房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

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摘要：房地產(chǎn)股權(quán)收購活動(dòng)(收購二手項(xiàng)目)是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場經(jīng)常使用的一個(gè)資本運(yùn)營方式，采用這種方式可以較好的規(guī)避國有土地使用權(quán)直接交易過程中設(shè)計(jì)的一些稅費(fèi)，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力。但是，采取這種方式也并不是不存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)的。從目前的情況來看，我國房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目股權(quán)收購的過程中也存在較多方面的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，如在土地開發(fā)建設(shè)上存在的風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)債權(quán)情況上存在的風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得更好的發(fā)展，就必須對(duì)現(xiàn)存的一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避處理，以確保企業(yè)財(cái)務(wù)的安全性?；诖?，本文研究者將在已有研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)之上，結(jié)合2016年財(cái)政部的營改增政策相關(guān)的內(nèi)容，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目股權(quán)收購過程中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的問題進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目股權(quán)收購；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；建議及措施

一、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)收購和風(fēng)險(xiǎn)管控的實(shí)施背景分析

(一)股權(quán)收購的實(shí)施背景

所謂股權(quán)收購，通常是指將目標(biāo)公司的投資持有者的部分或者全部股份作為收購目標(biāo)的收購行為，在實(shí)際的工作過程中最常見的就是直接收購目標(biāo)公司的股份持有者的股份，將股權(quán)交易價(jià)轉(zhuǎn)入到目標(biāo)公司投資者的銀行賬戶中。如果收購方持有目標(biāo)公司50%及以上的股份，就可以在一定程度上對(duì)目標(biāo)公司實(shí)施重大影響和控制。由于經(jīng)營管理和企業(yè)的發(fā)展需要，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采取收購目標(biāo)公司的股權(quán)，以取得相應(yīng)的土地使用權(quán)，使用并購或者整合等方式，將在建工程、產(chǎn)品開發(fā)以及人力物力等方面的內(nèi)容結(jié)合到一起，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)股權(quán)的收購。

(二)風(fēng)險(xiǎn)管控的實(shí)施背景

房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控也被稱作盡職調(diào)查，這種工作活動(dòng)的開展方式，一般都是通過安排專門的機(jī)構(gòu)或者聘請(qǐng)中介對(duì)欲收購目標(biāo)公司的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行嚴(yán)密的調(diào)查，尤其是對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)的審查核實(shí)，其最主要的目的是了解目標(biāo)公司股權(quán)的構(gòu)成情況以及可能涉及的一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。其調(diào)查的主要內(nèi)容包括了目標(biāo)公司過去合作的重大合同履行情況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料以及目標(biāo)公司當(dāng)前一些重要的員工組成等，從而判斷目標(biāo)公司是否存在一些潛在的經(jīng)營負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)收購過程中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施探討

(一)股權(quán)結(jié)構(gòu)變化引起的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施探討

收購企業(yè)在開展盡職調(diào)查工作的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確判斷目標(biāo)公司的股東組成情況，明確收購目標(biāo)企業(yè)的股東是個(gè)人股東還是外資股東。根據(jù)我國當(dāng)前的稅法規(guī)定，個(gè)人股東在進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)征收20%的個(gè)人所得稅和0.05%的印花稅等；個(gè)人轉(zhuǎn)讓目標(biāo)公司股權(quán)事項(xiàng)的，收購公司還應(yīng)到目標(biāo)公司所在地稅務(wù)局申報(bào)、繳納相應(yīng)的稅款和手續(xù)費(fèi)等下相關(guān)費(fèi)用。但是，就目前的情況來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒有對(duì)項(xiàng)目個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中可能存在的稅款問題給予足夠的重視，沒有提前進(jìn)行準(zhǔn)確的稅務(wù)籌劃工作，使得股權(quán)收購的過程中出現(xiàn)不少的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?；谶@種情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過充分的盡職調(diào)查，對(duì)于目標(biāo)公司的股權(quán)組成進(jìn)行深入的調(diào)查，明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓者是個(gè)體還是外資股東，對(duì)于那種外資股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓，可以在相關(guān)的合同中對(duì)稅務(wù)賬款的繳納進(jìn)行申明，明確稅務(wù)繳納責(zé)任方，從而防止因境外投資者不繳納相應(yīng)的稅務(wù)而造成收購公司的財(cái)務(wù)損失。而對(duì)于個(gè)人股東，收購企業(yè)應(yīng)提前做好稅務(wù)籌劃工作，對(duì)收購過程中可能出現(xiàn)的稅款進(jìn)行精確的規(guī)劃，以稅款最低的原則，選擇合適的方案開展項(xiàng)目股權(quán)收購工作。

(二)土地開發(fā)建設(shè)過程中涉稅風(fēng)險(xiǎn)的分析及措施探討

房地產(chǎn)企業(yè)在組織開展盡職調(diào)查的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)公司的財(cái)務(wù)調(diào)查，對(duì)目標(biāo)公司重要的合同文件以及相應(yīng)的土地出讓金票據(jù)等進(jìn)行審核。目標(biāo)公司土地出讓金票據(jù)是否符合規(guī)范，會(huì)直接影響到目標(biāo)公司后期應(yīng)該繳納的土地增值稅以及企業(yè)所得稅等。按照國家相應(yīng)的方針政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，其銷售額應(yīng)為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用的和，扣除受讓國有土地使用權(quán)時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額部分。從目前的情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目股權(quán)收購的過程中都存在土地票據(jù)不符合規(guī)范的情況，從而導(dǎo)致收購公司面臨著較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這些問題，收購企業(yè)在項(xiàng)目股權(quán)收購前，應(yīng)該根據(jù)盡職調(diào)查的工作中發(fā)現(xiàn)的土地票據(jù)等不合規(guī)的現(xiàn)象，及時(shí)告知收購目標(biāo)企業(yè)去完善相應(yīng)的手續(xù)并取得規(guī)范的土地票據(jù)，從而避免房地產(chǎn)企業(yè)在收購的過程中要承擔(dān)額外的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和收購成本。另外，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂的時(shí)候，也要補(bǔ)充明確因目標(biāo)公司票據(jù)不規(guī)范引起的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由目標(biāo)公司承擔(dān)這一條款。

(三)債務(wù)債權(quán)情況的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施探討

房地產(chǎn)企業(yè)在開始項(xiàng)目股權(quán)收購活動(dòng)之前，還應(yīng)對(duì)目標(biāo)公司的債務(wù)債權(quán)等進(jìn)行盡職調(diào)查，查看是否存在未清理和未核銷的賬務(wù)，以及其債務(wù)債權(quán)所涉及的金額是否包含在轉(zhuǎn)讓股權(quán)中等。如果目標(biāo)公司的債務(wù)債權(quán)是包含在轉(zhuǎn)讓股權(quán)中的話，同樣會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這一情況，房地產(chǎn)企業(yè)在開展盡職調(diào)查的時(shí)候，應(yīng)該特別關(guān)注其債務(wù)債權(quán)是否剝離其轉(zhuǎn)讓股份，以及剝離之后是否還會(huì)受到相應(yīng)的影響；同時(shí)也可以在合同中明確如在轉(zhuǎn)讓過程中因目標(biāo)公司債務(wù)債權(quán)產(chǎn)生的稅務(wù)費(fèi)用，一律由目標(biāo)公司承擔(dān)。當(dāng)然，如果目標(biāo)公司不能很好的處理這件事，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以選擇不對(duì)其進(jìn)行收購，重新選擇其他合適的收購對(duì)象。

三、結(jié)語

在上文中，筆者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目收購過程中可能出現(xiàn)的一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了探討。在實(shí)際工作開展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取更為嚴(yán)密的措施進(jìn)行有效的規(guī)避。首先是房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)自身對(duì)項(xiàng)目收購過程中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)。隨著我國經(jīng)濟(jì)市場的不斷變化，一些稅務(wù)相關(guān)的問題也不斷發(fā)生變化；因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的掌控，提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)稅務(wù)籌劃工作的開展。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的宣傳，提高企業(yè)整體員工對(duì)該項(xiàng)工作的重視程度，營造良好的項(xiàng)目收購稅務(wù)規(guī)避氛圍。其次是加強(qiáng)對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流的規(guī)劃。隨時(shí)關(guān)注國家相關(guān)方針政策的變化，充分利用現(xiàn)有的優(yōu)惠政策，為企業(yè)的項(xiàng)目收購提供更多的益處。如：在協(xié)議中說明采用分期支付的方式支付股權(quán)購買費(fèi)用，這樣可以降低一次性支付所帶來的資金壓力，同時(shí)也能很好的避免一次性大額支付可能引起的政府相關(guān)部門的特別關(guān)注。

參考文獻(xiàn)：

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作者:謝鵬程 單位:合肥城改投資建設(shè)集團(tuán)有限公司