房地產(chǎn)稅收籌劃問題分析

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摘要：本文首先簡要分析了“營改增”政策的現(xiàn)實(shí)意義，然后分析了“營改增”政策房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的突出性問題，最后提出了“營改增”背景下開展房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的具體對策，旨在為提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃水平提供切實(shí)可行的依據(jù)與參考。

關(guān)鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；問題；對策

1引言

隨著稅收制度及體制地深化改革，“營業(yè)稅改增值稅”（簡稱為“營改增”）已完全用于國內(nèi)稅收工作當(dāng)中，取得了較為理想的效果?！盃I改增”政策已經(jīng)逐漸發(fā)展成為當(dāng)前我國宏觀調(diào)控中的一項(xiàng)不可或缺的稅收政策，目前已取得了十分廣泛地應(yīng)用與推廣?？梢哉f，“營改增”是國家為企業(yè)的發(fā)展提供福利的一種政策?！盃I改增”政策對各大企業(yè)稅收籌劃工作產(chǎn)生了一定的影響，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)如何開展“營改增”背景下的稅收籌劃工作，是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)十分重要的課題。本文在充分分析“營改增”背景下房地產(chǎn)稅收籌劃過程中存在的突出性問題的基礎(chǔ)上，提出了具體的對策。

2“營改增”的現(xiàn)實(shí)意義分析

（1）“營改增”政策的實(shí)施進(jìn)一步優(yōu)化了稅制結(jié)構(gòu)，緩解了納稅者的稅收壓力，調(diào)動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)工作人員的工作積極性，促使房地產(chǎn)企業(yè)更好地開展各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)；（2）隨著“營改增”政策的實(shí)施，丟棄了之前的營業(yè)稅發(fā)票，以增值稅專用發(fā)票為主，將納稅者的相關(guān)費(fèi)用支出納入到進(jìn)項(xiàng)稅抵扣領(lǐng)域中，降低征稅率。（3）為了防止房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營改增”政策后其稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)一步增加，之前繳納營業(yè)稅過程中，當(dāng)時(shí)法規(guī)中可以享受稅收減免政策的房地產(chǎn)企業(yè)，“營改增”政策實(shí)施后，這些企業(yè)仍然可以享受稅收優(yōu)惠，打消企業(yè)自身所產(chǎn)生的各種顧慮。

3“營改增”背景下房地產(chǎn)稅收籌劃存在的問題分析

“營改增”政策雖然對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了很多積極的影響，但是房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃過程當(dāng)中，仍然存在很多方面的突出性問題。具體有哪些問題呢？

3.1房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本受到“營改增”政策的影響較大

對于任何一家房地產(chǎn)企業(yè)而言，經(jīng)濟(jì)成本均在某種程度上能夠?qū)ζ渥陨硭@取的利潤空間大小產(chǎn)生決定性作用。隨著“營改增”政策地逐漸實(shí)施，對我國房地產(chǎn)企業(yè)成本產(chǎn)生了一定的影響。大家都知道，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營過程當(dāng)中，建筑物的施工需將建筑材料應(yīng)用于其中，然而這些建筑材料并不是出自于同一家建材公司，由于受到其他方面因素的深入影響和限制，這些建筑材料需要購自于不同的建材公司。然而，由于很多建材均購自于小商家、小商鋪或者規(guī)模很小的建材公司，然而這些小公司并無法提供專門的增值稅發(fā)票。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納相關(guān)稅收款項(xiàng)時(shí)，也不能將這些增值稅進(jìn)行扣除，那么這就在無形當(dāng)中增加了房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑施工人員均來自于我國廣闊的農(nóng)村地區(qū)，對于這些建筑施工人群，并沒有在一個(gè)專業(yè)化的勞務(wù)公司對其進(jìn)行管理，那么房地產(chǎn)企業(yè)在建筑施工人員工資方面，也不能開具增值稅發(fā)票，因此也沒有很好地方法對這部分的人力成本加以扣除。由此可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)只有與規(guī)模較大、正規(guī)的公司之間合作，才能夠?qū)⑾鄳?yīng)的增值稅稅款加以扣除，從而有效地降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流會(huì)受到一定的影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開展土地開發(fā)工作時(shí)，采取的銷售模式一般為預(yù)售，將預(yù)銷之后所獲取得的一部分成本作為繳納稅款的依據(jù)。然而，隨著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工期的逐漸增加，建筑成本以及財(cái)務(wù)成本、人力成本等成本形式也會(huì)隨之而增加，這就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將預(yù)售之后的一部分本金作為繳納稅款的根本原因，導(dǎo)致的直接后果就是房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目的資金流受到嚴(yán)重的影響。

3.3政策不太明確，過渡時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大

房地產(chǎn)企業(yè)在對項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)時(shí)所購買的施工材料的成本水平普遍較低，房地產(chǎn)企業(yè)將大量的資金投入到市場營銷以及廣告等方面，從而導(dǎo)致抵扣稅款水平較低，稅負(fù)較高的情況發(fā)生。自2015年之后，我國政府開始頒布“營改增”政策，按照我國房地產(chǎn)企業(yè)的年均增長水平與總產(chǎn)值之間比較比較，根據(jù)比對結(jié)果，可將房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅調(diào)整到11%。在這個(gè)過渡時(shí)期，由于售房企業(yè)未能夠?qū)ο嚓P(guān)政策進(jìn)行準(zhǔn)確地解讀，從而使得某些商品房并未能及時(shí)地銷售出去，從而使得稅款無法按時(shí)繳納，房地產(chǎn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)也就隨之而出現(xiàn)了。

4“營改增”政策實(shí)施背景下房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的具體對策

4.1對房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)審核制度不斷進(jìn)行規(guī)范與健全

（1）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)的收入管理，以最大程度地規(guī)避各類計(jì)算機(jī)失誤以及收入分類方面的錯(cuò)誤，規(guī)避多納稅款現(xiàn)象的發(fā)生；（2）深化對房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務(wù)性質(zhì)與稅率核算等方面的研究，強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)承攬的各類業(yè)務(wù)的分類，以增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)會(huì)計(jì)核算工作；（3）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的有關(guān)制度，特別是要對可抵扣項(xiàng)方面的收入進(jìn)行嚴(yán)格地管理。

4.2加強(qiáng)財(cái)務(wù)結(jié)算方式籌劃

“營改增”政策實(shí)施之后，共有以下幾種貨物與勞務(wù)結(jié)算方式：托收承付與委托代銷、直接收款、賒銷與分期付款、委托收款、預(yù)收貨款。每一種結(jié)算方式都有相對應(yīng)的納稅義務(wù)形成時(shí)間。比如托收承付與委托代銷方式將為銀行提供貨運(yùn)單辦理收款手續(xù)當(dāng)天作為納稅義務(wù)形成時(shí)間；托代銷放手將貨物發(fā)出當(dāng)天作為納稅義務(wù)形成時(shí)間；直接收款方式將獲取銷售額憑據(jù)當(dāng)天作為納稅義務(wù)形成時(shí)間；賒銷與分期付款方式將合同約定收款當(dāng)天作為納稅義務(wù)形成時(shí)間；預(yù)收貸款方式將委托方接收代銷清單作為納稅義務(wù)形成時(shí)間。

4.3不斷優(yōu)化升級銷售方式，并對稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行合理規(guī)范地使用

“營改增”政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)的主要納稅品種主要為：增值稅以及土地增值稅兩種。影響增值稅的稅負(fù)方面的因素即為房屋的銷售價(jià)格。在對公平公正的銷售價(jià)格進(jìn)行設(shè)置時(shí)，不僅能夠促使時(shí)間與經(jīng)濟(jì)成本水平顯著下降，而且還能夠明顯減少稅負(fù)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量。在設(shè)定合理房屋銷售價(jià)格時(shí)，不僅要考慮開發(fā)項(xiàng)目時(shí)所花費(fèi)的經(jīng)濟(jì)成本，而且還應(yīng)該與相關(guān)的稅款之間相結(jié)合。

4.4對增值稅發(fā)票進(jìn)項(xiàng)嚴(yán)格地管理

在“營改增”政策實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)有關(guān)合同的規(guī)定及到款情況，對相應(yīng)的營業(yè)稅發(fā)票進(jìn)項(xiàng)開具。在“營改增”政策實(shí)施后，國家強(qiáng)化了對發(fā)票地嚴(yán)格核查，其有效性得到了高度地重視與關(guān)注。所以說，應(yīng)該注意科學(xué)、仔細(xì)地劃分各種發(fā)票，這樣做能夠顯著提高對增值稅稅務(wù)部門的管理需求。常見的增值稅發(fā)票主要包括專用型及普通型發(fā)票兩種類型，增值稅發(fā)票可以實(shí)現(xiàn)對稅額抵有效抵扣。所以說，對于具備開具增值稅發(fā)票的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該強(qiáng)化對增值稅發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格地管理，以響應(yīng)國家的增值稅政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照增值稅相關(guān)稅法及法規(guī)的要求，對增值稅發(fā)票進(jìn)項(xiàng)嚴(yán)格地管理。當(dāng)前，國家已經(jīng)在《刑法》中明確了處罰增值稅專用發(fā)票違紀(jì)違規(guī)行為的規(guī)定，用于對房地產(chǎn)企業(yè)納稅行為的有效約束，僅僅只做到這點(diǎn)還是不夠的，還需要房地產(chǎn)企業(yè)深刻意識到合規(guī)合法的納稅行為在促進(jìn)國家稅收收入方面的現(xiàn)實(shí)意義，并且房地產(chǎn)企業(yè)還要認(rèn)識到自己作為納稅者需要擔(dān)負(fù)起的社會(huì)責(zé)任，進(jìn)而積極主動(dòng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)規(guī)定正確使用和管理增值稅專用發(fā)票，還要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀，明確適應(yīng)于增值稅專用發(fā)票各環(huán)節(jié)的規(guī)定，保管好增值稅發(fā)票，配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)增值稅發(fā)票的領(lǐng)用、認(rèn)證、核銷等工作。

5結(jié)語

綜上所述，“營改增”背景下房地產(chǎn)稅收籌劃存在著很多方面的突出問題，諸如：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本受到“營改增”政策的影響較大、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流會(huì)受到一定的影響、政策不太明確，過渡時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大等方面的問題，這些問題應(yīng)該及時(shí)地加以解決，以提高房地產(chǎn)稅收籌劃水平，促使房地產(chǎn)能夠在良性的環(huán)境下發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者：顏進(jìn)勇 單位：中山市雅盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司