企業(yè)后勤的物業(yè)管理探索

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摘要：結(jié)合作者多年工作實(shí)際，以企業(yè)后勤服務(wù)為研究對(duì)象，重點(diǎn)分析物業(yè)管理社會(huì)化的意義所在。從實(shí)際情況來(lái)看，在實(shí)踐管理過(guò)程中，想要提高管理質(zhì)量就要將物業(yè)管理逐步的轉(zhuǎn)向社會(huì)化管理，唯有如此，才能促進(jìn)企業(yè)后勤物業(yè)管理水平。

關(guān)鍵詞：企業(yè)后勤；物業(yè)；管理；研究

物業(yè)工作所包含的內(nèi)容非常多，其主要是針對(duì)房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)歸屬權(quán)來(lái)說(shuō)的。從當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)分析，物業(yè)主要是針對(duì)已經(jīng)建成并且投入使用的各種建筑以及其附屬場(chǎng)地設(shè)備來(lái)提供更加完善的管理服務(wù)，其中包含了環(huán)境衛(wèi)生的處理、內(nèi)部交通設(shè)施的管理以及內(nèi)部的安保措施等等。物業(yè)管理非常的復(fù)雜，其中關(guān)系著所在區(qū)域內(nèi)所有的商家、業(yè)主以及開(kāi)發(fā)商的利益，各方利益都要通過(guò)合同的方式來(lái)進(jìn)行明確并且約束。服務(wù)的模式通過(guò)只包括有無(wú)形服務(wù)與有形服務(wù)兩種形式，這也是市場(chǎng)行為，同時(shí)還具備了一定程度適當(dāng)?shù)陌脖Ｐ袨?。一方面要充分的保護(hù)出資人的利益，同時(shí)也具備了集體消費(fèi)與共享的基本原則。

一、企業(yè)后勤服務(wù)特點(diǎn)

企業(yè)的物業(yè)管理也可以認(rèn)為是一種后勤輔助性工作，其資金主要是上級(jí)單位的撥款，服務(wù)業(yè)通常是免費(fèi)或者是福利性的。從前期的規(guī)劃到后期的執(zhí)行，都是通過(guò)行政化色彩的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的[1]。此時(shí)的業(yè)主也是單位的職工，所以也就無(wú)法對(duì)業(yè)主進(jìn)行選擇。在加之福利性的要求，對(duì)于物業(yè)工作也就無(wú)法提出具體的要求。伴隨著住房數(shù)量的攀升，企業(yè)所需要付出的資金也逐年增加。

二、積極應(yīng)對(duì)社會(huì)化轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)

（一）轉(zhuǎn)變思想，明確方向

后勤服務(wù)的改革首先要擺正思想，確立正確的引導(dǎo)。企業(yè)的職工在內(nèi)心中已經(jīng)認(rèn)可了這種福利性質(zhì)的服務(wù)，而物業(yè)管理走向社會(huì)化，會(huì)影響到很大范圍內(nèi)人員的利益。此時(shí)應(yīng)該不斷的加強(qiáng)思想的宣傳與引導(dǎo)，讓廣大職工都認(rèn)識(shí)到社會(huì)改革是必然的發(fā)展趨勢(shì)，要擯棄傳統(tǒng)的固有思想。同時(shí)，物業(yè)管理的社會(huì)化也不僅僅是為了減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)。從事后勤工作的干部職工，要深入群眾當(dāng)中，及時(shí)的發(fā)展他們所面臨的困難，要考慮到他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。合理的控制改革的速度，將所有的配套設(shè)施都要準(zhǔn)備好，不能冒進(jìn)。

（二）政企分離，自主經(jīng)營(yíng)

后勤物業(yè)管理進(jìn)行社會(huì)化的改革，需要根據(jù)具體情況來(lái)進(jìn)行。對(duì)于一些具備了條件的后勤部門(mén)，要從編制、經(jīng)費(fèi)等方面從主體單位分離出去，從多種形式來(lái)進(jìn)行承包，獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧。而對(duì)于條件不足的單位要給予一定的時(shí)期過(guò)渡。在確保各項(xiàng)業(yè)務(wù)都能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，選擇有償?shù)姆绞絹?lái)保證資金收入更加的穩(wěn)定，如有必要，可以申請(qǐng)政府補(bǔ)貼。以經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律為前提，重點(diǎn)是需要將管理與職能服務(wù)分離開(kāi)，將后勤部門(mén)與主體單位分離開(kāi)。不再提供福利性的服務(wù)，而是通過(guò)經(jīng)濟(jì)的方式來(lái)更好的促進(jìn)物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)變。要選擇合理的方式，在條件允許之下將后勤各個(gè)部門(mén)聯(lián)合起來(lái)。這樣可以全面提升管理服務(wù)質(zhì)量，全面提升經(jīng)濟(jì)效益。

三、實(shí)現(xiàn)社會(huì)化的模式與重點(diǎn)

（一）將物業(yè)管理逐步轉(zhuǎn)變成社會(huì)化管理模式

現(xiàn)代化的物業(yè)管理逐步的走向了市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的方式，也不斷的進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化轉(zhuǎn)變，要選擇獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的方式，要不斷的拓展服務(wù)，使其更加豐富，滿足市場(chǎng)發(fā)展需要。物業(yè)公司應(yīng)該以獨(dú)立法人的形式存在，根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀況設(shè)置具體的崗位，但是不在設(shè)置行政崗位級(jí)別。企業(yè)后勤物業(yè)管理的社會(huì)化就是將其放入到一個(gè)巨大的市場(chǎng)環(huán)境中，極具發(fā)展?jié)摿?。在管理的過(guò)程中，各方以及工作人員都要根據(jù)崗位來(lái)簽訂拉動(dòng)合同，明確各方的權(quán)力與義務(wù)，并且根據(jù)公司效益來(lái)發(fā)放薪酬，適當(dāng)?shù)闹贫?lì)政策。

（二）全面提升服務(wù)水平

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主張的是優(yōu)勝劣汰，物業(yè)公司要想獲取更強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力，就要全面提升其服務(wù)質(zhì)量與信譽(yù)度。在實(shí)際工作中，通過(guò)員工培訓(xùn)的方式來(lái)提升服務(wù)質(zhì)量，這也是物業(yè)公司能夠取得發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。在社?huì)化轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，要將核心業(yè)務(wù)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，明確管理制度以及管理程序，切實(shí)提高管理質(zhì)量以及工作效率。任何工作都應(yīng)該以滿足客戶的需要為出發(fā)點(diǎn)，轉(zhuǎn)變思想，加大員工培訓(xùn)力度，切實(shí)提高服務(wù)質(zhì)量水平。隨時(shí)保持與業(yè)主進(jìn)行有效的溝通，了解物業(yè)員工的真實(shí)需要，以更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)全面提升公司的競(jìng)爭(zhēng)力[2]。

（三）明確責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)督

物業(yè)管理工作需要以法律法規(guī)以及管理規(guī)范為基礎(chǔ)，同時(shí)還應(yīng)該以主體單位與后勤部門(mén)的具體情況為基礎(chǔ)，將各種不利因素排除掉。我國(guó)應(yīng)制定了物業(yè)管理具體法規(guī)，所有的房屋權(quán)利人應(yīng)該有組織的成立業(yè)主委員，然后進(jìn)行表決，以選擇符合業(yè)主意志要求的物業(yè)公司。然后進(jìn)行雙方合同的簽訂，明確規(guī)定物業(yè)所需要提供服務(wù)的范圍以及管理范圍，還要規(guī)定其服務(wù)質(zhì)量與水平等具體要求。同時(shí)，原后勤工作人員也應(yīng)該加入到物業(yè)管理隊(duì)伍當(dāng)中，對(duì)物業(yè)部門(mén)進(jìn)行監(jiān)督與管理，全面保證廣大職工的根本利益。

四、結(jié)語(yǔ)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展帶動(dòng)之下，住房管理制度的改革也逐步進(jìn)行當(dāng)中，這必然成為企業(yè)改革的重點(diǎn)部分。而物業(yè)管理的社會(huì)化是提升管理質(zhì)量的關(guān)鍵，也是改善環(huán)境的主要措施，更加能夠反映出職工的根本利益。在工作中，應(yīng)該充分的保護(hù)廣大職工的根本利益，建立符合市場(chǎng)與各方經(jīng)濟(jì)利益的物業(yè)管理新模式。企業(yè)也可以“輕裝上陣”，為全面提升經(jīng)濟(jì)效益而不斷的努力。

參考文獻(xiàn)

[1]李俊杰,張建坤,劉娟.保障性住房物業(yè)管理模式研究——以南京市為例[J].現(xiàn)代城市研究.2012(05)

[2]李潔.對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的思考[J].現(xiàn)代物業(yè)(上旬刊).2012(09).

作者:郭鵬 單位:內(nèi)蒙古烏審旗長(zhǎng)慶第三采氣廠