房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)策劃

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摘要:房地產(chǎn)行業(yè)是提升國(guó)民經(jīng)濟(jì)、改善人民生活水平的重要產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占據(jù)非常重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)具有資金密集的特征，因此在財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃方面難度較高，各類經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都會(huì)對(duì)納稅量產(chǎn)生影響。文章以稅務(wù)策劃的概念為基礎(chǔ)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中加強(qiáng)稅務(wù)策劃的重要性展開(kāi)論述，并對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)策劃中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，同時(shí)針對(duì)問(wèn)題提出應(yīng)對(duì)措施，旨在為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;稅務(wù)策劃

1稅務(wù)策劃的概念

1.1稅務(wù)策劃的基本含義

稅務(wù)策劃是在遵守國(guó)家收稅法律法規(guī)的前提下，結(jié)合自身需要履行的納稅義務(wù)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和投資理財(cái)進(jìn)行科學(xué)合理的策劃和安排，盡量減少企業(yè)需要承擔(dān)的納稅負(fù)擔(dān)，或最大化提高資金使用的回報(bào)率。稅務(wù)策劃是國(guó)家法律允許的正當(dāng)?shù)倪\(yùn)營(yíng)手段，科學(xué)合理的稅務(wù)策劃能顯著節(jié)省企業(yè)的成本支出，為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益［1］。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展稅務(wù)策劃的基本特點(diǎn)

企業(yè)開(kāi)展的任何經(jīng)營(yíng)與管理活動(dòng)都應(yīng)以遵守法律規(guī)定為基本前提，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想保證稅務(wù)策劃的合理性，也需以國(guó)家現(xiàn)行稅法為依據(jù)，科學(xué)的選擇合適的納稅方案，進(jìn)而減輕企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)在繳納稅款之前，應(yīng)當(dāng)了解與鉆研行業(yè)的最新稅收政策，并與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行充分且有效的溝通，確保自身納稅行為的合規(guī)性。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理人員應(yīng)正確的看待稅務(wù)策劃工作的重要性，該工作并不僅僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的職責(zé)，而應(yīng)該是貫穿到企業(yè)所有部門(mén)的各個(gè)工作環(huán)節(jié)，各部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)與財(cái)務(wù)部門(mén)的聯(lián)系，讓財(cái)務(wù)人員能清晰地掌握企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)中各項(xiàng)資金的流動(dòng)和使用情況、資金未來(lái)的流動(dòng)趨勢(shì)等，讓財(cái)務(wù)人員以最近稅收政策為依據(jù)，在各部門(mén)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之前，對(duì)資金往來(lái)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、資金往來(lái)數(shù)目等提供一定的建議，通過(guò)對(duì)日常經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的管控，實(shí)現(xiàn)節(jié)省整體納稅成本的目標(biāo)［2］。

2稅務(wù)策劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要性

2.1提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率

財(cái)務(wù)管理是企業(yè)管理的基礎(chǔ)，通過(guò)財(cái)務(wù)管理可以更清晰地掌握企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)的問(wèn)題，而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，無(wú)論進(jìn)行籌資活動(dòng)還是投資活動(dòng)，都與稅收息息相關(guān)，若想提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理的整體水平，就需要采取針對(duì)性的措施對(duì)稅務(wù)策劃中的薄弱部分進(jìn)行整改，才能有效預(yù)防企業(yè)發(fā)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

2.2促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)是以營(yíng)利為核心目的，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地上進(jìn)行房屋或設(shè)施的建設(shè)，并對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)、銷售或出租。為了創(chuàng)造更高的利潤(rùn)空間，管理人員應(yīng)以發(fā)展的眼光看待管理問(wèn)題，避免在企業(yè)管理和財(cái)務(wù)管理工作中受到外界因素的影響，并結(jié)合自身的發(fā)展情況制定整體戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)。通過(guò)財(cái)務(wù)管理能使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避運(yùn)行中可能出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，利用稅務(wù)規(guī)劃能為企業(yè)管理者的經(jīng)營(yíng)決策提供參考，選擇生產(chǎn)成本最低的經(jīng)營(yíng)方式，最大化利用國(guó)家和地區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，為企業(yè)減輕納稅負(fù)擔(dān)，創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，推動(dòng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)［3］。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃存在的問(wèn)題

3.1財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

3.1.1資金需求量大且融資渠道單一。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)與建設(shè)時(shí)，往往需要密集地投入大量資金，并且由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)的周期非常久，資金回籠速度慢，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往需要承擔(dān)極高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為維持企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)，就需要在開(kāi)發(fā)過(guò)程中通過(guò)各種手段進(jìn)行融資，采用的融資手段包括開(kāi)發(fā)貸、合作開(kāi)發(fā)、發(fā)行債券等多種形式，從而支撐企業(yè)完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)轉(zhuǎn)。但是很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資方式還比較保守，相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)表明，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)銀行貸款的形式進(jìn)行融資，融資渠道單一，對(duì)銀行的依賴性很強(qiáng)，一旦在經(jīng)營(yíng)中做出了錯(cuò)誤的經(jīng)營(yíng)決策，或者受到利率波動(dòng)的影響，就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)嚴(yán)重的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而引發(fā)企業(yè)內(nèi)部資金鏈斷裂，嚴(yán)重?fù)p害企業(yè)的發(fā)展，甚至可能直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)。3.1.2全面成本管理水平低。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是一個(gè)涉及環(huán)節(jié)較多、綜合性較強(qiáng)的行業(yè)，在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)涉及審批、融資、建設(shè)、宣傳、營(yíng)銷、管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)涉及資金和資源的配置問(wèn)題，對(duì)企業(yè)自身的管理能力有很高的要求。合同是企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行控制的重要手段，為加強(qiáng)對(duì)過(guò)程的控制，企業(yè)必須在各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)發(fā)生前根據(jù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的運(yùn)行特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)制定詳細(xì)完備的合作合同，對(duì)自身和合作伙伴的行為進(jìn)行約束。要想充分發(fā)揮合同的指導(dǎo)和約束雙方行為的功能，勢(shì)必要加強(qiáng)內(nèi)部成本管理水平，使合同條款中體現(xiàn)的資金配置更加科學(xué)合理。但是在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，由于很多企業(yè)未能正確地認(rèn)識(shí)到成本管理工作的重要性，對(duì)項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)的成本預(yù)算管控不到位，使得簽訂的合同中未能對(duì)各項(xiàng)支出成本進(jìn)行詳細(xì)的要求，進(jìn)而導(dǎo)致各項(xiàng)工作在開(kāi)展中經(jīng)常發(fā)生支出超出預(yù)算的情況，這樣既不利于企業(yè)從源頭進(jìn)行成本控制，也不利于企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展［4］。

3.2稅務(wù)策劃存在的問(wèn)題

3.2.1稅種數(shù)量多，策劃難度大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要在開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入大量的資金購(gòu)買(mǎi)土地并支付房屋工程價(jià)款，并且在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中需要經(jīng)歷征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建造、工程交付、營(yíng)銷售賣(mài)等多個(gè)環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)周期都是以年為單位進(jìn)行。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要花費(fèi)大量的精力對(duì)往來(lái)資金進(jìn)行管理，并且現(xiàn)行稅收制度中針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅種很多，例如房產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)策劃難度很高，一旦未能對(duì)某個(gè)稅種進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，則可能給企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)影響。3.2.2缺少稅務(wù)策劃標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)提高。行業(yè)內(nèi)并沒(méi)有固定的稅務(wù)策劃標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)策劃時(shí)，主要依賴財(cái)務(wù)人員的工作經(jīng)驗(yàn)和對(duì)現(xiàn)行稅收政策的了解來(lái)制定稅務(wù)策劃方案，使得企業(yè)的稅務(wù)策劃方案具有一定的不全面性和不科學(xué)性。同時(shí)，在稅務(wù)管理過(guò)程中納稅人和納稅機(jī)關(guān)存在一定的權(quán)利和責(zé)任不對(duì)等情況，使雙方對(duì)納稅策劃的認(rèn)知存在一定的差異，同樣加大了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。為提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，管理人員和財(cái)務(wù)人員應(yīng)在開(kāi)展稅務(wù)策劃工作時(shí)，全面地考慮信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)等各方面因素，使自身的稅務(wù)策劃方案更加科學(xué)和全面［5］。

4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與稅務(wù)策劃的開(kāi)展措施

4.1財(cái)務(wù)管理措施

4.1.1拓展融資渠道，建立多元化金融體系。為實(shí)現(xiàn)更好的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)改變傳統(tǒng)的保守融資觀念，拓寬融資渠道，建立多元化金融體系，提高企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。首先，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理人員應(yīng)立足自身發(fā)展實(shí)情，在銀行貸款的基礎(chǔ)上增加抵押、信托、債券等新融資方式，改變傳統(tǒng)融資渠道單一的局面，降低企業(yè)的融資成本。其次，為了讓企業(yè)在激烈的市場(chǎng)環(huán)境中占據(jù)一定的市場(chǎng)份額，企業(yè)應(yīng)積極地借鑒先進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方式，并根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)在對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)后落地，提升自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一方面，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中融入預(yù)算管理，提高企業(yè)對(duì)生產(chǎn)成本的管控能力;另一方面，完善自身風(fēng)險(xiǎn)管理體系，使企業(yè)對(duì)資金的利用率更高，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值［6］。4.1.2重視成本管理，推動(dòng)全面成本管理。成本管理是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，能幫助企業(yè)節(jié)省開(kāi)支、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算、提高整體的管理水平，對(duì)企業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)具有十分重要的作用。為全面提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理人員應(yīng)致力于提高全體人員的成本意識(shí)，將成本管理貫穿于企業(yè)的全部生產(chǎn)環(huán)節(jié)中，這樣才能從根本上改變成本失控的現(xiàn)狀。以全員參與成本管理為基礎(chǔ)，建立全面的、多層次的成本管理體系，細(xì)化各部門(mén)的成本管理責(zé)任，針對(duì)成本管理制定相應(yīng)的考評(píng)機(jī)制，對(duì)員工的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行約束，并建立檔案保留成本管理的考評(píng)結(jié)果，通過(guò)階段性的比對(duì)成本管理考評(píng)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)的階段性工作進(jìn)行總結(jié)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)中的不足之處并進(jìn)行針對(duì)性的整改，使成本管理更好地為企業(yè)發(fā)展服務(wù)［7］。但需要注意的是，成本管理是為了使企業(yè)獲得更加長(zhǎng)效的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)開(kāi)展的成本管理工作應(yīng)結(jié)合企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況科學(xué)的開(kāi)展，不能為了節(jié)省成本加大員工的負(fù)擔(dān)，不能矯枉過(guò)正。

4.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)策劃方面的措施

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期的開(kāi)發(fā)和建設(shè)階段需要投入大量的資金，科學(xué)的稅務(wù)策劃工作能在法律允許的前提下為企業(yè)節(jié)約可觀的成本費(fèi)用，從而提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和管理人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)稅務(wù)策劃工作的重視程度，以稅務(wù)策劃方案為參考，為企業(yè)制定各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策。產(chǎn)品的定價(jià)與成本是影響企業(yè)納稅金額的關(guān)鍵因素，在稅收策劃的過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)合理的分?jǐn)偵a(chǎn)成本。例如，根據(jù)土地增值稅標(biāo)準(zhǔn)合理定價(jià)，將普通住宅產(chǎn)品的土地增值稅增值率控制在20%以下，才能享受稅收優(yōu)惠政策減免土地增值稅。同時(shí)，在稅務(wù)策劃過(guò)程中，還應(yīng)對(duì)影響增值稅應(yīng)納稅額的項(xiàng)目進(jìn)行合理的調(diào)整，盡量夯實(shí)生產(chǎn)成本，才能最大化節(jié)省納稅成本［8］。

5結(jié)語(yǔ)

綜上所述，財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)策劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展來(lái)說(shuō)都具有十分重要的意義，既能幫助企業(yè)節(jié)省生產(chǎn)成本，又能提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，幫助企業(yè)在激烈的市場(chǎng)環(huán)境中穩(wěn)步前行。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)正確地認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)策劃工作的重要性、效益性和迫切性，認(rèn)真總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，深度挖掘企業(yè)在日常運(yùn)營(yíng)和管理中可能存在的問(wèn)題，有針對(duì)性地采取整改措施，優(yōu)化自身的管理觀念，拓寬融資渠道，提高自身財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)策劃水平，才能幫助企業(yè)節(jié)省生產(chǎn)成本，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得更好的發(fā)展。

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作者:韓偉東 單位:長(zhǎng)春金地至勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司