房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息的質(zhì)量問題
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摘要：會計信息是會計數(shù)據(jù)經(jīng)過加工處理后產(chǎn)生的，為會計管理和企業(yè)管理所需要的經(jīng)濟信息，是幫助信息使用者了解企業(yè)經(jīng)營狀況的重要依據(jù)，會計信息的質(zhì)量影響著企業(yè)的市場競爭力和生產(chǎn)能力。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息失真現(xiàn)象較為嚴重，這不利于企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。本文首先闡述我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量存在的問題，在此基礎上提出了提升我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量的對策。
關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；會計信息；問題；對策
會計信息不僅是反映企業(yè)財務狀況、評價并且分析企業(yè)經(jīng)營情況的主要依據(jù)，而且還為企業(yè)的投資決策提供重要參考。下面本文以我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計信息質(zhì)量作為研究對象，分析當前會計信息存在的問題，并在此基礎上提出了相應的對策。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量問題
(一)財務業(yè)績評價指標問題
業(yè)績，是指組織或個人在一定時期內(nèi)投入產(chǎn)出的效率與效能。業(yè)績評價指標，是指根據(jù)業(yè)績評價目標和評價主體的需要而設計的、以指標形式體現(xiàn)的、能反映評價對象特征的因素。關鍵成功因素既有財務方面的，如銷售利潤率、投資報酬率等；也有非財務方面的，如產(chǎn)品市場占有率、顧客滿意程度等。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特性，其收入確認標準與一般企業(yè)不同，從而導致財務方面業(yè)績評價指標不能真實反映企業(yè)的財務狀況，對會計信息使用者產(chǎn)生誤導。1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特性①項目開發(fā)周期性房地產(chǎn)開發(fā)項目一般建設周期比較長，從立項審批，經(jīng)過規(guī)劃設計、可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一兩年，多則三四年，甚至更長。②經(jīng)營活動資金密集性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中需要大量的資金，如，房地產(chǎn)開發(fā)前期的安置補償費用、建筑安裝工程費等，通常完全依靠自有資金進行項目開發(fā)微乎其微，往往需要依賴各種金融工具和金融手段。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認標準國稅發(fā)【2009】31號文《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》第六條規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)，這與一般企業(yè)收入確認條件有所不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目籌建階段資金投入巨大，而且還產(chǎn)生了大量的管理費用，由于未正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》，不應確認為銷售收入，這就導致企業(yè)的年度財務報表無法反映企業(yè)真實的財務狀況，極易給投資者造成決策困擾。
(二)財務風險信息披露問題
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務風險包括籌資活動財務風險、投資活動財務風險、經(jīng)營活動財務風險三個方面：1.籌資活動財務風險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)過程中需要投入大量的資金，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會選擇債務籌資，而企業(yè)籌資規(guī)模的選擇不當會形成籌資風險，主要體現(xiàn)為以下兩個方面：一是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集不到足夠的資金，就會導致企業(yè)資金鏈緊張、甚至斷裂，從而導致嚴重的財務風險；二是隨著企業(yè)資產(chǎn)負債率的上升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)債務籌資金額加大，固定利息負擔增大，容易導致企業(yè)無法按時償還本息而給企業(yè)帶來償債風險。2.投資活動財務風險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資決策過程中，往往由于企業(yè)對投資項目的可行性缺乏周密系統(tǒng)的分析和研究，就盲目地在投資項目上投入了大量的人力、物力及財力，從而導致投資項目不能獲得預期收益，無法按期收回投資金額，為企業(yè)帶來巨大的財務風險。3.經(jīng)營活動財務風險由于企業(yè)內(nèi)部和外部各種原因的存在，企業(yè)經(jīng)營過程中的物資流、資金流和信息流這三大運動過程可能會出現(xiàn)時間上的間斷和形式上的停滯，這就決定了企業(yè)營業(yè)風險的存在。與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的財務風險更大，更需要對風險進行有效地預防和控制，而目前我國關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務風險的法律制度較少，無法對企業(yè)的財務風險信息進行有效地披露。
(三)會計從業(yè)人員素質(zhì)問題
會計從業(yè)人員是企業(yè)財會工作的主要執(zhí)行者，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨特的經(jīng)營特性，其會計從業(yè)人員的素質(zhì)將會對企業(yè)會計信息的質(zhì)量產(chǎn)生直接影響。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)表現(xiàn)為兩個方面：一是業(yè)務素質(zhì)低下，會計從業(yè)人員沒有透徹理解相關會計法律法規(guī)及制度，在實際業(yè)務操作過程中，粗心大意造成非主觀意識上的會計信息失真；二是職業(yè)道德素質(zhì)低下，會計從業(yè)人員雖然對會計準則、相關會計專業(yè)知識都能熟練掌握，但是難免通過偽造憑證、隱瞞交易，甚至通過籌劃運用不正當會計政策來謀取私利。
二、提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計信息質(zhì)量對策
(一)建立業(yè)績評價非財務指標
傳統(tǒng)的業(yè)績評價財務指標是用貨幣形式來計量的，主要通過投資報酬率等指標來評價企業(yè)財務狀況和經(jīng)營成果，其局限性主要體現(xiàn)在兩個方面：一是傳統(tǒng)的財務指標反映的是已經(jīng)發(fā)生過的事項，是歷史數(shù)據(jù)，容易使經(jīng)營者只考慮投資者的利益，盲目地追求短期利潤行為，未體現(xiàn)出員工及消費者等利益相關者的滿意度；二是傳統(tǒng)的財務指標的計算是以賬面價值為基礎的，不能準確地反映企業(yè)的未來趨勢，同時忽略資金的時間價值概念。1.質(zhì)量指標產(chǎn)品質(zhì)量指標是指計劃期內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)的各種產(chǎn)品應達到的質(zhì)量標準，是生產(chǎn)計劃指標的主要內(nèi)容之一，是衡量企業(yè)經(jīng)濟狀況和技術發(fā)展水平的重要標志之一。產(chǎn)品質(zhì)量指標包括兩大類：一類是反映產(chǎn)品內(nèi)在質(zhì)量的指標，主要包括產(chǎn)品平均技術性能、產(chǎn)品質(zhì)量分等；另一類是反映產(chǎn)品生產(chǎn)過程中工作質(zhì)量的指標，如質(zhì)量損失率、廢品率、成品返修率等。2.客戶滿意度指標客戶滿意度是指企業(yè)的產(chǎn)品或服務滿足顧客的需求與期望的程度，通過確定科學的顧客滿意度指標和滿意度的級度，并在此基礎上進行測量監(jiān)控和分析，使企業(yè)利益在顧客方面得以平衡，從而促進企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展。要確定科學的顧客滿意度指標，首先要研究顧客的需求結構。主要有以下四個方面：一是品質(zhì)需求，包括性能、適用性、使用壽命、可靠性、安全性、經(jīng)濟性和外觀等；二是功能需求，包括主導功能、輔助功能和兼容功能等；三是外延需求，包括服務需求和心理及文化需求等；四是價格需求，包括價位、價質(zhì)比、價格彈性等。顧客滿意級度是指顧客在消費相應的產(chǎn)品或服務之后，所產(chǎn)生的滿足狀態(tài)等次，主要分為七個級度，即很不滿意、不滿意、不太滿意、一般、較滿意、滿意和很滿意。3.產(chǎn)品創(chuàng)新能力指標科技是第一生產(chǎn)力，創(chuàng)新是人類特有的認識能力和實踐能力，是推動民族進步和社會發(fā)展的不竭動力，創(chuàng)新是一個民族的靈魂，一個民族要想走在時代前列，不僅不能沒有創(chuàng)新思維，而且也不能停止各種創(chuàng)新。如今市場競爭激烈，企業(yè)的產(chǎn)品如果缺乏創(chuàng)新，就會慢慢被淘汰，企業(yè)也會慢慢滅亡，所以企業(yè)要想持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，就必須結合現(xiàn)代人的需求，適當?shù)貏?chuàng)新，生產(chǎn)新產(chǎn)品、開辟新市場。傳統(tǒng)的財務業(yè)績評價指標不能全面反映企業(yè)的內(nèi)在核心競爭力，企業(yè)的經(jīng)營者不宜過度地借助于財務報表、依賴財務指標進行分析研究，而應將財務指標與非財務指標相結合，共同分析企業(yè)業(yè)績，促進企業(yè)核心競爭力的形成，從而保持企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
(二)擴大信息披露的范圍
信息披露是對每個上市公司的基本要求，上市公司的信息披露主要分為定期報告和臨時報告兩類：定期報告包括年度報告和中期報告，中期報告分為半年度報告和季度報告；臨時報告包括的內(nèi)容和形式較為廣泛，較為常見的有股東大會決議公告、董事會決議公告、監(jiān)事會決議公告。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了披露一般企業(yè)披露的信息外，對企業(yè)的預售情況及質(zhì)量保證金等信息還需要重點披露，一方面將商品房的真實信息可以及時傳達給公眾，整合了消費者需要的有效信息，讓消費者充分了解房產(chǎn)信息；另一方面可以為銀行提供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售市場的情況，為銀行做出安全有效的放貸決策提供基礎，使銀行降低金融放貸風險。所以，擴大信息披露的范圍可以檢驗房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他會計信息的真實性，也是治理信息失真的重要舉措。
(三)提高會計人員的整體水平
1.加強會計人員思想政治教育要想提高會計人員的整體水平，應該從加強會計人員的思想政治教育做起，首先應認真學習鄧小平的道德理論，鄧小平道德理論是馬列主義道德思想在當代中國的繼承和發(fā)展，具有鮮明的中國特色，通過學習鄧小平道德理論，可以將共產(chǎn)主義信念和全心全意為人民服務的思想滲透到會計人員的思想深處，從而凈化其內(nèi)心世界，確立符合道德規(guī)范的世界觀、人生觀和價值觀。2.提高會計人員道德水平我國會計職業(yè)道德規(guī)范的主要內(nèi)容包括：愛崗敬業(yè)，誠實守信，廉潔自律，客觀公正，堅持準則，提高技能，參與管理與強化服務。目前我國會計信息失真與會計人員的道德素質(zhì)下降不無關系，為了避免會計信息失真，會計人員必須做到以下三點：一是具有對各類事物客觀公正的態(tài)度，求真務實，向信息使用者提供準確、可靠的會計信息，不隨意調(diào)節(jié)和隱瞞會計信息；二是廉潔自律、堅持原則、秉公辦事，不利用職務之便為自己和他人謀取私利、貪污腐??；三是愛崗敬業(yè)，忠于職守，提高會計信息的質(zhì)量。3.加強會計人員專業(yè)培訓會計信息的質(zhì)量不僅取決于會計人員的思想政治教育水平、職業(yè)道德水平，還取決于會計人員的專業(yè)素質(zhì)。由于會計人員的專業(yè)素質(zhì)不同，在實際工作中往往會做出不同的職業(yè)判斷和選擇，從而造成會計信息質(zhì)量的差異，進而給企業(yè)管理帶來損失。通過開展會計從業(yè)人員的培訓工作，可以提高會計人員對會計實務工作的了解和掌握、避免出現(xiàn)工作失誤，從而提高會計信息的質(zhì)量。
三、結論
綜上所述，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過渡地追求經(jīng)濟利益引發(fā)了會計信息的質(zhì)量問題，這不僅影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資者的決策與企業(yè)的發(fā)展，也有可能影響到國民經(jīng)濟的發(fā)展，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟需深刻意識會計信息質(zhì)量的重要性，并采取各種措施來抑制、避免會計信息失真問題的出現(xiàn)，保證企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
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作者:劉莎 單位:吉林省六合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司