談物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制加強

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關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；企業(yè)；內(nèi)部控制；發(fā)展；服務(wù)

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的競爭愈發(fā)激烈，物業(yè)管理企業(yè)是現(xiàn)代化社會新興起的行業(yè)之一，企業(yè)的發(fā)展取決于整體的服務(wù)質(zhì)量高低。為保證物業(yè)管理企業(yè)的績效能夠達到穩(wěn)定增長的狀態(tài)、提高企業(yè)整體綜合實力，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將自身的優(yōu)勢放大、不斷拓寬市場領(lǐng)域，通過內(nèi)部管理控制機制的完善，致力于提高的市場競爭力，優(yōu)化財務(wù)策略、建設(shè)良好的內(nèi)控氛圍，為企業(yè)未來的穩(wěn)定發(fā)展夯實基礎(chǔ)。

一、內(nèi)部控制在物業(yè)管理企業(yè)中發(fā)揮的重要作用

（一）提高物業(yè)管理企業(yè)綜合競爭力在國內(nèi)的現(xiàn)代化經(jīng)濟發(fā)展中，物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)行業(yè)而逐漸興起的一個新型行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)紅利可觀，現(xiàn)實中，很多物業(yè)管理企業(yè)管理理念仍較傳統(tǒng)，存在收費不合理、服務(wù)水平較低等現(xiàn)象，嚴重降低了物業(yè)管理企業(yè)的整體收益率，甚至一部分物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。隨著物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭愈發(fā)激烈，為提高企業(yè)自身的綜合競爭力，借助物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理控制是必然的趨勢，強化內(nèi)部控制的效果，優(yōu)化和完善財務(wù)策略，加強審計考核體系建設(shè)，促進物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部員工專業(yè)素養(yǎng)的提升，增強物業(yè)管理企業(yè)的綜合競爭力。

（二）保證物業(yè)管理企業(yè)的資金使用合理在物業(yè)管理企業(yè)的運行發(fā)展中，通過切實有效的內(nèi)部控制措施可以保證物業(yè)管理企業(yè)的資金使用效率，合理使用資金以達成預(yù)期中的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展目標。物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制工作，需要將更多的人力和資金投入到財務(wù)管控中，加強對財務(wù)控制重要作用的重視和應(yīng)用，動態(tài)追蹤物業(yè)管理企業(yè)中每項資金計劃，實現(xiàn)對各項資金的有效控制，通過對上一次使用資金的情況，對下一次的資金預(yù)算計劃進行調(diào)整。保證完成預(yù)期內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)資金計劃，減少在企業(yè)內(nèi)部發(fā)生機會主義行為的幾率，促進物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部資金使用效率的提升。

（三）提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量在現(xiàn)代化社會的發(fā)展中，中國的經(jīng)濟新常態(tài)決定了各個企業(yè)之間的競爭方向，目前的物業(yè)管理企業(yè)競爭，不僅僅是停留在價格競爭和規(guī)模競爭的階段，而是要將發(fā)展目標落實在高質(zhì)量的企業(yè)未來發(fā)展中，不斷提高服務(wù)水平，強化產(chǎn)品質(zhì)量，保證滿足客戶的要求。在全新的時代特點和時展要求下，物業(yè)管理企業(yè)同時面臨著更具挑戰(zhàn)性的機遇，作為新興起的行業(yè)，在全新的市場競爭中建立起高標準的服務(wù)體系。通過內(nèi)部控制管理能夠強化物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)業(yè)主的需求，對市場進行全面分析，在不斷變化的市場環(huán)境中加強財務(wù)管理控制建設(shè)，保證物業(yè)管理企業(yè)的高質(zhì)量服務(wù)，為未來的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。

（四）降低企業(yè)未來發(fā)展的風(fēng)險通過物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制措施，可以針對可能對企業(yè)發(fā)展造成不利影響的風(fēng)險，真正實現(xiàn)防患于未然，通過物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管控，提高企業(yè)的管理水平，保證財務(wù)各項信息的準確性，為物業(yè)管理企業(yè)的決策提供有效的參考支持。完善的內(nèi)部控制措施能夠預(yù)防壞賬情況的發(fā)生，提高應(yīng)收賬款的回收率，預(yù)防可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險。降低物業(yè)管理企業(yè)的庫存成本，借助內(nèi)部控制提高資金的使用效率，在激烈的市場競爭中，促進物業(yè)管理企業(yè)健康發(fā)展。

二、物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制現(xiàn)狀

（一）對內(nèi)部控制管理的重視不足在目前的物業(yè)管理企業(yè)中，普遍存在對內(nèi)部控制管理重視不足的問題，部分物業(yè)管理企業(yè)的管理人員對內(nèi)部控制存在認知偏差，認為物業(yè)管理企業(yè)就是簡單的物業(yè)管理服務(wù)公司，這樣的思想誤區(qū)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)運行中將內(nèi)部管理的重點放錯了位置，管理中偏重物業(yè)款項催繳、記賬、財務(wù)收支等工作，忽視了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)提升和整體的高質(zhì)量運營。另外，在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部，沒有形成明確的內(nèi)部控制文化，缺少完善的培訓(xùn)機制，針對基層的工作人員缺少對專業(yè)素養(yǎng)和思想意識方面的培訓(xùn)，導(dǎo)致建設(shè)控制機制的工作被限制在一定框架內(nèi)，在成本管控、費用使用、操作等各個環(huán)節(jié)中出現(xiàn)問題，物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部控制管理工作流于形式。

（二）內(nèi)控機制不完善在物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理控制中，依托于基礎(chǔ)的內(nèi)控管理機制才能保證企業(yè)的管控工作效率。根據(jù)目前的物業(yè)管理企業(yè)實際情況來看，在企業(yè)的內(nèi)部缺少明確的職能分工制度，內(nèi)部管理控制機制尚未完善，各個部門之間、各個崗位之間的制衡監(jiān)督關(guān)系缺失，對內(nèi)部控制的執(zhí)行形成了制約。另外，內(nèi)部控制措施需要完善的人員激勵制度、內(nèi)部監(jiān)督制度、預(yù)算和成本控制制度等，但是物業(yè)管理企業(yè)中的管控機制不完善，使相關(guān)的規(guī)章制度沒有真正設(shè)置和執(zhí)行到實際的工作中，給物業(yè)管理企業(yè)運行和管理埋下了一定的安全隱患。

（三）收費管理控制缺陷物業(yè)管理企業(yè)作為一個單位組織，最終的目的是企業(yè)的盈利效益，但是目前的物業(yè)管理企業(yè)實際運行中，企業(yè)的收費管理環(huán)節(jié)存在嚴重的不足問題，包括費用管理不透明、收費管理混亂等，另外，由于物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不高，但是物業(yè)的管理費用較高，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)的客戶滿意度和社會聲譽受到不利影響，收取物業(yè)費用存在困難。此外，還有部分企業(yè)為了提升自身的競爭優(yōu)勢、打擊行業(yè)內(nèi)的其它企業(yè)，大大降低了收費標準，這對企業(yè)未來的發(fā)展造成了嚴重的損害，導(dǎo)致企業(yè)處于長期虧損。

（四）信息溝通機制不健全在物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營和管理中，存在多項數(shù)據(jù)信息，需要在企業(yè)的各個部門中及時傳輸和溝通，為企業(yè)的投資決策活動和風(fēng)險識別提供數(shù)據(jù)支持。但是目前的物業(yè)管理企業(yè)涵蓋了多個下屬機構(gòu)和部門，分散性較強，阻礙了信息互通，缺少信息反饋等信息溝通機制不健全的問題，嚴重影響著企業(yè)的風(fēng)險防控管理，給企業(yè)帶來經(jīng)濟方面的隱患。

三、物業(yè)管理企業(yè)加強內(nèi)部控制的策略分析

（一）增強企業(yè)人員的內(nèi)控意識優(yōu)化物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部管理控制，要強化物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)工作人員的內(nèi)控意識，實現(xiàn)全面、系統(tǒng)的內(nèi)部控制。針對物業(yè)管理內(nèi)部控制工作的業(yè)務(wù)流程，對內(nèi)部控制應(yīng)用的重要性形成正確的認知，在管理層和執(zhí)行層將內(nèi)控意識融入到內(nèi)部控制管理的各個環(huán)節(jié)中。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制管理人員應(yīng)對市場上企業(yè)所扮演的角色進行重新的定位，打破固有的作為房地產(chǎn)項目開發(fā)配套工具的思想，宣傳和貫徹內(nèi)部控制的理念，在企業(yè)文化中強調(diào)內(nèi)部控制管理的重要性，全方位促進全員對內(nèi)部控制工作參與度的提升，完善內(nèi)部控制管理的環(huán)境，為企業(yè)未來的發(fā)展夯實基礎(chǔ)。

（二）健全內(nèi)部控制管理機制物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)明確內(nèi)部控制管理的目標，真正將責(zé)任落實到各個部門和崗位層面中，對各個職能部門的工作進行監(jiān)督和指導(dǎo)，提高企業(yè)業(yè)務(wù)操作流程和風(fēng)險評價程序的規(guī)范性。健全內(nèi)部控制管理機制，優(yōu)化和完善績效考核管理環(huán)節(jié)，將內(nèi)部控制管理制度覆蓋到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)中，樹立起物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管控人員的風(fēng)險意識和責(zé)任意識，評估和識別潛在的風(fēng)險。提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，通過購買保險、模擬演練等方式，降低操作不當問題的發(fā)生幾率，預(yù)防潛在風(fēng)險。

（三）提高業(yè)務(wù)收費標準的合理性物業(yè)管理行業(yè)的主要成本是維護設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地的費用和日常管理的人工費用，作為資金密集的輕資產(chǎn)行業(yè)，物業(yè)管理公司應(yīng)制定完善的業(yè)務(wù)收費標準，保證其合理性。根據(jù)作業(yè)成本法，按照客戶和產(chǎn)品的種類，對物業(yè)管理的收費標準進行預(yù)測，構(gòu)建成本管理體系，提高企業(yè)內(nèi)部控制的管理成效。結(jié)合企業(yè)內(nèi)部和外部的環(huán)境，提升企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃合理性，增加經(jīng)濟利潤。將提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益作為重點，在保證為業(yè)主提供良好的物業(yè)服務(wù)同時，保證企業(yè)的經(jīng)濟收益。

（四）強化內(nèi)部信息溝通提高物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行效率，離不開健全的信息溝通機制，為信息傳輸效率提供保障。物業(yè)管理企業(yè)的各個職能部門應(yīng)促進信息共享，加強交流和協(xié)作，針對內(nèi)部管理構(gòu)建起完善的信息溝通機制，強化信息溝通。在實際的物業(yè)管理企業(yè)運行中，引入各種先進的技術(shù)、軟硬件，借助ERP系統(tǒng)，將企業(yè)的收入管理業(yè)務(wù)流程結(jié)合其中，提高企業(yè)的服務(wù)項目核算工作效率。針對企業(yè)的資產(chǎn)采購、后期維護、庫存管理等環(huán)節(jié)，控制好采購的投入成本，構(gòu)建完善的資產(chǎn)使用臺賬模式，結(jié)合信息系統(tǒng)和各項業(yè)務(wù)模塊，促進企業(yè)的資產(chǎn)價值核算效率提高。

四、結(jié)語

綜上所述，為了保證物業(yè)管理企業(yè)未來的穩(wěn)健發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部的控制管理工作作為企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)管理人員加強對內(nèi)部管控的重視，針對企業(yè)運行和發(fā)展中存在的實際問題，強化管理意識，加強物業(yè)內(nèi)部控制措施的建設(shè)。通過對業(yè)務(wù)流程、管理機制的優(yōu)化和完善，增強內(nèi)部溝通，建立起切實有效、健全的內(nèi)控管理體系，促進物業(yè)管理企業(yè)綜合競爭力的提升。

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作者：楊波 單位：河南新田物業(yè)服務(wù)有限公司