房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃與風(fēng)險防范淺談

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摘要：眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)耗用資金之巨大、涉及領(lǐng)域之廣泛，被稱作為“瘦死的駱駝比馬大”行業(yè)，是各地方納稅大戶，也是稅務(wù)的重點(diǎn)稽查對象。因其稅費(fèi)種類多，成本費(fèi)用核算較難，所以稅收風(fēng)險較高，可籌劃空間大。加強(qiáng)企業(yè)成本費(fèi)用核算管理與稅收籌劃將成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理、經(jīng)營決策中不可缺少的組成部分，是降低風(fēng)險、控制成本的關(guān)鍵，而且目前房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量越來越多，競爭越來越激烈，大多數(shù)企業(yè)的規(guī)模和發(fā)展基本上是差不多的，企業(yè)只有通過自身的管理來增收降本，提高企業(yè)的市場競爭能力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本費(fèi)用；稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算的內(nèi)容

1.土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用

這些成本費(fèi)用在房地產(chǎn)企業(yè)中占大部分，可能會達(dá)到80%左右。一般情況下，土地費(fèi)用的多少是決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行、是否能達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益的一個重要指標(biāo)。

2.水、電、煤氣、停車場等基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施的支出

這些生活配套設(shè)施也是必須的，不可缺少的工程項(xiàng)目。而此類設(shè)施的收費(fèi)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)種類繁多，可能會存在收費(fèi)比較隨意的問題，因此，成為房地產(chǎn)企業(yè)又一大費(fèi)用，一般占總成本10%～15%。

3.管理費(fèi)用和籌資成本

管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中，相關(guān)人員（如行政、人事、財(cái)務(wù)等），為組織生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括人員費(fèi)用、辦公費(fèi)、稅金等；籌資成本是指為房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金而發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，一般為借款形成的利息支出。

4.稅收成本

項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。例如：增值稅、所得稅、土地增值稅及相關(guān)附加稅費(fèi)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用核算管理概述

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算，是指按成本項(xiàng)目歸集和分配開發(fā)商品房支出的全部費(fèi)用，計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。

1.確定成本核算對象

在進(jìn)行成本對象的確定上，按照國家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定，針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其開發(fā)產(chǎn)品的特點(diǎn)，可以參照以下6項(xiàng)具體原則來劃分。（1）可否銷售原則。（2）分類歸集原則。（3）功能區(qū)分原則。（4）定價差異原則。（5）成本差異原則。（6）權(quán)益區(qū)分原則。

2.設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目

正確劃分成本項(xiàng)目，如：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等?？梢钥陀^地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本，這樣便于統(tǒng)計(jì)信息，為工程的竣工決算提供資料。

3.準(zhǔn)確的進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)

（1）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：是指為了取得土地開發(fā)使用權(quán)對土地所有者在土地上的投入和收益造成損失的補(bǔ)償而發(fā)生的各種費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、人員安置費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)等。（2）前期工程費(fèi)：勘探費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地形圖測繪費(fèi)、開發(fā)項(xiàng)目可行性編制費(fèi)、開發(fā)土地平整、開發(fā)土地垃圾清運(yùn)費(fèi)、回填土費(fèi)用、定位放線費(fèi)、三通一平費(fèi)等。（3）建筑安裝工程費(fèi)：是指建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)范圍內(nèi)的建設(shè)場地平整、土石方工程費(fèi)和主要生產(chǎn)、輔助生產(chǎn)、公用等單項(xiàng)工程中需要安裝的工藝、電氣、自動控制、運(yùn)輸、供熱、制冷等設(shè)備及裝置安裝工程費(fèi)。（4）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：是小區(qū)外別人建設(shè)的城市自來水、燃?xì)?、電力、通訊、雨污水管網(wǎng)這些的費(fèi)用。（5）公共配套設(shè)施費(fèi)：開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、自行車棚等的公共配套設(shè)施支出。（6）開發(fā)間接費(fèi)：是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

三、基于稅收優(yōu)惠政策的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃建議

1.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃

納稅臨界點(diǎn)是稅法中規(guī)定的一定的比例和數(shù)額，當(dāng)銷售額或應(yīng)納稅所得額超過這一比例或數(shù)額時，就應(yīng)該依法納稅或按更高的稅率納稅。而納稅人則可以通過納稅臨界點(diǎn)來增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)就是利用這一臨界點(diǎn)來籌劃土地增值稅的。土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，企業(yè)可以根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，進(jìn)行納稅籌劃。當(dāng)增值率達(dá)到臨界時點(diǎn)，通過適當(dāng)控制出售價，增加可扣除項(xiàng)目金額，從而享受稅收優(yōu)惠政策。

2.利用投資方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)具有出租以獲得租金或入股聯(lián)營以分得利潤兩種投資方式。兩種投資方式所涉及的稅種不同，存在著較大的稅收籌劃空間。

3.利用不同的資金籌措方式進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要大量的資金，如何更好地籌措資金，對企業(yè)的運(yùn)營起著非常重要的作用。從稅收這個角度來看，不同的籌資方式企業(yè)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)是不同的。

4.利用收款方式的不同進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)銷售收入的時點(diǎn)是房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移后--“交房”，但在實(shí)際工作中，我們需要采取謹(jǐn)慎原則，在稅法規(guī)定的原則范圍內(nèi)，客觀實(shí)際地評估確認(rèn)收入，對能確定收回的部分確認(rèn)收入。對估計(jì)價款不能收回的，不能確認(rèn)為收入。由于房地產(chǎn)單位價值比較高，購買方很難一次拿出大額資金購買，這時應(yīng)采用分期收款方式銷售并確認(rèn)收入。采用分期收款方式，企業(yè)不能按售價總額確認(rèn)收入，并分期分次結(jié)轉(zhuǎn)成本，起到節(jié)稅的作用。

5.利用預(yù)提費(fèi)用的企業(yè)所得稅前扣除政策

（1）出包工程尚未完工而沒有取得全額發(fā)票的，在有充分資料證明的前提下，發(fā)票不足部分可以預(yù)提，但最高不能超過合同總金額的10%。（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費(fèi)用。（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其它專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)稅負(fù)較高是一個不爭的事實(shí)，也是稅收征管的重點(diǎn)行業(yè)，但是，該行業(yè)運(yùn)營的各個環(huán)節(jié)中，仍然存在著稅收籌劃空間。企業(yè)應(yīng)充分利用好稅收政策，為企業(yè)合理合法的降低稅負(fù)。

四、稅收風(fēng)險的防范措施

（1）房地產(chǎn)企業(yè)的投資者和管理層必須重視稅務(wù)風(fēng)險，完善企業(yè)內(nèi)部管理，時刻保持警惕，針對產(chǎn)生風(fēng)險的原因，采取有效的預(yù)防措施，做到未雨綢繆，別讓自己的辛苦勞動毀在一次稅務(wù)檢查上。（2）建立健全完善的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制?？梢哉f大部分老板對于稅務(wù)都是外行，對于財(cái)務(wù)辦稅人員說的對與錯無法把握，所以需要建立內(nèi)部復(fù)核監(jiān)督制度，對于辦稅人員申報(bào)納稅、遞交的相關(guān)稅務(wù)資料，要經(jīng)過專業(yè)的人員進(jìn)行分析和復(fù)核，以降低稅務(wù)風(fēng)險。（3）提高管理層人員的財(cái)稅水平，提高辦稅人員的風(fēng)險控制能力。除了財(cái)務(wù)人員外，管理層人員也應(yīng)該具備相關(guān)的財(cái)稅知識，要有稅務(wù)風(fēng)險的防范意識。而作為財(cái)務(wù)人員，特別是辦稅人員，應(yīng)及時掌握和運(yùn)用國家的稅收法規(guī)，經(jīng)常參加稅務(wù)部門舉辦的培訓(xùn)，對公司的經(jīng)營政策調(diào)整提出合理建議，及時回避風(fēng)險。（4）提高房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃能力，合理、合法地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的競爭力。不會因?yàn)楣芾聿灰?guī)范而致使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)加重、增加企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。使房地產(chǎn)企業(yè)能在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的社會中長治久安。

五、結(jié)束語

雖然目前國家不斷出臺對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的新政策，限制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是一直被稱作“瘦死的駱駝比馬大”的房地產(chǎn)企業(yè)，仍然會是國家的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，在國家經(jīng)濟(jì)增長中發(fā)揮著不可忽視的作用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在面對行業(yè)競爭和國家管控的壓力下，要認(rèn)清形勢，密切關(guān)注國家法律法規(guī)的變化，充分做好稅收籌劃，以降低企業(yè)成本，提高企業(yè)管理水平，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，使企業(yè)保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，且達(dá)到雙贏的效果。

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作者：羅文藝 單位：衡陽市鴻豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司