新形勢(shì)下房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)探究

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摘要：隨著人們對(duì)住房需求的不斷擴(kuò)大，公眾對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注度日益高漲，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管在日益完善和規(guī)范，因此房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)和強(qiáng)化自身的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施，才能在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)腳跟。在此背景下，本文對(duì)新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹，進(jìn)而分析風(fēng)險(xiǎn)成因，最后提出針對(duì)性的建議。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；房地產(chǎn)；企業(yè)稅務(wù)；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的主要稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.開(kāi)發(fā)初期的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)初期，購(gòu)地款是企業(yè)資金占用最大的，也是開(kāi)發(fā)成本的主要組成部分。因此稅務(wù)檢查的重點(diǎn)是購(gòu)地款支付的合理性和發(fā)票取得的合法性，特別是未通過(guò)招拍掛而是從二級(jí)市場(chǎng)買入的土地，若對(duì)方?jīng)]有提供真實(shí)有效的發(fā)票，則該部分土地成本將直接影響企業(yè)所得稅稅前扣除、土地增值稅的清算成本扣除以及營(yíng)改增后的增值稅抵扣，會(huì)進(jìn)一步增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本和負(fù)擔(dān)。實(shí)際上，在開(kāi)發(fā)階段，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)往往沒(méi)有國(guó)家稅務(wù)局開(kāi)具的真實(shí)發(fā)票，所以稅務(wù)機(jī)關(guān)以此為理由對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施處罰。為了避免該情況的發(fā)生，房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買土地使用權(quán)期間，一定要對(duì)方提供真實(shí)有效的發(fā)票，才能夠源頭上消除稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.采購(gòu)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要內(nèi)容和部分，而與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)較多，如建筑業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展可以帶動(dòng)和刺激上下游企業(yè)的發(fā)展，但它也會(huì)受到上下游企業(yè)的制約。上游企業(yè)大都是材料的供應(yīng)商、建筑公司、裝修公司等等，而很多建筑施工企業(yè)是掛靠的，內(nèi)部的管理和規(guī)章制度是不規(guī)范和不標(biāo)準(zhǔn)的，這可能會(huì)給假發(fā)票的滋生提供一定的條件和基礎(chǔ)。隨著“營(yíng)改增”的不斷推進(jìn)，虛假的增值稅發(fā)票除了有不能抵扣的風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)直接影響企業(yè)所得稅的計(jì)稅成本。3.銷售的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在銷售房地產(chǎn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，如增值稅、印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等，這些稅收都是稅務(wù)機(jī)關(guān)重點(diǎn)檢查和監(jiān)察的內(nèi)容。銷售價(jià)格的確定必須要慎重，一旦價(jià)格確定的不合理，不僅對(duì)銷售市場(chǎng)有影響，還將會(huì)直接影響土地增值稅的清算金額。在銷售過(guò)程中，一些企業(yè)“易物換物”“以房抵債”，買房贈(zèng)附屬用房，員工福利獎(jiǎng)勵(lì)用房等行為，未按規(guī)定視同銷售，確認(rèn)收入并交納相應(yīng)稅款，會(huì)被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為偷稅漏稅的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然房地產(chǎn)企業(yè)在為了提高本企業(yè)的售房率，可能采取贈(zèng)送禮品、以老帶新等手段，而這些營(yíng)銷手段又為代扣代繳個(gè)人所得稅風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

1.企業(yè)的主觀認(rèn)識(shí)度，重視度不夠當(dāng)前我國(guó)部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅行為缺乏主動(dòng)性，不具備良好的納稅意識(shí)，存在偷稅、漏稅等行為，造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。大部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然會(huì)按期進(jìn)行申報(bào)繳納稅收，但對(duì)稅法的研究不徹底，缺乏完整的稅務(wù)方案。房地產(chǎn)稅收是貫穿全過(guò)程的，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、銷售過(guò)程產(chǎn)生的稅收結(jié)果不同，但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收過(guò)程和稅法理解不夠，錯(cuò)誤的當(dāng)成是稅收籌劃的一種方式。更嚴(yán)重的是少部分房地產(chǎn)企業(yè)主要責(zé)任人與財(cái)務(wù)人員依賴于關(guān)系來(lái)降低企業(yè)的稅收金額，而不是主動(dòng)深入學(xué)習(xí)掌握稅法精神與立法原則，從而給企業(yè)帶來(lái)很多不可控風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。2.稅收立法不完善稅收法律是國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的重要手段，是房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)發(fā)展的有利保障。但房地產(chǎn)企業(yè)稅收法律制度的缺陷在不斷凸顯，不能有效的防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：一是稅收法律法規(guī)的效力層次較低。目前，我國(guó)房地產(chǎn)稅收的法律制度中除了法律法規(guī)外，還包括海關(guān)、國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部頒布的各種部門(mén)規(guī)章和規(guī)范性文件，沒(méi)有一部可以發(fā)揮核心作用的《稅收基本法》，稅收立法層級(jí)低。二是分稅制立法體制不健全。當(dāng)前我國(guó)稅法立法的權(quán)限大都集中在中央，而地方是不具備立法資格和權(quán)限的，即集中稅權(quán)、統(tǒng)一稅法的體制。地方立法權(quán)的限制進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)資源的不合理配置，無(wú)法實(shí)現(xiàn)中央和地方財(cái)權(quán)的統(tǒng)一化，背離我國(guó)分稅制改革的初衷。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

1.增強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)復(fù)雜和技術(shù)性的，需要對(duì)會(huì)計(jì)人員提出更高的要求。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者要提高其綜合素養(yǎng)，發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)要從自身找原因，不可以直接推卸給財(cái)務(wù)部門(mén)，每個(gè)人都要負(fù)擔(dān)起應(yīng)有的責(zé)任，而企業(yè)要加強(qiáng)員工特別是財(cái)務(wù)人員的涉稅風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從思想上高度重視，才能有效降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立正確的、科學(xué)的依法納稅觀念，加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，才能更好的開(kāi)展稅收籌劃，更好的控制稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還要保存好會(huì)計(jì)核算的資料，以免發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)無(wú)據(jù)可查情況的發(fā)生。最后，在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)期間，不可忽視房地產(chǎn)企業(yè)的綜合經(jīng)濟(jì)效益。因此需要提前規(guī)劃，把具體經(jīng)營(yíng)方案和稅收方案有效結(jié)合，必要時(shí)可以根據(jù)稅收風(fēng)險(xiǎn)及金額的測(cè)算結(jié)果調(diào)整經(jīng)營(yíng)方案，達(dá)到控制稅收風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)最大程度節(jié)約稅收成本的目的。2.健全房地產(chǎn)立法規(guī)范控制房地產(chǎn)企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化房地產(chǎn)相關(guān)制度的完善才能從本質(zhì)上減輕稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能為企業(yè)提供更好的制度保障。一是房地產(chǎn)稅立法層次的提高。隨著幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，提高房地產(chǎn)稅的立法層次迫在眉睫。近年來(lái)重慶、上海等已經(jīng)開(kāi)始試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，總理2012年就提出要不斷擴(kuò)大該稅的試點(diǎn)范圍。二是健全分稅制立法體制。我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)稅收方面的規(guī)章制度較多，比較繁雜，因此有關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)行處理和清理，隨著市場(chǎng)和行業(yè)的不斷成熟，可以考慮制定相應(yīng)的法律法規(guī)來(lái)管理和約束房地產(chǎn)企業(yè)的行為。關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制定必要時(shí)可參考發(fā)達(dá)國(guó)家的分稅制財(cái)政管理體制，也就是說(shuō)我國(guó)政府根據(jù)本國(guó)房地產(chǎn)形勢(shì)制定房地產(chǎn)稅的基本法律，同時(shí)給予省級(jí)人民代表一定的權(quán)限來(lái)制定實(shí)施細(xì)則，必要時(shí)還可以授予地方立法權(quán)限，因?yàn)榈胤蕉悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)本地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有更為清晰和全面的認(rèn)識(shí)，給予的建議更加符合實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)真正意義上的中央與地方財(cái)權(quán)的統(tǒng)一化。3.完善企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律，運(yùn)用數(shù)據(jù)分析等能夠提前預(yù)測(cè)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而給房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)防的時(shí)間和制定防控的措施，在一定程度上能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的損失。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的建立對(duì)企業(yè)是非常必要的，主要包括兩個(gè)方面：一是要對(duì)稅務(wù)進(jìn)行定期的檢查，并對(duì)不同的失誤風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)分評(píng)級(jí)。在評(píng)分評(píng)級(jí)中主要是運(yùn)用沃爾評(píng)分法，找出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的部門(mén)和關(guān)鍵人員，在企業(yè)實(shí)際情況的基礎(chǔ)上計(jì)算出企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)?shù)，并作出整體的評(píng)價(jià)。二是強(qiáng)化對(duì)企業(yè)稅務(wù)的監(jiān)督管理工作，能夠提前預(yù)測(cè)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。稅收風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)在房地產(chǎn)企業(yè)是非常常見(jiàn)和普遍的。相關(guān)的人員在分析企業(yè)涉稅行為，再結(jié)合現(xiàn)有的實(shí)際條件對(duì)稅收進(jìn)行預(yù)測(cè)和測(cè)算，為房地產(chǎn)企業(yè)納稅提供更好的依據(jù)和基礎(chǔ)，還為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控提供數(shù)據(jù)依據(jù)。

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作者:成秀美 單位:南京中鴻匯則稅務(wù)師事務(wù)所(普通合伙