我國(guó)房地產(chǎn)投資信托稅收政策探討

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摘要：房地產(chǎn)投資信托是房地產(chǎn)證券化的一種創(chuàng)新型投資產(chǎn)品。近年來，這類產(chǎn)品在美國(guó)、澳大利亞和新加坡等國(guó)家發(fā)展十分迅速，投資規(guī)模越來越大，回報(bào)率也不斷攀升。但相比之下我國(guó)雖有類似產(chǎn)品，但發(fā)展十分緩慢，研究發(fā)現(xiàn)稅負(fù)較重是阻礙其發(fā)展的重要原因。建議我國(guó)借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，制定專門的稅收法律法規(guī)，分環(huán)節(jié)減少稅負(fù)，采取多種措施鼓勵(lì)投資者長(zhǎng)期持有。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托；稅負(fù)；稅收政策

1引言

房地產(chǎn)投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，以下簡(jiǎn)稱“REITs”）指的是借助專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)對(duì)投資于房地產(chǎn)的社會(huì)分散資金進(jìn)行管理運(yùn)用，以達(dá)到房地產(chǎn)證券化的一種新式投資類型。房地產(chǎn)投資信托的重要特點(diǎn)之一是稅負(fù)較輕,稅收優(yōu)惠驅(qū)動(dòng)是美國(guó)REITs產(chǎn)生、發(fā)展和創(chuàng)新的原動(dòng)力。我國(guó)已經(jīng)有許多學(xué)者對(duì)國(guó)內(nèi)REITs的發(fā)展模式進(jìn)行了細(xì)致地研究，研究結(jié)果均顯示我國(guó)的稅收優(yōu)惠政策的空白是牽絆其發(fā)展的主要原因之一。

2我國(guó)REITs發(fā)展的稅收瓶頸

REITs的設(shè)立和運(yùn)行均受到稅制的約束，所以運(yùn)行起來十分困難，這也嚴(yán)重影響了REITs的推出。首先，購(gòu)買房地產(chǎn)的公司應(yīng)按交易金額征收契稅和印花稅。其次，公司在獲得利潤(rùn)時(shí)需繳如下六種稅：①訂立合同時(shí)需繳納0.1%印花稅；②依法繳納房產(chǎn)稅；③繳納土地使用稅；④依法繳納稅金及附加；⑤出售資產(chǎn)時(shí)，繳納土地增值稅；⑥繳納25%企業(yè)所得稅。最后，公司持有物業(yè)階段需要繳納印花稅、稅金及附加和土地增值稅。REITs的稅收優(yōu)惠政策仍處于空白狀態(tài)，不合理的稅收待遇嚴(yán)重阻礙了REITs的發(fā)展。

3美國(guó)REITs稅收政策及啟示

3.1美國(guó)REITs稅收經(jīng)驗(yàn)

REITs起源于1960年的美國(guó)，當(dāng)前發(fā)展規(guī)模最大、研究成果最豐富的必屬美國(guó)。美國(guó)稅法對(duì)于REITs有著優(yōu)惠的政策，即：REITs以分紅的方式分派給投資者的部分免征所得稅，投資標(biāo)的資產(chǎn)可免繳房產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)買賣雙方免繳轉(zhuǎn)讓稅。本國(guó)居民按照35%左右的稅率征收所得稅；境外投資者繳納30%預(yù)提稅，但是稅務(wù)增長(zhǎng)法案對(duì)這部分稅收進(jìn)行了很大程度地減少和免除。

3.2啟示

在對(duì)REITs進(jìn)行稅收立法時(shí)，要依從“導(dǎo)管原則”，信托財(cái)產(chǎn)的盈利由所有人承擔(dān)納稅義務(wù)，受托人只需要按其傭金數(shù)額和法定稅率繳納稅款。信托財(cái)產(chǎn)在受益人和受托人之間轉(zhuǎn)移并不構(gòu)成納稅責(zé)任，租金收入應(yīng)分配給受益人，受益人承擔(dān)納稅義務(wù)，受托人僅就收取的手續(xù)費(fèi)等負(fù)擔(dān)納稅義務(wù)。

4我國(guó)REITs稅收立法的政策建議

由于各國(guó)的具體經(jīng)濟(jì)狀況、稅制和REITs發(fā)展?fàn)顩r和階段都各不相同，針對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和經(jīng)濟(jì)周期及REITs屬性的基礎(chǔ)上，本文建議進(jìn)行以下幾點(diǎn)可行性改進(jìn)。

4.1制定專門的稅收優(yōu)惠政策

稅收優(yōu)惠政策是各國(guó)REITs發(fā)展的保障和動(dòng)力，我國(guó)應(yīng)該制定專門的一套稅收優(yōu)惠政策，單獨(dú)設(shè)立一套完整的稅收規(guī)則。我國(guó)可以學(xué)習(xí)歐美國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，在REITs這一層面上免征所得稅，同時(shí)制定專門的法律對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的限制，使其在國(guó)家可控的范圍內(nèi)有序運(yùn)行。

4.2避免重復(fù)征稅

首先，REITs設(shè)立時(shí)應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移免征增值稅，REITs運(yùn)行過程中的轉(zhuǎn)讓行為所產(chǎn)生的所有流轉(zhuǎn)稅都應(yīng)該免除。其次，在存續(xù)期間，受托人管理、運(yùn)營(yíng)財(cái)產(chǎn)，先根據(jù)稅法規(guī)定代扣代繳稅款，然后將已納稅款列入管理費(fèi)用，在計(jì)算利潤(rùn)時(shí)單獨(dú)核算并扣除，最終由受益人納稅。受托人作為管理機(jī)構(gòu)，根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定，以收取的手續(xù)費(fèi)為納稅基礎(chǔ)繳納所得稅。最后，在終止時(shí)產(chǎn)權(quán)歸還沒有真實(shí)納稅實(shí)質(zhì)，應(yīng)免征流轉(zhuǎn)稅。

4.3稅收優(yōu)惠向投資者傾斜

制定一系列明確針對(duì)所得稅和資本利得稅的稅收政策，能夠在很大程度上延長(zhǎng)投資者持有REITs的期限。在國(guó)外許多國(guó)家為了提高REITs二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性，免征印花稅，對(duì)所得稅也視情況的不同給予一定程度的減免，我國(guó)在鼓勵(lì)投資者長(zhǎng)期持有該產(chǎn)品時(shí)，可以借鑒股票分紅的征稅政策，給持有期限較長(zhǎng)的投資者的分紅收益給予較大程度的稅收優(yōu)惠，以進(jìn)一步提升REITs投資期限。我國(guó)可以對(duì)外國(guó)投資者實(shí)行減稅政策，以此來吸收全球資金，促使REITs發(fā)展。

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作者:彭田田 單位:山東財(cái)經(jīng)大學(xué)