談物業(yè)管理公司成本控制

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摘要：隨著人民生活水平的提升，對于物業(yè)管理的需求不斷攀升，物業(yè)管理公司也由此如雨后春筍般快速涌現(xiàn)，物業(yè)管理行業(yè)間的競爭也越發(fā)激烈，物業(yè)管理公司想要在當前的市場環(huán)境中實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，成本控制是其管理的重心。本文從成本控制的目的出發(fā)，闡述了物業(yè)管理公司加強成本控制的重要性，分析當前物業(yè)管理公司在成本控制中存在的問題，提出一些優(yōu)化物業(yè)管理公司成本控制的策略。

關鍵詞：物業(yè)管理公司；成本控制；問題；策略

物業(yè)公司的工作開展質量回直接影響到居民的日常生活質量，由于物業(yè)公司涉及工作項目內容在細節(jié)性和復雜性上都是相對較高的。因此，管理工作的成本也會同步提升，為了提升物業(yè)公司管理的質量，以成本控制為出發(fā)點開展好管理工作是針對物業(yè)公司的運行和發(fā)展實施管理的要點。

一、物業(yè)管理公司加強成本控制的重要性

實現(xiàn)利潤的最大化是物業(yè)管理公司經(jīng)營的最終目標，而從利潤等于收入減去成本的會計公式可以看出，物業(yè)管理公司想要實現(xiàn)這一最終目標，則必然要從提高收入和降低成本兩個角度思考，但在當前我國經(jīng)濟體制改革深化、世界經(jīng)濟走勢低迷的大經(jīng)濟背景下，物業(yè)管理公司的收入空間被壓縮，尤其是隨房產(chǎn)市場逐漸平穩(wěn)化，物業(yè)管理公司難以像過去那樣通過拓展營業(yè)范圍來獲得高額收入[1]。于物業(yè)管理公司而言，對成本進行全面、有效地管理是企業(yè)減少資源浪費、提高資金投入產(chǎn)出比的重要途徑。在經(jīng)濟新常態(tài)期間，降本增效是其提高經(jīng)營收益的必然選擇，也是最常用的策略。

二、物業(yè)管理公司成本控制中存在的問題

從現(xiàn)代化管理需求來看，多數(shù)物業(yè)管理公司的成本控制效果還不夠理想，成本管理體系不夠完善，企業(yè)在成本控制中還存在諸多問題。

（一）成本控制不夠重視，缺乏規(guī)劃物業(yè)管理公司經(jīng)營的特殊性使多數(shù)物業(yè)管理公司管理者將發(fā)展目光放在招商引資、開拓新業(yè)務、發(fā)展新客戶等業(yè)務方面，管理層對成本管理缺乏全面地認識，甚至部分企業(yè)管理者認為自身并未涉及生產(chǎn)銷售，同制造業(yè)、金融業(yè)等其他企業(yè)相比，物業(yè)管理公司作為新型企業(yè)，多數(shù)并未在內部設立專門的成本管理小組，成本控制工作由財務人員負責，受能力、其他工作等因素的限制，難以全面分析物業(yè)管理行業(yè)市場變動情況以及公司發(fā)展情況，所提出的成本控制意見也因而不夠科學，物業(yè)管理公司缺乏有效的成本控制規(guī)劃。

（二）成本核算方法不科學多數(shù)物業(yè)管理公司的成本管理方式較為粗放，成本核算方法還較為傳統(tǒng)，例如在間接成本的核算中，依舊采用以建筑面積為分配標準的模式[2]，未直接和自身實際所提供各項服務的資源損耗情況相掛鉤，雖然這種核算方法大大簡化了成本核算流程，也降低了核算難度，但也降低了核算的準確性，尤其是當企業(yè)間接費用類型繁多、復雜時，極容易出現(xiàn)放大或忽視某部分成本支出情況，無法給企業(yè)管理者提供準確、全面的資源消耗情況，導致物業(yè)管理公司成本管理決策偏離實際需求。

（三）成本控制未實現(xiàn)信息化完善的成本控制需要從事前預測、事中控制以及事后管理全方位進行，而成本預算編制、成本控制方案執(zhí)行情況分析等工作都離不開數(shù)據(jù)的支持。一方面，同生產(chǎn)經(jīng)營類企業(yè)相比，物業(yè)管理公司主要通過提供服務來獲得收益，企業(yè)整體收益較為有限，分配于信息化建設上的投資額度較低。另一方面，受傳統(tǒng)物業(yè)管理職能、定位的制約，物業(yè)管理公司還將其擺在房產(chǎn)后勤管理的位置上，管理層未認識到成本管理信息化的重要性。多數(shù)物業(yè)管理公司的系統(tǒng)軟件還較為傳統(tǒng)，其財務系統(tǒng)更是以服務財務會計為主，無法滿足全成本管理這個管理會計工具在企業(yè)內部有效運行的需求，企業(yè)財務活動還未深入到業(yè)務一線，無法給管理者提供有效的數(shù)據(jù)信息，影響企業(yè)管理者決策有效性。

（四）績效評價體系缺失績效考核通常是企業(yè)為某一目標的實現(xiàn)，通過既定的評價標準來對各參與經(jīng)營活動的部門、人員工作實績效果進行價值判斷，并根據(jù)結果來采取科學的獎懲制度，以此來達到約束和激勵人員的目的。物業(yè)管理公司作為新型產(chǎn)業(yè)組織，其公司章程、制度等都還處在摸索階段，多數(shù)物業(yè)管理公司還未科學地將人員薪酬和其成本控制工作實績相結合，人員薪資較為固定，工作激情不高，不積極參與成本管理體系建設工作，導致企業(yè)的成本控制工作流于形式。

三、優(yōu)化物業(yè)管理公司成本控制的策略

（一）加強企業(yè)成本控制意識，完善成本管理體系物業(yè)管理公司應加大成本控制理念在內部的宣貫，通過專業(yè)學者講座、交流學習等方式來拓展管理層、各部門人員的成本管理知識，培養(yǎng)成本控制意識，解讀相關政策內容，從而對成本控制的重要性有一個明確的認識，主動支持成本控制工作的開展，其中管理層應做好制度完善、戰(zhàn)略規(guī)劃等頂層設計工作，各部門需積極配合成本管理人員，共同推進成本管理體系建設。同時，應加大人才培養(yǎng)力度，設立專門的成本管理小組或部門，并配備專業(yè)的成本管理人員，專人專職負責企業(yè)的成本控制工作。

（二）加強對新型成本管理工具、方法的應用在設立成本管理小組后，物業(yè)管理公司應督促成本管理人員實時搜索行業(yè)成本管理信息，積極引入市面上應用較為成熟、廣泛的成本管理方法，革新自身成本核算工具，比如可以通過作業(yè)成本法來對分解復雜繁瑣的間接成本，按照作業(yè)將企業(yè)所提供的各項服務進行分類，合理分攤各項費用，并分別進行作業(yè)動因分析和資源動因分析，追溯各項費用的源頭，進而提高企業(yè)成本核算的準確性，為管理者提供成本管理措施制定指引，進而提高企業(yè)成本管理效率。

（三）加強信息化建設，實現(xiàn)成本信息化控制物業(yè)管理公司需要重視成本管理信息化建設，及時引入行業(yè)市場上較為先進的財務系統(tǒng)軟件，實現(xiàn)成本管理系統(tǒng)、預算管理系統(tǒng)、業(yè)務系統(tǒng)等之間彼此銜接，搭建一個統(tǒng)一地管理平臺，確保企業(yè)各經(jīng)營數(shù)據(jù)可以實時共享[3]。根據(jù)自身業(yè)務流程、成本管理流程要求等，邀請系統(tǒng)研發(fā)機構對成本管理模塊、財務管理系統(tǒng)軟件的功能進行優(yōu)化，將云計算、云核算等大數(shù)據(jù)技術融入其中，以此來滿足全成本管理體系運行要求，提高企業(yè)成本管理效率。

（四）構建合理的績效考核制度健全的績效考核制度是物業(yè)管理公司加強成本控制執(zhí)行力的重要手段。物業(yè)管理公司應完善績效考評指標體系，將人員在成本控制工作中的履職情況納入其中，以此來避免部分人員利用其他考核指標完成度來逃避成本控制不達標的現(xiàn)象。同時設立科學的獎懲制度，根據(jù)考核結果和制定的獎懲標準對各部門、各人員進行相應的獎懲，比如增加來年績效工資、作為崗位升遷依據(jù)等，從而刺激人員工作的積極性，加快企業(yè)成本管理體系建設進程。

四、結語

物業(yè)管理公司在成本控制中還存在不少問題，面對挑戰(zhàn)，物業(yè)管理公司應加強企業(yè)成本控制意識、完善成本管理體系、加強對新型成本管理工具、方法的應用、實現(xiàn)成本信息化控制以及構建合理的績效考核制度，從思想認知、能力以及制度等多方面來提高企業(yè)成本控制水平。

參考文獻：

[1]葉春霞.加強物業(yè)公司成本管理與控制的策略分析[J].管理觀察,2019(09):167-169.

[2]楊樂.淺談物業(yè)管理企業(yè)成本控制[J].中國經(jīng)貿,2018(23):220-221.

[3]曹戰(zhàn)臣.物業(yè)企業(yè)成本控制的常見問題與改進對策[J].財會學習,2019(12):145-146.

作者：王順義 單位：江蘇世紀新城投資控股集團有限公司