營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃

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摘要：本文以營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃為研究對象，對營改增后對房地產(chǎn)企業(yè)納稅帶來的影響進(jìn)行了闡述分析，并提出了實(shí)施營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的一些措施，以供參考。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

稅收籌劃簡單來說，即是幫助企業(yè)通過合理合法的途徑有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險，通過節(jié)稅、避稅等措施減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，從而促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有效提升的一種稅收對策方式。隨著營改增政策的實(shí)施，需要企業(yè)通過稅收籌劃的方式有效降低營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的負(fù)面影響，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)對營改增政策的有效利用，進(jìn)而推進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

一、營改增后對房地產(chǎn)企業(yè)納稅帶來的影響

1.營業(yè)稅金及附加稅帶來的影響

我國實(shí)施營改增后，意味著營業(yè)稅這一稅種已基本處于取消狀態(tài)。房地產(chǎn)作為原營業(yè)稅重要的征收行業(yè)，在實(shí)施營改增以后，便正式進(jìn)入繳納增值稅時期。首先在需要繳納的稅額方面，房地產(chǎn)企業(yè)由原先的17%稅率降低至11%，對于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益提升具有積極的影響。并且在實(shí)施營改增以后，土地成本也被歸納為可抵扣的項(xiàng)目，這更加有利于房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)，減少不必要的稅務(wù)風(fēng)險。因此在具體進(jìn)行稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要對現(xiàn)有政策加以全面理解和把握，才能夠有效達(dá)到節(jié)稅目的。當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)具有很多拿地方式，例如拆遷、項(xiàng)目投資等，不同的拿地方式，意味著需要征收的稅額也不一樣。因此如何選擇合理方式進(jìn)行拿地，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，需要根據(jù)實(shí)際情況加以分析。

2.對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來的影響

在營改增政策實(shí)施以后，對于房地產(chǎn)土地增值稅帶來了巨大的影響，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)增值稅屬于價外稅，因此在最終的核算過程中，不能將其作為抵扣項(xiàng)目加以核算，自然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的增值率增加，從這一點(diǎn)上來看，營改增政策無疑是加重了房地產(chǎn)企業(yè)繳稅負(fù)擔(dān)。因此需要房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅后籌劃過程中注意這一問題，采取相應(yīng)措施盡量減少房地產(chǎn)增值稅稅率增加對房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響。

3.對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅帶來的影響

通過上文敘述可知，企業(yè)增值稅屬于價外稅，因此其依然存在于企業(yè)所得稅之中，無法對其進(jìn)行扣除處理，導(dǎo)致企業(yè)所得稅稅額增加，從而增加了房地產(chǎn)稅后負(fù)擔(dān)。但從另一角度來看，在原先需要繳納營業(yè)稅時期，房地產(chǎn)銷售收入全部屬于企業(yè)銷售額，而營改增之后，在銷售收入確認(rèn)前已經(jīng)將增值稅從中完成了扣除，因此再次進(jìn)行所得額確認(rèn)時，便不再進(jìn)行稅額扣除，因此從本質(zhì)上來看，對于房地產(chǎn)企業(yè)所得稅沒有造成變化上的影響，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析過程中，需要進(jìn)行更加細(xì)致的研究分析，從而將真正影響房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)所得稅的因素分析出來。

二、實(shí)施營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃措施

1.從房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動中入手，做好企業(yè)稅收合理規(guī)劃

由于在實(shí)施營改增政策之后，作為房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人，企業(yè)增值稅率從原先的17%降低至11%，基于這一點(diǎn)，在進(jìn)行具體稅收籌劃過程中，可以從房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動中入手，盡量降低各個日常經(jīng)營活動中的生產(chǎn)成本，并根據(jù)具體的要求，在經(jīng)營活動過程中盡量獲取更多的增值稅發(fā)票，對于房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)降低具有積極影響。在此基礎(chǔ)之上，做好對企業(yè)增值稅發(fā)票的管理工作，通過采取各種宣傳培訓(xùn)方式，有效提升企業(yè)財務(wù)人員使用增值稅專用發(fā)票的意識，從而充分享有營改增政策為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的節(jié)稅益處，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。另一方面，還需要房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加強(qiáng)與合作企業(yè)的合同約定，在停供材料的供應(yīng)商選擇方面，做到“貨比三家”，在保證供應(yīng)材料質(zhì)量的前提下，選擇最低的價格。如果是在一般的納稅人處進(jìn)行材料選購，也要盡量要求其提供發(fā)票，從而使得企業(yè)在納稅方面，能夠獲取到最大的折扣。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃過程中，一定要充分利用其中存在的稅率差異。通常情況下，供應(yīng)商稅率依然為17%，但房地產(chǎn)企業(yè)的稅率為11%，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)可以在合法的情況下，利用其中存在的稅率差異達(dá)到自身節(jié)稅目的。與此同時，也可以在稅收籌劃過程中，利用納稅時間延遲、優(yōu)惠政策爭取方面，盡量減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

2.做好與稅務(wù)機(jī)構(gòu)的溝通交流工作，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險

企業(yè)為提升自身經(jīng)營效益，在納稅過程中一般會采取一些有效的避稅手段，用以減輕自身稅務(wù)負(fù)擔(dān)，但這避稅手段受不可控因素干擾較大，一旦操作不當(dāng)，則有可能觸碰法律底線，為自身帶來很大的稅務(wù)風(fēng)險。因此在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃過程中，針對制定的避稅方案，需要經(jīng)過詳細(xì)縝密的分析，確保避稅方案合理合法，同時也要發(fā)揮出應(yīng)有的避稅效果。在此基礎(chǔ)之上，需要相關(guān)稅收籌劃人員密切關(guān)注我國相關(guān)稅收法律的最新動向，并及時掌握行業(yè)最新的準(zhǔn)則，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效規(guī)劃各種稅收活動，達(dá)到減輕稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目的。在保證房地產(chǎn)企業(yè)稅收合法化的過程中，還要特別注意加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)構(gòu)的溝通交流工作，從而將來自執(zhí)法機(jī)關(guān)的法律風(fēng)險降至最低，通過制定完善科學(xué)合理的稅務(wù)風(fēng)險體系，確保稅務(wù)風(fēng)險控制發(fā)揮應(yīng)有的效果。

3.積極改變傳統(tǒng)營銷策略，實(shí)現(xiàn)稅收籌劃合理化

隨著營改增政策的不斷實(shí)施發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃帶來機(jī)遇的同時也帶來了很大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，盡最大限度地減小營改增對房地產(chǎn)稅收帶來的影響，從而保證企業(yè)未來實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)順利發(fā)展。基于此，需要相關(guān)財務(wù)人員圍繞房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，自足當(dāng)下，放眼未來，從稅務(wù)籌劃的角度對現(xiàn)有的企業(yè)營銷策略加以改革創(chuàng)新。例如，在原本的營銷定價模式之下，企業(yè)可以利用目標(biāo)成本制定方法，對企業(yè)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的成本費(fèi)用加以把控，減少相應(yīng)成本支出，從而有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與利潤。尤其是在房地產(chǎn)工程原材料成本不斷提升的當(dāng)下，更需要企業(yè)結(jié)合實(shí)際，不斷調(diào)整現(xiàn)有的營銷政策，以達(dá)到提升企業(yè)經(jīng)營效益的目的?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)需要對目前的房地產(chǎn)形勢加以實(shí)時把控，針對形勢變化不斷調(diào)整營銷策略，使得營改增政策對于房地產(chǎn)企業(yè)有利一面的作用充分發(fā)揮出來，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，提升核心競爭力，從而使處于市場經(jīng)濟(jì)體制下的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展。

4.爭取政府優(yōu)惠政策支持，為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展保駕護(hù)航

在營改增政策實(shí)施的大環(huán)境之下，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷實(shí)施相應(yīng)措施應(yīng)對新政策對企業(yè)發(fā)展造成的影響的同時，還需要善于借助外在有力條件，全力爭取政府優(yōu)惠政策的支持。例如使自身的繳稅期限進(jìn)一步延長等，從而可以使企業(yè)資金流轉(zhuǎn)更加通暢，資金得到更加充分的利用，有效提升了企業(yè)經(jīng)營效益。而對于政府而言，在具體實(shí)施營改增政策過程中，利用有效的管理手段和實(shí)施方式對各種變化需求加以滿足，圍繞投資項(xiàng)目進(jìn)行合理的把控，從而對工程進(jìn)展和投資情況進(jìn)一步達(dá)到監(jiān)控目的，對于項(xiàng)目的順利實(shí)施起到一定的指引性作用。

5.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅專用發(fā)票的管理，促進(jìn)稅務(wù)籌劃質(zhì)量提升

房地產(chǎn)企業(yè)要想謀取更近一步的發(fā)展，減輕自身稅務(wù)負(fù)擔(dān)，必然要對增值稅的優(yōu)惠政策加以充分利用，而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅專用發(fā)票的管理就成了一項(xiàng)必然選擇?；诖耍髽I(yè)需要加強(qiáng)財務(wù)人員稅收籌劃的能力，財務(wù)人員是稅務(wù)籌劃的主體，只有自身具備較強(qiáng)的稅收籌劃能力，才能夠進(jìn)一步提升對增值稅專用發(fā)票的使用管理能力，從而使得企業(yè)在稅收方面享受更多的抵扣額，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。在具體進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)增值稅專用發(fā)票的強(qiáng)化管理過程中，需要相應(yīng)財務(wù)人員對房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)時間、開具發(fā)票的時間加以重點(diǎn)關(guān)注。除此之外，還需相關(guān)財務(wù)人員對增值稅專用發(fā)票的時效性進(jìn)行相應(yīng)關(guān)注。這樣在企業(yè)獲得專用增值稅發(fā)票后，才能夠根據(jù)實(shí)際需要及時進(jìn)行抵扣，避免出現(xiàn)抵扣時限超期問題。最后，企業(yè)還需要進(jìn)一步強(qiáng)化稅收籌劃工作的開展力度，提升其工作效率，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作成效，達(dá)到減輕稅收負(fù)擔(dān)的目的。

三、結(jié)束語

我國實(shí)施營改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)受到了非常大的影響，影響效果有好有壞，需要房地產(chǎn)企業(yè)充分分析新的政策內(nèi)容，全面了解其中的利弊關(guān)系，做好稅務(wù)籌劃管理工作，從而有效規(guī)避其中存在的稅務(wù)風(fēng)險，享受營改增政策為企業(yè)帶來的優(yōu)惠，減輕稅收負(fù)擔(dān)。在具體實(shí)施過程中，可以通過采取從房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營活動中入手，做好企業(yè)稅收合理規(guī)劃、做好與稅務(wù)機(jī)構(gòu)的溝通交流工作，有效規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險、積極改變傳統(tǒng)營銷策略，實(shí)現(xiàn)稅收籌劃合理化等措施，降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]張偉巍.“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015，（17）：26-27.

[2]葛柳燕.營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃研究[J].會計師，2016，（23）：69-72.

作者:沈文豐 單位:福建紫金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司