物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景及問題對策

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[摘要]隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，房地產(chǎn)市場漸漸成為我國的經(jīng)濟(jì)大頭來源，物業(yè)管理應(yīng)運而生，作為城市管理的重要組成部分，對于提高人民生活質(zhì)量，推動城市建設(shè)，增加就業(yè)機(jī)會，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有非常顯著的意義。結(jié)合分析物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景，剖析物業(yè)管理行業(yè)存在的問題；對于產(chǎn)生問題的多種原因進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對策建議。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理；發(fā)展前景；房地產(chǎn)市場

眾所周知，物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。雖然我國的物業(yè)管理行業(yè)起步晚，但是自改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也是蓬勃發(fā)展，自然而然帶動了物業(yè)管理的發(fā)展。我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展十分迅速，有著極大的潛力和發(fā)展前景，也正是因為發(fā)展的不成熟，存在著一些問題。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物業(yè)管理制度的健全，以及服務(wù)水平的提高，相信不久的將來會迎來物業(yè)管理的春天。

1.物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景

1.1物業(yè)管理的產(chǎn)生

我國是一個人口大國，人口過于密集使得居住成了一個問題，再加上經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化的推進(jìn)，人們就涌向城市，土地資源變得緊張起來，這時住房就需要建得越來越高，以滿足人們的居住，交錯相間的樓房就產(chǎn)生了公共區(qū)域、公共設(shè)施，由于需要對公共區(qū)域、公共設(shè)施的管理，物業(yè)管理也就應(yīng)運而生了。早期的物業(yè)管理在機(jī)構(gòu)設(shè)置、制度、人員培訓(xùn)方面都不是很成熟，主要是因為行業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱，資訊也不是很發(fā)達(dá)。而近現(xiàn)代物業(yè)管理的特點是專業(yè)化、社會化、企業(yè)化和跨國企業(yè)經(jīng)營綜合化，就這些特點而言，我國的物業(yè)管理還有很大的發(fā)展空間。

1.2物業(yè)管理的發(fā)展前景

隨著人們生活水平的提高，人民人均可支配收入不斷提高，人民的購買力及對物業(yè)管理服務(wù)的需求也在不斷增長。同時，我國城鎮(zhèn)化水平也在逐步提高，從2014年的54.8%上升至2019年的60.6%，這就使得對物業(yè)管理服務(wù)的需求日益增長。我國物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)總面積在2019年達(dá)到345.18億平方米，據(jù)統(tǒng)計2014-2019年的綜合增長率為4.4%。除了居住物業(yè)管理需求的增加，商務(wù)物業(yè)增值服務(wù)也在增長。商務(wù)物業(yè)主要包括辦公樓、商場、企業(yè)大樓和工業(yè)園區(qū)等。商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供基本物業(yè)管理服務(wù)和增值服務(wù)。基本物業(yè)管理服務(wù)主要包括安保服務(wù)、保潔服務(wù)、停車場管理、園林綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)、日常設(shè)備及機(jī)器維修維護(hù)以及會議服務(wù)等。增值服務(wù)主要包括資產(chǎn)服務(wù)、提供給業(yè)主和企業(yè)客戶及租戶的客戶服務(wù)以及其他定制服務(wù)。我國商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)市場總收益從2014年的303億元增長到2019的559億元，2014-2019年的年綜合增長率為13.0%。其中基本物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)分別占商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)總收益的84.1%和15.9%。由于商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)提供商一直尋求進(jìn)一步多元化其服務(wù)和收入來源，預(yù)計未來增值服務(wù)占總收益的比例將有所上升。

2.物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展存在的問題

2.1發(fā)展面臨的體制機(jī)制障礙

2.1.1相關(guān)法律法規(guī)不完善我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展在早期近二十年的時間沒有國家級行業(yè)法規(guī)可以遵循。可以找到的是，國內(nèi)第一部地方性物業(yè)法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》，出臺時間是1994年，然而在1981年深圳成立了第一家物業(yè)管理公司，這中間有十臺了一些法律法規(guī)，比如《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《物業(yè)承接查驗辦法》等，但是對于物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量方面并沒有明確的規(guī)定，致使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接因此產(chǎn)生矛盾而得不到迅速解決，在一定程度上說明了物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)滯后，體系不完善。

2.1.2配套制度不健全我國物業(yè)管理的水平較國外而言仍處于較低水平。主要是由于物業(yè)管理的服務(wù)性質(zhì)，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，投入較大，但是利潤較低。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身也存在著制度不健全的問題，一些服務(wù)企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商的子公司，在服務(wù)水平上缺少專業(yè)性，企業(yè)管理不規(guī)范，服務(wù)水平也不高，與之帶來的是達(dá)不到業(yè)主的滿意，拒繳服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間缺少有效的溝通機(jī)制。隨著人們素質(zhì)的提高，大部分業(yè)主還是會主動交物業(yè)費的，但還是會有小部分業(yè)主由于不滿物業(yè)的服務(wù)或者對于有償服務(wù)的觀念不適應(yīng)，而出現(xiàn)拖交、不交物業(yè)費的問題；而物業(yè)服務(wù)企業(yè)對于業(yè)主期望收到的服務(wù)與自身的服務(wù)在認(rèn)識上出現(xiàn)差異，導(dǎo)致了糾紛的存在，其原因就在于缺少有效的溝通機(jī)制。

2.2物業(yè)管理行業(yè)供給存在的問題

2.2.1物業(yè)服務(wù)專業(yè)人才匱乏物業(yè)服務(wù)行業(yè)提供的勞動是人才密集型勞動，物業(yè)服務(wù)企業(yè)中的專業(yè)人才匱乏問題越來越顯現(xiàn)出來，主要表現(xiàn)在高級管理人才少，特別是具有專業(yè)的物業(yè)管理知識，系統(tǒng)學(xué)習(xí)過物業(yè)管理相關(guān)理論知識的人才少，能夠?qū)⒗碚撀?lián)系實際，應(yīng)用于物業(yè)管理上的人才更是少之又少。由于物業(yè)服務(wù)人員沒有實行準(zhǔn)入制度，所以對于物業(yè)管理人員的專業(yè)性要求不高，這就導(dǎo)致了物業(yè)從業(yè)人員對物業(yè)管理專業(yè)知識的缺乏，對物業(yè)服務(wù)工作的管理缺少專業(yè)性。

2.2.2服務(wù)質(zhì)量問題突出多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在服務(wù)質(zhì)量差、質(zhì)量管理體系不健全的問題。由于我國物業(yè)管理起步較晚，相比西方發(fā)達(dá)國家，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的科技化程度較差，雖然現(xiàn)在有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)也采用了智能化的服務(wù)方式，但是質(zhì)量問題又凸顯出來?？茖W(xué)技術(shù)在物業(yè)管理過程中的應(yīng)用逐漸增加，雖然勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式，但是將科學(xué)技術(shù)應(yīng)用到物業(yè)管理中，不但能夠使其達(dá)到規(guī)范化的管理效果，更能提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，健全物業(yè)服務(wù)質(zhì)量管理體系。

3.物業(yè)管理發(fā)展的對策建議

3.1物業(yè)管理向?qū)I(yè)化方向發(fā)展

隨著社會的不斷進(jìn)步，城市發(fā)展水平必然會越來越高。而這時物業(yè)管理就需要更高的要求，我們都知道現(xiàn)在很多職業(yè)都需要持證上崗。相信以后物業(yè)管理也必須需要的是擁有證書的專業(yè)化的人員，只有物業(yè)管理每個人員都是經(jīng)過相關(guān)培訓(xùn)的專業(yè)人員，才能讓這個工作更有組織更有效率，從而鞏固物業(yè)管理行業(yè)在社會的地位。

3.2物業(yè)管理向平衡化方向發(fā)展

根據(jù)我國改革開放的進(jìn)程，我國在漸漸地拉近每個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)差距。而這時物業(yè)管理的服務(wù)程度也會隨著每個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)差距減小而變得相同。當(dāng)每個地區(qū)的生活水平達(dá)到相差不少，物業(yè)管理行業(yè)才能體現(xiàn)對中國人民生活水平的改善有著重要的作用，為社會創(chuàng)造更多的價值。

3.3物業(yè)管理向智能化方向發(fā)展

在現(xiàn)代社會中，科技在不斷地進(jìn)步，信息全球化，機(jī)械的更新周期短。其實現(xiàn)在我們就可以看到很多人在家中的裝修就會采用很多先進(jìn)的機(jī)械設(shè)備，可以通過智能語音來操縱它們。比如說，語音調(diào)節(jié)空調(diào)、電視等，智能機(jī)器自動打掃衛(wèi)生。這些都是為家庭提供更快捷、方便、優(yōu)質(zhì)的生活。而物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)也就需要隨著時代的進(jìn)步而更新他們的管理，制定相應(yīng)的管理計劃。

3.4物業(yè)管理向人性化方向發(fā)展

其實物業(yè)管理的原則一直都是以人為本，它們的存在就是為了給予業(yè)主更好的生活體驗，而不用去操心那些煩心事。在物業(yè)管理的工作之中，不應(yīng)當(dāng)只是死規(guī)矩，毫無人情味，而是需要變通，以滿足居民的各種需要。向人性化發(fā)展，能讓雙方都以更好的相處模式取得更好的雙贏?？偠灾?，我國現(xiàn)在的物業(yè)管理經(jīng)驗尚不足，仍然需要扎實基礎(chǔ)，補(bǔ)缺補(bǔ)漏。它有著很大的發(fā)展空間，在彌補(bǔ)不足的期間也應(yīng)時刻關(guān)注時代的變化，緊追隨時代的步伐不斷更新。因為它與我們?nèi)粘Ｉ罹o密相連且在社會上的地位也會逐漸增強(qiáng)，充當(dāng)越來越重要的角色。我國物業(yè)管理行業(yè)就需要加快步伐提升自己，以滿足社會的需求。

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作者：唐明麗 董明錫 單位：長春建筑學(xué)院