wù)管理工作時沒有有效的管理辦法，在資金管理方面難以有效控制，且對于企業(yè)自有資本、資金融資等方面的工作難以有效協(xié)調(diào)，導(dǎo)致房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險難以有效控制。（二）財務(wù)人員風(fēng)險意識薄弱和素質(zhì)較低。在房地產(chǎn)財務(wù)管理問題中，除了缺乏完善的財務(wù)制度之外，其財務(wù)管理人員的風(fēng)險意識也相對較薄弱和素質(zhì)有待加強(qiáng)。主要是因為企業(yè)對財務(wù)管理隊伍的建設(shè)力度不足，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理機(jī)制，加之部分財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)方面與實際工作不相匹配，從而難以有效提升企業(yè)的財務(wù)管理水平。

三、房地產(chǎn)財務(wù)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有效控制措施

（一）完善財務(wù)管理制度，提升財務(wù)人員綜合素質(zhì)。要想有效提升房地產(chǎn)財務(wù)管理水平，首先需要不斷完財務(wù)管理制度，具體就是要加強(qiáng)對財務(wù)部門的監(jiān)督和管理，明確財務(wù)人員的工作責(zé)任和義務(wù)，同時制定相應(yīng)的財務(wù)事項管理制度，確保財務(wù)人員在處理財務(wù)事項時有據(jù)可依，從而有效規(guī)范企業(yè)財務(wù)管理工作，提升財務(wù)管理水平。此外，也要注重加強(qiáng)財務(wù)管理隊伍的建設(shè)，通過開展相關(guān)的培訓(xùn)工作，增強(qiáng)財務(wù)人員的風(fēng)險意識，提升財務(wù)人員的專業(yè)知識和技能，并且要完善相應(yīng)的激勵機(jī)制和獎懲制度，充分調(diào)動財務(wù)人員的工作積極性和熱情，以此提升企業(yè)財務(wù)管理工作的效率。（二）加強(qiáng)財務(wù)資金管理。資金管理是房地產(chǎn)財務(wù)管中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而在這一環(huán)節(jié)中主要包括融資、投資和效益產(chǎn)出等方面，這些方面都是企業(yè)資金管理環(huán)節(jié)中重點關(guān)注的內(nèi)容，也是難度較大的工作。對此，企業(yè)需要不斷完善融資體系，擴(kuò)寬融資渠道，加強(qiáng)資金預(yù)算管理，以此提高資金的使用效益。具體可以從以下幾個方面進(jìn)行：第一，在融資渠道方面，除了債券融資之外，可以考慮采用股權(quán)融資的方式進(jìn)行，以此降低企業(yè)資金壓力；第二，建設(shè)科學(xué)合理的資金管理體系，并且要在國家相關(guān)的法律法規(guī)下不斷規(guī)范資金管理體系，包括制度制定、投資計劃、投資失誤的有效控制，以此確保融資和投資活動的安全性，確保資金的合理利用；第三，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目受到外界因素的影響較大，而且資金額投入大、周期長，所以財務(wù)部門必須要重視項目資金的預(yù)算管理，要定期對項目資金的使用情況進(jìn)行了解和實時跟蹤，對資金使用的全過程進(jìn)行全面的管控，同時針對資金周轉(zhuǎn)較慢的問題，要重點關(guān)注資金回款的速度，確保資金的再次投資使用，提升資金的使用效率，從而緩解企業(yè)債務(wù)壓力。（三）優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化稅務(wù)籌劃方案應(yīng)當(dāng)在誠信納稅、遵紀(jì)守法的原則上進(jìn)行，并且要在稅務(wù)籌劃的各個環(huán)節(jié)深刻貫徹這一理念，在稅收法律和政策允許的范圍內(nèi)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，以此有效提升企業(yè)的競爭力。對此，企業(yè)財務(wù)管理人員要不斷提升自身稅務(wù)管理水平，對稅務(wù)籌劃方案進(jìn)行優(yōu)化，針對項目開發(fā)過程中涉及較多稅種問題，要重點關(guān)注相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，最大程度地使用優(yōu)惠減免政策，從而有效降低企業(yè)的資金壓力。往往一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益情況會根據(jù)所制定的稅務(wù)籌劃方案不同而產(chǎn)生差異，這便要求了財務(wù)人員需要具備一定的管理能力和素質(zhì)，以此做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃。（四）加強(qiáng)財務(wù)計劃及風(fēng)險防控。加強(qiáng)財務(wù)計劃具體就是要在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)財務(wù)工作進(jìn)行合理規(guī)劃，其中最重要的是稅務(wù)籌劃和資金籌劃兩個環(huán)節(jié)的工作，對于這兩個環(huán)節(jié)的工作需要通過加強(qiáng)內(nèi)部控制手段進(jìn)行有效控制。就資金籌劃環(huán)節(jié)，由于其籌劃方式較多，所以也導(dǎo)致了這一環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)問題，房地產(chǎn)業(yè)要想實現(xiàn)有效的資金籌劃，就要在制定科學(xué)合理的資金方案之上，做好各個方面的分析工作，包括財務(wù)管理的影響、收益影響以及后續(xù)影響等等，同時也要做好事后的考核工作，以對整個財務(wù)計劃進(jìn)行有效的管控，最大程度地降低失誤率。而財務(wù)風(fēng)險防控則需要明確財務(wù)管理的對象，包括資金周轉(zhuǎn)情況、財務(wù)關(guān)系、管理目標(biāo)、管理環(huán)境等等方面，總之就是要做好財務(wù)管理的基礎(chǔ)工作，增強(qiáng)企業(yè)財務(wù)管理的風(fēng)險防范能力。

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作者:孫娟 單位:合肥冠升置業(yè)投資有限公司