談房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；建筑設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)管理

1前言

設(shè)計(jì)的管理主要包括：任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理和技術(shù)管理幾大方面，同時(shí)需要注意對(duì)項(xiàng)目的整個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管理與控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施是為了獲得更好的效益，因此需要建立明確的效益目標(biāo)，并在設(shè)計(jì)管理的過(guò)程中將項(xiàng)目中所掌握的資源進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，通過(guò)進(jìn)度及技術(shù)雙方面的管控從而收獲更好的經(jīng)濟(jì)效益，幫助房地產(chǎn)企業(yè)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得競(jìng)爭(zhēng)力。

2房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)管控

在建筑設(shè)計(jì)的過(guò)程中，設(shè)計(jì)方面之所以非常重要，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)屬于一項(xiàng)高投資、高回報(bào)行業(yè)，因此如果設(shè)計(jì)方面出現(xiàn)問(wèn)題，那么高投資、高回報(bào)就會(huì)轉(zhuǎn)變成為高投資、低回報(bào)，甚至高投資、零回報(bào)。因此做好設(shè)計(jì)方面的控制不僅僅可以取得預(yù)期內(nèi)的投資回報(bào)，同時(shí)在某種程度上來(lái)講，也能夠提升項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于項(xiàng)目工程有著一定的良性影響。在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，需要專業(yè)的設(shè)計(jì)人員對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行制定，隨后再經(jīng)由專業(yè)人員進(jìn)行詳細(xì)化的把關(guān)，沒(méi)有質(zhì)量上的問(wèn)題后方可通過(guò)整個(gè)設(shè)計(jì)方案。房地產(chǎn)投資方可以以招標(biāo)的形式來(lái)不斷提升設(shè)計(jì)方案質(zhì)量，讓設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性以及合理性不斷提升，滿足項(xiàng)目的全面要求。要求開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)監(jiān)理人員進(jìn)行協(xié)商，在對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核的過(guò)程中，將其中存在的問(wèn)題列舉，逐一進(jìn)行解決。一旦發(fā)現(xiàn)存在設(shè)計(jì)角度上的不合理現(xiàn)象，需要進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)避與調(diào)整，設(shè)計(jì)人員也需要積極參與進(jìn)這項(xiàng)工作當(dāng)中，向開(kāi)發(fā)商以及監(jiān)理人員講述設(shè)計(jì)意圖以及設(shè)計(jì)想法。只有開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)人員和監(jiān)理人員都能夠了解設(shè)計(jì)過(guò)程中的重點(diǎn)，才能夠達(dá)成三方統(tǒng)一化的思維模式，進(jìn)而提升整體施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量［1］。

2.1設(shè)計(jì)進(jìn)度管控

首先是設(shè)計(jì)人員需要根據(jù)房地產(chǎn)實(shí)際項(xiàng)目的整體建設(shè)進(jìn)度來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度進(jìn)行控制，保證每個(gè)階段的設(shè)計(jì)內(nèi)容都能夠?qū)崿F(xiàn)與建設(shè)內(nèi)容相接軌。其次，在建設(shè)的過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員需要收集相關(guān)資料，簽訂設(shè)計(jì)合同，一方面能夠保護(hù)設(shè)計(jì)人員的實(shí)際權(quán)益，另一方面也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)控制。再次在設(shè)計(jì)過(guò)程中要求設(shè)計(jì)人員能夠編制設(shè)計(jì)任務(wù)書，任務(wù)書主要作用在于能夠?qū)υO(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定，通過(guò)明確的設(shè)計(jì)理念，來(lái)實(shí)現(xiàn)預(yù)算編制以及設(shè)計(jì)進(jìn)度控制。開(kāi)發(fā)商想要更好的控制設(shè)計(jì)進(jìn)度，需要與有資質(zhì)、水平優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行配合，有資質(zhì)、水平優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，不僅僅能夠保證設(shè)計(jì)進(jìn)度，同時(shí)也能夠控制好設(shè)計(jì)質(zhì)量。而一旦開(kāi)發(fā)商在選擇設(shè)計(jì)單位的過(guò)程中出現(xiàn)失誤，將會(huì)導(dǎo)致整體設(shè)計(jì)工作變動(dòng)十分頻繁，進(jìn)而影響整體設(shè)計(jì)進(jìn)度。合同的簽訂，對(duì)于設(shè)計(jì)人員的整體設(shè)計(jì)過(guò)程以及設(shè)計(jì)所需時(shí)間都有了明確的要求，因此設(shè)計(jì)人員能夠在法律條件的約束下，按照時(shí)間完成設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)的過(guò)程中需要設(shè)計(jì)多個(gè)文件，開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位可以進(jìn)行協(xié)商，將每個(gè)設(shè)計(jì)文件的交付完成時(shí)間進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，同時(shí)這樣也能夠幫助設(shè)計(jì)單位更好的確定工作職責(zé)以及實(shí)際設(shè)計(jì)領(lǐng)域。除了合同之外，在未來(lái)設(shè)計(jì)工作中，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)人員之間的相互配合也會(huì)影響整體進(jìn)度的推進(jìn)，想要更好的控制整體設(shè)計(jì)進(jìn)度，需要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行互相配合、互相彌補(bǔ)，從而達(dá)到更高的工作效率。而在設(shè)計(jì)管理開(kāi)展的過(guò)程中，除了設(shè)計(jì)人員的相互配合之外，還要求設(shè)計(jì)人員能夠與管理人員實(shí)現(xiàn)高度配合，設(shè)計(jì)人員要對(duì)整體項(xiàng)目擁有十分深刻的自我了解，同時(shí)能夠根據(jù)項(xiàng)目的整體進(jìn)度來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。在整體設(shè)計(jì)的過(guò)程中，一般來(lái)說(shuō)會(huì)分為主體設(shè)計(jì)人員與專業(yè)設(shè)計(jì)人員兩大部分，這兩者之間，負(fù)責(zé)著不同的工作領(lǐng)域，而兩者之間的配合決定了工程設(shè)計(jì)效率的整體進(jìn)度。每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要擁有相應(yīng)的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人的存在，能夠?qū)υO(shè)計(jì)人員提出更加詳細(xì)化的要求，保證整體設(shè)計(jì)進(jìn)度不受到影響［2］。

2.2圖紙質(zhì)量管控

在項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理方面需要重視對(duì)質(zhì)量的控制，同時(shí)還需要保證設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)能夠擁有一定的合理性，這也是工程在施工過(guò)程中質(zhì)量的保證。首先需要成立專門的審核小組來(lái)對(duì)施工圖紙進(jìn)行相應(yīng)的審核評(píng)價(jià)，了解房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的主要意圖。其次，需要對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中提出的設(shè)計(jì)圖紙合理性進(jìn)行探究，對(duì)于能否順利開(kāi)展施工進(jìn)行反復(fù)推理。同時(shí)還需要對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程中存在的問(wèn)題進(jìn)行解決，對(duì)于能夠進(jìn)行改進(jìn)的項(xiàng)目需要進(jìn)行積極的調(diào)整，目的在于探究出最符合實(shí)際情況的設(shè)計(jì)方案。

2.3成本管控

除此之外對(duì)于預(yù)算方面需要進(jìn)行嚴(yán)格的審核與改進(jìn)，保證預(yù)算不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，同時(shí)預(yù)算設(shè)計(jì)方面要盡量全面，且要加強(qiáng)對(duì)預(yù)算的審核。在進(jìn)行成本管理的過(guò)程中，首先需要重視對(duì)于施工材料的管理，保證施工材料能夠以最佳價(jià)格與性價(jià)比購(gòu)入。其次需要注意對(duì)施工方案的優(yōu)化，盡量保證施工方案與施工手法能夠處于最新?tīng)顟B(tài)，從而帶來(lái)最大化的施工效益。最后則是需要重視在施工過(guò)程中提升對(duì)于成本使用的審核機(jī)制，保證資金的使用能夠維持嚴(yán)格的監(jiān)督與管理。

2.4現(xiàn)場(chǎng)管控

在設(shè)計(jì)過(guò)程中，建筑企業(yè)還需要結(jié)合自身的實(shí)際情況，構(gòu)建出高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。高素質(zhì)管理隊(duì)伍決定了未來(lái)建筑企業(yè)發(fā)展過(guò)程中的上限，因此需要定時(shí)、定期對(duì)管理隊(duì)伍進(jìn)行培訓(xùn)以及教學(xué)，要求管理隊(duì)伍能夠具備有施工專業(yè)知識(shí)、設(shè)計(jì)專業(yè)知識(shí)、管理專業(yè)知識(shí)，從而更好的提升管理水平。政府方面需要加大對(duì)于住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的資金投入，保證在設(shè)計(jì)的過(guò)程中管理工作能夠切實(shí)取得效果，對(duì)設(shè)計(jì)公司以及設(shè)計(jì)人員起到一定的督促以及約束作用。施工現(xiàn)場(chǎng)的管控對(duì)于未來(lái)的施工有著重要的意義，而未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，想要提升現(xiàn)場(chǎng)管控水平，要求能夠從多方面進(jìn)行管理與控制。首先從施工人員方面進(jìn)行管理，提升施工人員的專業(yè)素質(zhì)水平，其次從施工機(jī)械、設(shè)備方面進(jìn)行入手，重點(diǎn)關(guān)注大型機(jī)械的使用，不僅僅會(huì)影響實(shí)際施工水平，還會(huì)降低施工過(guò)程中的安全性。最后則是需要重視對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中的制度建設(shè)，保證施工制度能夠始終與實(shí)際施工情況相符合，從而更好的提升管理效果。

2.5先進(jìn)技術(shù)管控

伴隨著科學(xué)的發(fā)展，身為設(shè)計(jì)公司以及設(shè)計(jì)人員，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中需要將科技的發(fā)展融入進(jìn)整體設(shè)計(jì)工作中，例如新技術(shù)、新材料的使用等等。只有多方進(jìn)行共同努力，才能夠有效的提升我國(guó)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案水平，幫助我國(guó)建筑行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得以增長(zhǎng)。而在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，科學(xué)技術(shù)也逐漸發(fā)揮著自己的作用，例如現(xiàn)代化的模型技術(shù)能夠有效的將工程建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題展現(xiàn)在設(shè)計(jì)人員眼前。BIM技術(shù)就屬于當(dāng)下使用較為廣泛的一門模型設(shè)計(jì)技術(shù)，主要的作用在于展現(xiàn)出建筑整體三維立體圖形。這項(xiàng)技術(shù)的優(yōu)點(diǎn)在于通過(guò)三維立體模型能夠展現(xiàn)出建設(shè)過(guò)程中的實(shí)際問(wèn)題，從而在設(shè)計(jì)階段將其進(jìn)行解決，這有效的降低了設(shè)計(jì)過(guò)程中與實(shí)際施工存在的誤差，同時(shí)避免了返工等等延誤工期情況的出現(xiàn)［3］。

3結(jié)束語(yǔ)

總而言之，在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑的設(shè)計(jì)管理工作需要站在提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的實(shí)際效益，各個(gè)設(shè)計(jì)階段與設(shè)計(jì)部門之間需要進(jìn)行相互的配合與協(xié)調(diào)，從而降低成本提升經(jīng)濟(jì)效益。因此未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)工作一方面需要保證施工過(guò)程中的質(zhì)量，另一方面也需要加強(qiáng)對(duì)于實(shí)際項(xiàng)目的進(jìn)度管理保證不會(huì)出現(xiàn)進(jìn)度延誤，而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)蒙受損失。在選擇設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)院的過(guò)程中，需要盡量根據(jù)實(shí)際情況來(lái)選擇合適的設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)人員，做好設(shè)計(jì)圖紙的檢查與管理工作，將其中存在的不合理之處積極進(jìn)行列舉溝通。同時(shí)在設(shè)計(jì)階段還需要考慮到建筑實(shí)際施工過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，例如建筑材料以及設(shè)備是否與設(shè)計(jì)相匹配？除此之外在進(jìn)行設(shè)計(jì)管理的過(guò)程中，還需要重視對(duì)于高新科技的使用，盡可能的從多角度，多層面幫助我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑質(zhì)量得以提升。各個(gè)部門進(jìn)行相互的協(xié)調(diào)與配合，從而達(dá)成最佳的管理效果，提升整體經(jīng)濟(jì)效益，幫助房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)最好的盈利。

參考文獻(xiàn)

［1］陳嫚娜.建筑設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控的措施和要點(diǎn)［J］.四川建材，2020，46（04）：204+207.

［2］孫蓉.建筑施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理分析——暨房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏下施工圖最經(jīng)濟(jì)配合方式［J］.中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），2019（07）：55-57.

［3］王雪婷.房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)的管理要點(diǎn)［J］.建材與裝飾，2019（01）：94-95.

作者：張更良 單位：遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司