征收安置房開發(fā)企業(yè)特殊稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控

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摘要：本文筆者研究發(fā)現(xiàn)征收安置房開發(fā)企業(yè)因征收安置房開發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)時(shí)間和發(fā)票開具時(shí)間不一致，征收安置房項(xiàng)目成本結(jié)算時(shí)間明顯滯后于收入確認(rèn)時(shí)間，征收安置房項(xiàng)目中配套的非住宅銷售價(jià)格偏低，部分征收安置房項(xiàng)目未納入住建部門棚戶區(qū)改造項(xiàng)目庫(kù)而征收安置房開發(fā)企業(yè)卻執(zhí)行棚戶區(qū)改造項(xiàng)目稅收優(yōu)惠政策等因素，面臨四個(gè)方面的特殊稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文針對(duì)征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提出了降低風(fēng)險(xiǎn)的建議，以期為相關(guān)企業(yè)提供有益借鑒。

關(guān)鍵詞：征收安置房開發(fā)企業(yè)；特殊稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)管控

近年來(lái)各地老城區(qū)改造力度不斷加大，新區(qū)新城建設(shè)不斷推進(jìn)，征收安置房需求量不斷攀升，征收安置房開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)量也不斷加大。由于征收安置房不同于商品房，其開發(fā)銷售過(guò)程比較復(fù)雜，因此征收安置房開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比商品房開發(fā)企業(yè)高。

一、征收安置房開發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)時(shí)間和發(fā)票開具時(shí)間不一致，致使征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及其他相關(guān)制度規(guī)定，征收安置房開發(fā)項(xiàng)目同商品房開發(fā)項(xiàng)目一樣，于交付房屋時(shí)確認(rèn)收入。但征收安置房項(xiàng)目的發(fā)票開具時(shí)間與商品房項(xiàng)目不同，商品房項(xiàng)目在交房時(shí)發(fā)票都已經(jīng)開具完畢，而征收安置房項(xiàng)目在交房時(shí)發(fā)票尚未開具，要等到征收實(shí)施單位即房屋征收公司與被征收人就征收安置補(bǔ)償費(fèi)用結(jié)算完成后，通知征收安置房開發(fā)企業(yè)可開具發(fā)票時(shí)才能開具發(fā)票，因此征收安置房項(xiàng)目發(fā)票開具時(shí)間晚于交房時(shí)間，有些項(xiàng)目部分發(fā)票開具時(shí)間甚至比交房時(shí)間晚幾年。由于通常情況下增值稅繳納時(shí)間為發(fā)票開具時(shí)間，因此如果征收安置房開發(fā)企業(yè)在發(fā)票開具時(shí)繳納增值稅，則該項(xiàng)目增值稅繳納時(shí)間明顯滯后于實(shí)際應(yīng)繳納時(shí)間，致使安置房開發(fā)企業(yè)面臨增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、征收安置房項(xiàng)目成本結(jié)算時(shí)間明顯滯后于收入確認(rèn)時(shí)間，致使征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

征收安置房成本結(jié)算方式與商品房成本結(jié)算方式不同。商品房成本由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的造價(jià)部門審結(jié)后即可作為項(xiàng)目成本入賬，而征收安置房成本結(jié)算根據(jù)規(guī)定必須報(bào)送財(cái)政部門或其第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)審結(jié)后方可根據(jù)審核報(bào)告中的審定金額入賬。由于財(cái)政部門或其委托的第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)必須履行某些特定的審核程序，因此其審核時(shí)間比較長(zhǎng)，在征收安置房項(xiàng)目收入確認(rèn)時(shí)無(wú)法收到施工單位開具的發(fā)票入賬，即使在次年企業(yè)所得稅匯算清繳前也難以收到發(fā)票入賬，致使征收安置房項(xiàng)目收入和成本不配比。為降低資金成本，避免征收安置房項(xiàng)目收入確認(rèn)當(dāng)年多繳納企業(yè)所得稅，有些征收安置房開發(fā)企業(yè)按預(yù)計(jì)成本入賬，如此，如果多預(yù)估征收安置房項(xiàng)目開發(fā)成本，則會(huì)使征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、征收安置房項(xiàng)目中配套的非住宅銷售價(jià)格偏低，致使征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

由于被征收戶的需求不同，因此部分征收安置房項(xiàng)目會(huì)配建部分商業(yè)用房等非住宅項(xiàng)目。為滿足某些征收政策需要，部分征收安置房項(xiàng)目中的非住宅項(xiàng)目定價(jià)偏低，而其成本卻未同步減少，致使該非住宅項(xiàng)目增值額偏低，導(dǎo)致征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、部分征收安置房項(xiàng)目未納入住建部門棚戶區(qū)改造項(xiàng)目庫(kù)，而征收安置房開發(fā)企業(yè)卻執(zhí)行棚戶區(qū)改造項(xiàng)目稅收優(yōu)惠政策，致使征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目稅收優(yōu)惠政策相關(guān)規(guī)定，對(duì)征收安置房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。在該稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行過(guò)程中，有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)以該征收安置房項(xiàng)目是否納入住建部門棚戶區(qū)改造項(xiàng)目庫(kù)來(lái)判斷該征收安置房項(xiàng)目是否符合免稅政策相關(guān)規(guī)定。由于納入住建部門棚戶區(qū)改造項(xiàng)目庫(kù)的征收安置房項(xiàng)目必須按規(guī)定的進(jìn)度按時(shí)完工交房，否則將會(huì)受到某些處罰，因此有些征收安置房開發(fā)企業(yè)為規(guī)避處罰，未將其開發(fā)的征收安置房項(xiàng)目申報(bào)納入住建部門棚戶區(qū)改造項(xiàng)目庫(kù)，卻自行享受城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅免稅政策，致使征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

五、降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證征收安置房開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的建議

（一）征收安置房開發(fā)項(xiàng)目在交房確認(rèn)收入時(shí)按未開票收入繳納增值稅通常情況下增值稅繳納時(shí)間為發(fā)票開具時(shí)間，但開票時(shí)間并非判斷增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的唯一標(biāo)準(zhǔn)，如果增值稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生但發(fā)票卻未開具，納稅人可按未開票收入先行繳納增值稅，開具發(fā)票時(shí)再行調(diào)整開票當(dāng)期增值稅納稅金額。因此，征收安置房開發(fā)企業(yè)在交付征收安置房確認(rèn)收入時(shí)可先按合同金額繳納增值稅，待征收實(shí)施單位通知開票時(shí)根據(jù)當(dāng)月開票金額調(diào)整應(yīng)納增值稅額，如此，可在一定程度上降低征收安置房開發(fā)企業(yè)增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)征收安置房項(xiàng)目成本結(jié)算管理，及時(shí)完成征收安置房項(xiàng)目成本結(jié)算工作由于征收安置房成本結(jié)算根據(jù)規(guī)定必須報(bào)送財(cái)政部門或其委托的第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)審結(jié)后方可根據(jù)審核報(bào)告中的審定金額入賬，且財(cái)政部門或其委托的第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)必須履行某些特定的審核程序，其審核時(shí)間比較長(zhǎng)，因此征收安置房開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)征收安置房項(xiàng)目成本結(jié)算管理，分項(xiàng)目派專人負(fù)責(zé)成本結(jié)算工作，積極跟蹤征收安置房項(xiàng)目成本結(jié)算審核各環(huán)節(jié)的辦理時(shí)間，及時(shí)補(bǔ)齊項(xiàng)目結(jié)算審核所需資料，積極配合審核機(jī)構(gòu)對(duì)數(shù)，及時(shí)完成征收安置房項(xiàng)目成本結(jié)算工作，并協(xié)調(diào)施工單位盡快開票入賬。

（三）合理制定征收安置房項(xiàng)目中配套的非住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格為滿足某些征收政策需要，部分征收安置房項(xiàng)目中的非住宅項(xiàng)目定價(jià)偏低，因此征收安置房開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)征收安置房項(xiàng)目售價(jià)定價(jià)管理，積極協(xié)調(diào)征收安置房項(xiàng)目定價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)配套非住宅項(xiàng)目成本合理確定其銷售價(jià)格，以避免征收安置房開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（四）根據(jù)征收安置房開發(fā)企業(yè)征管稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)要求，及時(shí)將征收安置房項(xiàng)目申報(bào)納入住建部門棚戶區(qū)改造項(xiàng)目庫(kù)征收安置房開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)征管稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)要求，以及根據(jù)征收安置房項(xiàng)目所在地住建部門的相關(guān)要求，及時(shí)將開發(fā)的征收安置房項(xiàng)目申報(bào)納入住建部門棚戶區(qū)改造項(xiàng)目庫(kù)，以利于征收安置房開發(fā)企業(yè)充分享受城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅優(yōu)惠政策，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

作者：葉晨芳 單位：福州中服出國(guó)人員服務(wù)中心