住宅房地產(chǎn)開發(fā)裝修設(shè)計(jì)管理探析

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摘要：文中以某房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，闡述了裝修設(shè)計(jì)的相關(guān)概念，充分分析了住宅房地產(chǎn)開發(fā)的裝修設(shè)計(jì)管理及其應(yīng)用，以提升住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品的競爭力。

關(guān)鍵詞：裝修設(shè)計(jì)；住宅房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計(jì)管理

1裝修設(shè)計(jì)概述

裝修設(shè)計(jì)是根據(jù)建筑的使用性質(zhì)、所處環(huán)境和相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)用物質(zhì)技術(shù)手段和建筑設(shè)計(jì)原理，創(chuàng)造功能合理、舒適優(yōu)美、滿足人們物質(zhì)和精神生活需要的室內(nèi)環(huán)境。裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格多種多樣，大體可分為以下幾種：一是現(xiàn)代風(fēng)格，設(shè)計(jì)表現(xiàn)手法有使用功能優(yōu)先的簡約設(shè)計(jì)，或強(qiáng)調(diào)品質(zhì)的輕奢設(shè)計(jì)；二是復(fù)古風(fēng)格，設(shè)計(jì)表現(xiàn)手法從早期歐式、中式，到中期的日式、美式，再到近期的新中式和東南亞式；三是前衛(wèi)風(fēng)格，有設(shè)計(jì)表現(xiàn)手法為幾何線條構(gòu)成形式的高技派、也有表現(xiàn)材料質(zhì)感的純粹派等［1］。各種風(fēng)格相互搭配、碰撞能有出人意料的效果。軟裝設(shè)計(jì)也是裝修設(shè)計(jì)的一個重要組成部分，所有可移動的室內(nèi)裝飾物品（家具、燈具、掛件、擺設(shè)等）可根據(jù)不同的裝修風(fēng)格與空間功能進(jìn)行擺放設(shè)置。其已從早期的家具搭配概念超脫出來，形成獨(dú)立的專業(yè)領(lǐng)域?？臻g環(huán)境上可分為公共空間陳設(shè)和住宅空間陳設(shè)，功能上則分為實(shí)用功能和裝飾功能［2］。好的軟裝設(shè)計(jì)應(yīng)該既能滿足空間功能的需求，又能為整體的裝修設(shè)計(jì)增添更多的人文意境，是裝修過程中畫龍點(diǎn)睛的部分。裝修設(shè)計(jì)流程，通常是硬裝（空間裝修）設(shè)計(jì)先行，軟裝設(shè)計(jì)緊接其后，也可以硬裝設(shè)計(jì)與軟裝設(shè)計(jì)同時(shí)進(jìn)行［3］。一般包含方案設(shè)計(jì)、硬裝施工圖設(shè)計(jì)、軟裝清單設(shè)計(jì)、施工配合、軟裝布置等步驟。首先對所需設(shè)計(jì)的室內(nèi)空間進(jìn)行梳理，明確功能、風(fēng)格及成本要求進(jìn)行方案設(shè)計(jì)；其次在方案定稿后硬裝進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)、材料樣板選樣定樣；軟裝進(jìn)入陳設(shè)清單設(shè)計(jì)、采購；接著提交設(shè)計(jì)成果并進(jìn)行設(shè)計(jì)交底、圖紙會審、施工配合階段，硬裝完成后進(jìn)行軟裝陳設(shè)布置；整體裝修完工后進(jìn)行驗(yàn)收。

2住宅房地產(chǎn)開發(fā)的裝修設(shè)計(jì)管理

裝修設(shè)計(jì)管理涉及項(xiàng)目開發(fā)的多個環(huán)節(jié)與階段，是住宅房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)管理工作中的重點(diǎn)。只有從全過程、多角度進(jìn)行管理與監(jiān)督，做好充分的分析準(zhǔn)備、嚴(yán)格的設(shè)計(jì)審查、緊密的施工配合等多個方面的管理工作，才能使設(shè)計(jì)方案更加合理，提供更完善的裝修施工指導(dǎo)，達(dá)到更完美的產(chǎn)品呈現(xiàn)效果。裝修設(shè)計(jì)管理可根據(jù)開發(fā)的先后順序，設(shè)計(jì)施工的工序分為前期、中期、后期三個階段［4］。前期為設(shè)計(jì)方向階段，依據(jù)產(chǎn)品的營銷策劃定位，結(jié)合產(chǎn)品的整體建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格，明確裝修設(shè)計(jì)理念、風(fēng)格。再根據(jù)開發(fā)周期需求確定設(shè)計(jì)內(nèi)容、設(shè)計(jì)范圍，如：產(chǎn)品推廣階段按營銷及展示需要設(shè)置售樓處、樣板房等，進(jìn)行相應(yīng)的裝修設(shè)計(jì)；產(chǎn)品呈現(xiàn)階段根據(jù)項(xiàng)目的定位及檔次在入戶大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、地下室電梯廳、精裝房產(chǎn)品、會所、架空層及地下車庫等區(qū)域進(jìn)行分級考慮，進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)。中期為成果完善階段，在明確不同裝修空間及功能需求后，結(jié)合開發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)要求、呈現(xiàn)效果要求及成本控制要求開展設(shè)計(jì)工作，期間嚴(yán)格按照這三個要求進(jìn)行設(shè)計(jì)管理：首先把控設(shè)計(jì)方案,按設(shè)計(jì)任務(wù)指引設(shè)計(jì)單位提交概念設(shè)計(jì)方案并及時(shí)組織內(nèi)部討論，溝通反饋意見完成方案設(shè)計(jì)；接下來以方案為依據(jù)，與成本部門、裝修設(shè)計(jì)單位及與裝修相關(guān)聯(lián)的其他設(shè)計(jì)專業(yè)共同研討分析可行性與工藝，在保證效果的前提下，明確主要材料與施工做法進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，準(zhǔn)備材料設(shè)計(jì)樣板，軟裝設(shè)計(jì)還需要考慮采購便利性及施工成型的可行性；再將完善后的設(shè)計(jì)成果（方案效果圖、施工圖、設(shè)計(jì)樣板等）有效傳達(dá)給工程管理部門及施工單位，同時(shí)開展設(shè)計(jì)交底工作，由設(shè)計(jì)管理部門組織各方，針對圖紙答疑、相關(guān)專業(yè)交叉施工技術(shù)處理進(jìn)行說明、提出建議、確認(rèn)設(shè)計(jì)樣板等。后期為效果呈現(xiàn)階段，就是按圖施工，但過程中不僅要求施工單位配合高效，工程管理監(jiān)督落實(shí)到位，更要求其他各相關(guān)專業(yè)單位與設(shè)計(jì)管理全程跟進(jìn)，及時(shí)反應(yīng)處理相關(guān)問題。期間設(shè)計(jì)管理的具體工作有：施工樣板與設(shè)計(jì)樣板的復(fù)核確認(rèn)、主要材料進(jìn)場的把關(guān)、施工技術(shù)的明確、設(shè)計(jì)變更及工程簽證的傳達(dá)與回復(fù)、軟裝硬裝的銜接協(xié)調(diào)處理、軟裝的擺設(shè)安裝布置及整體完工后的驗(yàn)收竣工配合等。只有所有相關(guān)專業(yè)單位在施工過程的各個環(huán)節(jié)有效溝通、落實(shí)到位，才能將設(shè)計(jì)效果完美地呈現(xiàn)出來。

3實(shí)際住宅房地產(chǎn)開發(fā)裝修設(shè)計(jì)管理的應(yīng)用

3.1項(xiàng)目概況

以廣東汕頭某住宅房地產(chǎn)售樓處裝修設(shè)計(jì)管理為例，該項(xiàng)目為總裝修面積約3000m2的二層建筑，其中包含銷售公共空間約2700m2和2套樣板房約300m2。

3.2裝修設(shè)計(jì)管理內(nèi)容

（1）明確產(chǎn)品定位及功能需求。該售樓處主要展示銷售的住宅產(chǎn)品的主要客戶群體為本地中高端改善型的事業(yè)單位公務(wù)員、從業(yè)精英及經(jīng)商人士，文化水平與經(jīng)濟(jì)條件較好，對空間品質(zhì)有較高的要求，因此整體項(xiàng)目建筑風(fēng)格為較能體現(xiàn)檔次與內(nèi)涵的亞洲新中式風(fēng)格，售樓處裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格相應(yīng)地也明確為新中式風(fēng)格；住宅產(chǎn)品面積段以120~160m2的中大戶型為主，2套樣板房選取135m2、165m2兩個產(chǎn)品，裝修設(shè)計(jì)風(fēng)格按空間大小明確為現(xiàn)代輕奢和新中式兩個風(fēng)格。功能上結(jié)合建筑的空間關(guān)系與營銷需求，一層設(shè)置為營銷展廳，內(nèi)容包括：門廳、城市展廳、沙盤展示區(qū)、洽談區(qū)、VIP室、簽約室等；二層設(shè)置為樣板房展示區(qū)，內(nèi)容包括：兩套展示樣板房、客戶休憩區(qū)、營銷辦公區(qū)等。（2）設(shè)計(jì)成果把控。結(jié)合成本控制裝修造價(jià)（含軟裝）按一層、二層公共區(qū)域5000元/m2、樣板房6000元/m2進(jìn)行設(shè)計(jì)。公共區(qū)域及165m2樣板房方案設(shè)計(jì)理念以汕頭“山海潮汕”為主題，通過現(xiàn)代空間構(gòu)成與潮汕文化的“正統(tǒng)、理旭、莊重、包容”理念形成強(qiáng)烈的對比。硬裝結(jié)合當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的木雕、抽紗、潮繡等工藝，利用木料、石材、夾絹玻璃等材質(zhì)進(jìn)行設(shè)計(jì)，軟裝同樣以“水石相應(yīng)、禮秩有序”為主題，將淺咖色作為基色，選用相應(yīng)材質(zhì)的現(xiàn)代中式家具與配飾搭配；135m2樣板房方案設(shè)計(jì)理念為“品質(zhì)生活、閑適輕奢”，通過現(xiàn)代的設(shè)計(jì)手法有效利用空間，硬裝主材為玻璃、瓷磚、壁紙等，軟裝以白色作為基色，以皮質(zhì)、金屬、布藝的家具配飾為主，提升輕奢感。整體裝修設(shè)計(jì)方案的效果較好，與產(chǎn)品定位較匹配［1］。（3）施工效果把控。裝修施工單位正式進(jìn)場前，強(qiáng)調(diào)效果及施工做法要求，督促其對施工圖紙內(nèi)不明做法進(jìn)行明確，并對影響效果和造價(jià)的主要裝飾材料進(jìn)行定樣優(yōu)化。如地面石材設(shè)計(jì)為特斯拉黑大理石，使用面積大、材質(zhì)紋理要求高，需組織設(shè)計(jì)單位與施工單位一起進(jìn)行選料及排版拼版編號，施工做到按號鋪貼，以保證效果；按設(shè)計(jì)功能空間的主次關(guān)系及使用頻率進(jìn)行地面材質(zhì)調(diào)配，停留人數(shù)較多、走動較頻繁的主要空間，如：大堂區(qū)、洽談區(qū)等，以高檔石材為主，停留人數(shù)不多但走動較頻繁的空間，如：公共通道區(qū)、衛(wèi)生間等，以中高檔瓷磚為主，內(nèi)部使用基本不對外開放的后勤空間如營銷辦公區(qū)、保潔區(qū)等，以易清理維護(hù)的普通瓷磚為主；木飾面均為胡桃木，根據(jù)不同使用位置采用不同板材，墻面、木雕等采用實(shí)木材質(zhì)提升品質(zhì)，吊頂、踢腳等采用復(fù)合板材節(jié)約成本。施工過程中若遇到設(shè)計(jì)相關(guān)問題，要嚴(yán)格按照效果、工期、成本的要求，迅速反饋，落實(shí)處理。硬裝與軟裝工作緊密銜接，軟裝設(shè)計(jì)根據(jù)整體的裝修效果，結(jié)合成本控制的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化后確定方案，接著軟裝施工單位按方案準(zhǔn)備各項(xiàng)軟裝材料，如：燈具、家具、擺設(shè)等，并在硬裝施工期間，根據(jù)工序進(jìn)行軟裝的燈具管線安裝、大件預(yù)埋件，在硬裝整體施工基本完成后進(jìn)行軟裝燈具及雕塑等大件安裝，調(diào)試整體裝修燈光效果。緊接著開始軟裝家具、擺設(shè)的布置，要以整體裝修設(shè)計(jì)方案為依據(jù)，成型硬裝效果為基礎(chǔ)，根據(jù)實(shí)際營銷功能需求進(jìn)行合理優(yōu)化布置，同時(shí)做好相應(yīng)的成品保護(hù)。

4結(jié)語

隨著我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)競爭日益加劇，需要對裝修設(shè)計(jì)管理給予重點(diǎn)關(guān)注，具有產(chǎn)品優(yōu)勢才能得到全面發(fā)揮，在營造良好生活居住環(huán)境的同時(shí)，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

參考文獻(xiàn)

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［4］張哲源.住宅精裝修的設(shè)計(jì)管理［J］.四川水泥，2015（3）：135-135.

作者:呂勛 單位:中交（汕頭市）城市開發(fā)有限公司