經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時(shí)期物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)

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【摘要】物業(yè)管理領(lǐng)域的增長(zhǎng)在一定程度上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，不僅反映了社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展水平，同時(shí)也是社會(huì)分工的合作程度。這也是現(xiàn)代公共產(chǎn)品消費(fèi)產(chǎn)權(quán)理論的典型模式。因此，分析和研究轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)體的發(fā)展特點(diǎn)，并確定物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向，具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理；經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型；發(fā)展

在“加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理”的政府政策下，對(duì)住房財(cái)產(chǎn)管理有明確的指導(dǎo)方針。新住宅區(qū)實(shí)行街區(qū)制，將原先封閉的住宅區(qū)逐步改為開(kāi)放式住宅區(qū)。這項(xiàng)政策直接影響到許多社區(qū)，也影響到許多社區(qū)的財(cái)產(chǎn)管理。改變以往的房屋物業(yè)管理模式，已成為房屋署今日面對(duì)的主要問(wèn)題之一。

一、當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和狀態(tài)

在國(guó)家政策出臺(tái)之前，大多數(shù)居民居住在封閉的定居點(diǎn)，大多數(shù)沒(méi)有或沒(méi)有足夠的公共設(shè)施。部分居民的日常生活不適宜或地理上遠(yuǎn)離居民點(diǎn)。在我國(guó)，社區(qū)物業(yè)管理的概念最初是模糊的，主要由區(qū)辦事處管理。這對(duì)社區(qū)管理的效率和區(qū)辦事處工作人員的工作量有很大影響。隨著社會(huì)的發(fā)展和國(guó)外先進(jìn)物業(yè)管理理念的探索，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在自治區(qū)逐步建立了物業(yè)管理，為了提高人民的生活質(zhì)量。例如，萬(wàn)科房地產(chǎn)管理系統(tǒng)不僅提高了居民的生活水平和生活質(zhì)量，還通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)樹(shù)立了良好的企業(yè)形象.目前，封閉式住宅區(qū)的管理面臨諸多挑戰(zhàn).首先，封閉社區(qū)的地理位置較為特殊，因?yàn)樵S多封閉社區(qū)建設(shè)較早，地區(qū)相對(duì)集中。在高峰期，社區(qū)內(nèi)的人口流動(dòng)可能導(dǎo)致街頭騷亂，這不利于城市交通規(guī)劃。第二，地方公共資源沒(méi)有得到充分利用。封閉式住宅區(qū)沒(méi)有大型超級(jí)市場(chǎng)等公共設(shè)施和資源，極大地限制了居民的生活。同時(shí)，孤立社區(qū)的地理位置不符合現(xiàn)代城市建設(shè)的要求，阻礙了城市的現(xiàn)代化建設(shè)。第三，社區(qū)缺乏足夠的動(dòng)力，其居民無(wú)法感受到社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的溫暖和民眾的集體認(rèn)知。

二、轉(zhuǎn)型時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)

當(dāng)今世界經(jīng)濟(jì)有兩種發(fā)展模式：傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，其特點(diǎn)是集中整合資源；其次，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模型，資源的配置主要取決于供給和需求。20世紀(jì)80年代末，世界政治和經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)生了重大變化。以美國(guó)為代表的發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入了以信息技術(shù)和創(chuàng)新為特征的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代。以俄羅斯為代表的東歐國(guó)家采取了所謂的“休克療法”，以便迅速?gòu)挠?jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。然而，實(shí)踐表明，這項(xiàng)改革的成本和代價(jià)是巨大的，其負(fù)面影響是長(zhǎng)期的。以中國(guó)為代表的一些東亞國(guó)家選擇了漸進(jìn)式改革的道路，主要是為了完善微觀管理機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)工人和企業(yè)的激勵(lì)，利用豐富的勞動(dòng)力。為了加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，這些新資源必須流入與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)體系相關(guān)的領(lǐng)域。面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)格局的變化，美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨認(rèn)為，中國(guó)面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展的雙重挑戰(zhàn)。事實(shí)上，這兩個(gè)因素是相輔相成的，轉(zhuǎn)型似乎是我們經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的必要條件，發(fā)展是過(guò)渡時(shí)期的目標(biāo)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生了兩個(gè)重要變化：一是由傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變；二是由粗放型管理向集約型管理轉(zhuǎn)變。值得注意的是，我們現(xiàn)正檢討這種被稱(chēng)為轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)體的主要特征可以說(shuō)是不穩(wěn)定、選擇性和高增長(zhǎng)率。它包括一系列旨在實(shí)現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變的體制選擇和政策措施。物業(yè)管理行業(yè)正是在這個(gè)經(jīng)濟(jì)背景下應(yīng)運(yùn)而生。

三、我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向

財(cái)產(chǎn)領(lǐng)域的發(fā)展與人民的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活水平和生活方式密切相關(guān)。因此，可以從法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)背景等方面確定房產(chǎn)財(cái)產(chǎn)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和方向，工業(yè)含量等。

1.物業(yè)管理市場(chǎng)由單一、狹小逐漸轉(zhuǎn)變開(kāi)放、擴(kuò)大

在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，中國(guó)必須進(jìn)入住房市場(chǎng)，作為人口的生活條件。20世紀(jì)80年代以前，住房、分配和管理主要是集中分包商，房地產(chǎn)很少。1999年，60%以上的社會(huì)住房出售給家庭。至于新單位，在1985年及1999年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)單位的比例分別為14%及80%。這表明，單一居屋的公有制受到侵犯，情況正在逐步惡化，各種產(chǎn)權(quán)并存。此外，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2000年，中國(guó)在地產(chǎn)業(yè)的占有率為本地生產(chǎn)總值的6%，而同期日本為11%，香港為19%。“十五”計(jì)劃明確指出，發(fā)展新市鎮(zhèn)是刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要手段。因此，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景十分樂(lè)觀。

2.物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量將呈現(xiàn)從擴(kuò)張到收縮直到穩(wěn)定的狀態(tài)

目前，我國(guó)住宅建筑總面積約為90億平方米。據(jù)估計(jì)，到目前為止，物業(yè)管理的平均面積還不到10萬(wàn)平方米。物業(yè)行業(yè)管理具有低收入、低利潤(rùn)的特點(diǎn)，需要大規(guī)模管理.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基本規(guī)律必然導(dǎo)致許多物業(yè)管理公司的合并、清算和破產(chǎn)。以深圳市為例，全市共有1200多個(gè)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)，其中正式注冊(cè)的房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)470多個(gè)，共有30個(gè)房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，面積超過(guò)100萬(wàn)平方米。然而，它管理著該市60%的居住面積，40%不到10萬(wàn)平方米。為避免無(wú)效競(jìng)爭(zhēng)和資源浪費(fèi)，深圳市政府對(duì)物業(yè)管理公司的注冊(cè)進(jìn)行了限制，限制了房地產(chǎn)管理公司絕對(duì)數(shù)量的增長(zhǎng).同時(shí)，已邀請(qǐng)發(fā)展商投標(biāo)興建新的住宅選擇管理公司。這一趨勢(shì)表明，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)理人將被淘汰。物業(yè)管理將進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，最終形成一批領(lǐng)先的物業(yè)管理企業(yè)，成為行業(yè)發(fā)展的標(biāo)志。

3.政府行政職能日益弱化，行業(yè)自律逐漸增強(qiáng)

如果現(xiàn)時(shí)和將來(lái)的房產(chǎn)管理市場(chǎng)仍然需要有關(guān)政府當(dāng)局的干預(yù)和指引，我們可以得出這樣的結(jié)論：隨著改革的深化和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的效率和效益的提高，政府在房產(chǎn)管理中的作用將逐步發(fā)揮放松并轉(zhuǎn)化為適當(dāng)?shù)谋O(jiān)管。確保法律法規(guī)的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。行業(yè)自律的形成完全取決于市場(chǎng)的發(fā)展程度。高度發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)管理市場(chǎng)必須得到妥善監(jiān)管，中華人民共和國(guó)建設(shè)部牽頭將制憲會(huì)議的行政職能移交給中國(guó)房地產(chǎn)管理協(xié)會(huì)，盡管她仍然有官方文件，但她在生產(chǎn)實(shí)踐中邁出了令人鼓舞的一步。

4.物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容將向兩頭延伸

傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)主要包括公共安全、環(huán)境衛(wèi)生、維修、設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，其目的和目的是延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命?，F(xiàn)代物業(yè)管理系統(tǒng)已經(jīng)面向物業(yè)業(yè)主和用戶(hù)，為個(gè)人和個(gè)人管理創(chuàng)造條件。不過(guò)，物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容亦會(huì)擴(kuò)展至樓宇設(shè)計(jì)階段，以及設(shè)備的安裝和調(diào)試階段。這在實(shí)踐中似乎是一種非專(zhuān)業(yè)行為，是物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)在要求。一方面，開(kāi)發(fā)商希望事先聽(tīng)取物業(yè)管理公司的意見(jiàn)，充分利用信息資源，由物業(yè)管理公司接收，與業(yè)主及居民建立聯(lián)系，確保跟進(jìn)服務(wù)的質(zhì)素，以達(dá)至目標(biāo)樹(shù)立品牌；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)要了解和掌握設(shè)備狀況，承擔(dān)前期干預(yù)，以確保輸入期間的平穩(wěn)過(guò)渡。

四、結(jié)語(yǔ)

根據(jù)國(guó)家城市發(fā)展規(guī)劃的要求，社區(qū)必須適應(yīng)開(kāi)放管理的條件，改變和完善現(xiàn)有的物業(yè)管理模式，提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)素和水平。在開(kāi)放條件下，房地產(chǎn)管理服務(wù)模式應(yīng)具有以下特點(diǎn).一是創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)，創(chuàng)新服務(wù)管理，創(chuàng)新思路，更有效地服務(wù)社區(qū)，建立健康的社區(qū)；二是要方便現(xiàn)有人口因地制宜，及時(shí)與人溝通，調(diào)整情緒；三是開(kāi)放式社區(qū)物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變，并沒(méi)有令社區(qū)物業(yè)管理質(zhì)素下降；四是結(jié)合地方政府的政策支持，加快轉(zhuǎn)變開(kāi)放條件下的物業(yè)管理服務(wù)模式。

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作者:劉延齊 單位:慶理工大學(xué)