物業(yè)管理電氣設(shè)備維護保養(yǎng)方法分析

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摘要：物業(yè)管理中電氣設(shè)備維護與保養(yǎng)是保證電氣設(shè)備性能與價值發(fā)揮的有效途徑，以此為研究中心，分別從設(shè)備維護、保養(yǎng)管理兩方面分別闡述與總結(jié)有效措施，以此達到解決設(shè)備故障，提高設(shè)備安全性的目的。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；電氣設(shè)備；直觀檢查；對比法

電氣設(shè)備維護是保證電氣設(shè)備正常運行的關(guān)鍵，物業(yè)管理中電氣設(shè)備維護直接影響到人們的正常生活。尤其是現(xiàn)代化建設(shè)環(huán)境下，物業(yè)管理著商場、住戶區(qū)、辦公樓等場所的正常運行。電氣設(shè)備與人們生活緊密關(guān)聯(lián)，電氣設(shè)備逐漸朝著智能化方向發(fā)展，對維護與保養(yǎng)操作要求更加嚴(yán)格。在這種發(fā)展背景下，物業(yè)管理積極總結(jié)電氣設(shè)備維護經(jīng)驗，提高保養(yǎng)專業(yè)性，保證電氣設(shè)備正常運行的同時，延長電氣設(shè)備使用壽命。

一、物業(yè)管理中電氣設(shè)備維護有效措施

對于物業(yè)管理來講，電氣設(shè)備維護是基本職責(zé)，是保障電氣設(shè)備安全的重要手段。物業(yè)管理中的電氣設(shè)備多屬于公共配套設(shè)施組成，涉及到電梯、通風(fēng)、照明、消防、配電、給排水以及供暖等度喲方面，如果不能及時對電氣設(shè)備加以維護，將會導(dǎo)致整個系統(tǒng)被迫停止運行，為業(yè)主帶來諸多不便，降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。電氣設(shè)備維護工作的開展，必須嚴(yán)格遵循維護原則，做到維護操作規(guī)范，維護人員必須持證上崗，具備專業(yè)技術(shù)能力，能夠準(zhǔn)確剖析電氣設(shè)備出現(xiàn)問題的原因并且及時解決。

（一）電氣設(shè)備維護原則電氣設(shè)備維護之前，遵循先動口后動手原則，提前進行電氣設(shè)備使用詢問，了解詳細(xì)情況后再進行檢查。檢查過程中，遵循先檢查外部，后檢查內(nèi)部的步驟原則，先從機械方面入手，后檢查電氣。檢查結(jié)束后按照先對設(shè)備加以清潔，隨后進行設(shè)備維修原則，先檢查簡單的問題，后研究系統(tǒng)、復(fù)雜的問題。先檢查電氣設(shè)備電源，后檢查電氣負(fù)載。先解決電氣設(shè)備故障，后對電氣設(shè)備進行調(diào)試，有效控制電氣設(shè)備運行[1]。

（二）電氣設(shè)備維護步驟1.做好維護調(diào)查工作及時對電氣設(shè)備情況進行調(diào)查，了解電氣設(shè)備故障情況，是否存在聲音異?；蛘邭馕兜?，是否已經(jīng)做了應(yīng)急處理，存在違規(guī)操作等行為。2.對電氣設(shè)備直觀檢查電氣設(shè)備直觀檢查中，主要通過觀看設(shè)備外觀是否存在問題，聽設(shè)備運行聲音，觸摸設(shè)備是否高溫或者有其他情況，聞設(shè)備是否出現(xiàn)燒焦或者其他氣味。若電氣設(shè)備散發(fā)出異常氣味，則表示可能存在短路或者絕緣被燒焦等情況，及時檢查電氣設(shè)備的電源與設(shè)備本身線路情況。直觀檢查是電氣設(shè)備深入檢查的基礎(chǔ)，幫助設(shè)備維修人員更好的確認(rèn)故障，并且將故障控制到最小范圍。3.檢測工具的檢查應(yīng)用應(yīng)用檢測工具對設(shè)備進行詳細(xì)檢查，常用的儀器設(shè)備主要包括萬用表、紅外線測溫儀、電流表等，檢測設(shè)備的電壓、運行速度、溫度等情況。4.選擇適當(dāng)?shù)臋z測方法物業(yè)管理中電氣設(shè)備維護檢測主要涉及到如下幾種方法，實際檢測中根據(jù)具體情況選擇適當(dāng)?shù)臋z測方法。（1）對比法電氣設(shè)備維護檢測中，根據(jù)檢測獲得的數(shù)據(jù)與設(shè)備日常應(yīng)用記錄數(shù)據(jù)、說明書介紹數(shù)據(jù)進行對比，以此確定出現(xiàn)故障的位置與原因，這種方法被稱之為對比法。對比法應(yīng)用中，需要注意部分電氣設(shè)備之前并沒有任何記錄數(shù)據(jù)，對比的對象必須為相同類型并且能夠正常應(yīng)用的電氣設(shè)備。相同設(shè)備中的元件控制屬性相同，因此可以為電氣設(shè)備檢查對比提供有效參考。（2）置轉(zhuǎn)換元件法部分電氣設(shè)備的故障檢查不及時，或者已經(jīng)出現(xiàn)故障很長時間沒有處理，這種情況下，需要對元器件進行實驗檢測，以此來檢查電氣設(shè)備系統(tǒng)運行期間是否因為該電氣設(shè)備引發(fā)，這種方法為置轉(zhuǎn)換元件法。此方法在應(yīng)用中，一定要注意拆下設(shè)備元件之后，記錄元件檢測情況，發(fā)現(xiàn)元件存在損壞，及時更換相同性能的元件，恢復(fù)電氣設(shè)備的運行。（3）逐步開路法所謂逐步開路發(fā)，主要從電氣設(shè)備多支路進行檢查，如果設(shè)備正常運行中在出現(xiàn)冒煙或者升溫、火花等情況，故障原因以電路為主。電氣設(shè)備中電路線路復(fù)雜，線路短路如果沒有明顯的熔斷或者燒焦很難發(fā)現(xiàn)，應(yīng)用逐步開路法對多支路聯(lián)合檢測，記錄通電試驗情況，從而確定故障電路位置[2]。如檢測電氣設(shè)備電路情況時，熔斷器連接后線路熔斷，將斷開位置重新連接再次測試，依然出現(xiàn)熔斷，則表示該線路元件存在問題。

二、物業(yè)管理中電氣設(shè)備保養(yǎng)與管理措施

電氣設(shè)備保養(yǎng)與管理中，必須提高管理意識，認(rèn)識到電氣設(shè)備管理對物業(yè)管理的重要性，端正電氣設(shè)備管理態(tài)度，掌握保養(yǎng)技巧。物業(yè)管理需增加電氣設(shè)備管理資金投入，為電氣設(shè)備安全運行創(chuàng)造更安全的環(huán)境。電氣設(shè)備保養(yǎng)需要隨時參考設(shè)備運行資料，及時記錄設(shè)備資料，創(chuàng)建電氣設(shè)備管理檔案，保證電氣設(shè)備原材料、運行數(shù)據(jù)記錄資料以及維修資料等保存得當(dāng)。設(shè)備資料必須詳細(xì)到電氣設(shè)備原理圖、采購記錄、安裝調(diào)試等內(nèi)容，為電氣設(shè)備科學(xué)保養(yǎng)以及系統(tǒng)管理提供有利條件。電氣設(shè)備安全保養(yǎng)，注意做好故障處理工作，及時解決電氣設(shè)備故障，對更換的元件定期保養(yǎng)。電氣設(shè)備本身必須做好日常護理工作，設(shè)備結(jié)束工作及時清理，檢查設(shè)備是否已經(jīng)停止，電源連接是否安全。電氣設(shè)備工作環(huán)境特殊，多位于潮濕空間，所以必須注意設(shè)備防腐蝕處理，避免設(shè)備因為被腐蝕工作壽命縮短或者出現(xiàn)各種運行故障。日常管理到位基礎(chǔ)上，配備好電氣設(shè)備常更換的零件，能夠在出現(xiàn)故障的第一時間完成更換，確保不會影響電氣設(shè)備正常運行，設(shè)備零件保存方面注意防潮、除塵處理，防止因為環(huán)境原因影響電氣設(shè)備與設(shè)備元件的性能。

三、某物業(yè)電氣設(shè)備維護與保養(yǎng)實踐

（一）電梯設(shè)備的維護與保養(yǎng)電梯設(shè)備的維護與保養(yǎng)工作，包括電梯制動器、曳引輪檢查、層門檢查以及限速裝置檢查等。根據(jù)對電梯的實際應(yīng)用以及電梯保養(yǎng)要求，具體維護與保養(yǎng)如下：1、制動器、曳引輪、曳引鋼絲制動器的維修與養(yǎng)護，直接關(guān)系到電梯運行的安全，是重點檢查內(nèi)容。必須有效對張緊力進行控制，檢查制動器中制動片狀態(tài)，如果超出磨損規(guī)定范圍，則需要馬上更換。檢查制動閘瓦能，如果使用范圍無法達到75%必須立即更換，避免出現(xiàn)制動器故障，威脅電梯安全。曳引輪檢查中，重點對下陷情況進行檢查，如果存在槽型變形或者下陷不均勻等情況，一定要及時進行修理或者根據(jù)實際情況更換新的曳引輪。曳引鋼絲繩檢查，一直存在一個錯誤的檢查方式，應(yīng)用黃油涂抹鋼絲繩，以此提高鋼絲繩的潤滑度。但是這種做法并不正確，電梯運行中鋼絲繩受到雖然受到摩擦，但是如果以黃油進行潤滑，摩擦力無法控制，反而增加電梯運行風(fēng)險。正確的保養(yǎng)方法是將表面油污等進行有效清除，協(xié)調(diào)曳引鋼絲繩的表面張力，保證曳引鋼絲繩運行正常，電梯運行安全。2、電梯層門、限速裝置、導(dǎo)軌電梯層門的維修與保養(yǎng)十分重要。根據(jù)電梯故障發(fā)生位置統(tǒng)計，80%的故障均集中在層門位置。做好電梯層門的調(diào)整與保養(yǎng)，及時檢查電氣聯(lián)鎖狀態(tài)，保證電梯層門時刻處于健康安全狀態(tài)。檢測電梯層門的靈活性，保證電氣節(jié)點的可靠性，這樣才能提高電梯層門使用質(zhì)量。當(dāng)然還要注意門間隙的檢查，如果電梯層門出現(xiàn)問題，必須保證緊急開鎖裝置正常應(yīng)用，定期對緊急開鎖裝置進行檢查，保證其在打開電梯門后可以立即自動復(fù)位。注意電梯門間隙，客體與貨梯的間隙標(biāo)準(zhǔn)分別為1-6mm、1-8mm。在此基礎(chǔ)上及時測量門刀、層門距離、門鎖滾輪嚙合情況。限速裝置維護與保養(yǎng)，需要關(guān)注其靈活性。因為電梯在長期使用中，受到各方面因素影響，限速器會出現(xiàn)遲緩的情況，這需要日常檢查中必須十分注意。在當(dāng)前檢查頻率基礎(chǔ)上進行適當(dāng)調(diào)整，增加檢查次數(shù)，以此時刻掌握限速器的靈活性。定期對限速器進行檢查與調(diào)整，鋼絲繩會受到影響出現(xiàn)延長，一定要及時對鋼絲繩進行調(diào)整，保證其長度在規(guī)范范圍內(nèi)。如果發(fā)現(xiàn)限速器出現(xiàn)故障，第一時間將其送回廠家做全面檢修處理，非特殊情況外，維修人員不能隨意對限速器進行調(diào)整。導(dǎo)軌方面的檢查，選擇適當(dāng)?shù)臐櫥停皶r處理導(dǎo)軌工作面損傷。3、緩沖器、電氣設(shè)備電梯緩沖器方面，保證其固定位置科學(xué)、可靠，定期對緩沖器進行防塵處理，防止緩沖器受到外界因素影響出現(xiàn)運行問題。除此之外還要對電梯的重導(dǎo)靴潤滑方面進行檢查，觀察反繩輪磨損情況，電梯的輪軸潤滑處理等。保證其他裝置固定到位，導(dǎo)靴安全可靠，結(jié)合實際情況有效處理部件更換等。對于電梯中的補償鏈同樣需要定期檢查，確保所有螺絲位置均沒有松動現(xiàn)象。電器設(shè)備維護與保養(yǎng)中，定期對電器設(shè)備清潔，及時將灰塵清除。觀察電動機以及變壓器等溫度變化，科學(xué)預(yù)防溫度過度現(xiàn)象，保證電壓運行穩(wěn)定。

（二）中央空調(diào)維修與保養(yǎng)中央空調(diào)作為物業(yè)管理中重要電氣設(shè)備，其維修保養(yǎng)主要包括檢查性保養(yǎng)與預(yù)防性保養(yǎng)。其中檢查性保養(yǎng)，中央空調(diào)應(yīng)用期間根據(jù)應(yīng)用時間段制定檢查計劃，中央空調(diào)正常運行中，因為某些原因會出現(xiàn)各種問題，需要對其進行定期檢查，及時解決空調(diào)運行問題。預(yù)防性的保養(yǎng)，需要從中央空調(diào)購買期間便開始保養(yǎng)，根據(jù)廠家給予的預(yù)防故障建議，及時對空調(diào)制定預(yù)防性的保養(yǎng)計劃，定期進行清洗，及時更換換熱器銅管等，提高空調(diào)運行效率。中央空調(diào)具體維護與保養(yǎng)包括如下內(nèi)容：第一是對電氣開關(guān)的檢查，保證電氣開關(guān)接觸正常，及時檢測中央空調(diào)電源接觸性能，一旦出現(xiàn)溫度升高的現(xiàn)象，及時停止運行或者采取有效措施，保證空調(diào)正常運行。提高空調(diào)水系統(tǒng)的檢查與保養(yǎng)重視，做好維護工作。尤其是日常維護中一定要確保水的安全，防止鐵離子等污染，侵蝕空調(diào)樹脂罐。控制空調(diào)電壓不會出現(xiàn)過大波動，保證中央空調(diào)水系統(tǒng)穩(wěn)定。定期對在樹脂進行浸泡，以鹽水為主，通過鹽水浸泡，能夠延長樹脂性能。第二，及時對過濾網(wǎng)進行處理，尤其是中央空調(diào)中的水系統(tǒng)，還包括風(fēng)管系統(tǒng)。定期進行清洗，及時檢查是否存在問題，對于經(jīng)常出現(xiàn)故障的位置做好防塵處理。增加過濾網(wǎng)清洗次數(shù)，確保中央空調(diào)運行安全穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上做好冷凝器的養(yǎng)護，及時清洗的同時，還要及時應(yīng)用毛刷進行深入處理，蒸發(fā)器盤管同樣如此。毛刷處理需要注意，一定要以垂直方向進行清掃，否則會損壞蒸發(fā)器盤管肋片，導(dǎo)致其正常運行受阻。除此之外，如果中央空調(diào)長期處于停機狀態(tài)，再次重啟一定要提前對中央空調(diào)進行全面、徹底的清理，啟動之后需要將內(nèi)部干燥處理，必須空轉(zhuǎn)2小時，所有運行正常后，關(guān)機再次重啟，保證中央空調(diào)的正常工作。結(jié)合上述物業(yè)電氣設(shè)備電梯、中央空調(diào)的實際維護與保養(yǎng)，掌握更詳細(xì)的保養(yǎng)方案，根據(jù)電氣設(shè)備實際屬性與運行需要，做好仔細(xì)養(yǎng)護，重視細(xì)節(jié)處理，這樣才能保證電氣設(shè)備應(yīng)用質(zhì)量，提高物業(yè)電氣設(shè)備維護與保養(yǎng)質(zhì)量，有效節(jié)省設(shè)備維護成本。

四、結(jié)束語

綜上所述，真正認(rèn)識到電氣設(shè)備維護保養(yǎng)對物業(yè)管理的重要性。物業(yè)管理與電氣設(shè)備維護緊密相連，電氣設(shè)備維護具有整體性與系統(tǒng)性特點，是復(fù)雜的系統(tǒng)工程，電氣設(shè)備維護一定要做好細(xì)節(jié)處理，防止障礙處理細(xì)節(jié)被忽視，選擇適合的檢測與解決方法，及時解決設(shè)備故障，提高設(shè)備運行安全性。

參考文獻：

[1]張卓.淺析房屋物業(yè)中電氣設(shè)備的管理與維修[J].城市建設(shè)理論研究(電子版),2017(11):181.

[2]孫更新,吳貴文.淺談如何加強設(shè)備維護保養(yǎng)及管理[J].環(huán)球市場,2017(4).

作者：陳煥祥 單位：江蘇省特種設(shè)備安全監(jiān)督檢驗研究院無錫分院