房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃淺談

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摘要：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大的同時(shí)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度也隨之加大。隨著政府部門提出的房住不炒概念的提出，商業(yè)銀行不僅加大了對(duì)個(gè)人房貸的限制和監(jiān)管力度，同時(shí)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的限制條款也越來(lái)越多。面對(duì)空間巨大的生存壓力和挑戰(zhàn)，絕大多數(shù)規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了資金鏈斷裂的問(wèn)題。所以，怎樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控水平，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，是當(dāng)前新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的首要問(wèn)題。分析房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施稅收籌劃策略時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題，并以此為基礎(chǔ)制定切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)策略，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展保駕護(hù)航。文章主要是就房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃進(jìn)行了分析與探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)籌劃；問(wèn)題；措施

作為新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須緊跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，做好稅收籌劃、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范工作才能確保企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中始終處于有利的位置。隨著房地產(chǎn)企業(yè)深刻認(rèn)識(shí)到，要想有效提升企業(yè)的盈利水平，企業(yè)必須從稅務(wù)籌劃方面著手，嚴(yán)格按照國(guó)家頒布實(shí)施的稅收政策，優(yōu)化和完善企業(yè)的稅收籌劃體系，才能最大限度地降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的稅負(fù)壓力。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施稅收籌劃問(wèn)題

（一）重要性認(rèn)識(shí)不到位

雖然越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了通過(guò)稅收籌劃的方式，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的重要性。但是就目前來(lái)說(shuō)，仍然有部分房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，不僅未能認(rèn)識(shí)到開(kāi)展稅收籌劃工作的意義和價(jià)值，而且也沒(méi)有投入過(guò)多的精力開(kāi)展這一工作。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，稅收籌劃工作是促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平的重要手段，正是因?yàn)槎愂栈I劃工作與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、收益、稅收金額、企業(yè)未來(lái)發(fā)展等各個(gè)方面都存在著直接或間接聯(lián)系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，應(yīng)該在合理分析稅收政策的前提下，制定科學(xué)合理的稅收籌劃策略，發(fā)現(xiàn)和解決企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部管理水平的有效提升，確保企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。［1］

（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)較重且種類多

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，涉及了企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅等數(shù)量眾多的稅收項(xiàng)目。由于這些稅收項(xiàng)目貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)所有的業(yè)務(wù)活動(dòng)中，再加上不同計(jì)算方法對(duì)企業(yè)稅收產(chǎn)生的影響也各不相同，所以房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)始終都是稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管的重點(diǎn)行業(yè)。作為新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須緊跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，制定科學(xué)合理的稅務(wù)籌劃策略，才能最大限度地減輕企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中面臨的稅務(wù)壓力。

（三）稅收政策變動(dòng)較大

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策仍需不斷更新的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的實(shí)際情況，通過(guò)開(kāi)展高效稅收籌劃工作的方式，規(guī)避企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中可能遇到的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃對(duì)策

（一）明確籌劃目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員不僅要掌握豐富的專業(yè)知識(shí)和較強(qiáng)的綜合能力，而且還需全面的了解和掌握稅收籌劃政策的相關(guān)內(nèi)容，才能勝任稅務(wù)籌劃工作提出的要求。所以，房地產(chǎn)企業(yè)為了達(dá)到有效提升土地增值稅稅收籌劃科學(xué)性與合理性的目的，必須根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展的實(shí)際情況明確企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)，針對(duì)稅收籌劃工作的特點(diǎn)，在相關(guān)法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)開(kāi)展稅務(wù)籌劃工作，才能在有效減輕企業(yè)稅負(fù)的基礎(chǔ)上，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，為企業(yè)的發(fā)展壯大打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。［2］

（二）利用優(yōu)惠政策進(jìn)行合理籌劃

國(guó)家頒布實(shí)施的稅收政策明確規(guī)定了，納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)增值額不超過(guò)20%的，減免土地增值稅。反之如果增值額超過(guò)20%則必須根據(jù)相應(yīng)稅收政策繳納土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須切實(shí)做好以下幾方面的工作，才能真正地享受到國(guó)家實(shí)施的免交土地增值稅優(yōu)惠政策。首先，設(shè)置合理的銷售價(jià)格。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目前，必須深入市場(chǎng)調(diào)查行業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況，準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，然后根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展需求，設(shè)定合理的銷售價(jià)格，才能達(dá)到將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額限制在20%范圍內(nèi)的目的。其次，加大項(xiàng)目增值額控制的力度。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展實(shí)際情況，處理房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值額。比如，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需求追加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地征用、建筑施工、拆遷補(bǔ)償?shù)乳_(kāi)發(fā)成本，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)增值率控制的效果。最后，采用分別核算的方式，準(zhǔn)確核算方面增值額。根據(jù)住宅和其他類型房地產(chǎn)項(xiàng)目做好成本費(fèi)用的歸集管理工作。比如，如果房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目中既有住宅，同時(shí)又有商鋪、地下車庫(kù)等其他類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)必須在項(xiàng)目前期規(guī)劃時(shí)，合理區(qū)分不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)采取相應(yīng)的措施將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率控制在20%以內(nèi)，才能在享受普通住宅免稅政策的前提下，才能達(dá)到有效減輕企業(yè)土地增值稅稅負(fù)的目的。

（三）加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理

國(guó)家實(shí)施的“營(yíng)改增”稅收政策，要求房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，必須合理使用材料采購(gòu)各個(gè)環(huán)節(jié)取得的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票進(jìn)行相應(yīng)的抵扣。因此房地產(chǎn)企業(yè)在材料采購(gòu)環(huán)節(jié)能否順利卻增值稅專用發(fā)票是決定企業(yè)稅負(fù)水平高低的關(guān)鍵。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在施工材料采購(gòu)環(huán)節(jié)，經(jīng)常采取分期付款結(jié)算方式，保證企業(yè)取得的增值稅發(fā)票可以及時(shí)用于企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。假如企業(yè)采用預(yù)付或賒購(gòu)結(jié)算方式采購(gòu)施工材料采購(gòu)付款方式，那么企業(yè)在材料采購(gòu)款未結(jié)清前，房地產(chǎn)企業(yè)則無(wú)法獲得增值稅專用發(fā)票，更不能進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。針對(duì)這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡可能地采用集中采購(gòu)的方式，提高原材料采購(gòu)價(jià)格方面的優(yōu)勢(shì)，保證企業(yè)順利取得增值稅專用發(fā)票。［3］

（四）合理選擇上游納稅人

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中，選擇的上游供貨企業(yè)的納稅人身份對(duì)企業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣工作能否順利完成有著決定性影響。假如在報(bào)價(jià)相同的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的實(shí)際需求，選擇具備一般納稅人資格的企業(yè)，作為上游供貨服務(wù)商。假如貨物與勞務(wù)提供方兩者均為一般納稅人是，要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該按照稅收政策的規(guī)定分別活動(dòng)13%、9%、6%等幾檔稅率的增值稅專用發(fā)票。假如貨物或勞務(wù)提供方屬于小規(guī)模納稅人時(shí)，并在代開(kāi)申請(qǐng)通過(guò)后，房地產(chǎn)企業(yè)才能按照要求獲得3%的抵扣率。由于小規(guī)模納稅人的征稅率低于一般納稅人抵扣稅率，再加上小規(guī)模納稅人采取的是由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票的稅務(wù)管理方式，這種委托代開(kāi)方式，不但推遲了房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)利用增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的時(shí)間，同時(shí)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了資金占用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的現(xiàn)象。另外，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，應(yīng)該采取將上游建筑業(yè)務(wù)與企業(yè)其他業(yè)務(wù)合理分離的策略，以便于房地產(chǎn)終端銷售公司在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，可以采取購(gòu)入的方式，順利獲得建筑公司的勞務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅地勘，降低房地產(chǎn)企業(yè)繳納的增值稅稅額，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的有效提升。［4］

（五）利用進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額

“營(yíng)改增”政策實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，已經(jīng)按照政策將精裝房開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的材料、人工等相關(guān)費(fèi)用全部計(jì)入到房屋建設(shè)成本中，所以在房屋銷售過(guò)程中不能將其用于進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。營(yíng)改增政策全面實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)精裝房產(chǎn)生的材料費(fèi)用、人工成本等必須按照相關(guān)規(guī)定在順利取得增值稅專用發(fā)票后，才能用于進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣工作中。比如，房地產(chǎn)企業(yè)的精裝房裝飾中配置的家具家電，房地產(chǎn)企業(yè)必須在購(gòu)買過(guò)程中，按照13%的基本稅率取得上游供應(yīng)商提供的增值稅專用發(fā)票用于進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。隨著精裝房正式進(jìn)入到銷售環(huán)節(jié)后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)將裝飾費(fèi)用、家具家電款等成本全部計(jì)入到房?jī)r(jià)銷售額中，然后按照銷售不動(dòng)產(chǎn)9%計(jì)算銷項(xiàng)稅，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)在精裝飾銷售環(huán)節(jié)順利獲得額外的4%抵扣率。

（六）健全風(fēng)險(xiǎn)防范控制體制

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展稅收籌劃工作時(shí)，必須嚴(yán)格地按照要求貫徹落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防范與控制體制等內(nèi)容，建立符合企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展要求的風(fēng)險(xiǎn)防范與控制制度，提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制水平和能力。合理運(yùn)用綜合稅收籌劃措施，開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)分析和研究工作，制定具有針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防控策略，才能讓稅收籌劃策略在企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的作用充分發(fā)揮出來(lái)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展稅收籌劃工作時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)稅收籌劃人員風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)培訓(xùn)的力度。由于稅收籌劃人員是房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作順利開(kāi)展的關(guān)鍵，其專業(yè)能力和籌劃水平對(duì)企業(yè)稅收籌劃工作開(kāi)展的效果起到了決定性影響。最后，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視培養(yǎng)稅收籌劃工作人員道德素養(yǎng)的重要性。由于稅收籌劃人員的道德素養(yǎng)是決定企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作效果的關(guān)鍵，只有工作人員具備了較高的道德素養(yǎng)，才能確保企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)防控目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。［5］

三、結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展的過(guò)程中，必須緊跟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，做好企業(yè)稅收籌劃的相關(guān)工作。通過(guò)開(kāi)展稅收籌劃不僅有助于企業(yè)稅收籌劃效率的有效提升，而且減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，必須在掌握稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的前提下，合理運(yùn)用科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制策略，提高企業(yè)的稅收籌劃綜合能力和水平，充分發(fā)揮稅收籌劃工作的作用，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展水平和效率。

參考文獻(xiàn)

［1］胡芳，羅鳴.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃［J］.特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011（3）.

［2］范賓.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃［J］.企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2009（7）.

［3］王立.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)探析［J］.會(huì)計(jì)之友，2012（9）.

［4］李壽山.新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)及防范的綜合分析［J］.商，2013（4）.

［5］邱燦輝.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風(fēng)險(xiǎn)和防范措施［J］.商訊，2019（29）.

作者:劉順安 單位:湖北廣播電視臺(tái)