新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃論文

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一、房地產(chǎn)企業(yè)在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下稅收籌劃所受影響

（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存貨計(jì)價(jià)方法、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)計(jì)量的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在存貨計(jì)價(jià)方法上開始轉(zhuǎn)變，規(guī)定《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――存貨》中取消了原有后進(jìn)先出法，開始向加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法進(jìn)行轉(zhuǎn)變，此種計(jì)價(jià)方法的轉(zhuǎn)變一定程度上會(huì)造成毛利的波動(dòng)。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場(chǎng)背景下采取加權(quán)平均法和先進(jìn)先出法會(huì)造成一定的稅負(fù)增加。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身具有建設(shè)的周期長(zhǎng)，假設(shè)取消或限制存貨后進(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法后就會(huì)直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅金和利潤(rùn)空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定，該規(guī)定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。說明如果采用的計(jì)量方式為公允價(jià)值，攤銷或計(jì)提折舊將無法再進(jìn)行，企業(yè)稅負(fù)將會(huì)有一定程度的增加。最后是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)固定資產(chǎn)計(jì)量的規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅狀況也是有影響的。該規(guī)定明確了固定資產(chǎn)的折舊方法、折舊年限，而在房地產(chǎn)企業(yè)中，主要是以固定資產(chǎn)的形式存在，而且成為企業(yè)資產(chǎn)方面的一個(gè)重要的組成部分，所以房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)與管理水平高低將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力有著巨大影響。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴(kuò)展

一是對(duì)公允價(jià)值加以利用進(jìn)行稅收籌劃，在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量模式做了許多規(guī)定，從房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債與資產(chǎn)計(jì)量方面來分析，房地產(chǎn)企業(yè)的折舊、攤銷和成本等損益的計(jì)算都會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的變化，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就需要利用公允價(jià)值進(jìn)行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產(chǎn)企業(yè)提供的專業(yè)會(huì)計(jì)政策。包括固定資產(chǎn)折舊方法、存貨計(jì)價(jià)方法等多種會(huì)計(jì)政策，如果選擇的會(huì)計(jì)政策不一樣，就會(huì)造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負(fù)也差別很大。另一方面新業(yè)務(wù)的稅收籌劃。新的業(yè)務(wù)主要指企業(yè)年金和投資性房地產(chǎn)。在這些方便需要根據(jù)情況做好相應(yīng)的稅收籌劃。二是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則針對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理相對(duì)舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產(chǎn)企業(yè)的損益出現(xiàn)一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對(duì)當(dāng)前的操作手段和方式做出相應(yīng)的調(diào)整。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃對(duì)策

（一）加強(qiáng)關(guān)注稅收政策，采取相應(yīng)對(duì)策

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，國(guó)家的稅收政策都會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，相應(yīng)地，房地產(chǎn)企在稅收籌劃方面，可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特征構(gòu)建相應(yīng)的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實(shí)際變動(dòng)情況，這樣才有利于房企有效、及時(shí)的制定問題解決對(duì)策。如《建造合同》準(zhǔn)則是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的第15號(hào)準(zhǔn)則，主要是對(duì)代建房的規(guī)范。稅法對(duì)各種建房方式進(jìn)行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產(chǎn)企業(yè)存在自主開發(fā)、代建房和合作建房等多種多樣開發(fā)。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)對(duì)銷售收入的稅收籌劃

不動(dòng)產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)企業(yè)來的主要收入來源，新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則規(guī)定銷售商品收入規(guī)定了較為嚴(yán)格的確認(rèn)要求，必須同時(shí)滿足5個(gè)條件才能予以確認(rèn)。從房地產(chǎn)的銷售情況分析，買方市場(chǎng)一般很難一次性交清購(gòu)房款，采取分期付款往往成為房地產(chǎn)銷售的重要營(yíng)銷策略。為了遵循新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的嚴(yán)格收入確認(rèn)原則，房地產(chǎn)企業(yè)不能按銷售價(jià)格總額確定收入，會(huì)計(jì)人員就應(yīng)積極按照與客戶合同約定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，需要應(yīng)對(duì)估計(jì)不能收回的，不能確認(rèn)收入，已經(jīng)收回部分價(jià)款的只將收回部分確認(rèn)為收入，結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的成本，以達(dá)到延遲收入確認(rèn)時(shí)間，從而獲得延遲納稅的目的。

作者：李捷