物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理問題及對(duì)策

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摘要:近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)也隨之迅猛發(fā)展。隨著業(yè)主單位對(duì)物業(yè)自身品質(zhì)要求越來越嚴(yán)格，當(dāng)下迫切需要物業(yè)服務(wù)公司從自身運(yùn)營(yíng)管理做起，其中最重要的就是財(cái)務(wù)管理了。文章分別指出了物業(yè)服務(wù)公司在財(cái)務(wù)架構(gòu)、會(huì)計(jì)核算、全面預(yù)算、稅收籌劃、成本費(fèi)用及資金管控等方面存在的問題，并提出了相應(yīng)的對(duì)策，旨在幫助物業(yè)服務(wù)公司提高財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司自身健康穩(wěn)定發(fā)展有重要促進(jìn)作用。

關(guān)鍵詞:物業(yè)服務(wù)公司;財(cái)務(wù)管理;問題;對(duì)策

物業(yè)服務(wù)公司在提升自身品質(zhì)的同時(shí)，主要靠運(yùn)營(yíng)管理，而運(yùn)營(yíng)管理又需要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息的支持，可見做好物業(yè)服務(wù)公司的財(cái)務(wù)管理工作，能幫助物業(yè)服務(wù)公司鞏固運(yùn)營(yíng)成果。文章從目前物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理的必要性、現(xiàn)狀及存在的問題、原因分析等方面進(jìn)行了闡述，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，希望能給物業(yè)服務(wù)公司類財(cái)務(wù)人員提供一些幫助，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理價(jià)值最大化。

一、物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理的必要性

(一)有利于提高財(cái)務(wù)工作效率及財(cái)務(wù)信息化水平組建好的團(tuán)隊(duì)、歸集優(yōu)秀財(cái)會(huì)人才到物業(yè)服務(wù)公司中來，先從基本的會(huì)計(jì)核算抓起，融入業(yè)務(wù)，多方面強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理水平，只有高效的財(cái)務(wù)工作才能傳遞有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息。

(二)有利于為公司運(yùn)營(yíng)管理夯實(shí)基礎(chǔ)、提升整體運(yùn)營(yíng)效果眾所周知，物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)管理除了更好地服務(wù)于業(yè)主單位，還要對(duì)公司的運(yùn)營(yíng)效益負(fù)責(zé)，運(yùn)營(yíng)中時(shí)刻都要關(guān)注財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、分析預(yù)算差異、找出原因并有針對(duì)性的改善服務(wù)，最終達(dá)成良好的運(yùn)營(yíng)效果。優(yōu)質(zhì)的財(cái)務(wù)管理能更好地為運(yùn)營(yíng)提供更為準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)信息。

(三)有利于提高管理層決策水平、促進(jìn)公司實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)物業(yè)服務(wù)公司利潤(rùn)增長(zhǎng)空間有限，如何通過向管理要效益是關(guān)鍵，財(cái)務(wù)管理工作就是重點(diǎn)。通過財(cái)務(wù)管理一系列規(guī)范化工作可以為管理層提供決策依據(jù)、快速鎖定各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)的完成情況、差異，并有針對(duì)性進(jìn)行下一步工作、最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)。

二、物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及存在的問題

(一)物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)架構(gòu)不健全、人員素質(zhì)低物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)架構(gòu)簡(jiǎn)單，不設(shè)財(cái)務(wù)部，甚至有的公司只有一個(gè)人，可能把出納、記賬、統(tǒng)計(jì)分析等崗位的事都包攬了。有的公司招聘的人員只要求會(huì)基本的開收據(jù)、資金收支方面的事，不要求是財(cái)務(wù)科班出身的人員從事大量財(cái)務(wù)方面的工作。

(二)物業(yè)服務(wù)公司會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)薄弱物業(yè)服務(wù)公司本身也沒有行業(yè)的統(tǒng)一核算標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)都是參照一般企業(yè)或小企業(yè)會(huì)計(jì)制度核算，財(cái)務(wù)的核算科目也不細(xì)致、有的費(fèi)用歸集二級(jí)科目明細(xì)過于籠統(tǒng)。比如，統(tǒng)統(tǒng)將維修類的材料放到主營(yíng)業(yè)務(wù)成本里，往往就沒有關(guān)注成本與收入是否配比以及該類材料費(fèi)的歸屬會(huì)計(jì)期間是否均勻。另外，目前物業(yè)服務(wù)公司到底是該實(shí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制還是收付實(shí)現(xiàn)制也沒有完全定論。

(三)物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算信息失真、考評(píng)浮于表面物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算往往就是把當(dāng)期收支數(shù)據(jù)羅列出來，結(jié)果與年初相差較大;對(duì)于預(yù)算偏大分析也不到位，根本找不出深層次原因。對(duì)于負(fù)責(zé)人的考評(píng)激勵(lì)也是浮于表面，對(duì)于一些代收代支的差額收入無法定性劃分，沒有理清實(shí)際完成數(shù)。有的可能為了保持預(yù)算完成比人為調(diào)整一些成本費(fèi)用，導(dǎo)致最終的預(yù)算數(shù)據(jù)準(zhǔn)確度不高。

(四)物業(yè)服務(wù)公司稅收優(yōu)惠利用少自營(yíng)改增以來，最近兩年國(guó)家對(duì)小微企業(yè)、小規(guī)模納稅人照顧的稅收優(yōu)惠政策很多。但是物業(yè)服務(wù)公司的財(cái)務(wù)人員卻沒有充分解讀政策要點(diǎn)，提前謀劃思路，爭(zhēng)取享受稅收優(yōu)惠政策帶來的紅利，沒有解決會(huì)稅差異帶來的弊端，導(dǎo)致實(shí)際公司承擔(dān)的稅負(fù)較重，該享受的稅收優(yōu)惠沒有充分利用。

(五)成本費(fèi)用把關(guān)不嚴(yán)、營(yíng)業(yè)資金管理能力有限物業(yè)服務(wù)公司成本類的雜項(xiàng)過多，票據(jù)不合理、對(duì)于目前國(guó)家營(yíng)改增政策后要求的票據(jù)很難做到齊全，超預(yù)算外的支出時(shí)有發(fā)生。財(cái)務(wù)對(duì)大多數(shù)成本費(fèi)用采用的都是后審制，很多時(shí)候就是簽字走流程，沒有真正的對(duì)其把關(guān)。收入出現(xiàn)集中上繳賬戶，但是財(cái)務(wù)人員不能統(tǒng)籌分配，出現(xiàn)大量的閑置資金。當(dāng)出現(xiàn)應(yīng)收物業(yè)費(fèi)等其他雜費(fèi)收繳率下降的時(shí)候，公司剛性支出卻保持不變并穩(wěn)步增加時(shí)，又出現(xiàn)流動(dòng)資金緊缺、隨時(shí)出現(xiàn)資金結(jié)余枯竭的危機(jī)。

三、物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理的存在問題的原因分析

(一)物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模小、節(jié)省開支物業(yè)服務(wù)公司本來自身規(guī)模小、大部分收入來源于業(yè)主單位，股東為了開源節(jié)流，實(shí)現(xiàn)自身的效益最大化，往往就縮減人員編制，招聘一些性價(jià)比高的人員從事財(cái)務(wù)工作，減少工資開支。所以就談不上建立完善的財(cái)務(wù)架構(gòu)了。不具備行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員很難在實(shí)際業(yè)務(wù)中去積極解決問題。

(二)沒有一整套合理的會(huì)計(jì)核算制度、核算水平低物業(yè)服務(wù)公司沒有獨(dú)立的會(huì)計(jì)核算制度做支撐，缺乏合理的會(huì)計(jì)核算體系，財(cái)務(wù)人員在會(huì)計(jì)核算時(shí)，將會(huì)計(jì)科目粗放歸集，這樣導(dǎo)致后續(xù)的財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)也不準(zhǔn)確。有的上新了收費(fèi)軟件，但是不知道怎么合理利用信息化軟件取數(shù)，有的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)采用比較落后的表格式，造成了財(cái)務(wù)工作效率低下。

(三)物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算體系不完善物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算，是建立在以權(quán)責(zé)發(fā)生制下確認(rèn)收入為原則的基礎(chǔ)上來進(jìn)行分析的，但是目前還有不少公司還是以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。另外，物業(yè)代收代付水電費(fèi)、廣告費(fèi)等彈性收入年初往往也不好確定，每年度都可能發(fā)生一些預(yù)算外的支出。整個(gè)預(yù)算大部分靠后續(xù)統(tǒng)計(jì)分析，導(dǎo)致實(shí)際發(fā)生數(shù)偏差較大、無法達(dá)成前期定下的目標(biāo)利潤(rùn)。

(四)沒有合理地運(yùn)用國(guó)家稅收政策物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)人員過于關(guān)注賬務(wù)處理以及一些表面數(shù)據(jù)分析，很少有專人對(duì)國(guó)家出臺(tái)的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行深入研究，財(cái)務(wù)思維固化沒有創(chuàng)新，對(duì)于如何爭(zhēng)取利用稅收優(yōu)惠政策更無從談起。另外，對(duì)財(cái)務(wù)人員的激勵(lì)政策很少，導(dǎo)致主觀上財(cái)務(wù)人員只能做好分內(nèi)事，很難實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)的雙向融合。

(五)成本費(fèi)用亂雜、資金收支難平衡物業(yè)因?yàn)樽陨淼奶厥庑?，?shí)際發(fā)生的成本費(fèi)用開支類目較多。入賬的票據(jù)也不合理，比如當(dāng)某些小的維修、綠化、保潔勞務(wù)人員臨時(shí)人工費(fèi)無法取得發(fā)票時(shí)，就用收據(jù)或其他發(fā)票代替。項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員不可能對(duì)每一項(xiàng)成本費(fèi)用的發(fā)生都提前參與進(jìn)去，有的就是拿到票據(jù)分?jǐn)倳r(shí)才歸集;有的直接入當(dāng)期損益，沒有分?jǐn)?，之后在預(yù)算分析時(shí)就會(huì)出現(xiàn)與收入不配比。物業(yè)服務(wù)公司的資金體量本來就較小，來源主要是物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、廣告費(fèi)等，受客觀因素的影響，有時(shí)候收繳率不高，但是支出卻不能拖延。這樣賬面結(jié)余資金容易出現(xiàn)匱乏，流動(dòng)資金利用效率低，公司正常運(yùn)營(yíng)的水平往往就很難保證。

四、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)管理的對(duì)策

(一)建立健全財(cái)務(wù)組織架構(gòu)、組建高素質(zhì)財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)財(cái)務(wù)管理不是一個(gè)人就能完成的工作，往往更多的是持久的團(tuán)隊(duì)合作的力量，首先需要建立架構(gòu)、確定崗位職責(zé)。根據(jù)自身規(guī)模大小、安排專人專崗，引進(jìn)有專業(yè)功底的從事類似行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的人員進(jìn)來，讓團(tuán)隊(duì)保持穩(wěn)定，為財(cái)務(wù)管理打下基礎(chǔ)。

(二)運(yùn)用信息化系統(tǒng)統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算口徑，提高會(huì)計(jì)核算質(zhì)量會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)，首先需要從會(huì)計(jì)科目著手、建立一套規(guī)范化的會(huì)計(jì)科目參照表;其次根據(jù)自身的規(guī)模，盡量選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入，合理歸集費(fèi)用、成本類科目，這樣更能平衡利潤(rùn)，減少不同年度稅負(fù)不均的現(xiàn)象發(fā)生。因此，要多研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之間的內(nèi)在關(guān)系以及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之間的間接聯(lián)系。

(三)利用信息化、提高全面預(yù)算管理的水平財(cái)務(wù)人員需完善物業(yè)服務(wù)公司全面預(yù)算體系，協(xié)助人事部門制定合理的預(yù)算考評(píng)制度，劃清固定預(yù)算和彈性預(yù)算的具體核算內(nèi)容，讓預(yù)算目標(biāo)可執(zhí)行。另外，借助一些先進(jìn)的物管軟件做數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，不局限于一些賬表的數(shù)據(jù)。與各部門加強(qiáng)溝通與協(xié)作，及時(shí)反饋提醒預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的預(yù)警點(diǎn)，能夠及時(shí)提供管理人員所需的財(cái)務(wù)分析數(shù)據(jù)，使其能靈活調(diào)整工作思路，讓全面預(yù)算管理能夠真正落到實(shí)處。

(四)提升納稅籌劃水平無論是集團(tuán)化的物業(yè)服務(wù)中公司還是單個(gè)項(xiàng)目分公司或機(jī)構(gòu)，必須以公司的總體運(yùn)營(yíng)目標(biāo)為基準(zhǔn)，財(cái)務(wù)人員需要強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，多參加線下線上財(cái)稅知識(shí)講座，和同行交流經(jīng)驗(yàn)，關(guān)注稅局的公告，把握稅收政策動(dòng)向，提前進(jìn)行納稅籌劃，識(shí)別關(guān)鍵稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，如增值稅充分利用進(jìn)項(xiàng)抵扣政策(針對(duì)一般納稅人)、季度銷售額不達(dá)起征點(diǎn)免征增值稅(針對(duì)小規(guī)模納稅人)等優(yōu)惠政策降低稅負(fù)，如企業(yè)所得稅，新的項(xiàng)目公司盡量成立以法人為主體的物業(yè)公司，這樣可以利用小微企業(yè)的稅收減免優(yōu)惠政策，把稅負(fù)降到最低。

(五)嚴(yán)控成本費(fèi)用支出、合理分?jǐn)?，提高資金管理力度財(cái)務(wù)人員盡量提前參與到物業(yè)各項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)中，比如參與合同的簽訂審批、識(shí)別合同風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理掌握合同的付款節(jié)點(diǎn)。對(duì)于大額的維修材料、勞務(wù)保潔、水電費(fèi)等支出更需認(rèn)真審核，在公司內(nèi)部向?qū)嶋H經(jīng)辦人宣傳取得合規(guī)票據(jù)的重要性，杜絕一切不合規(guī)的票據(jù)入賬，防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)服務(wù)公司財(cái)務(wù)人員通過成本的管控來提高利潤(rùn)增長(zhǎng)空間，提高閑置資金的使用效率，嚴(yán)格對(duì)資金的支出進(jìn)行把關(guān);配合運(yùn)營(yíng)人員做好物業(yè)費(fèi)等收入的上繳力度，減少資金運(yùn)作過程中的使用成本。

五、結(jié)論

物業(yè)服務(wù)公司在樹立品質(zhì)服務(wù)的過程中，需要人力、物業(yè)、財(cái)力等多方面的投入，財(cái)務(wù)管理作為物業(yè)服務(wù)公司中的核心環(huán)節(jié)，必須從梳理會(huì)計(jì)制度、規(guī)范會(huì)計(jì)核算內(nèi)容、強(qiáng)化全面預(yù)算管理等方面來提升自身業(yè)務(wù)水平;從熟練運(yùn)用稅收優(yōu)惠政策、嚴(yán)控成本費(fèi)用支出及高效運(yùn)轉(zhuǎn)資金等方面來提升物業(yè)服務(wù)公司利潤(rùn)增長(zhǎng)水平;為運(yùn)營(yíng)管理者做決策提供依據(jù)，只有財(cái)務(wù)管理工作保持健康穩(wěn)定的運(yùn)作，才能讓物業(yè)服務(wù)公司在市場(chǎng)中保持競(jìng)爭(zhēng)地位，長(zhǎng)久穩(wěn)定地發(fā)展下去。

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作者：王牛群 單位：安徽華力地產(chǎn)集團(tuán)有限公司