營改增后房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制淺析

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摘要：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為我國支柱產(chǎn)業(yè)，政府對(duì)的調(diào)控政策不斷出臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張、存量房增加，經(jīng)營、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加。2016年5月1日起，營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入了增值稅時(shí)代。房地產(chǎn)行業(yè)將面對(duì)更為復(fù)雜的內(nèi)部外部經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制概述出發(fā)，結(jié)合增值稅的特點(diǎn)，對(duì)內(nèi)控制一些應(yīng)對(duì)變化進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營改增；內(nèi)部控制制度建設(shè)

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度概述

內(nèi)部控制是一系列具有控制職能的方法、措施、程序，是一個(gè)嚴(yán)密的、較為完整的控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制度是以專業(yè)的管理制度為基礎(chǔ)，以監(jiān)管和防范風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)，通過全方位建立過程控制體系、描述關(guān)鍵控制點(diǎn)和以流程形式直觀表達(dá)生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)過程而形成的管理規(guī)范。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、資質(zhì)低、競(jìng)爭激烈。項(xiàng)目開發(fā)周期長、投資大，整個(gè)過程存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。營改增后不僅是稅種上的變化，同時(shí)還對(duì)企業(yè)的經(jīng)營管理提出了更高的要求。建立內(nèi)部控制制度十分重要。第一，建立良好的內(nèi)控制能對(duì)整個(gè)項(xiàng)目各階段實(shí)施監(jiān)督，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的問題；第二，內(nèi)控制能夠監(jiān)督考核企業(yè)各部門的工作是否高效，能保障企業(yè)的經(jīng)營效率，保障企業(yè)完成既定的經(jīng)營目標(biāo)。

三、房地產(chǎn)內(nèi)部控制制度的現(xiàn)狀

(一)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制制度認(rèn)識(shí)不足房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，普遍存在只注重具體開發(fā)的工作，管理上缺乏戰(zhàn)略意識(shí)、對(duì)中長期的發(fā)展沒有規(guī)劃。某些地產(chǎn)企業(yè)還停留在“搶地”就能賺錢，毫無經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。適合企業(yè)自身的、健全的內(nèi)部控制制度，需要花費(fèi)大量的人力、物力和時(shí)間，而且不會(huì)在短期就能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。中小型房地產(chǎn)企業(yè)，如果缺乏長遠(yuǎn)眼光，不會(huì)重視這項(xiàng)工作，甚至它的的建立產(chǎn)生懷疑，不愿意進(jìn)行內(nèi)部控制制度的實(shí)施，或者只是讓內(nèi)部控制流于形式，降低了防范風(fēng)險(xiǎn)的能力與經(jīng)營水平。

(二)缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，疏于企業(yè)的內(nèi)部控制許多房地產(chǎn)企業(yè)是搶到地后，迅速開發(fā)建設(shè)和銷售，對(duì)內(nèi)部控制制度的建立很輕視。房地產(chǎn)企業(yè)往往只會(huì)重視外部因素，對(duì)于因?yàn)樽陨韮?nèi)部控制的缺乏而帶來的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮的很少。近些年在房地產(chǎn)企業(yè)只在盲目擴(kuò)張，忽視了因缺乏內(nèi)控制建設(shè)而帶來的管理缺陷。

四、增值稅后內(nèi)控制建設(shè)的幾點(diǎn)建議

營改增將地產(chǎn)企業(yè)帶入增值稅時(shí)代，這不僅是簡單稅種的變化，它要求企業(yè)對(duì)自身的經(jīng)營流程重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，內(nèi)部管理要由粗獷轉(zhuǎn)向精細(xì)。企業(yè)管理層必須重視，共同謀劃、積極應(yīng)對(duì)，做好風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控，項(xiàng)目流程的各環(huán)節(jié)，要求予以規(guī)范化。這能使企業(yè)平穩(wěn)過渡達(dá)到最終降低稅負(fù)、促進(jìn)發(fā)展的目的。

(一)完善好內(nèi)部環(huán)境治理結(jié)構(gòu)中的董事會(huì)負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的建立健全和有效實(shí)施，必須有效發(fā)揮董事會(huì)的作用，履行相應(yīng)的責(zé)任。營改增后具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)可以在內(nèi)部設(shè)內(nèi)部審計(jì)部門，保證其工作的獨(dú)立性是很必要的。房地產(chǎn)行業(yè)的人員流動(dòng)性較大，要實(shí)行德才兼?zhèn)?、以德為先的人力資源政策。另外，還要加強(qiáng)自身的企業(yè)文化建設(shè)，應(yīng)該培育積極向上的價(jià)值觀和社會(huì)責(zé)任感，重點(diǎn)強(qiáng)化營改增后的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)?！叭说膬r(jià)值高于物的價(jià)值，企業(yè)價(jià)值高于員工個(gè)人價(jià)值，社會(huì)價(jià)值高于企業(yè)價(jià)值”這是萬達(dá)的核心價(jià)值觀。

(二)加強(qiáng)工程及合同的控制建安成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本中所占比例最大(約占40%)、跨越時(shí)間最長、涉及單位最多的。營改增后房地產(chǎn)的稅率為由5%上升至11%，能否取得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票成為降低稅負(fù)關(guān)鍵。關(guān)鍵控制點(diǎn)：首先要在工程招標(biāo)時(shí)，要求必須具備一般納稅人資質(zhì)。其次，在簽訂各類工程合同時(shí)要增加相應(yīng)發(fā)票條款。最后，營改增過渡階段后的建筑合同成本是否上漲問題，建筑企業(yè)主要項(xiàng)目人工成本費(fèi)用不能取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，勢(shì)必導(dǎo)致成本增加。所以選擇的建筑企業(yè)必須能對(duì)其建筑人工成本目標(biāo)有效控制。

(三)加強(qiáng)資金營運(yùn)的控制房地產(chǎn)企業(yè)資金營運(yùn)內(nèi)部控制的主要目標(biāo)是：保證資金安全，保持各環(huán)節(jié)資金的周轉(zhuǎn)和高效，保證資金的的供求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。由于營改增后稅率的增加，房地產(chǎn)一般納稅人的銷項(xiàng)稅稅率為11%比較營業(yè)稅高98%。以成交價(jià)100萬元的房屋為例，營改增前營業(yè)稅為5萬元，營改增后需繳納銷項(xiàng)稅9.91萬元，可見必須要取得相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣才能達(dá)到企業(yè)資金的動(dòng)態(tài)平衡。項(xiàng)目在房屋竣工決算后，進(jìn)入銷售為主的階段，增值稅大部分為銷項(xiàng)稅，而企業(yè)所得稅、土增稅繼續(xù)在地方預(yù)交，所以后期對(duì)資金需求較大。企業(yè)要嚴(yán)格按照預(yù)算要求組織協(xié)調(diào)資金調(diào)度，定期對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，如發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施妥善處理，既保證稅款的交納又要避免資金冗余。

(四)加強(qiáng)制衡與監(jiān)督營改增的試點(diǎn)范圍涉及到房地產(chǎn)相關(guān)諸多行業(yè)，能幫助企業(yè)達(dá)到一體化、多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)。同時(shí)企業(yè)的經(jīng)營管理會(huì)變得更復(fù)雜，將會(huì)遇到更多的問題。首先房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)立性。其次，部門不相容的崗位要分離，定期內(nèi)審，對(duì)于業(yè)務(wù)崗位定期(集團(tuán)內(nèi)部)輪換。最后，拓寬監(jiān)督舉報(bào)渠道。

(五)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)人員的培訓(xùn)營改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)員工要進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，尤其是財(cái)務(wù)人員、審計(jì)人員提出了更高要求。比如專用發(fā)票的保管、不能抵扣銷項(xiàng)稅的費(fèi)用、項(xiàng)目各階段稅收風(fēng)險(xiǎn)管控。

五、結(jié)束語

營改增是財(cái)稅體制改革的重頭戲、是供給側(cè)改革的重要舉措，它給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的發(fā)展契機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)要健全內(nèi)部控制制度、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，進(jìn)一步提高自身的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李燕.解析企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2016(02).

[2]關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知財(cái)稅〔2016〕36號(hào).

作者:安尼 單位:唐山中駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司