房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃

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摘要：本文在簡要介紹土地增值稅的基礎上，分析了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的優(yōu)勢，進而提出了有關房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算的技巧，以求明顯縮減房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，對其以后的發(fā)展有所益處。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃；清算技巧

伴隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收也在持續(xù)增多，稅收金額也是一筆很大的數(shù)目。房地產(chǎn)企業(yè)的高管人員及財稅人員如果進行一系列完備的稅收籌劃，不但可以緩解企業(yè)的稅收壓力，增強企業(yè)的獲利能力，而且有助于縮減企業(yè)的稅收風險，更加迅速的實現(xiàn)企業(yè)的價值追求。

一、土地增值稅概述

土地增值稅的實施目的是適當增強國家對房地產(chǎn)開拓、業(yè)務行為的全面調控，限制土地炒價現(xiàn)象以保證土地的合理使用，進而維持國家穩(wěn)定。土地增值稅具有如下幾個特征：一是征稅范圍相對廣；二是利用扣除法得出增值額；三是采用超率累進稅率；四是按照次數(shù)征稅；五是納稅時期、納稅方式依據(jù)房地產(chǎn)轉讓的現(xiàn)狀確定。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的優(yōu)勢

（一）有利于完善稅收法律

在稅率上，土地增值稅采取了累進計算法，按照納稅義務人增值率的差異而選取對應的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠待遇里，明晰了符合哪些情形可以免稅，增值率20%是關鍵的標準。一旦增值率高于20%，就不可以免稅。針對一般住宅而言，可在稅收優(yōu)惠政策下進行適當?shù)亩愂栈I劃。比如可依靠稅收籌劃適度壓低樓房售價，這樣不僅能避免減少企業(yè)的稅前收入，還很有可能帶來稅前收入的增多，這是由于在有差別的籌劃方式里，所降低的土地增值稅額度不一樣。如此特別的稅收優(yōu)惠政策給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃帶來了契機，所以，在籌劃時要適當?shù)倪\用。此外，在進行籌劃時，必須明晰其各種條件，比如與一般標準相符的小區(qū)住宅，在售出房屋時，其升值額扣掉項目金額的比重必須少于20%。如果企業(yè)的房地產(chǎn)項目是多個項目的結合，還要分別算出其增值額，不這樣做的話就無法利用有關的稅收待遇。

（二）有利于全面調控

加大對房地產(chǎn)的全面調控，能夠推動我國經(jīng)濟更上一個臺階。稅收政策屬于宏觀調控中的關鍵舉措，對于房地產(chǎn)行業(yè)的成長有著關鍵的推進作用。比如房地產(chǎn)企業(yè)可依據(jù)土地增值稅的有關優(yōu)惠政策決定是否注資和開建，以便減輕企業(yè)的資金壓力，從而使企業(yè)獲得很大的利潤。另外，稅收政策還有利于國家調整產(chǎn)業(yè)構成，實現(xiàn)市場資源的最優(yōu)分配，推動經(jīng)濟的繁榮進步。

（三）有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的收益

依靠土地增值稅稅收籌劃，不但增強了企業(yè)的繳稅認識度，也使企業(yè)的財務管理水準上升到了一個新層次，進而提升企業(yè)的運營收益。針對房地產(chǎn)企業(yè)，在支出、盈收等因素確定的情形下，繳稅金額與稅前利潤二者是此起彼伏的關系。經(jīng)過稅收籌劃后，可以幫助企業(yè)采用適當?shù)谋芏愂侄螠p少企業(yè)的納稅金額，這對提高企業(yè)的運營效益有著關鍵的推動作用。

三、土地增值稅稅收籌劃及清算技巧

（一）全面利用稅收優(yōu)惠政策

在稅率上，土地增值稅采取累進計算法，按照納稅義務人增值率的差異而選取對應的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠待遇里，明晰了符合哪些情形可以免稅，住宅增值率20%是關鍵的標準。一旦增值率高于20%，就不可以免稅。針對一般住宅而言，可在稅收優(yōu)惠政策下進行適當?shù)亩愂栈I劃。比如可依靠稅收籌劃適度壓低樓房售價，增值比例不同，稅率也不同，在稅率臨界點的基礎上，計算出降價金額與稅收的數(shù)值相比較，適當降價或許能增加稅前收入，降低稅負，使公司利潤增大。并非銷售價額越高公司利潤越大。這是由于在有差別的籌劃方式里，考慮土地增值稅的同時，也需兼顧增值稅及其他稅種。對于成本的加計扣除費用的列支也是籌劃的重點，成立項目部，其成員的所有費用列入開發(fā)間接費而并非期間費用，計入的科目不一樣，直接影響著土地增值稅額。一塊地上，土地增值稅可以按辦理建設工程規(guī)劃許可證的時間不同而進行分別清算。如果一塊地上有高層、別墅及商業(yè)辦公樓等，合在一起清算，根據(jù)這塊地的容積率按照建設面積分攤的話，高層增值很少；但對于別墅來說，增值很大，土地增值稅按累計稅率交納非常不合適，這些問題就是籌劃的重點，預測收入、成本、費用、稅金等，適當?shù)姆珠_申辦建設工程規(guī)劃許可證，可以少交納土地增值稅，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。根據(jù)清算政策，公司可以選擇先蓋什么、后蓋什么，因清算日期不同，對公司的現(xiàn)金流及稅負也有一定的影響。

（二）恰當選取清算的時點

當前，國家在征繳土地增值稅時，采用了預征的方法，對預征率統(tǒng)一確定后，在項目核算完畢后計算土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在拿到預售資格后所獲取的資金收入依照固定的預征率上繳土地增值稅，當項目符合增值稅清算前提時再按規(guī)定核算。當前，我國各地政府在土地增值稅預征率制度上還有著相當明顯的差別，在對其進行預征時，如果應繳納稅款的額度高于清算時應繳納稅款的額度，就要立刻進行清算；如果土地增值稅預征要繳納的稅款額度低于土地增值稅清算要繳納的稅款額度，就要延遲清算。在詳細的籌劃方案里，企業(yè)必須關注對房地產(chǎn)項目清算時點的選取，當土地增值率低于其臨界值時必須盡早清算；與之相反，必須延遲清算。還要注意的是，必須在項目符合清算條件前的籌劃清算時點，唯有如此才可以增強企業(yè)在清算時點上的主動性，最大限度的為企業(yè)爭取利益。

（三）適度明確可扣除項目金額

土地增值稅應繳納稅款的多少，同所扣除的項目數(shù)額有著不可分割的聯(lián)系。適度的明確可扣除項目的金額，可以大幅度縮減土地增值稅稅額。借助稅收籌劃，可以明顯增多稅前利潤；雖說在籌劃的過程中，容易產(chǎn)生扣除項目金額增多的狀況，但是，基于整體的稅收利潤比較大，依然可以彌補項目金額過多的窘境，實現(xiàn)籌劃的目的。針對可扣除項目金額，需要參考企業(yè)的現(xiàn)實狀況，選取適當?shù)念~度，使稅前利潤抵達最高值，最終落實稅收籌劃的目的。

（四）合理參考土地增值稅的征稅范疇

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建立住宅樓時，在一些情形下可憑借選取合作伙伴減少稅負，國家在有關稅法中也有類似的規(guī)定。依照制度分房供自己用的，姑且免于征收土地增值稅。若是對土地項目開拓，建成住房樓，那么在出售住房時，就要依照確定的稅率繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)在確定合作搭檔時，必須切實思考這個層面，合理參考增值稅對征稅范疇的界定，然后作出納稅籌劃。除此之外，還可利用房地產(chǎn)的代建房來減少稅款。房地產(chǎn)企業(yè)在代建房屋的過程中，獲得了相應的代建費用，但是這種代建費用單純是房地產(chǎn)企業(yè)的勞務費用，而竣工的房舍在未移轉所有權的前提下，是無須繳付增值稅的。此種代建房屋的方式，房地產(chǎn)企業(yè)必須首先斟酌最后的房屋用戶，然后進行適當開發(fā)，進而在一定范圍內(nèi)減少稅款。

（五）科學選擇利息支付方式

房地產(chǎn)企業(yè)在上繳土地增值稅的時候，可借助借款利息支付方式的差異來做納稅籌劃。從如今借款利息扣除的限額手段來講，大體有如下兩類：其一，在銀行同期借款利率中，依照可扣掉的最大額度來扣除；其二，把利息費同其他費用相結合，大體上根據(jù)稅法確定的原則，即按房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以下扣除。不一樣的利息支付方式，所產(chǎn)生的減稅成效也不一樣，這樣能夠為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)減稅目的提供可靠參考。

四、結語

由于土地增值稅稅收籌劃關涉到房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，對企業(yè)的財務活動而言，必須確定恰當?shù)幕I劃管控方案，使企業(yè)的管理和決策具備可靠的參考，從而緩解企業(yè)的資產(chǎn)壓力，提升企業(yè)的運營成效。

參考文獻：

[1]周文新.土地增值稅清算制度下的稅收籌劃問題研究[D].上海海關學院，2015.

[2]劉君麗.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧探究[J].財經(jīng)界(學術版)，2016（03）.

作者：程瑞芳 單位 ：青島黃海置業(yè)集團有限公司