房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃問題分析

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一、引言

2011年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率越來越低，與2011年前十年的高利潤率相比，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸出現(xiàn)了各種微利項目，甚至是出現(xiàn)了一些虧損項目。從近期公布的房地產(chǎn)行業(yè)的142家上市公司2015年中期年報中可以看出，超過四成上市房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過了70%。房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤率僅僅有9%。上市公司的經(jīng)營壓力已經(jīng)如此明顯，中小型房地產(chǎn)企業(yè)更是處于生存的艱難期。在這種嚴(yán)峻的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該考慮如何降低自身經(jīng)營成本。然而，現(xiàn)階段，無論是土地成本，還是勞動成本以及建筑成本都缺乏下調(diào)的空間，因此，通過納稅籌劃來減少納稅成本成為了房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭力，提高企業(yè)利潤率的重要手段。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于穩(wěn)定，我國稅收制度也逐漸完善起來。稅收籌劃這個概念漸漸為大眾所熟悉起來，然而我國的稅收相關(guān)法律法規(guī)也在不斷的完善，對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的限制越來越多，如何合法的進(jìn)行納稅籌劃，是房地產(chǎn)企業(yè)需要重點研究的問題。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃目前面臨的困境

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃人員素質(zhì)不足

雖然納稅籌劃這個概念已經(jīng)深入房地產(chǎn)企業(yè)管理者心中，然而，很少有房地產(chǎn)企業(yè)有具備完善專業(yè)素質(zhì)以及綜合能力的納稅籌劃人員。一般，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃人員僅僅由財務(wù)主管甚至是簡單的財務(wù)會計人員、辦稅員兼任。這些人員雖然可能具備足夠的財務(wù)知識，對稅務(wù)條款也有一定的認(rèn)識，但是由于綜合能力不足，無法宏觀調(diào)控企業(yè)的發(fā)展與目前稅務(wù)的節(jié)約兩方面的利益情況，很可能造成目光短淺，為了短期節(jié)稅而影響企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的情況。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)的納稅籌劃人員，是局限房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的重點問題之一。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃缺乏必要的配合機制

在大多數(shù)人眼中，稅務(wù)問題僅僅和財務(wù)部門有關(guān)，是財務(wù)部門一個部門的事情。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)籌劃工作全權(quán)交予財務(wù)部門負(fù)責(zé)。財務(wù)部門單純的依靠手中的賬目和報表進(jìn)行納稅籌劃工作，與其他部門缺乏必要的溝通和配合。這樣的納稅籌劃方案在一定程度上可能無法與企業(yè)實際情況相匹配，在實施籌劃方案的過程中也較難完全精準(zhǔn)的實施。

（三）納稅籌劃中可能面臨一定的風(fēng)險

納稅籌劃具有一定的風(fēng)險性，可能因為企業(yè)內(nèi)外因而導(dǎo)致失敗。一是由于企業(yè)納稅籌劃人員對稅收政策解讀錯誤，與稅務(wù)主管部門溝通失敗，以致于納稅籌劃成為了偷稅漏稅的行為，最終將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)受到稅務(wù)部門的處罰。第二，房地產(chǎn)企業(yè)可能無法徹底執(zhí)行和運用稅務(wù)相關(guān)的各種優(yōu)惠政策，導(dǎo)致納稅籌劃方案不完善。第三，房地產(chǎn)企業(yè)對稅收政策分析過于片面，無法系統(tǒng)的理解各項優(yōu)惠的政策，最終造成納稅籌劃方案失敗。第四，企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，忽略了權(quán)衡納稅籌劃的成果和成本，最終可能造成成本超過收益的尷尬局面。

（四）營改增給房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃帶來難度

我國房地產(chǎn)企業(yè)營改增推行的時間還不長，現(xiàn)階段，還存在很多不明朗的情況，無論是稅率還是抵扣項目都還不是很清晰。因此，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)無法確定自身營改增后稅負(fù)的變化情況。由于目前情況的不確定，給房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃帶來了一定的困難。

三、對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的建議

（一）選擇合適的納稅籌劃人員

納稅籌劃是一項對專業(yè)素質(zhì)要求非常高的工作，成功的納稅方案，不僅可以使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)最小，而且能夠顧全企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略全局，因此，專業(yè)的納稅籌劃人員首先必須具備專業(yè)的納稅籌劃水平，對收稅政策要有絕對的了解，能夠有效地分析收稅政策背后的每一個細(xì)節(jié)；還需要有良好的籌劃業(yè)務(wù)能力，依靠扎實的籌劃理論基礎(chǔ)以及豐富的籌劃經(jīng)驗來制定籌劃方案。其次，專業(yè)的納稅籌劃人員還需要具備良好的溝通人力，保障納稅籌劃方案可以得到主管稅務(wù)機關(guān)的認(rèn)可。最重要的是，納稅籌劃人員，必須要有高尚的職業(yè)道德，堅持納稅方案合法、合規(guī)，節(jié)稅不可凌駕于法律之上。

（二）整合企業(yè)各個部門進(jìn)行納稅籌劃

因為稅務(wù)產(chǎn)生于房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營，所以，為了確保納稅籌劃工作的真實、可實施，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃應(yīng)該從生產(chǎn)經(jīng)營的角度進(jìn)行。企業(yè)的不同的經(jīng)營戰(zhàn)略，需要匹配不同的稅務(wù)籌劃方案，因此，納稅籌劃要需要從企業(yè)的預(yù)算、決策、執(zhí)行、采購、生產(chǎn)、銷售、監(jiān)督、核算等等各個工作環(huán)節(jié)中進(jìn)行，并且需要企業(yè)各個部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一。一個完善的納稅籌劃方案，首先需要通過財務(wù)部門完成整體方案的思路設(shè)計，然后提拆分并發(fā)放到各個具體的部門的主管手中進(jìn)行實際情況的調(diào)整。調(diào)整后的各個子納稅籌劃方案，需返回財務(wù)部門整合協(xié)調(diào)，再交給企業(yè)的管理層審核，確定是否與企業(yè)長期經(jīng)營戰(zhàn)略匹配后確定實施。在實施的過程中，還需要企業(yè)監(jiān)督管理部門進(jìn)行協(xié)調(diào)，保障房地產(chǎn)企業(yè)的營銷部門、工程部門以及財務(wù)部門能夠準(zhǔn)確的實施籌劃的內(nèi)容。

（三）盡量規(guī)避稅收籌劃的風(fēng)險

納稅籌劃的風(fēng)險性是無法消除的，但是房地產(chǎn)企業(yè)可以盡可能的規(guī)避納稅籌劃過程中產(chǎn)生的風(fēng)險。首先，企業(yè)應(yīng)該加強房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收政策的學(xué)習(xí)和解讀，盡可能的全面了解政策的內(nèi)容，及時與相關(guān)稅務(wù)部門溝通，避免因為解讀錯誤造成納稅籌劃的失敗。其次，納稅籌劃人員應(yīng)該積極學(xué)習(xí)，加強風(fēng)險意識，不斷的更新自身稅務(wù)相關(guān)的知識，及時了解最新稅收政策，避免因為信息之后造成納稅籌劃的失敗。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該加強對納稅籌劃的重視，不間斷的對納稅籌劃人員進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，提高納稅籌劃人員的基本素質(zhì)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方案還應(yīng)該盡可能的靈活，以便適應(yīng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變。

（四）針對營改增做好納稅籌劃的基礎(chǔ)工作

營改增工作給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)帶來了很多的不明確，但是，在營改增試點初期，政府通常會對進(jìn)項抵扣不足，資金周轉(zhuǎn)存在問題的企業(yè)一些扶持。在試點的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好萬全的準(zhǔn)備，盡快適應(yīng)營改增這一政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡可能的索要增值稅發(fā)票，保障進(jìn)項稅額可以抵扣。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過增加精裝修房的比例來獲得增值稅發(fā)票，增加抵扣額。

四、結(jié)論

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)生存的轉(zhuǎn)折點正在到來，在競爭愈發(fā)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)立足是房地產(chǎn)企業(yè)需要加強研究的問題。成本戰(zhàn)略是企業(yè)競爭的重要手段，在政策允許，風(fēng)險可控的范圍內(nèi)，有效的運用納稅籌劃進(jìn)行成本的控制，是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)立足的保障之一。

作者：趙云英