房地產(chǎn)施工管理與技術(shù)探討

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新時(shí)期，房地產(chǎn)施工企業(yè)管理需要運(yùn)用科學(xué)有效的管理方法，同時(shí)還需要運(yùn)用先進(jìn)的技術(shù)，系統(tǒng)化的對(duì)施工企業(yè)進(jìn)行管理。因此，對(duì)于房地產(chǎn)施工企業(yè)的管理技術(shù)手段與運(yùn)用方法需全面性的進(jìn)行，進(jìn)而把握好房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量關(guān)。

1房地產(chǎn)施工企業(yè)監(jiān)管方面的問(wèn)題

1．1工程項(xiàng)目的管理主要包括幾個(gè)方面：工程的預(yù)期進(jìn)展、質(zhì)量的把控以及招、投標(biāo)等，在加大工程項(xiàng)目監(jiān)管的力度上，進(jìn)而有效地將預(yù)期的項(xiàng)目順利完成。但是，近a年來(lái)工程項(xiàng)目的投資成本過(guò)大，投資的成本在一定程度上也對(duì)經(jīng)濟(jì)造成了壓力。由此可見(jiàn)，工程施工項(xiàng)目的范圍擴(kuò)大，不再僅限于施工管理，還包括工程前期的預(yù)算、竣工、投入運(yùn)營(yíng)等。其中，工程項(xiàng)目的施工也由原來(lái)的個(gè)人承包轉(zhuǎn)變?yōu)榧w籌資承包。在工程項(xiàng)目的管理施工中，需要結(jié)合新形勢(shì)的發(fā)展，除了運(yùn)用具體可行的措施外，還需要結(jié)合可持續(xù)發(fā)展的理念，做到嚴(yán)抓重管。

1．2隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土建工程規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，土建的管理也不僅僅只針對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)行管理。所以，關(guān)于房地產(chǎn)施工管理的要求需要將工程施工過(guò)程到最后的施工驗(yàn)收和前期的預(yù)算等一系列問(wèn)題納入管理的范圍之內(nèi)。在進(jìn)行土建管理時(shí)，具體問(wèn)題要具體對(duì)待，根據(jù)不同的施工項(xiàng)目采取不同的管理方法，同時(shí)還要注意管理的科學(xué)性與原則性。

1．3施工企業(yè)的項(xiàng)目合同具有較強(qiáng)的法律效力，又是對(duì)權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行規(guī)范的有效憑據(jù)，在進(jìn)行土建工程施工時(shí)，針對(duì)具體問(wèn)題具體對(duì)待，對(duì)不同的項(xiàng)目類型選用不同的項(xiàng)目合同，其中不同的合同類型所適用的施工項(xiàng)目不同，一般選用價(jià)格型的合同比較有利于約束雙方的責(zé)任和義務(wù)。在正常施工過(guò)程中，制定項(xiàng)目合同需按照標(biāo)準(zhǔn)的范圍來(lái)完善進(jìn)行。

1．4建筑材料的購(gòu)買是項(xiàng)目施工有效進(jìn)行的重要保障，也是經(jīng)濟(jì)支出的主要途徑。一般，在進(jìn)行材料購(gòu)買時(shí)需要嚴(yán)格對(duì)材料數(shù)量及質(zhì)量做好把控，避免材料的質(zhì)量差而影響施工進(jìn)度。如果對(duì)此不進(jìn)行嚴(yán)格的管理就會(huì)使得資金耗損，工程質(zhì)量無(wú)法達(dá)標(biāo)。只有合理化的按照工程要求進(jìn)行采購(gòu)，才能保證工程項(xiàng)目的有序進(jìn)行。

2工程施工過(guò)程中土建費(fèi)用的問(wèn)題

2．1在土建項(xiàng)目的施工過(guò)程中，工程的質(zhì)量、時(shí)間、以及工程的耗資是土建工程是否順利進(jìn)行的重要因素。所以，項(xiàng)目投資者需要對(duì)這三個(gè)問(wèn)題進(jìn)行有效的把控，才能使工程項(xiàng)目順利的進(jìn)行。

2．2房地產(chǎn)在整個(gè)建設(shè)過(guò)程中，最關(guān)鍵的部分就是施工的質(zhì)量，項(xiàng)目建設(shè)負(fù)責(zé)人必須對(duì)項(xiàng)目從開(kāi)始到收工的整個(gè)過(guò)程都進(jìn)行嚴(yán)格把控。因而，就要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)施工當(dāng)中所涉及的相關(guān)法律間題，明確的加以控制，以減少施工過(guò)程中所出現(xiàn)的突發(fā)狀況讓項(xiàng)目不能及時(shí)完工。

2．3在提前預(yù)期好施工時(shí)間時(shí)，施工部門如果能按時(shí)間完成或提早完成，對(duì)投資建設(shè)單位的經(jīng)濟(jì)利益來(lái)說(shuō)有很大的幫助。它決定了施工項(xiàng)目的資金投入。因而，能否按時(shí)按量完成施工進(jìn)度，才能保證投資方的經(jīng)濟(jì)利益最大化。

2．4經(jīng)濟(jì)簽證是施工建設(shè)的一道重要關(guān)卡，對(duì)它的及時(shí)審理是投資單位比較重視的，只有協(xié)調(diào)好施工質(zhì)量、時(shí)間、經(jīng)濟(jì)簽證三方面的關(guān)系，才能使施工建設(shè)的利益獲得最大化。

3房地產(chǎn)施工過(guò)程中工程造價(jià)的控制與分析

3．1在工程建設(shè)過(guò)程中，工程造價(jià)的問(wèn)題貫穿著整個(gè)施工的進(jìn)展程度。當(dāng)前，我國(guó)施工建設(shè)的過(guò)程中，有關(guān)工程造價(jià)問(wèn)題主要是：工程前期的預(yù)算超出了最終工程決算的成本。這給工程的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了直接損耗，因此嚴(yán)格把控施工成本是必須要解決的問(wèn)題。

3．2同時(shí)，施工的鹿量成本需要工程造價(jià)的嚴(yán)格監(jiān)管。而工程造價(jià)的控制還需要工程施工前期設(shè)計(jì)與決策環(huán)節(jié)嚴(yán)格把控。其中，工程項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)起著整個(gè)工程項(xiàng)目的決定性作用，施工的設(shè)計(jì)則占據(jù)著關(guān)鍵性的地位。此外，還要清楚工程造價(jià)所涉及的相關(guān)法律制度，更好地來(lái)掌控施工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)情況，掌握好工程質(zhì)量成本的計(jì)算方法，合理、準(zhǔn)確的進(jìn)行預(yù)算，最終才能形成合理的工程造價(jià)編制。3．3項(xiàng)目施工階段是資金投入的最大階段，加強(qiáng)施工成本的控制，就是加強(qiáng)投資行為約束的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是隨國(guó)家住房體系的改革形成的。雖然與基礎(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)工作有著共同性，但也避免不了三超現(xiàn)象的發(fā)生，如果控制不當(dāng)，會(huì)使企業(yè)虧本經(jīng)營(yíng)。

3．4工程項(xiàng)目的投資和工期、質(zhì)量是一個(gè)工程能否順利進(jìn)行的主要條件。而每個(gè)管理者所要做的就是處理好三個(gè)關(guān)鍵因素：①質(zhì)量關(guān)，管理者要加強(qiáng)施工前期到交付使用的每個(gè)環(huán)節(jié)。因此，必須掌控好各方面見(jiàn)的相關(guān)規(guī)范要求，嚴(yán)格執(zhí)行，避免經(jīng)濟(jì)損失和施工進(jìn)度的拖延現(xiàn)象；②工期，是項(xiàng)目合同中很重，要的一項(xiàng)條款，能否按要求完成施工進(jìn)度，決定了投資建設(shè)單位是否獲益，是否能降低投資成本。因此，制定相應(yīng)的措施制度是很有必要的，這樣，既保證了工程的質(zhì)量，又能及時(shí)完成工期，保證建設(shè)單位的投資獲得良好的收益；③控制投資成本的關(guān)鍵性因素就是嚴(yán)格審核經(jīng)濟(jì)簽證的及時(shí)辦理，為達(dá)到有效的管理，就要把控、協(xié)調(diào)好施工質(zhì)量、工期與經(jīng)濟(jì)簽證三個(gè)方面的要素。

4房地產(chǎn)施工企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理工作

4．1正常情況下，工程的質(zhì)量會(huì)應(yīng)材料的質(zhì)量受到影響。所以，在進(jìn)行施工材料的采購(gòu)時(shí)，對(duì)材料質(zhì)量的嚴(yán)格把控尤為重要。例如？．如何選擇供材料供應(yīng)商時(shí)，管理者首先應(yīng)掌握施工材料的準(zhǔn)確信息，將競(jìng)標(biāo)商家進(jìn)行比較選取，選擇信譽(yù)度良好供貨能力較強(qiáng)的商家，對(duì)其提供的材料樣本做好驗(yàn)收工作。所以，掌握好材料的市場(chǎng)價(jià)格，不僅能避免投資中的浪費(fèi)，而且還可以時(shí)刻掌握好工程的進(jìn)度，保證如期完成工程進(jìn)度。

4．2對(duì)于施工進(jìn)度的管理，是保證投資項(xiàng)目能否按期完成并交付使用。因此，工程項(xiàng)目能否達(dá)到所預(yù)定的目標(biāo)要取決于對(duì)施工進(jìn)度的管理，如果在項(xiàng)目施工過(guò)程中，實(shí)際的進(jìn)度并沒(méi)有按原計(jì)劃如期進(jìn)行，就要具體的去分析其中所存在的問(wèn)題，及時(shí)采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施，保證工程如期投入使用。

4．3在工程項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，除了對(duì)質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行管理夕卜，還應(yīng)加大對(duì)資金的管理力度，工程建設(shè)所用資金主要由：安全管理投資、工程建設(shè)投資、工程設(shè)備投資三方面組成。因此，項(xiàng)目負(fù)貴人必須運(yùn)用合理的方法讓投資資金得到科學(xué)合理60化的使用，發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益，避免資金的濫用、浪費(fèi)是保證工期順利進(jìn)行的有效保障。

4．4對(duì)于施工中的經(jīng)濟(jì)簽證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真的來(lái)進(jìn)行審核，一旦遇到工程量出現(xiàn)變化的問(wèn)題時(shí)，應(yīng)及時(shí)與現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核，避免工程后期因?yàn)橥顿Y糾紛問(wèn)題產(chǎn)生一系列的麻煩。同時(shí)，根據(jù)施工合同就相關(guān)主要事項(xiàng)，及時(shí)辦理經(jīng)濟(jì)簽證，辦理經(jīng)濟(jì)簽證時(shí)，應(yīng)注意事故的原因，認(rèn)清責(zé)任，有效的避免工程項(xiàng)目中不必要的支出。

5結(jié)語(yǔ)

由于房地產(chǎn)施工項(xiàng)目的范圍不斷擴(kuò)大，施工過(guò)程又極具復(fù)雜性。進(jìn)而對(duì)施工質(zhì)量產(chǎn)生了影響，主要存在影響的方面有：施工材料、設(shè)備、人力技術(shù)、施工環(huán)境等。在建筑施工中若要提高工程的質(zhì)量，就必須嚴(yán)格把控好質(zhì)量關(guān)，及時(shí)解決工程項(xiàng)目中所遇到的突發(fā)狀況，確保工程項(xiàng)目的有序合理化進(jìn)行。

作者：周曉龍 單位：太原化學(xué)工業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司